Обмен, мена, замена жилого помещения — понятия однокоренные, однако по содержанию они существенно различаются.
По договору мены, как определено в ст. 567 ГК РФ, каждая из сторон договора обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.
Обмен, предусмотренный ЖК РФ, как и мена, — основание для передачи одного «товара» при встречной передаче другого «товара», в качестве которого, однако, может выступать только жилое помещение, предоставленное по договору социального найма (ст. 72 ЖК).
Что касается замены жилого помещения, то, как следует из ст. 81 ЖК, наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения.
Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.
При этом в той же ст. 81 ЖК указано, что федеральным законодательством и законодательством субъектов Федерации могут быть предусмотрены иные основания замены гражданам жилых помещений.
Закон Москвы от 15 января 2003 г. «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» в ст. 15 распространил право на замену и на собственников жилых помещений.
В соответствии с этим исполнительные органы государственной власти Москвы обязаны в установленном порядке по обращению граждан о замене благоустроенного и отвечающего санитарным, техническим нормам и требованиям жилого помещения предоставить взамен занимаемого помещения жилье меньшего размера в пределах социальной нормы. Замена не допускается, если в результате ее граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Замена производится гражданам, занимающим жилое помещение:
— на основе договора социального найма, коммерческого найма или договора безвозмездного пользования, по соответствующему договору;
— на праве собственности, по договору мены.
Позиция московского законодателя в отношении права собственника требовать заменить помещение на меньшее представляется необоснованной.
Во-первых, Жилищный кодекс РФ определяет, что таким правом вправе воспользоваться наниматели жилого помещения по договору социального найма.
Во-вторых, собственники, желающие проживать в меньшем жилом помещении по тем или иным обстоятельствам, должны самостоятельно решать этот вопрос, неся бремя содержания имущества (ст. 210 ГК) и обладая правом заключения сделок, в том числе направленных на отчуждение жилья (ст. 421 ГК).
Органы исполнительной власти в этом случае не должны брать на себя не свойственные им функции риелторских компаний по подбору жилого помещения на частном рынке жилья, а уж тем более не должны использовать для этих целей социальный жилищный фонд, предназначенный для заселения по договорам социального найма.
На подобные цели может быть использован государственный и муниципальный жилищный фонд коммерческого использования (ст. 19 ЖК), что не объясняет, почему органы власти должны решать проблемы собственников жилых помещений, самостоятельно принявших решение о приобретении занимаемых ими помещений определенного размера.
При этом у собственника жилого помещения может быть на праве собственности и иное жилое помещение, т. е. в городском законе нет разумного требования о том, что с вопросом о замене могут обращаться собственники единственного помещения, приобретенного, например, в результате приватизации.
Вопрос о замене жилого помещения поднимается, как правило, в связи с материальными трудностями, вызванными оплатой «излишков» площади, превышающих норму предоставления.
Соответственно, замена недопустима, если предоставляется большее помещение — в этом случае происходит нецелевое использование государственного и муниципального жилищного фонда.
Представляется, вторым случаем замены жилого помещения может быть предоставление жилого помещения на первом этаже отдельным категориям граждан, которые страдают заболеваниями опорно-двигательного аппарата, или предоставления жилого помещения на нижних этажах в связи с респираторными или сердечными заболеваниями, при которых противопоказано проживание на верхних этажах.
Работа с названными двумя категориями граждан, желающими произвести замену жилого помещения, должна вестись на основании сведений об этих гражданах, собранных в порядке их учета по аналогии с учетом нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Следует обособить этот вид учета и установить, что замена помещений производится не в порядке очередности, а при наличии соответствующих помещений меньшего размера в течение установленного законом срока замены.
Замена жилого помещения не должна означать обязательного удовлетворения просьб граждан о предоставлении жилого помещения в определенном районе, в доме-новостройке или иных требований о благоустроенности жилого помещения.
Правом на замену жилого помещения не должны обладать граждане, уже состоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, и недопустима замена, если в результате возникнут основания для признания этих граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Основания замены, порядок учета таких граждан, рассмотрения заявления и вынесения решения о замене помещения — все это должно найти отражение в законе субъекта Российской Федерации.
