О ПРЕДЕЛАХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО НОВОМУ ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
П. В. МАКЕЕВ
Макеев П. В., главный специалист Самарской губернской Думы.
Пределы использования жилого помещения всегда вызывали множество как теоретических, так и практических споров. С принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ <1> (далее — ЖК РФ) споры только лишь усилились. И это вполне можно понять, учитывая, что новый ЖК РФ в условиях рыночной экономики принципиально изменил подход к правовому регулированию вопросов использования жилого помещения. ——————————— <1> Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
Как известно, жилое помещение имеет такое свойство, как целевое назначение, что и предопределяет в конечном счете наличие многочисленных пределов его использования. Вместе с тем законодатель допускает расширение пределов использования жилого помещения, выходящих за рамки его назначения. Безусловно, жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан. Это его основная целевая характеристика. В связи с этим жилое помещение должно использоваться только для постоянного проживания граждан. Однако законодательством не исключается возможность использования жилого помещения и для целей временного проживания (например, по договору найма специализированного жилого помещения, по договору коммерческого найма, по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании (ст. 30 ЖК РФ)). Полагаем, что данная возможность использования жилого помещения отвечает основным началам жилищного законодательства, а именно что граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований (ст. 1 ЖК РФ). Кроме того, обозначенный предел использования жилого помещения гарантирован конституционным правом на свободу передвижения, обладая которым граждане могут проживать в жилом помещении как постоянно, так и временно. Другим примером расширения пределов использования жилого помещения является ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, согласно которой допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. При этом к допускаемой к осуществлению в жилом помещении профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности ряд авторов относит деятельность врачей, занимающихся частной практикой, учителей, писателей, научных работников, музыкантов, поэтов, фотографов, художников, аудиторов, юристов, портных и т. д. <2>. ——————————— <2> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В. М. Жуйкова. М.: Контракт, 2007. С. 75; Шешко Г. Ф. О праве собственности на жилые помещения: как это решено жилищным законодательством // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 9. С. 6, 7.
В то же время осуществление таких видов деятельности имеет критерии: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований по уровню шума, излучения и др. Однако, как справедливо отмечается в литературе, подобные критерии имеют декларативный характер и по этой причине в реальности новый порядок использования жилья создает почву для многочисленных нарушений прав и интересов граждан <3>. ——————————— <3> См.: Титов А. А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юрайт-Издат, 2005. С. 112.
Действительно, сложно себе представить, что ветеринар или музыкант, используя квартиру для осуществления профессиональной деятельности, не нарушит права и законные интересы соседей. В связи с этим получается, что положением ч. 2 ст. 17 ЖК РФ законодатель делает возможными на практике ситуации нарушения прав и интересов граждан. Интересно, а как решается данный вопрос в зарубежном законодательстве? Согласно ст. 15 Закона Германии «О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью» <4> порядок пользования индивидуальной (квартирой) и общей собственностью может регулироваться соглашением домовладельцев. При отсутствии соглашения домовладельцы могут большинством голосов принять решение о порядке пользования находящимися в индивидуальной собственности частями здания (квартирами) и общей собственностью с учетом особенностей соответствующего имущества. ——————————— <4> См.: Gesetz uber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vom 15. Marz 1951 // http://bundesrecht. juris. de/woeigg/15.html (2007. 4 августа).
Как видно, право Германии позволяет сбалансировать, с одной стороны, отношения, связанные с защитой прав и интересов собственников квартир, не допустить их нарушения, а с другой — отношения, связанные с различными видами использования квартиры. Учитывая отсутствие в законодательстве Российской Федерации возможности соглашением между собственниками решать вопрос допустимости (недопустимости) использования жилого помещения для тех или иных видов профессиональной деятельности, обусловленных защитой прав и интересов собственников квартир, такую роль должен взять на себя законодатель. Представляется, что наиболее целесообразным в решении данного вопроса является нормативное определение перечня видов профессиональной деятельности, для осуществления которых допускается использовать жилое помещение. К примеру, адвокат, нотариус, врач (окулист, невропатолог), художник, фотограф и другие, т. е. те виды профессиональной деятельности, осуществление которых по своей природе не способно вызвать нарушения прав и законных интересов других граждан. При этом данный перечень разумно отразить в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25 <5>. ——————————— <5> Собрание законодательства РФ. 2006. N 5. Ст. 546.
