Елена Козлова, научный сотрудник отдела гражданско — правовых исследований Российской правовой Академии МЮ РФ.
В N 15 газеты «Бизнес — Адвокат» за август 1999 г. была опубликована статья Ю. Кулешовой «Аренда: проблемы регистрации». Выводы, сделанные автором данной статьи, на мой взгляд, весьма спорны.
Статья 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. действительно ввела такое понятие, как «государственная регистрация права аренды недвижимого имущества». Однако говорить о том, что «на законодательном уровне установлена необходимость регистрации наряду с договором аренды недвижимого имущества также права аренды» несколько преждевременно. Кроме того, подобная формулировка подразумевает, что на практике такая необходимость уже давно назрела, что также не соответствует действительности. Рассмотрим подробнее данную проблему.
После принятия ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» часто высказывается мнение о том, что государственной регистрации подлежит не только договор аренды недвижимого имущества, но и так называемое «право аренды» недвижимого имущества, являющегося предметом договора.
Гражданские правоотношения принято делить по различным признакам, как правило, на основе двучленной формулы. Из всех видов образованных таким образом пар особое значение имеет пара «вещное — обязательственное», что связано с тем, что данное деление позволяет в одно и то же время индивидуализировать вещные и обязательственные правоотношения, вещные и обязательственные права, а равно вещные и обязательственные нормы, составляющие в совокупности одноименные институты.
Вещные права носят абсолютный характер, что означает, что субъекты данного права самостоятельно воздействуют на соответствующее имущество без содействия каких-либо третьих лиц. В обязательственных правоотношениях, носящих относительный характер, управомоченное лицо может воздействовать на чужое имущество в своих интересах только при участии иного лица — собственника. В вещных правах обязанными лицами являются все участники имущественных отношений, на которых возложен запрет нарушения этих прав. В обязательственных отношениях должник играет активную роль, совершая по требованию кредитора необходимые ему действия.
Понятие и виды ограниченных вещных прав закрепляются в ст. 216 ГК РФ, исходя из которой можно выделить следующий признак вещных прав (помимо права собственности) — они принадлежат лицам, не являющимся его собственниками, но тем или иным способом получающим возможность в ограниченном отношении использовать чужое имущество в своих интересах.
Это право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитута, право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом. Таким образом, законодатель пошел по линии воспроизведения закрытого перечня вещных прав, а не простого определения, что такое вещное право и что нужно по каким-то критериям относить к вещным правам.
Вопрос о том, являются ли права арендатора вещными или это обыкновенные обязательственные права, не нов. В Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде делалась попытка трактовать права арендатора как вещные, однако в настоящее время делается однозначный вывод — права арендатора являются обязательственными, вытекающими из договора, урегулированные соглашением сторон. Таким образом, аренда является обременением права арендодателя, а не «правом, носящим «обременительный» характер», как утверждается в статье Ю. Кулешовой.
Однако, как уже отмечалось, ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорит о регистрации «права аренды».
В данном случае законодатель не совсем юридически грамотно сформулировал название статьи закона.
Нормы ГК РФ имеют приоритетное значение перед нормами рассматриваемого Федерального закона. Общие положения гражданского законодательства не предусматривают обязанности сторон производить регистрацию права аренды, таким образом, существует противоречие ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нормам ГК РФ. Нормами закона не может быть установлена государственная регистрация «права аренды», не предусмотренная ГК РФ. Статья 3 ГК РФ определяет также, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать нормам ГК РФ. Исходя из законодательно установленного приоритета норм ГК РФ над другими законами при расхождении между ГК РФ и другими законами следует руководствоваться нормами Кодекса. И мы не можем говорить о том, что в законодательстве «последовательно проведена идея регистрации, как права аренды, так и договора аренды недвижимого имущества», как утверждается в статье «Аренда: проблемы регистрации» Ю. Кулешовой. Кроме того, законодатель, говоря в Законе о государственной регистрации «права аренды» не говорил одновременно о регистрации договора аренды, как отдельного вида сделки, следовательно, нельзя утверждать о «законодательном урегулировании» необходимости регистрации и права, и сделки.
Государственной регистрации в соответствии со ст. ст. 130, 609, 651, 658, 164 ГК РФ подлежит именно договор аренды как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) прав собственности арендодателя, поскольку регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество. Совершенно справедливо также отмечается, что если государственной регистрации подлежит договор аренды, то необходимость в дополнительной регистрации «права аренды» в данном случае является излишней.
Указанное противоречие, естественно, давно замечено, и в юридической литературе отмечается, что рассматриваемая статья закона устанавливает порядок государственной регистрации именно договора, а не «права аренды», что также неоднократно было подтверждено на Всероссийской конференции «Становление и развитие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закон в действии», проходившей 3 — 4 марта 1999 г. и организованной Министерством юстиции РФ.
Существует также мнение о том, что необходимо выработать единые правила трактовки положений закона, которые должны быть даны в виде совместного Постановления Высшего Арбитражною Суда и Верховного Суда РФ. Однако с целью установления единой практики при разрешении некоторых вопросов, возникающих при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним целесообразно было бы внести соответствующие изменения в название и текст п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приведя их в соответствие с нормами ГК РФ, заменив в названии статьи и в тексте п. 1 статьи слова «права аренды» на «договор аренды».
Отвечая на вопрос о государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок до одного года, следовало бы остановиться на другой проблеме.
Требования к форме договора аренды в соответствии со ст. 609 ГК РФ сводятся к тому, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Что касается договора аренды, объектом которого выступает недвижимое имущество, то он в любом случае должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК РФ.
Однако ГК РФ содержит и специальные нормы. Так, например, согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок более года. Что касается договора аренды предприятия, то он в соответствии со ст. 658 ГК РФ подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается заключенным только с момента такой регистрации. Договор найма жилого помещения в соответствии со ст. 671 ГК РФ государственной регистрации не подлежит. В отношении аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому к правоотношениям по аренде нежилых помещений в полном объеме применяются общие правила, т. е. такой договор аренды подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.
На практике возникает следующий вопрос. Если договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года и, соответственно, не подлежащий государственной регистрации, продлевается контрагентами по договору и его срок становится заключенным на срок более одного года, не становится ли этот договор в силу ст. 165 ГК РФ недействительным с момента подписания соглашения о продлении? Да, действительно, сразу после подписания соглашения о продлении срока договора стороны могут начать процедуру государственной регистрации договора аренды, но все равно будет образована определенная временная дельта, когда договор по формальным признакам может быть признан недействительным. Данный вопрос целесообразно решить путем издания совместного Постановления Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда РФ с соответствующими разъяснениями. Возможно и установление определенного срока, в течение которого продленный договор аренды должен пройти государственную регистрацию и в то же время будет считаться действительным.
