Т. Семина, консультант государственно-правового управления Президента РФ.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 67 и ч. 1 ст. 72 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке осуществить обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Это правомочие нанимателя жилого помещения по договору социального найма относится к правомочиям по ограниченному (т. е. находящемуся в зависимости от волеизъявления собственника) распоряжению жилым помещением, предоставленным нанимателю по договору социального найма.
Обмен жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда подробно урегулирован в ст. ст. 72 — 75 ЖК. Кроме того, в части, не противоречащей ЖК, продолжает действовать Инструкция о порядке обмена жилых помещений, утвержденная Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 9 января 1967 г. (хотя на практике она фактически не применяется).
Обмен жилыми помещениями осуществляется на основании заключенного договора об обмене (ч. 1 ст. 74 ЖК). По нему один наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другому лицу, которое в свою очередь обязуется передать взамен жилое помещение, находящееся у него во владении и пользовании также по договору социального найма. Объектом договора об обмене выступают жилые помещения, занимаемые по договорам социального найма. Субъектами договора выступают граждане — наниматели жилых помещений по договорам социального найма. Поднаниматели и временные жильцы субъектами договора быть не могут. Договор об обмене может быть как двусторонним, так и многосторонним (количество участников обмена ЖК РФ не ограничено). Согласно ч. 5 ст. 72 ЖК обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.
Условие обмена жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам социального найма, — письменное согласие наймодателя. Часть 3 ст. 74 ЖК предусматривает, что договор об обмене жилыми помещениями представляется нанимателями, заключившими договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на обмен.
Необходимо отметить, что ЖК в ст. 73 содержит перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями помещений по договорам социального найма не допускается. Наличие законодательно закрепленного закрытого перечня таких условий — защита нанимателей жилых помещений социального использования от необоснованных отказов наймодателей в даче согласия на обмен.
Еще одно условие обмена жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, — письменное согласие на такой обмен проживающих совместно с нанимателем членов его семьи (в том числе временно отсутствующих). Часть 3 ст. 72 ЖК устанавливает, что если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Положение о необходимости учета интересов лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, ранее нашло отражение в судебной практике. В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 и в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. N 5 указывалось, что при рассмотрении дел о принудительном обмене надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т. п. пользоваться предоставляемым в результате обмена жилым помещением.
В отличие от ЖК РСФСР в ЖК РФ не предусмотрен обмен жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда на жилое помещение частного жилищного фонда («смешанный» обмен). Кроме того, не предусмотрен обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи («родственный» обмен).
Представляется, законодатель, исключив возможность обмена жилыми помещениями, относящимися к разным жилищным фондам, а также обмена доли жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда социального использования между родственниками, руководствовался особыми основаниями предоставления жилых помещений по договору социального найма. В соответствии с ЖК жилые помещения по договору социального найма предоставляются в основном малоимущим и некоторым другим категориям граждан, в отношении которых государством принято решение о необходимости оказания им дополнительной социальной поддержки (например, ветераны, инвалиды и др.).
Однако исключение «смешанного» и «родственного» обмена на сегодняшний день не вполне обоснованно. Согласно ч. 3 ст. 60 ЖК изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма (в том числе изменение имущественного положения нанимателя жилого помещения или его социального статуса), не является основанием расторжения договора социального найма. Таким образом, указанное положение ЖК не исключает возможности проживания в жилом помещении государственного и муниципального жилищного фонда в качестве нанимателя по договору социального найма гражданина, который не является малоимущим и не относится ни к одной из льготных категорий граждан.
Кроме того, анализ нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления показывает, что не все регионы восприняли новации ЖК, связанные с обменом жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социального найма. В нормативных правовых актах отдельных субъектов РФ и муниципальных образований, принятых ими после 1 марта 2005 г. в рамках своих полномочий, определенных ЖК, предусмотрена возможность осуществления как «смешанных», так и «родственных» обменов. Например, возможность обмена жилыми помещениями, относящимися к разным жилищным фондам, а также обмена доли площади жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда социального использования между родственниками предусмотрена распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы от 23 июня 2005 г. «Об утверждении временного положения об обмене жилых помещений в г. Москве», распоряжением мэра г. Якутска от 24 марта 2005 г. N 147р «О порядке осуществления обмена жилых помещений на территории МО «Город Якутск» и др.
Региональные законодатели учли, что на практике у граждан может возникнуть потребность в осуществлении таких обменов. При этом включение в региональные нормативные правовые акты положений, регулирующих указанные виды обменов жилых помещений, представляется правомерным, поскольку ЖК не содержит норм, прямо запрещающих «смешанные» и «родственные» обмены.
