СУБЪЕКТЫ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
С. В. НАТАРОВ
В соответствии со ст. 601 ГК РФ сторонами договора пожизненного содержания с иждивением являются получатель и плательщик ренты, которые непосредственно приобретают для себя взаимные права и обязанности. Получателем ренты в соответствии с п. 1 ст. 601 ГК РФ является гражданин, передающий принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость под периодически предоставляемое содержание с иждивением. Главная причина того, что получателем ренты может быть только физическое лицо, заключается в том, что у юридического лица отсутствуют потребности в жилище, питании, одежде, медицинской помощи и оплате ритуальных услуг, а следовательно, и не требуется обеспечивать их удовлетворение путем предоставления содержания с иждивением. Получателями пожизненного содержания с иждивением могут быть любые граждане, в том числе иностранные, а также лица без гражданства, обладающие недвижимым имуществом на праве собственности независимо от возраста и состояния здоровья. В законодательстве могут устанавливаться определенные ограничения установления права собственности на недвижимое имущество на территории РФ. Например, в соответствии с п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ в отношении иностранных граждан установлен запрет на приобретение в собственность земельных участков, находящихся на приграничных территориях. Однако осуществлять весь объем правомочий собственника могут не все граждане. Ограничения касаются в большей степени возможности распоряжения имуществом. Распоряжаться недвижимым имуществом, составляющим предмет договора пожизненного содержания с иждивением, могут только дееспособные граждане. Лица, не обладающие полной дееспособностью, вступают в договор пожизненного содержания с иждивением с помощью законных представителей. Следует отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение договора пожизненного содержания с иждивением. Это правило применяется также в тех случаях, когда управление недвижимым имуществом подопечного осуществляется доверительным управляющим. Законные представители вправе заключать или давать согласие на заключение договора пожизненного содержания с иждивением, несмотря на его алеаторный (рисковый) характер. Данный вывод основан на том, что заключение договора пожизненного содержания с иждивением однозначно не влечет уменьшения имущества подопечного, а в некоторых случаях, когда стоимость содержания с иждивением превысит стоимость недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, не исключено также и увеличение его имущества. Кроме того, подопечный на основании договора будет получать регулярное содержание с иждивением, а также сохранит право пользования жилым помещением. Договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный представителем в пользу собственника, не имеющего возможности заключить этот договор, необходимо отличать от договора, заключенного собственником имущества в пользу третьего лица. В этом случае третье лицо является выгодоприобретателем, но не стороной указанного соглашения. По договору пожизненного содержания с иждивением в пользу третьего лица собственник имущества выступает от своего имени. Третье лицо вправе выразить свою волю относительно участия в договоре только после заключения договора между собственником имущества и плательщиком ренты. Право третьего лица производно от права кредитора (собственника имущества). Выгодоприобретатель, в пользу которого заключается договор пожизненного содержания с иждивением, должен быть указан в договоре, так как индивидуализация получателя содержания необходима в каждом договоре. Третье лицо также должно обладать гражданской правоспособностью, поскольку законом запрещено заключение договора в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения. На стороне кредитора возможна множественность лиц. Множественность лиц на стороне получателя ренты может возникнуть, когда недвижимое имущество находится на праве общей собственности. В этом случае обязанности плательщика конкретизируются в отношении каждого сособственника. Практика свидетельствует о том, что организации и граждане стараются не заключать договоры пожизненного содержания с иждивением, когда на стороне получателя ренты имеется множественность лиц <1>. Если такая ситуация все же возникнет, то при заключении договора необходимо руководствоваться положениями гл. гл. 16 и 18 ГК РФ, а также ст. 35 СК РФ. ——————————— <1> См.: Леонова Г. Б. Договор пожизненного содержания с иждивением // Законодательство. 1999. N 8. С. 8.
Другой стороной договора пожизненного содержания с иждивением является плательщик ренты. На стороне плательщика ренты могут выступать любые субъекты гражданских правоотношений, что вытекает из содержания ст. 601 ГК РФ, в которой не содержится ограничений в отношении плательщика ренты. В этой связи заслуживает внимания точка зрения тех авторов, которые полагают, что плательщиками ренты имеют право выступать граждане, а также юридические лица, заинтересованные в необходимости приобретения имущества у получателя ренты и обладающие экономическими возможностями выплачивать ренту <2>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья З. Цыбуленко «Рента и пожизненное содержание с иждивением» включена в информационный банк согласно публикации — Российская юстиция, NN 6, 7, 1997. —————————————————————— <2> См., например: Цыбуленко З. И. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1998. N 6. С. 12; Хохлов С. А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Часть вторая: Текст. Комментарии. Алфавитно-предметный указатель. С. 320.
М. И. Брагинский считает, что обстоятельством, препятствующим заключению договора пожизненного содержания с иждивением, служит объем правоспособности плательщика ренты, а не наличие у него заинтересованности и экономических возможностей <3>. Таким образом, юридическое лицо, являющееся плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, должно обладать правоспособностью, возникающей с момента государственной регистрации. ——————————— <3> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 638.
