ПРЕДЕЛЫ УСМОТРЕНИЯ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
С. Г. ШЕВЦОВ
Шевцов Сергей Геннадьевич, Северо-Кавказский научно-исследовательский институт актуальных проблем современного права (г. Краснодар), научный сотрудник, кандидат юридических наук.
Статья посвящена исследованию вопроса о пределах усмотрения при осуществлении права собственности. Автор пришел к выводу, что при столкновении интересов собственника с интересами других лиц, если отсутствует прямое урегулирование спорной ситуации, следует исходить из того, что усмотрение собственника ограничено запретом злоупотребления правом, требованием справедливого уравнивания интересов и добросовестного сотрудничества, т. е. взаимного устранения обстоятельств, вызывающих конфликт интересов. Выводы, изложенные в статье, могут быть использованы в правоприменительной практике.
Limits of discretion in the implementation of property right S. G. Shevcov
The article is devoted to the study of limits in the implementation of property rights. The author comes to the conclusion that in cases of collision of owner’s interests with interests of other persons (if there is no direct resolution of a conflict) it’s necessary to proceed from the fact that the owner’s discretion is limited with a prohibition of law abuse, requirement of a fair equalization of interests and conscientious cooperation, i. e. mutual elimination of circumstances causing conflicts. The conclusions made by the author may be used in law-application practice.
Key words: discretion, limits, law abuse, interest, fairness, conscientiousness, cooperation.
Право собственности — наиболее полное субъективное имущественное право, определяемое гражданским законодательством как возможность собственника осуществлять в отношении принадлежащего ему имущества любые правомерные действия по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ). При осуществлении свободного усмотрения наиболее остро встает вопрос о том, в каких случаях собственник действует в пределах усмотрения, а в каких — выходит за его границы. Проиллюстрируем указанную проблематику примером из судебно-арбитражной практики. ОАО «Р» обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «РЖД» о признании недействительным пункта договора об эксплуатации железнодорожного пути необщего пользования, в котором предусматривалась плата за его пользование. Исковые требования основаны на том, что ответчик необоснованно изменил категорию железнодорожного пути с пути общего пользования на путь необщего пользования, что влечет незаконность взыскания платы за пользование истцом железнодорожным путем. Отклоняя довод истца о том, что железнодорожный путь является путем общего пользования, и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствовался следующим. Из материалов дела следует, что спорный железнодорожный путь является путем необщего пользования. ОАО «РЖД» правомерно изменило категорию железнодорожного пути общего пользования на путь необщего пользования, поскольку осуществляло принадлежащее ему право собственности на объекты железнодорожной инфраструктуры, несмотря на то, что такое изменение ущемляет законные коммерческие интересы собственников прилегающих к пути объектов, в том числе истца ОАО «Р», так как влечет возникновение у них существенных дополнительных расходов в виде платы за эксплуатацию железнодорожного пути необщего пользования <1>. В данном случае суд отдал приоритет интересам, основанным на праве собственности, несмотря на нарушение законных интересов другого лица. ——————————— <1> Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 2 декабря 2010 г. по делу N А43-20825/2010 // URL: kad. arbitr. ru/ data/ pdf/ c3957f7d-9eal-4378-af07-72ac5a312d8e/ A43-20825-2010_20101202_Reshenie. pdf (дата обращения: 12.05.2012).