Следует заметить, что кроме профессиональной деятельности ч. 2 ст. 17 ЖК РФ в качестве допускаемой к осуществлению в жилом помещении относит также индивидуальную предпринимательскую деятельность. Вместе с тем использование жилого помещения в качестве офиса для размещения персонала юридического лица по-прежнему запрещено <6>. Размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ <7> (далее — ГК РФ)). ——————————— <6> См.: Иванов А. А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 92. <7> Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
Полагаем, что впервые предусмотренная в ЖК РФ возможность использования жилого помещения для индивидуальной предпринимательской деятельности совершенно необоснованна. Данное положение фактически разрешает индивидуальному предпринимателю в отличие от юридического лица заниматься продажей товаров или оказанием услуг без перевода используемого жилого помещения в нежилое. Как верно отмечает И. А. Емелькина, учитывая, что «индивидуальный предприниматель вправе открыть свой офис в жилом помещении, а юридическое лицо сделать этого не может, существует опасность для создания в практике предпринимательской деятельности «схем», согласно которым предприниматели вместо создания юридического лица будут осуществлять свою деятельность под статусом индивидуальных предпринимателей и оказывать услуги в жилых помещениях» <8>. ——————————— <8> Емелькина И. А. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения // Цивилист. 2006. N 3. С. 97.
Помимо этого, в литературе справедливо указывается, что разрешение предпринимательской деятельности в жилых помещениях может стать основанием нарушения прав и интересов других граждан, прежде всего соседей по подъезду, а также клиентов предпринимателя. Отмечается малая вероятность того, что открытие развлекательного клуба на десятом этаже многоквартирного жилого дома не будет нарушать прав и законных интересов других жильцов <9>. ——————————— <9> См.: Там же. С. 97.
Думается, что достижение целей использования помещения в предпринимательской деятельности, а также защита интересов других лиц способны обеспечить законодательное требование о переводе жилого помещения в нежилое. Практически при переводе проводятся работы по переустройству и перепланировке жилого помещения, направленные, если это обусловлено предстоящими видами предпринимательской деятельности, на устранение вибраций стен, шумов, превышающих допустимые нормы, загрязнения воздуха вредными веществами, что в дальнейшем исключит возможные нарушения прав и законных интересов граждан. Кроме того, в ч. 2 ст. 22 ЖК РФ установлен ряд требований, которым должно соответствовать жилое помещение, чтобы его можно было перевести в состав нежилого фонда. Часть из них напрямую направлены на устранение предполагаемых нарушений прав и законных интересов граждан. Во-первых, перевод жилого помещения в нежилое возможен, если переводимое жилое помещение имеет отдельный вход, а если доступ к переводимому жилому помещению осуществляется с использованием помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям, то перевод такого помещения в нежилое возможен, если существует техническая возможность организовать отдельный вход для подобного помещения. Указанное требование еще на этапе принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое способствует устранению возможных споров по поводу использования в коммерческих целях общего имущества: лестниц, коридоров, лифтов. Во-вторых, перевод жилого помещения в число нежилых возможен, если оно не является частью жилого помещения либо не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. В данном случае все помещение (здание) будет использоваться не по назначению, а не его часть, тем самым права и законные интересы граждан, проживающих в жилом помещении с индивидуальным предпринимателем, использующим, к примеру, одну комнату одновременно и для проживания, и для предпринимательской деятельности, будут защищены в случае перевода от возможных нарушений. Учитывая положение ГК РФ, допускающее размещение предприятий, учреждений, организаций только после перевода такого помещения в нежилое, исходя из общего вида деятельности индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, становится очевидной необходимость в целях недопущения возможных нарушений прав и законных интересов граждан исключить индивидуальных предпринимателей из перечня субъектов, имеющих право использовать жилое помещение в своей деятельности без перевода его в нежилое. Несмотря на расширение пределов использования жилого помещения, законодатель сохранил ряд ограничений. Одним из таких ограничений является запрет на размещение промышленных производств в жилых домах (п. 3 ст. 288 ГК РФ), жилых помещениях (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Как видно, объекты размещения промышленных производств отличаются. В одном случае это жилые дома, в другом — жилые помещения. По этой причине нормы указанных статей в литературе толкуются по-разному. Так, например, с одной стороны, А. Д. Куликов определяет запрет размещения промышленных производств в жилых домах в целом, т. е. как в жилых, так и нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме <10>. ——————————— <10> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М. Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М. Ю., 2005. С. 53 (автор — А. Д. Куликов).