Анализ указанных точек зрения позволяет сделать вывод, что способность быть плательщиком ренты зависит от соблюдения фактических и юридических условий. Фактические условия заключаются в способности лица выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора и обеспечению выплаты содержания, которая определяется при заключении договора ренты, являясь для получателя основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным плательщиком. Юридическим условием является запрет на заключение договоров пожизненного содержания с иждивением, содержащийся в уставе юридического лица <4>. ——————————— <4> См.: Ем В. С. Договор ренты // Законодательство. 1999. N 5. С. 10.
В настоящее время для заключения договоров пожизненного содержания с иждивением создаются специализированные юридические лица. К таким организациям можно отнести государственное унитарное предприятие «Моссоцгарантия». Данная организация создана в соответствии с распоряжением мэра г. Москвы от 31 июля 1995 г. и действует на основании Устава, утвержденного распоряжением мэра г. Москвы от 19 января 1998 г. «О совершенствовании деятельности по социальной поддержке и защите одиноких пенсионеров, добровольно передавших жилье в собственность г. Москвы» <5>. ——————————— <5> См.: Вестник мэрии Москвы. 1995. N 15; 1998. N 7.
Организации, осуществляющие негосударственное пенсионное обслуживание, одним из способов которого является предоставление пожизненного содержания с иждивением, действуют на основании лицензии. Выдача лицензии является административным актом, призванным обеспечить надлежащий уровень деятельности по предоставлению пожизненного содержания с иждивением. Лицензирование данной деятельности направлено на то, чтобы договоры пожизненного содержания с иждивением заключали с гражданами те юридические лица, которые обладают возможностями для выполнения обязанностей по предоставлению содержания. Однако анализ практики показывает, что негосударственные организации, занимающиеся заключением договоров пожизненного содержания с иждивением, после совершения сделки не оказывают оговоренные сторонами услуги и не предоставляют содержания, а, как правило, уступают (фактически перепродают) право собственности на недвижимость вместе с обязанностью содержания контрагента <6>. ——————————— <6> См.: Латынова Е. Рента в убыток // Домашний адвокат. 2002. N 7. С. 19, 20.
Риелторская организация в подобном случае выступает в качестве посредника при заключении договора пожизненного содержания, то есть фактически не является стороной соглашения. Некоторые суды Российской Федерации, рассматривая подобные дела, принимают решения, исходя из того, что риелторы, передавшие свои права и обязанности по предоставлению содержания, выбывают из соглашения и не несут по нему никаких обязанностей. Так, Чертановский межмуниципальный суд г. Москвы, рассматривая дело N 781/99 о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением и возврате имущества первоначальному собственнику, установил, что фирма «Н» заключала договоры о содержании под отчуждение права собственности на жилые помещения с престарелыми гражданами, после чего перепродавала свои права и обязанности по заключенным соглашениям всем желающим приобрести недвижимость гражданам. Гражданка X. приобрела у фирмы «Н» право собственности на квартиру вместе с обязанностями по содержанию пожилой семейной пары Г-вых. В течение определенного времени X. добросовестно выполняла свои обязанности по договору, но затем обстоятельства сложились так, что она утратила возможность содержать Г-вых и выплаты содержания были просрочены. Г-вы обратились в суд с иском о расторжении договора и требованием возврата права собственности на квартиру. Ответчица X. просила суд засчитать сумму, выплаченную фирме «Н» в счет содержания. Суд вынес решение в пользу истцов Г-вых, отказав X. в праве собственности на квартиру, указав, что сумма, уплаченная фирме, не может быть засчитана в счет содержания, потому что фирма «Н», передав свое право по договору, перестала быть его стороной и претензии к ней необоснованны <7>. ——————————— <7> См.: Латынова Е. Указ. соч. С. 19.
Однако выводы суда, освободившего фирму «Н» от ответственности по договору между X. и Г-выми, являются неверными, а требования X. к фирме «Н», отклоненные судом, следует признать обоснованными по следующим причинам. В соответствии с п. 2 ст. 586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора, по правилам ст. 399 ГК РФ. Из этого следует, что фирма «Н» должна нести ответственность дополнительно к ответственности основного должника по договору пожизненного содержания Г-вых. Данная ответственность должна наступить в той мере, в какой требование кредитора не удовлетворено основным должником. Таким образом, круг должников по договору пожизненного содержания может быть расширен. Вместе с тем, если организация, заключившая соглашение о предоставлении пожизненного содержания с иждивением, поручила исполнять установленные обязанности своему сотруднику, субъектный состав сделки не изменится. В данном случае сотрудник юридического лица будет являться субъектом исполнения обязательства, но не стороной сделки. Ответственность за действия работника возлагается на организацию, заключившую договор.
