АРЕНДА (ЛИЗИНГ): ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ ПРИ АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ
В. В. СЕМЕНИХИН
Аренда недвижимости — явление весьма распространенное. Организации и физические лица с целью осуществления различных видов деятельности арендуют как небольшие офисные и иные помещения, так и отдельные здания и сооружения. Здания и сооружения относятся к недвижимости, т. е. представляют собой объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
При аренде недвижимости нередко возникает вопрос о том, чьей обязанностью является уплата земельного налога в отношении земельного участка, на котором находится недвижимое имущество, являющееся объектом аренды. Ответ на этот вопрос мы постараемся дать в этой статье.
Прежде всего отметим, что отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, регулируются положениями гл. 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, на что указывает ст. 608 ГК РФ, следовательно, собственник имущества при передаче его в аренду является арендодателем. Кроме того, арендодателем может быть лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.
При передаче в аренду таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, следует учитывать и то, что одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью в силу п. 1 ст. 652 ГК РФ арендатору передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Причем в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок, что подтверждается п. 2 ст. 652 ГК РФ. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
В случае если арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находится здание или сооружение, то аренда здания или сооружения допускается без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК РФ).
Заключается договор аренды здания (сооружения) в соответствии со ст. 651 ГК РФ в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Не следует забывать о том, что несоблюдение формы договора аренды здания (сооружения) влечет его недействительность.
Заключается указанный договор на срок, который определяется самим договором, что следует из п. 1 ст. 610 ГК РФ. Если срок аренды здания (сооружения) в договоре не определен, то на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ указанный договор считается заключенным на неопределенный срок. Но в этом случае по общему правилу каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Если договор заключен на срок один год и более, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Осуществляется государственная регистрация договора аренды здания или сооружения в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В случае отсутствия государственной регистрации договора аренды здания (сооружения) указанный договор является незаключенным, что подтверждается судебной практикой, в частности Постановлением ФАС Центрального округа от 12 января 2010 г. по делу N А09-345/2009.
За ответом на вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации договор аренды здания (сооружения), заключенный на неопределенный срок, обратимся к письму Минфина России от 14 апреля 2009 г. N 03-03-06/1/241. Как отмечает Минфин, в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.
Таким образом, при заключении договора аренды здания (сооружения) на неопределенный срок указанный вид договора не подлежит государственной регистрации. Аналогичное мнение высказано в письме Минфина России от 7 апреля 2009 г. N 03-03-06/1/226.
Существенным условием договора аренды здания (сооружения) является объект аренды, что следует из п. 3 ст. 607 ГК РФ. То есть в договоре должны быть указаны данные, позволяющие четко установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Отметим, что законодательством не определено, какие именно данные об имуществе будут четко характеризовать его как объект аренды.
Вместе с тем анализ арбитражной практики показывает, что, к примеру, в отношении нежилого помещения его характеристикой как объекта аренды является: точный адрес с указанием литеры здания (если есть), описание, выкопировка или план, позволяющие определить месторасположение данного нежилого помещения в пределах здания. Данные разъяснения содержатся в решении Арбитражного суда Свердловской области от 19 июня 2009 г. по делу N А60-8165/2009-С11. Кроме того, Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29 января 2009 г. N А33-12122/2008-03АП-3961/2008 по делу N А33-12122/2008 разъясняется, что индивидуальная определенность может подтверждаться описанием имущества, передаваемого в аренду, с указанием площади, адреса и местоположения нежилых помещении, приложением к договору плана-схемы передаваемых в аренду помещений.
Таким образом, в отношении нежилого помещения как объекта аренды в договоре должны быть указаны такие данные: точный адрес с указанием литеры здания (если есть); точное месторасположение в здании с указанием этажей и номеров комнат, мест; точная площадь сдаваемого в аренду нежилого помещения. Кроме того, к договору желательно приложить план здания с указанием нежилых помещений, подлежащих сдаче в аренду.
При отсутствии в договоре данных, позволяющих четко установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Данная норма установлена п. 3 ст. 607 ГК РФ и подтверждается арбитражной практикой, в частности Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 декабря 2009 г. по делу N А74-866/2009.
Еще одним существенным условием договора аренды здания (сооружения) является размер арендной платы, что следует из п. 1 ст. 654 ГК РФ, в соответствии с которым при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным. Заметим, что правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Установленная в договоре плата за пользование зданием (сооружением) включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором, на это указывает п. 2 ст. 654 ГК РФ. В случаях когда плата за аренду здания (сооружения) установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания (сооружения) (п. 3 ст. 654 ГК РФ).
Следует отметить, что передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором на основании п. 1 ст. 655 ГК РФ осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания (сооружения), обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае уклонения одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, указанное уклонение рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
Налогоплательщиками земельного налога согласно ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) признаются организации и физические лица, которые обладают земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, при условии, что такие земельные участки признаются объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ. Заметим, что правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане, что следует из п. 1 ст. 266 ГК РФ.
Не признаются налогоплательщиками земельного налога организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
Таким образом, если организация арендует недвижимое имущество, то она в отношении земельного участка, на котором находится указанное недвижимое имущество, не признается налогоплательщиком земельного налога. Обязанность по уплате и исчислению земельного налога возложена только на собственника недвижимости и земельного участка, на котором расположена эта недвижимость, или на лицо, имеющее в собственности здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.
Следует отметить, что лица, являющиеся коммерческими организациями и имеющие в собственности недвижимость, которая расположена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, обязаны в отношении такого земельного участка произвести переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка или приобрести земельный участок в собственность. Причем осуществить переоформление или приобретение участка указанные лица обязаны до 1 января 2012 г. в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (далее — ЗК РФ). Данное требование установлено п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Заметим, что необходимость в переоформлении или приобретении указанного земельного участка в установленный срок возникает из-за того, что на сегодняшний день возможность владеть землей на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляется только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. На это указывает п. 1 ст. 20 ЗК РФ.
За нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность с 1 января 2013 г. будет установлена административная ответственность. С указанной даты Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях будет дополнен ст. 7.34, согласно которой нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 20 тыс. до 100 тыс. руб. Соответствующее изменение внесено Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности».