Следовательно, нарушение законных интересов других лиц запрещается только вследствие заведомо недобросовестного осуществления вещных прав (злоупотребление правом). В случае коллизии законных интересов и субъективных гражданских прав, в том числе вещных прав, следует исходить из приоритета осуществления управомоченным лицом принадлежащего ему права. В правоприменительной практике нередко возникают ситуации, когда сталкиваются равные между собой интересы нескольких лиц. Например, при возникновении спора о выделе в натуре доли из общего имущества (разделе недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности) оба собственника имеют интерес в передаче каждому из них одних и тех же помещений, поскольку они оба занимают часть этих помещений. Возникает вопрос о критериях, которыми следует руководствоваться суду при определении конкретных помещений, подлежащих передаче сторонам. При рассмотрении требований о выделе (разделе) судебная практика не устанавливает каких-либо критериев для определения конкретных помещений, которые выделяются сособственникам <2>. Представляется, что таковыми критериями могут являться: во-первых, фактический порядок пользования спорным имуществом, в том числе до того, как оно стало общим; во-вторых, при отсутствии возможности порядка выдела долей в соответствии со сложившимся порядком пользования имуществом — соблюдение обязанности по сотрудничеству в целях устранение конфликта, что может выражаться в принятии реальных мер для раздела спорного имущества (фактическая оплата расходов на реконструкцию, переоборудование спорного имущества, заявление суду об отнесении расходов (их части) на проведение данных работ, наличие либо отсутствие технических препятствий и сложностей для переноса вещей одного из сособственников в другую часть спорного имущества). Таким образом, при наличии пробелов в правовом регулировании в качестве критериев определения пределов свободного усмотрения собственника при осуществлении им своих правомочий применяются справедливое уравнивание интересов и вытекающая из требования добросовестности обязанность сотрудничества. ——————————— <2> См.: Постановление Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»; п. 37 Постановления Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ». Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
Как справедливо отмечает В. П. Грибанов, «одним из вопросов, имеющих большое значение для исследования проблемы осуществления вещных прав, является вопрос о соотношении субъективного вещного права и интереса» <3>. Право собственности, равно как иные вещные права, осуществляется не в вакууме, а в правовом поле, где происходит непрерывное столкновение разного рода интересов конкретных субъектов. Представим, например, ситуацию, когда собственник домовладения и земельного участка, на котором оно расположено, имеет интерес в том, чтобы собственник соседнего участка не возводил на нем строение, дабы не загораживать солнечный свет, падающий на ту часть участка, которую он использует и намерен использовать в дальнейшем под природный солярий. Со своей стороны, интерес соседнего собственника земельного участка заключается в возведении на нем огромного дома с целью создания максимально комфортных условий для проживания самого собственника и его большой семьи. В первом случае собственник обладает как предусмотренным законом правомочием пользования своим имуществом в установленных законом пределах, так и прямо законом не предусмотренным, но и не противоречащим ему интересом на доступ солнечного света на земельный участок или его часть, которую он использует под солярий. В этом случае данный интерес покоится на праве собственности, но не существует в форме субъективного права. Во втором случае у обладателя вещного права на соседний земельный участок существует конкретное субъективное право на застройку земельного участка, закрепленное в ст. 263 ГК РФ и непосредственно относящееся к осуществлению права собственности. Данному субъективному праву противостоит обязанность неопределенного круга лиц, в том числе соседнего собственника, не препятствовать его осуществлению. В обоих примерах налицо наличие законных интересов у обоих собственников. Однако применительно ко второму собственнику отсутствует необходимость в самостоятельном выделении категории законного интереса, поскольку лицо сможет защитить свой интерес через защиту самого субъективного права. ——————————— <3> Грибанов В. П. Интерес в гражданском праве // Советское государство и право. 1967. N 1. Отдельн. оттиск. С. 49.
