Раев Виталий Валерьевич, нотариус Нотариальной конторы города Кургана.
Как говорят: «Осведомлен — значит вооружен». Вооружаем вас от мошенников, от различных обманов и других неприятностей в сфере сделок с недвижимостью.
Общественные отношения в жилищной сфере, в области обращения других объектов недвижимости нуждаются в четкой правовой регламентации в силу особой социальной значимости жилья, его реальной нехватки, а также в связи с существенной стоимостью объектов жилой недвижимости, которая имеет тенденцию к постоянному росту. По данным Верховного Суда РФ, ежегодно за совершение мошенничества в целом по Российской Федерации осуждается более 25 тысяч лиц. Очевидно, что данное преступление является одним из наиболее распространенных посягательств в различных сферах экономической деятельности. Причем раскрываемость мошенничеств на протяжении последнего десятилетия не меняется и остается на уровне 60%.
ПОРТРЕТ МОШЕННИКА
Договоры отчуждения жилой недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации и содержат много условий юридического характера. Преступники часто используют несовершенство закона. Во многих случаях факты мошенничества с жильем связаны с другими преступлениями (против личности, против собственности, против порядка управления и т. п.). Личность мошенника значительно отличается от личности других преступников — воров, грабителей, хулиганов, несмотря на сходство многих возрастных и социальных характеристик. Большинство из них обладает хитрым, изворотливым умом, актерскими способностями, развитой фантазией. Они стремятся внушить своим потенциальным жертвам чувство полного доверия, что им зачастую удается, и лишь после этого приступают непосредственно к обману.
ПОСТРАДАВШИЕ АНФАС
Преступления чаще всего совершаются хорошо организованными группами. С целью склонения владельцев квартир к оформлению «нужных документов» к ним применяются различные формы обмана, граничащего с угрозами, используются психотропные вещества и алкогольные напитки. Часто мошенники пользуются болезненным состоянием владельца жилья, как правило, при этом страдают интересы душевнобольных, недееспособных лиц, которые в силу состояния здоровья не могут адекватно оценить суть совершаемых сделок. Нередко такие преступления сопряжены с похищением владельцев квартир, незаконным лишением их свободы, убийством. Здесь можно говорить о высоком уровне планирования мошенниками преступных действий и прогнозирования их последствий.
ОБЩИЕ ЧЕРТЫ МОШЕННИЧЕСТВА
При подготовке совершения преступления мошенники осуществляют подбор жилого помещения для его последующего хищения, предварительное наблюдение за потерпевшими, поиск подставных лиц, приобретают подлинные документы или их подделывают. Очень часто мошенничество совершается при срочной покупке недвижимости, когда реальная стоимость жилого объекта в предложении мошенника понижается, что, конечно, многими расценивается как выгодное приобретение.
ФАЛЬШИВЫЕ ДОКУМЕНТЫ
Один из способов обмана — продажа квартиры лицом, которое не является ее собственником. Это могут быть члены семьи собственника, другие лица, проживающие в квартире владельца, наниматели жилых помещений. В этом случае документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников. Незаконные операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенников, например сдано им по договору аренды. Использование фальшивых документов — один из самых опасных способов, наносящий добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения или генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксе.
ПОКУПКА НА «ДЯДЮ»
Исходя из своего личного опыта работы, могу сказать, что сначала мошенники действовали на доверии, обманывая людей, обещая им улучшение жилищных условий, смену места жительства и так далее. При этом чаще всего жертвами таких преступлений становились пожилые люди, лица, страдающие различными заболеваниями, в том числе и психическими, лица, злоупотребляющие спиртными напитками и наркотиками, и просто граждане, мало сведущие в области права. Здесь использовались следующие схемы. Мошенники просили граждан оформить доверенность на продажу жилого помещения с правом покупки любого другого жилья на кого-либо. Чаще всего сделка выполнялась с человеком, который зависел от мошенников (в силу долгов, злоупотребления спиртными напитками, наркотиками и т. д.), жилое помещение продавалось представителем по доверенности, а новое жилье не приобреталось вовсе или было непригодным для проживания, а разницу мошенники клали себе в карман.
