Владимир Удалкин, юрист НП «Центр развития металлоторговли».
Прошло три месяца с тех пор, как мне отказали в приватизации, ссылаясь на п. 2 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ — оплата аренды ненадлежащим образом, задержка платежей. Что можно предпринять?
В. Идрисов, г. Армавир
Не располагая сведениями о конкретных обстоятельствах дела, дадим общие рекомендации, которые должны помочь автору вопроса в разрешении его проблемы.
Отказ в приватизации недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, гражданин вправе обжаловать в арбитражном суде. Согласно п. 4 ст. 198 АПК РФ заявление в суд может быть подано в течение трех месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав и законных интересов. В рассматриваемом случае три месяца необходимо отсчитывать с момента, когда автор вопроса узнал об отказе в приватизации, то есть с момента получения отказа. Если трехмесячный срок для подачи заявления был пропущен по уважительной причине, то он может быть восстановлен судом, для чего при подаче заявления в суд следует ходатайствовать о восстановлении срока.
Однако надо иметь в виду, что судебная практика не выработала единых однозначных критериев для определения уважительности причин, по которым был пропущен срок подачи заявления. Для восстановления пропущенного срока требуется, чтобы доказательства уважительности причин пропуска однозначно указывали на невозможность обращения в суд с заявлением в установленный срок.
Если же говорить о возражениях по существу отказа в приватизации недвижимого имущества, отметим, что в практике по обжалованию подобных отказов уже используется целый ряд доводов, на основании которых даже при наличии фактов ненадлежащего перечисления арендной платы суды признают недействительными решения об отказе.
Если задержка при перечислении арендной платы допускалась не постоянно, а несколько раз и срок задержек ограничивался несколькими днями, то суды делают выводы, что такие нарушения являются несущественными, поэтому не могут быть основанием для отказа в передаче недвижимости. Суды также принимают во внимание добровольную уплату пеней за просрочку перечисления арендной платы (например, решение Арбитражного суда Кемеровской области от 13.02.2009 N А27-358/2009-5, решение Арбитражного суда Приморского края от 16.04.2009 N А51-13391/2008-34-265).
Аналогичные по сути, но только более развернутые доводы в пользу арендатора, обжаловавшего отказ в передаче недвижимости, имеются в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2009 N А60-25431/2008. Суд указал, что в законе не закреплены четкие критерии для оценки понятия «перечисление арендной платы надлежащим образом» при принятии решения о передаче недвижимости арендатору, выступающему субъектом малого и среднего предпринимательства. Разумными критериями добросовестности арендатора, по мнению суда, можно считать: отсутствие задолженности по арендной плате на день принятия решения о приватизации имущества либо обращения арендатора за выкупом имущества, малозначительный характер допущенных правонарушений и отсутствие доказательств причинения ущерба интересам собственника арендодателя, а также если в течение всего срока аренды не было претензий к арендатору со стороны арендодателя.
В разъяснениях Минэкономразвития России обнаруживается еще один довод для обоснования надлежащего исполнения арендатором своих обязательств (письма от 24.12.2008 N Д05-5949, от 27.01.2009 N Д05-397, от 18.02.2009 N Д05-879). Он опирается на ст. 401 ГК РФ, согласно которой лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины. На основании этого министерство делает вывод, что в случае отсутствия факта привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности последний признается надлежаще исполняющим договорные обязательства. Несмотря на то что у Минэкономразвития России отсутствуют полномочия по осуществлению официального толкования законов и его разъяснения не являются обязательными, во всех указанных выше судебных актах позиция министерства была учтена судами.