Сущностное различие между субъективным вещным правом и законным интересом в вещно-правовой сфере состоит в разной степени законодательной гарантированности возможного поведения субъекта реализовать свои интересы посредством одной из названных форм. Реализация законного интереса гарантируется лишь в определенной степени, в то время как возможность, предоставляемая субъективным правом, гарантируется и обеспечивается силой государственного принуждения вследствие прямого указания законодателя (ч. 1 ст. 17 Конституции РФ <4>). Некоторые авторы в качестве дополнительного критерия при разграничении субъективного права и законного интереса используют структурный критерий, отмечая, с одной стороны, наличие в структуре обеих правовых категорий двух сходных структурных элементов — реализация интереса не запрещенным законом поведением и обращение за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов — и отсутствие у законного интереса в его содержании двух возможностей, характерных для субъективного права, его носитель не может вести себя определенным образом и требовать соответствующего поведения от других лиц — с другой <5>. Именно в связи с отсутствием последней названной возможности в содержании законного интереса некорректно говорить о том, что при осуществлении субъективного вещного права его обладатель не должен нарушать законные интересы других лиц, как это закреплено в ч. 2 ст. 209 ГК РФ. В ином случае, во-первых, изменилось бы соотношение субъективных вещных прав и законных интересов в сторону меньшей гарантированности первых; во-вторых, привело бы к затруднительности осуществления самого вещного права его обладателем в силу того, что он должен был бы в каждой ситуации учитывать многочисленные и разнородные законные интересы других лиц, которые к тому же прямо не закреплены в законе, что в корне подорвало бы саму ценность и некую монументальность категории вещных прав. Та же степень гарантированности со стороны государства в отношении реализации законных интересов, которая соответствует их сущности как правовой категории, вполне укладывается в рамки концепции злоупотребления правом, согласно которой не допускается осуществление прав, в том числе вещных, исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Следовательно, запрещается нарушение законных интересов других лиц вследствие заведомо недобросовестного осуществления вещных прав (злоупотребление правом). Можно прийти к выводу, что введение в законодательство категории злоупотребления правом в той или иной форме направлено на недопущение нарушения обладателем вещного права законных интересов других лиц. ——————————— <4> Следует обратить внимание на то, что законодатель признает и гарантирует в Российской Федерации права и свободы человека, но не его законные интересы. <5> См., например: Субочев В. В. Законные интересы. М., 2008. С. 120 — 121.
В этом смысле более удачным представляется законодательный опыт некоторых государств СНГ. Так, согласно п. 1 ст. 191 ГК Туркменистана собственник может в пределах ограничений, установленных законом или договором, свободно владеть и пользоваться имуществом (вещью), не допускать владения этим имуществом другими лицами, распоряжаться им, если этим не нарушаются права соседей и иных третьих лиц либо если эти действия не представляют собой злоупотребление правом. Понятие злоупотребления правом раскрывается в п. 2 указанной нормы: злоупотреблением правом считается такое пользование собственностью, которым только причиняется вред другим и при этом четко не определено преимущество интересов собственника и необходимость его действий не оправдана <6>. Из данной нормы четко следует обязанность собственника не допускать нарушения прав соседей и вещных прав других лиц, а в отношении законных интересов — не допускать злоупотребления правом. Менее удачным в этом отношении является п. 3 ст. 8 ГК Республики Казахстан, закрепляющий, что осуществление гражданских прав не должно нарушать права и охраняемые законодательством интересы других субъектов права, не должно причинять ущерба окружающей среде <7>. Данная норма перекликается с положениями п. 2, 3 ст. 209 ГК РФ. Однако в отличие от ГК РФ, не предусматривающего последствий нарушения законных интересов при осуществлении вещных прав, в п. 5 ст. 8 ГК Республики Казахстан законодатель закрепил право (но не обязанность. — С. Ш.) суда отказать лицу в защите принадлежащего ему права, в том числе при несоблюдении положений, предусмотренных п. 3 данной нормы, т. е. в случае нарушения законных интересов другого лица при осуществлении вещного права его обладателем. В целях совершенствования действующего гражданского законодательства, регулирующего вопросы осуществления вещных прав, мы предлагаем исключить из ст. 209 ГК РФ указание на обязанность не нарушать законные интересы других лиц при осуществлении правомочий собственника в целом и конкретно в отношении земли и иных природных ресурсов. В законопроекте о внесении изменений в ГК РФ предусмотрена статья «Осуществление вещных прав», согласно которой обладатели вещных прав осуществляют правомочия владения, пользования или распоряжения в пределах, установленных ГК РФ и иными законами, не нарушая прав и законных интересов других лиц <8>. Таким образом, право собственности и иные вещные права порождают законные интересы, не обеспеченные конкретным правомочием. Из буквального толкования положений ст. 209 ГК РФ следует, что при осуществлении вещных прав запрещается нарушать охраняемые законом интересы других лиц, т. е. препятствовать реализации чужих законных интересов, но при этом отсутствует обязанность способствовать их осуществлению. Коллизии интересов обладателей вещных прав могут разрешаться судом исходя из критерия адекватности и целесообразности реализации интереса при осуществлении вещного права и принципа добросовестности. ——————————— <6> ГК Туркменистана. Ашхабад, 1999. С. 443. <7> ГК Республики Казахстан / Науч. ред. и предисл. Н. Э. Лившиц; Вступ. ст. И. П. Грешникова. СПб., 2002. С. 111. <8> Проект ФЗ «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую ГК РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» // URL: http://www. privlaw. ru/index. php? page=news (дата обращения: 17.05.2012).
