О ПРОТИВОСТОЯНИИ СТОРОН (СОБСТВЕННИКА И ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ) В ДОГОВОРЕ ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
О. Н. БОБРОВСКАЯ
Бобровская Ольга Николаевна, заведующая кафедрой гражданско-правовых дисциплин Московской академии экономики и права, кандидат юридических наук, доцент.
Собственник жилого помещения, переданного под выплату ренты, основательно защищен законом от неправомерных действий со стороны плательщика. При этом новый собственник — плательщик, принимая на себя бремя содержания второй стороны по договору, принимает и иные негативные последствия, которые не всегда очевидны в момент его заключения. В статье проанализированы актуальные правовые вопросы в данной сфере.
Ключевые слова: объем содержания, требование о компенсации, права третьих лиц, уступка права.
On confrontation of parties (owner and receiver of rent) in contract of maintenance of dependent for life O. N. Bobrovskaya
Owner of living accommodation transferred under payment of rent is considerably protected by law from illegal actions of payer. At that new owner — payer taking the burden of maintenance of the second party of the contract receives other negative consequences which are not always evident at the moment of conclusion of the contract. The article analyses topical legal issues in this sphere.
Key words: volume of maintenance, demand on compensation, rights of the third persons, assignment of right.
Договор пожизненного содержания с иждивением занимает особое место в системе обязательственных правоотношений. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин — передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (ч. 1 ст. 601 ГК РФ). Форма ренты может быть выражена как в денежной, так и в натуральной форме. В литературе высказывались противоположные мнения о признании выкупной стоимости недвижимого имущества, передаваемого лицом под выплату ренты, а также рентных платежей доходами, подлежащими налогообложению. С одной стороны, иждивение получателя рентного платежа предполагается, исходя из содержания договора. С другой — поскольку доход обладает признаками систематичности и определенности, его нередко рассматривают не только в качестве средства обеспечения бывшего собственника жилого помещения, но также и с точки зрения перспектив несения лицом налогового бремени. В. В. Толкачев, рассуждая о рентном обеспечении, высказывается против отнесения ренты к доходам, полученным от какой-либо деятельности, включая предпринимательскую. «Рента… означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности, и не является прибылью от нее. Указанные признаки ренты как раз и составляют основу ее особого правового режима» <1>. ——————————— <1> Толкачев В. В. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ. 2006. N 5.
Т. Ю. Левадная высказывает противоположную позицию: «Сумма, выплаченная получателю ренты за передачу права собственности на имущество… относится к доходам от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). А ежемесячно получаемая им рента на содержание относится к доходам, полученным от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Указанные доходы облагаются налогом на доходы физических лиц» <2>. Данная позиция была воспринята практикой, и рентный доход признается объектом налогообложения. Объяснение данному обстоятельству находим из контекста договора пожизненного содержания с иждивением. ——————————— <2> Левадная Т. Ю. Порядок возврата налога на доходы физических лиц в связи с предоставлением налогоплательщику налоговых вычетов // Налоговый вестник. 2004. N 11.
Существенным условием договора пожизненного содержания с иждивением является условие об определении стоимости объема содержания с иждивением, которое зависит от характера предоставляемого содержания. Объем содержания определяется конкретной суммой ежемесячно получаемой ренты, признаваемой согласно пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ доходом, полученным от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации. В этой связи закономерным будет вопрос: обязан ли собственник жилого помещения, переданного под выплату ренты, удовлетворять требования получателя ренты о производстве регулярных компенсационных выплат на этом основании? Представляется, что ответ на этот вопрос должен лежать в плоскости общих положений о договоре. Так, положения ст. 451 ГК РФ <3>, регулирующие вопросы изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, к данным отношения неприменимы, поскольку после заключения договора существенного изменения обстоятельств не происходило, а требование об уплате налогов установлено законом и обусловлено возникновением доходов у физического лица. ——————————— <3> Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
Отсутствие оснований применять к данным отношениям положения ст. 450 ГК РФ очевидно: по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной <4>. ——————————— <4> Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
З. Цыбуленко верно отмечено: «…в силу того, что… при пожизненной ренте… обязанность по ее выплате действует в течение срока жизни получателя ренты, в данном случае общий размер платежей, причитающихся получателю ренты, является неопределенным, поскольку его невозможно заранее вычислить. Здесь каждая из сторон рискует получить фактически меньше, чем сама предоставила» <5>. ——————————— <5> Цыбуленко З. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1997. N 6, 7.
Вместе с тем исходя из содержания ст. 318 ГК РФ общая стоимость содержания подлежит индексации в соответствии с ростом минимального размера оплаты труда. В этой связи виды и объем содержания, даже если они четко оговорены договором, не могут рассматриваться в качестве неизменных величин. Кроме того, поскольку в соответствии со ст. 602 ГК РФ в обязанность плательщика ренты вменяется обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, надлежащем уходе, включающем оплату лекарственных средств и медицинского ухода, — последнему не составит труда включить в статью предстоящих расходов и затраты, произведенные на оплату налогов. Такая возможность усматривается и в связи с положением п. 2 ст. 605 ГК РФ, предоставляющим получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств, лишая плательщика ренты права требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. В качестве дополнительных мер для защиты имущественных интересов получателя ренты служат предусмотренные в законе специальные правила об отчуждении и использовании имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания. Согласно ст. 604 ГК плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, полученное им в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Кроме того, плательщика ренты закон обязывает принимать необходимые меры для предотвращения снижения стоимости имущества в период предоставления пожизненного содержания с иждивением. Последнее прекращается смертью получателя ренты. При этом граждане, проживающие в жилом помещении, переданном под выплату ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, пользуются им на условиях, предусмотренных ст. 33 ЖК РФ для лиц, получивших право проживания на основании завещательного отказа. Дееспособные пользователи, обладающие ограниченным вещным правом на переданное помещение, несут пожизненную и солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением. И. А. Емелькина <6> говорила об этом еще до вступления в силу ЖК РФ: «Права пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением по своей природе близки к правам сервитутного типа — личным сервитутам, известным еще римскому праву… Личными назывались такие сервитуты (рабство вещи), где пользование выгодами в чужом имуществе предоставлялось определенному лицу, как физическому, так и юридическому. Иначе говоря, это пожизненное пользование чужой вещью». ——————————— <6> Емелькина И. А. Жилые и нежилые помещения как объекты вещных прав // Жилищное право. 2004. N 1. С. 24 — 29.
