РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА О ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
А. В. БАРГОВ
Баргов А. В., аспирант Мордовского государственного университета им. Н. П. Огарева (ГОУВПО «МГУ им. Н. П. Огарева»).
Редко когда строители сдают новое жилье в срок, установленный в договоре. Если дольщик не желает мириться с таким положением дел, то у него есть право расторгнуть договор долевого строительства и вернуть потраченные деньги. Пусть в Москве эта тема пока чисто теоретическая, но регионы с такими договорами работают с энтузиазмом.
Основанием для расторжения договора долевого строительства — а по закону сейчас можно заключать только такие договора — может служить не только несвоевременная сдача объекта строительства, но и некоторые другие причины.
Затягивание строительства является прямым основанием для расторжения договора. Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если застройщик не исполнит свои обязательства по передаче объекта в срок, предусмотренный в договоре. Срок передачи объекта в обязательном порядке должен быть указан. Без указания такого срока договор считается незаключенным.
Дольщику не стоит забывать, что он также имеет право на законную неустойку в случае, если застройщик не передал объект долевого строительства в срок. Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Еще одно основание для расторжения договора связано с качеством объекта долевого строительства. По общему правилу застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Если квартира в новостройке имеет недостатки, которые делают ее непригодной для использования, то дольщик по своему выбору вправе требовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Предъявить застройщику требования, связанные с недостатками, можно, если они обнаружены в пределах гарантийного срока. Такой срок устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартиры участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Если же застройщик не устранит недостатки в разумный срок, тогда дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование этими деньгами. Размер процентов составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата. Если дольщиком является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Необходимо помнить, что застройщик не будет нести ответственности за недостатки и дефекты в вашей квартире, которые хоть и обнаружены в пределах гарантийного срока, но произошли вследствие нормального износа или не по вине застройщика. Так что, если вы пригласите кого-то сделать вам ремонт или решите осуществить незаконную перепланировку и в результате этого у вас обрушится полквартиры, не спешите обвинять во всем застройщика.
Как известно, исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. Срок такого поручительства должен составлять не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства дольщику. Если поручительство банка прекратится до истечения этого срока, то поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства.
Если же застройщик нарушит эту обязанность, то участник долевого строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора.
В вышеописанных основаниях расторжение договора происходит в одностороннем порядке по инициативе дольщика. Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Но в некоторых случаях расторжение договора возможно после судебного решения. Дольщик вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан; 2) существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера строящегося (создаваемого) многоквартирного объекта долевого строительства; 3) изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
После того как застройщик и участник долевого строительства расторгли договор, последний должен получить все денежные средства, которые он заплатил по договору. Если договор расторгнут по инициативе дольщика, то застройщик обязан возвратить все денежные средства, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Если участником долевого строительства является гражданин, то указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Срок, установленный для возврата, составляет от 10 до 20 дней в зависимости от оснований расторжения договора. Если в течение этого срока дольщик не обратился к застройщику за деньгами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. Если застройщик нарушит сроки возврата денег дольщику или сроки зачисления в депозит нотариусу, то он должен заплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами (1/300 ставки, для дольщиков — граждан — в двойном размере).
В Законе также предусмотрены основания, при наличии которых застройщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор с дольщиком. Для застройщика важно получить от дольщика деньги. И если участник долевого строительства нарушает свои обязанности по оплате, то у застройщика возникает право расторгнуть договор.
Так, в соответствии с п. 4 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться дольщиком единовременным платежом, просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Если же дольщик должен платить не единовременным платежом, а в рассрочку, то систематическое нарушение сроков внесения платежей (т. е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Но наличие вышеописанных ситуаций не дает права застройщику расторгнуть договор сразу же. Для начала застройщик должен направить дольщику письменное уведомление с предупреждением о необходимости погасить задолженность и предупредить о неблагоприятных последствиях неуплаты. Если дольщик не выполнит требований застройщика и у застройщика есть сведения о том, что дольщик получил уведомление, договор расторгается в одностороннем порядке. Если уведомление отправлено, но в это время дольщика не было на месте, он был в отъезде или вообще отказался от получения, — это не является смягчающим обстоятельством для последнего. В этом случае отправленное дольщику заказное письмо возвратят обратно, и для застройщика этого вполне достаточно, чтоб расторгнуть договор.
К сведению дольщика — за просрочку по оплате придется расплачиваться! Законом предусмотрено, что в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщик обязан уплатить застройщику неустойку (пеню) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
При расторжении договора застройщик обязан вернуть деньги участнику долевого строительства. Механизм возврата здесь такой же, как при расторжении договора по инициативе дольщика.
Договор об участии в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. Расторжение договора также должно быть зарегистрировано в ЕГРП.
С заявлением о государственной регистрации расторжения договора может обратиться одна из сторон договора (как дольщик, так и застройщик). К заявлению необходимо приложить документы, которые подтверждают расторжение договора.
Если расторжение договора произошло по инициативе одной из сторон (дольщик или застройщик в одностороннем порядке отказались от исполнения договора), то к заявлению необходимо приложить копию уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Если договор расторгнут в суде, то тогда понадобится копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