——————————————————————
Интервью: Интервью с партнером практики по недвижимости и строительству CMS, Россия Екатериной Владимировной Медейко («Юрист», 2012, N 15)
ИНТЕРВЬЮ С ПАРТНЕРОМ ПРАКТИКИ ПО НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ CMS, РОССИЯ ЕКАТЕРИНОЙ ВЛАДИМИРОВНОЙ МЕДЕЙКО
А. А. ОВОДОВ
— Екатерина Владимировна, прошел год с момента выхода в июле 2011 г. Постановления Пленума ВАС РФ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Скажите, что принес инвесторам этот год? Каковы тенденции судебной практики? — После принятия Постановления N 54 сформировалась устойчивая судебная практика, согласно которой инвесторам отказывают в признании права собственности, если объект не завершен строительством либо фактически завершен, введен в эксплуатацию, но на него не оформлено право собственности застройщика (например, Определение ВАС РФ от 16 мая 2012 г. N ВАС-5553/12, Определение ВАС РФ от 28 марта 2012 г. N ВАС-2834/12). Такой подход связан с тем, что большинство инвестиционных договоров признали договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи. Логика простая: юридически недвижимой вещи до ее регистрации не существует, поэтому исполнение договора купли-продажи невозможно. Принудить продавца к передаче объекта недвижимости можно только тогда, когда он введен в эксплуатацию и на него зарегистрировано право собственности. В иных случаях возможны только расторжение договора и/или возмещение убытков. Фактически произошла замена права получить хоть что-то, пусть даже недостроенное, на право возместить убытки. Последний вариант далеко не всегда устраивает инвесторов. Мало того что размер убытков еще надо доказать, так и положительное решение суда далеко не всегда может быть исполнено. На момент исполнения у застройщика уже может не быть ни денег, ни имущества.
— Что можно предложить в этой ситуации инвесторам? На что можно заменить куплю-продажу, чтобы инвесторы могли получить объект в собственность по завершении строительства? — В самом Постановлении N 54 упоминается договор простого товарищества (договор о совместной деятельности). Договор привлекателен тем, что право на строящийся объект возникает в долях еще в процессе строительства. В случае возникновения проблем товарищ может рассчитывать на то, что его часть останется за ним даже в том случае, если строительство еще не завершено. Но есть и недостатки. Чтобы оформить право собственности на объект инвестиций, товарищ должен обладать правами на землю, например быть стороной в договоре аренды земли. Об этом прямо говорится в Постановлении N 54. Нужно ли это инвестору? Цель инвестора — получить результат в обмен на вложенные средства. Участие в земельных отношениях на стадии строительства, как правило, в эти планы не входит. Кроме того, приобретая статус товарища, инвестор становится одним из участников общего дела, несет риск убытков, отвечает за действия товарищества вместе с остальными участниками. Учитывая это, можно сказать, что на практике простое товарищество становится совсем не простым. Нужно подходить с большой осторожностью к вопросу заключения такого договора, тщательно взвесив все плюсы и минусы.
