В Семнадцатом апелляционном арбитражном суде г. Перми был выигран в пользу предпринимателя очередной спор — в апелляции устояло решение Арбитражного суда Свердловской области, признавшего незаконным отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом субъекту малого и среднего предпринимательства в предоставлении преимущественного права приватизации нежилого помещения. Суд обязал Комитет устранить допущенные нарушения прав предпринимателя.
Немного теории
Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» принят в целях государственной поддержки малого и среднего предпринимательства. Он предусматривает гарантии, направленные на поддержку и развитие бизнеса. Субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий определенным условиям, закрепленным в ст. 3 Закона N 159-ФЗ, имеет преимущественное право выкупить арендуемое им помещение.
Такое право может быть реализовано при условии, что:
— арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
— отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, а в случае, предусмотренном настоящим Законом, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
— площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или в муниципальной собственности;
— арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Однако на практике даже при соответствии арендуемого государственного и муниципального имущества вышеназванным критериям возникает множество проблем при реализации преимущественного права выкупа как на стадии реализации права выкупа, так и после.
Рассмотрим возможные затруднения на конкретном примере.
У тебя есть права? Забудь!
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.08.2010 признан незаконным отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом субъекту малого и среднего предпринимательства в предоставлении преимущественного права приватизации нежилого помещения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Суд обязал Комитет устранить допущенные нарушения прав предпринимателя.
Сразу заметим, подобных дел, связанных с реализацией права выкупа, в практике Арбитражного суда Свердловской области множество, что лишний раз демонстрирует, с чем приходится сталкиваться предпринимателю при реализации своих прав. Это происходит уже на начальном этапе, когда он обращается в уполномоченные органы с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства (предусмотренным ст. 4 N 159-ФЗ) и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При получении заявления уполномоченные органы обязаны (п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ):
— обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;
— принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
— направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Однако вместо этого на обращение предпринимателя, который соответствует критериям, предусмотренным Законом N 159-ФЗ, от муниципалитета был получен отказ на том основании, что представлен не весь пакет документов, и требование дополнительных документов. Хотя действующим законодательством представление каких-либо дополнительных документов не предусмотрено.
На повторное заявление с приложением запрашиваемых документов вновь был получен отказ и требование уплатить задолженность по пеням. При этом муниципалитет рассчитал неустойку за весь период действия договора, который превышает семь лет, конечно же без учета срока исковой давности. При этом пени начислены за незначительную просрочку внесения арендной платы, составляющую один-два дня.
Если вы решите воспользоваться своим преимущественным правом выкупа арендованного имущества, будьте готовы и к таким основаниям для отказа:
— отсутствие регистрации договора аренды в течение всего срока действия договора (тем самым несоблюдение двухгодичного срока владения и (или) временного пользования арендуемым объектом);
— непредставление дополнительно запрашиваемых документов при обращении с заявлением о реализации своего права;
— включение арендуемого помещения в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (причем имущество включается в перечень после получения заявления субъекта);
— площадь арендуемого помещения превышает предельные значения площади, установленной законом субъекта РФ (когда в действительности площадь предельных значений не превышает) и др.
В рассматриваемом случае предприниматель полностью соответствовал критериям Закона N 159-ФЗ, представил запрашиваемые документы, оплатил пени, но получил отказ в предоставлении права преимущественного выкупа в связи с тем, что «закон не предусматривает множественность обращений».
В связи с тем что такого основания для отказа не предусмотрено, было подано заявление о признании отказа в предоставлении преимущественного права незаконным и об устранении нарушения прав предпринимателя.
Не думайте, что после обращения в суд все проблемы закончились. Вас ждут:
— возражение муниципалитета против удовлетворения требований, направленное на затягивание рассмотрения дела и воспрепятствование реализации предпринимателем своего права;
— после признания отказа неправомерным судом первой инстанции его решение будет обязательно обжаловано в вышестоящие инстанции;
— после вступления решения суда в законную силу последует неисполнение решения суда в установленные сроки.
Иначе говоря, на любой стадии вы столкнетесь с активным сопротивлением со стороны власти.
Неотделимые улучшения
Следующей проблемой, с которой может столкнуться предприниматель при реализации своего права, является наличие неотделимых улучшений в арендуемом объекте, стоимость которых должна быть учтена при выкупе арендуемого имущества в случае, если они были осуществлены с согласия арендодателя.
В силу ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя (ст. 5 Закона N 159-ФЗ).
Екатеринбургские предприниматели при обращении с заявлением о зачете стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого объекта должны быть готовы к отказу на основании некоего областного закона (который, кстати, никаких ограничений не содержит), а также ввиду того, что «в арендуемом помещении неотделимых улучшений нет».
Практика по таким делам в арбитражных судах Свердловской области пока немногочисленна, однако, на наш взгляд, это вопрос времени. Подобные отказы будут обжаловаться предпринимателями, так как действия муниципалитета явно направлены на воспрепятствование реализации прав и являются неправомерными. Более того, предприниматели, получившие отказы, уже сегодня обращаются в суды за взысканием причиненных такими действиями убытков, например вынужденной оплаты аренды.
Как видим, реализовать права по Закону N 159-ФЗ в административном порядке почти невозможно, а через суд — долго, нервно, затратно. Но только тем, кто не знает, что сопротивление можно сломить и, как следствие, одержать победу в виде реализации права на выкуп арендуемого имущества. Недаром говорят: «Дорогу осилит идущий».
