ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР И ЕГО ПОСЛЕДСТВИЯ ПРИ КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ
К. НАБИЕВА
Кристина Набиева, юрист, г. Екатеринбург.
В практике нередко стороны заключают предварительный договор с обязательством в будущем заключить основной договор покупки недвижимого имущества, которое на момент заключения предварительного договора отсутствует. Рассмотрим конкретную ситуацию, в которой предметом предварительного договора купли-продажи является участок, не поставленный на кадастровый учет.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, в котором должен быть определен предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.
В статье 37 ЗК РФ указано, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
На основании Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
В государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, например таких, как вид объекта недвижимости, кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ земельного участка, площадь.
Описание границ земельного участка и его постановка на кадастровый учет подтверждают его существование с характеристиками, которые позволят определить его в качестве индивидуально определенной вещи.
Следовательно, земельный участок может быть объектом сделок и участвовать в гражданском обороте только после постановки его на кадастровый учет. В отсутствие кадастрового паспорта на земельный участок предмет предварительного договора считается несогласованным, а договор незаключенным.
Кроме того, необходимо помнить, что незаключенность договора не порождает правовых последствий для сторон в виде возникновения обязательств по исполнению условий договора в части, касающейся обязанности в будущем заключить основной договор, то есть исключает возможность применить к отношениям сторон договора п. 5 ст. 429 ГК РФ о понуждении стороны, уклоняющейся от заключения основного договора, к заключению такого договора в судебном порядке, а также влечет невозможность применить ответственность за неисполнение договорных обязательств.
Таким образом, заключать такой договор нецелесообразно.