ПОДДЕЛКА ДОВЕРЕННОСТИ
С течением времени действия мошенников стали более изощренными. Преступники стали подделывать доверенности на продажу жилых помещений. Причем если в конце 90-х прошлого века мошенники не утруждали себя тем, чтобы выяснять, какая у нотариуса подпись, печать, какие бланки он использует, какие у него реестровые номера и как реестровый номер соотносится с датой удостоверения доверенности, то потом мошенники стали обращаться к нотариусам за удостоверением доверенности на совершенно другой объект недвижимости с документом, на котором были подлинная печать нотариуса, его подпись, реестровый номер, который соответствовал дате. Затем жулики (а по-другому их и назвать нельзя) при помощи технических средств убирали оригинальный текст и наносили тот, который им был необходим. При этом сохранялась подлинная печать и подпись нотариуса, подлинный реестровый номер и дата документа. В дальнейшем по этой поддельной доверенности собирались необходимые документы и происходила продажа недвижимости. Только взаимодействие органов государственной регистрации объектов недвижимости и нотариальной палаты позволило в какой-то мере поставить барьер таким мошенническим действиям путем посылки в нотариальную палату электронных запросов регистрирующими органами о доверенности: кто ее выдал, на кого выдал и что доверил продать.
ФАЛЬШИВЫЕ ПАСПОРТА
После этого мошенники, естественно, не успокоились и пошли дальше. На сегодняшний день это вариант с подделкой паспортов, причем изготовление фальшивых паспортов идет на довольно высоком уровне, что делает их выявление довольно затруднительным. А схема проста: берется в аренду квартира, заключается договор аренды, в котором указываются паспортные данные собственника. На основе другого паспорта, который был утерян или сворован, изготавливается паспорт собственника с его серией и номером, но с другой фотографией. Дальше восстанавливаются в компетентных организациях якобы утерянные документы, делается доверенность или напрямую мошенники обращаются в регистрирующие органы и совершают сделку по продаже жилья. При этом варианте очень сложно выявить подделку документов, только прямое сличение фотографий в паспорте и в учетной карточке, которая хранится в паспортном столе, позволяет сделать какие-то выводы, но, к сожалению, доступ к таким учетным карточкам имеет строго ограниченный круг лиц.
ЗАДАТКИ С НЕСКОЛЬКИХ ПОКУПАТЕЛЕЙ
Один из самых простых способов обмана граждан в сфере жилищных сделок — это получение с покупателя жилья задатка в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Несовершенство законодательства и отсутствие контроля на рынке жилья позволяют недобросовестному продавцу брать задаток сразу с нескольких лиц. Владельцы квартиры, как мнимые, так и настоящие, показывают квартиру нескольким потенциальным покупателям и в случае их заинтересованности берут задаток обычно в размере 10 — 15% от стоимости с условием, что договор купли-продажи будет заключен через определенный срок. Для убедительности вручаются расписки в получении задатка или аванса и даже могут быть переданы копии документов, подтверждающих право собственности продавца. После получения задатка от нескольких покупателей квартира быстро продается одному из них и продавцы исчезают, а новый собственник квартиры вынужден объясняться с обманутыми претендентами.
КАКИЕ ЖЕ ДЕЙСТВИЯ МОЖНО ПРЕДПРИНЯТЬ ВО ИЗБЕЖАНИЕ ОБМАНА?
Как мне думается, можно совершить следующее:
1. Паспорт можно проверить в полиции на идентичность с учетной карточкой. Я думаю, добросовестный продавец не будет возражать против этого, мошенник же немедленно исчезнет.
2. Фальшивые документы, необходимые для продажи квартиры, могут быть использованы как ее собственником, так и другими лицами. Поэтому при возникновении сомнений стоит выяснить все самым скрупулезным образом — от проверки на достоверность документов в органах, которые их выдали, до получения самими потенциальными покупателями различных выписок и документов.
3. Кроме того, как мне кажется, одним из видов гарантий будет обращение к тем риелторским агентствам, которые уже себя зарекомендовали на рынке недвижимости и работают не первый год.