— А может ли инвестор, финансирующий строительство коммерческой недвижимости, настаивать на применении Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»? И может ли данный Закон служить определенной гарантией для него? — Закон о долевом строительстве в основном рассчитан на обычных граждан, которые вкладывают свои сбережения в строительство жилья для собственных нужд. Но он также может применяться и к отношениям между юридическими лицами при строительстве коммерческой недвижимости. Хотя такая практика среди застройщиков не распространена. Это и понятно. Закон детально регулирует вопросы ответственности, направлен на защиту дольщиков, требует от застройщиков публичного раскрытия информации, в том числе об их финансовом положении. Немногие застройщики согласятся работать на таких условиях, когда при строительстве коммерческой недвижимости Закон их прямо не обязывает это делать. Но все проблемы этот Закон также не снимает. По искам о признании права собственности арбитражные суды не делают различий с куплей-продажей. Примером может служить решение по делу N А40-150035/10-60-941, подтвержденное недавно Президиумом ВАС РФ. По мнению суда, ссылка на Закон о долевом участии не означает возникновения у дольщика права собственности (в том числе долевой) на возводимое за счет его средств имущество. Таким образом, исходя из текущей арбитражной практики до момента завершения строительства и подачи всех необходимых документов в регистрирующий орган инвестор может обратиться в арбитражный суд с теми же исками, что и при купле-продаже. Суды общей юрисдикции также зачастую отказывают в признании права собственности на конкретное помещение, но более лояльно относятся к признанию права общей долевой собственности на строящийся объект в определенной доле (например, Определение Мосгорсуда от 24 апреля 2012 г. по делу N 33-9321). Такие суды рассматривают споры с участием граждан, и на экономические споры юридических лиц их компетенция не распространяется. Тем не менее положительные моменты заключения договора участия в долевом строительстве все равно достаточно весомы для того, чтобы инвесторы использовали этот договор на практике. Так, например, государственная регистрация договора защищает инвестора от проблемы двойных продаж одного и того же объекта, а залог, возникающий в силу закона если и не является панацеей, то все равно существенно укрепляет позиции инвестора.
— Есть ли какие-либо альтернативные варианты для крупных инвесторов? Как в сложившейся ситуации можно защитить свои инвестиции? — Можно использовать различные способы обеспечения исполнения обязательств: залог, неустойку, банковскую гарантию. Можно самим сформулировать свой вариант обеспечения. Не исключен и вариант со страхованием. Но страхование предпринимательских рисков в России — скорее исключение, чем правило. Далеко не все компании предлагают такие виды страхования. У крупных инвесторов, которые полностью или в большей части финансируют строительство, есть больше возможностей влиять на застройщика. Учитывая свою сильную переговорную позицию, они могут задействовать корпоративные механизмы, позволяющие приобрести контроль над застройщиком в случае несоблюдения последним условий инвестиционного договора. Причем эти механизмы необязательно должны подчиняться российскому праву. Ведь контроль над российским юридическим лицом может быть получен и в результате приобретения акций иностранной материнской компании. В таких случаях важно согласовать предлагаемые механизмы со способами финансирования российского застройщика, чтобы в случае возникновения спора можно было использовать как преимущества иностранного права, так и возможности российского законодательства.
— После принятия Постановления N 54 многие юристы указывали на налоговые риски. Не прояснилась ли ситуация с налогообложением? — Спустя год можно заметить, что квалификация договора в налоговых спорах и квалификация договора в гражданско-правовых спорах существенно расходятся. Ярким примером является Постановление Президиума ВАС РФ от 26 июня 2012 г. по делу N А38-1216/2011. В дискуссии по этому делу неоднократно обращалось внимание на необходимость применения норм налогового законодательства по аналогии с агентскими договорами. Собственно, этот подход применялся и раньше, до принятия Постановления N 54. Об этом говорит само возникновение такого института, как сводные счета-фактуры, которые с технической точки зрения являются счетами агента, тратившего деньги принципала на товары или услуги в интересах последнего. Суд в этот раз подтвердил, что существующий порядок в сфере налогообложения остается незыблемым, что, перевыставляя счета-фактуры подрядчиков, застройщик не создает для себя обязанности уплачивать НДС по таким счетам в бюджет, так как действует он, по сути, как агент. Принципиальное значение, на наш взгляд, имеет ссылка суда при разрешении данного дела на подп. 4 п. 3 ст. 39 НК. Тем самым суд четко определил, что сама передача имущества в рамках инвестиционного договора не может рассматриваться как реализация. Данный тезис уже встречался в мнениях экспертов, однако в официальных разъяснениях Минфина ссылка на эту статью отсутствовала. Существующий порядок основывался скорее на том, что при передаче объекта инвестиций право собственности не переходило, а возникало. Теперь, даже если переход права собственности состоялся (в рамках купли-продажи), то реализацией эта операция все равно не признается. По крайней мере, такой вывод с очевидностью следует из анализа подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ. Надеемся, что дальнейшая судебная практика этот вывод подтвердит. В результате в налоговых спорах инвестиционный договор по-прежнему продолжают считать особым договором и применяют к нему подходы, присущие агентским договорам. В гражданско-правовых спорах суды пошли по пути признания инвестиционного договора куплей-продажей с применением всех соответствующих последствий, о которых мы говорили выше.