С другой стороны, как отмечает А. А. Титов, если руководствоваться формулировкой ч. 3 ст. 17 ЖК РФ (не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств), то с учетом норм ст. 16 ЖК РФ можно сделать вывод, что в многоквартирном доме в нежилом помещении можно разместить и промышленное производство <11>. Кроме того, в литературе и судебной практике встречается позиция, согласно которой собственник жилого помещения только после перевода его в нежилое может осуществлять в нем промышленное производство <12>. ——————————— <11> См.: Титов А. А. Указ. соч. С. 112. <12> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М.: Юрайт, 2004. С. 646; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.03.2001 N КГ-А41/1290-01 // СПС «Гарант-Максимум».
Очевидны явно неудачные формулировки п. 3 ст. 288 ГК РФ и ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, допускающие неоднозначное толкование. На наш взгляд, промышленное производство не может быть размещено не только в жилых помещениях — жилом доме, квартире, комнате, но и в нежилых помещениях в многоквартирном доме, и в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, поскольку согласно ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ <13> в жилой и общественно-деловой зоне, в которых размещаются объекты жилищного фонда — жилые и многоквартирные дома, не должны размещаться производственные объекты (промышленные, коммунально-складские и иные производственные объекты). ——————————— <13> Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 16.
Рассматривая данный вопрос, нельзя не обратить внимание на формулировку «промышленное производство». Указанная формулировка в литературе послужила основой для вывода о возможности размещения в объектах жилищного фонда непромышленных производств <14>. ——————————— <14> См.: Гуев А. Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Дело, 2005. С. 41.
Полагаем, что в связи с законодательным запретом на размещение в жилой и общественно-деловой зоне, в том числе в жилых и многоквартирных домах, промышленных, коммунально-складских и иных производственных объектов размещение непромышленных производств в объектах жилищного фонда — жилых и многоквартирных домах также недопустимо. Важно отметить, что в последнее время в законодательстве имеет место использование формулировки «производство» без указания на промышленный характер. Так, например, согласно п. 4.10 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 г. N 109 <15>, в многоквартирных домах не допускается размещать производственные помещения. Кроме того, Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукции и услуг ОК 004-93, которым в литературе <16> предлагалось руководствоваться для решения вопроса об отнесении того или иного вида деятельности к промышленному производству, утратил силу. Его заменил Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2001 <17>, который использует формулировку «производство» вместо использовавшейся ранее «промышленное производство». ——————————— <15> СПС «КонсультантПлюс». <16> См.: Лапач В. А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы // Закон. 2006. N 8. С. 21. <17> См.: Постановление Госстандарта РФ от 6 ноября 2001 г. N 454-ст «О принятии и введении в действие ОКВЭД» (вместе с «Общероссийским классификатором видов экономической деятельности» ОК 029-2001) // СПС «КонсультантПлюс».
В связи с этим, а также учитывая, что в объектах жилищного фонда — жилых и многоквартирных домах не допускается размещать любое производство, представляется правильным формулировку «промышленное производство» заменить на формулировку «различного вида производство». На основании изложенного предлагается ч. 2, 3 ст. 17 ЖК РФ сформулировать следующим образом: «2. Допускается использование жилого помещения для временного проживания граждан, для осуществления профессиональной деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Перечень видов профессиональной деятельности устанавливается Правительством Российской Федерации. 3. Не допускается размещение в жилых и многоквартирных домах различного вида производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций, а также использование жилого помещения для индивидуальной предпринимательской деятельности допускается только после перевода такого помещения в нежилое». При этом в целях исключения противоречий между ЖК РФ и ГК РФ соответствующие изменения требуется внести и в п. 3 ст. 288 ГК РФ.
