В стране насчитывается 95 тысяч обманутых соинвесторов
С апреля 2011 года по апрель 2012 года в России появилось около 54 тысяч обманутых дольщиков строительства жилья, которые вложили средства в строительство 814 объектов.
В результате на данный момент в стране насчитывается 95 тысяч обманутых соинвесторов. Как сообщает РИА Новости, об этом заявил управляющий партнер компании «Национальное страховое и кредитное агентство» Юрий Гольдберг, который входит в рабочую группу Министерства регионального развития РФ по проблемам дольщиков. Гольдберг отметил, что общая сумма причиненного ущерба в результате банкротств застройщиков в 2009 году составила 25,553 миллиарда рублей, а в 2010 году — 36,414 миллиарда рублей. Данные за 2011 год пока неизвестны. Общая площадь «недостроев» в 2009 году достигала 1,282 миллиона квадратных метров, а в 2010 году — 1,434 миллиона. По информации Министерства регионального развития РФ, лидерами по количеству обманутых дольщиков являются Татарстан, Московская, Самарская, Новосибирская области, Краснодарский край и Москва. Проблема является общественной, попыткой ее решения на государственном уровне стали поправки, внесенные в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)».
15 августа 2011 года вступил в силу Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» (далее по тексту — Закон). Еще на стадии обсуждения Закон вызвал большое количество споров и разногласий, депутаты высказали опасения, что новый Закон породит вал фальшивых кредиторских задолженностей. При обсуждении проекта депутат Государственной Думы Александр Хинштейн отметил тот факт, что незавершенный объект можно будет продать только при условии соблюдения всех обязательств перед дольщиками и что увеличение «в процессе» стоимости работ и, как следствие, цены квадратного метра «крайне маловероятно, так как стоимость договора фиксирована».
Основная задача внесенных поправок — это урегулирование порядка взаимодействия участников строительства жилых многоквартирных домов с их застройщиками. Наиболее важный вопрос, который интересует участников строительства, — это порядок предъявления требований в деле о банкротстве застройщика. По общему правилу требования подаются в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, и арбитражному управляющему. Вся информация о порядке, сроке подачи требований о включении в реестр требований в обязательном порядке подлежит официальному опубликованию в газете «Коммерсантъ» (раздел банкротство) и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (интернет-ресурс, содержащий полную информацию по делу о банкротстве).
Требование к застройщику о передаче жилого помещения имеет такой же вид и подается в таком же порядке, как и требование о включении в реестр кредиторов должника. Подается также в течение 30 дней, начиная с даты сообщения о введении наблюдения. По результатам рассмотрения арбитражным судом требования выносится определение, и в случае положительного результата такое требование вносится в реестр требований о передаче жилых помещений. В соответствующей графе реестра указывается уплаченная застройщику сумма в рублях (или стоимость переданного имущества), размер недоплаченных участником строительства денежных средств, сведения о жилом помещении (его площадь и идентифицирующие данные). В ходе процедуры банкротства застройщика этот реестр ведется параллельно с реестром требований кредиторов. В нем указываются сумма, уплаченная застройщику, сумма не исполненных перед застройщиком обязательств и сведения о жилом помещении. Следует учитывать, что нормы Закона распространяют свое действие не только на будущие дела о банкротстве застройщиков, но также на дела о банкротстве застройщиков, производство по которым возбуждено до вступления Закона в силу. В связи с тем что Закон предусматривает для возбужденных до его вступления в силу дел о банкротстве застройщиков переходный период, необходимо учитывать специальные нормы Закона. Для участников строительства по таким делам установлен особый срок, в течение которого они могут подать заявление на включение своих требований в один из двух реестров. Согласно п. 5 ст. 3 Закона это можно сделать до 15 октября 2011 г. После указанной даты реестры для них будут закрыты. Для прочих конкурсных кредиторов реестр требований кредиторов закрывается в обычном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
В ходе процедуры банкротства арбитражный управляющий выносит на общее собрание кредиторов вопрос о погашении предъявленных требований по реестру путем передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства и земельного участка. Для реализации данной схемы участники строительства должны учредить жилищно-строительный кооператив (ЖСК) с привлечением специалистов в области регистрационных действий. Порядок погашения требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства достаточно подробно описан в ст. 201.10 Закона о банкротстве, а статья 201.11 регламентирует порядок передачи жилых помещений (при завершении строительства объекта) участникам строительства.
По состоянию на 2012 год сформировалась судебно-арбитражная практика по вопросам банкротства застройщика, например по достаточно спорному вопросу признания права собственности участников долевого строительства на доли в жилом доме, строительство которого не завершено, в виде соответствующих квартир или нежилых помещений при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков.
На практике судьи руководствуются тем, что признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте за дольщиком исключает эту долю из общей конкурсной массы, что влечет за собой ограничение прав и законных интересов других кредиторов-дольщиков (решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.10.2010 по делу N А60-19069/2010-С1, Постановления ФАС Уральского округа от 17.06.2006 по делу N А47-12218/2003-8-ГК, Северо-Западного округа от 09.03.2011 по делу N А13-694/2010 и Московского округа от 23.06.2010 по делу N А41-2175/10).
Арбитражные суды Москвы и Московской области рассматривают несколько десятков дел о банкротстве с участием подмосковных застройщиков. Об этом говорится в недавнем исследовании компании «HouseHunter». Ее специалисты выяснили, что чаще всего с заявлениями о банкротстве застройщиков обращаются строительные и инженерные подрядчики, банки, а также физические лица после расторжения в судебном порядке договоров долевого участия либо наступления неплатежей по векселям (в случае применения строительными компаниями вексельных схем реализации квартир в новостройках). Меньшее количество исков поступает от Федеральной налоговой службы. Арбитражный управляющий Кирилл Ильин отмечает: «Наибольшее количество дел о банкротстве застройщика пришлось на период кризиса 2008 — 2009 годов».
Несмотря на очевидную попытку законодательно защитить интересы дольщиков, необходимо констатировать, что на практике, если дело о банкротстве завершается конкурсным производством, в группу риска попадают в первую очередь именно они.