— Общеизвестно, что в Москве проводилась ревизия ранее заключенных инвестиционных контрактов. Некоторые из них были расторгнуты, по некоторым были изменены параметры строящихся объектов. Как Постановление N 54 отразилось на инвестиционных контрактах, заключенных с Правительством Москвы? — В 2012 г. ФАС МО в основном по делам, связанным со спорами в отношении инвестиционных контрактов, заключенных с Правительством Москвы, отменял решения нижестоящих инстанций и отправлял их на новое рассмотрение. Основание: отсутствие в отмененных судебных актах юридической квалификации инвестиционного контракта исходя из Постановления N 54. По некоторым делам Арбитражный суд Москвы уже принял решения. Он признал инвестиционные контракты договорами простого товарищества (например, дело N А40-107777/10-82-939) и применил положения ГК РФ о простом товариществе и Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Девятый арбитражный апелляционный суд занял иную позицию. Так, по делу N А40-105491/11-161-544 при решении вопроса о расторжении инвестиционного контракта, заключенного с Правительством Москвы, суд отметил, что по своей правовой природе рассматриваемый инвестиционный контракт является смешанным договором. Он включает в себя элементы договора подряда в части строительства здания и элементы договора купли-продажи будущей вещи в части распределения площадей. Суд удовлетворил иск Правительства Москвы о расторжении инвестиционного контракта на основании ст. 715 ГК РФ, которая допускает возможность для заказчика в одностороннем порядке отказаться от договора подряда, если подрядчик не приступил к выполнению работ или выполняет их несвоевременно. Очевидно, что на настоящий момент судебные споры по инвестиционным контрактам существенно затягиваются из-за необходимости повторного рассмотрения. Кроме того, отсутствует единство в их правовой квалификации различными инстанциями. Без сомнения, для инвесторов нестабильность судебной правоприменительной практики по инвестиционным контрактам, заключенным с Правительством Москвы, влечет дополнительные риски.
— Что Вы могли бы посоветовать инвесторам, планирующим направлять инвестиции на строительство объектов недвижимости? — Прежде чем инвестировать строительство недвижимости, необходимо провести тщательную юридическую экспертизу документов, связанных со строительством конкретного объекта: 1) оценить вопросы действительности и заключенности инвестиционного контракта и договора аренды земельного участка; 2) проверить, вправе ли застройщик в принципе осуществлять строительство объекта определенного вида с конкретными параметрами на соответствующем земельном участке; 3) получить и проанализировать информацию о том, как застройщик исполняет инвестиционный контракт, нет ли к нему претензий со стороны государственных (муниципальных) органов; 4) проверить корпоративный статус застройщика, наличие корпоративных конфликтов, проверить информацию о финансовом состоянии застройщика при наличии такой законной возможности. После этого рекомендуется оценить с юридической и финансовой точек зрения предлагаемые инвестором варианты осуществления инвестиций (договор купли-продажи будущей недвижимости, договор участия в долевом строительстве, договор простого товарищества и т. д.), выявить риски, присущие конкретному проекту, и разработать мероприятия по их уменьшению. Необходимо помнить, что каждый проект уникален, и невозможно предложить некую универсальную модель инвестирования в недвижимость.