Солидарная ответственность предполагает равную ответственность по коммунальным платежам вместе с собственником, исключая уплату налогов, связанных с переходом права собственности на объект. При том возможном условии, что пользование помещением собственником может быть исключено, вследствие незначительности его объема. Отказ получателя ренты от несения такой обязанности может быть обжалован собственником в суде. Вопрос о праве собственника пользоваться жилым помещением, переданным под выплату ренты, тоже неоднозначен. Сохранение права пользования жилым помещением за получателем ренты лишит собственника права пользования этим же помещением с той же вероятностью, какая имеет место при завещательном отказе, наделяющем отказополучателя правом пожизненного пользования помещением наследника <7>. В этом случае право собственника-наследника и собственника — плательщика ренты во многом ограничено, а по объему гораздо меньше, чем права лиц, обладающих ограниченным вещным правом. Право без возможности его реализовать является голым правом (Nudum jus) <8>. При этом полного совпадения возникновения голого права по двум перечисленным основаниям не возникает, поскольку плательщик ренты принимает на себя данное обязательство по договору и в момент его заключения осведомлен о правовых последствиях (а именно о праве лица, передавшего жилое помещение под выплату ренты, продолжать проживать в нем). По этой причине он лишен также права обратиться за судебной защитой, требуя отмены права проживания получателя ренты, как это имело бы место в случае завещательного отказа. ——————————— <7> Бобровская О. Н. Завещательный отказ как основание возникновения жилищного правоотношения // Наследственное право. 2008. N 1. С. 21 — 25. <8> Допускается существование права собственности даже тогда, когда не только утрачено право владения, пользования и распоряжения имением, но и потеряна возможность судебной защиты этого права. То есть создается голое право, лишенное всякого реального значения // Латинско-русский и русско-латинский словарь крылатых слов и выражений / Н. Т. Бабичев, Я. М. Боровской. М.: Русский язык, 1982.
При этом сохранение права получателя ренты на проживание в квартире, переданной под выплату ренты, не лишает собственника права пользования данной квартирой. Порядок доступа собственника в помещение должен быть оговорен договором пожизненного содержания с иждивением. В. В. Толкачев предлагает также включить в договор условие о допуске в помещение посторонних лиц для проживания <9>. Вместе с тем, по его мнению, такое условие может быть применимо только по отношению к получателю ренты и даже не требует согласия собственника, и при этом не взаимно, что еще более может ограничить собственника. ——————————— <9> Толкачев В. В. Рента и пожизненное содержание с иждивением.
Закон не требует, чтобы предоставление содержания с иждивением обязательно связывалось с использованием плательщиком ренты переданного ему имущества (например, с предоставлением получателю права проживания обязательно в переданной плательщику квартире, жилом доме). З. Цыбуленко предполагал возможность предоставления получателю ренты для пожизненного проживания и другого жилого помещения, вменив такую обязанность собственнику <10>. Однако пользование таким помещением получателем ренты исключит солидарную ответственность последнего по коммунальным платежам, поскольку в этом случае расходы будут отнесены к обязанностям плательщика ренты по договору. Оплату коммунальных платежей за жилое помещение, переданное под выплату ренты, в случае его освобождения для проживания собственника также будет нести последний в полном объеме. В этой связи собственник жилого помещения, обремененный двойными расходами и лишенный возможности обратиться за судебной защитой по этому основанию, заключает, безусловно, крайне рисковую сделку, которая может быть изменена получателем ренты даже после ее заключения. Так, получатель ренты вправе определить в качестве получателя ренты другого гражданина или нескольких граждан, при отсутствии в договоре условия, что передача права другому лицу может быть произведена только с согласия плательщика. Плательщик ренты должен быть уведомлен о произведенной уступке требования, и ему нужно представить надлежаще оформленный договор. В противном случае плательщик ренты вправе продолжать предоставлять содержание первоначальному лицу. Вместе с тем собственник жилого помещения, переданного под выплату ренты, лишен права требовать изменения или расторжения договора, ссылаясь на ст. 450 и ст. 451 ГК РФ. ——————————— <10> Цыбуленко З. Рента и пожизненное содержание с иждивением.
Таким образом, обращения за судебной защитой собственником жилого помещения, переданного под выплату ренты, с перспективой их удовлетворения, могут иметь место: при отказе получателя ренты нести солидарную ответственность за коммунальные платежи в помещении, право пользования которым сохранено за получателем ренты; в случае споров о порядке пользования жилым помещением собственником и третьими лицами; о предоставлении компенсационных платежей в связи с несением получателем ренты налогового бремени; о производстве индексационных выплат по безосновательным требованиям получателя ренты.
