Основные проблемы, возникающие при регистрации прав на недвижимость, связаны с несовершенством действующего законодательства. Несмотря на более чем десятилетний «возраст» Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», текст которого не раз подвергался значительным изменениям, суды так и не выработали единого подхода к рассмотрению споров с регистрирующими органами. В Обзоре практики применения указанного Закона, опубликованном ФАС Московского округа 22.07.2008, много полезных советов по борьбе с пробелами в законодательстве.
Лицу, не являющемуся представителем стороны в сделке, для доставки и сдачи в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации права на земельный участок не требуется нотариально заверенной доверенности, предусмотренной п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ.
Общество приобрело на основании договора купли-продажи у РФФИ земельный участок, после чего обратилось в Мосрегистрацию с заявлением о регистрации прав собственности на земельный участок.
Мосрегистрация отказала обществу в государственной регистрации, ссылаясь в качестве одного из оснований для отказа на то обстоятельство, что в нарушение п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ была представлена не заверенная нотариально доверенность на имя Г., действовавшей от имени РФФИ.
Суд первой инстанции своим решением, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, признал отказ Мосрегистрации незаконным. При этом суд исходил из того, что лицо, осуществляющее доставку документов для рассмотрения в Мосрегистрацию, по смыслу Закона, не обязано иметь нотариально заверенную доверенность. Подача заявления и его доставка в компетентные органы не являются однородными понятиями. В данном случае представителем стороны по сделке являлся Т. на основании доверенности, оформленной в соответствии с требованиями законодательства.
Суд кассационной инстанции, руководствуясь ст. ст. 2, 3, 16 — 20 Закона N 122-ФЗ, оставил принятые судебные акты без изменения (Постановление ФАС МО N КГ-А40/8190-04 по делу N А40-9856/04-119-71).
Совпадение почтового адреса двух разных объектов недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации в порядке ст. 20 Закона N 122-ФЗ.
Общество обратилось в Мосрегистрацию с заявлением об обязании зарегистрировать право собственности на здание, права на которое подтверждены свидетельством о внесении в реестр собственности.
По тому же почтовому адресу, что и данное здание, находился также объект незавершенного строительства (канализационно-насосная станция), принадлежащий на праве собственности другому лицу.
Мосрегистрация, сославшись на противоречие между зарегистрированным правом и заявляемым правом, на основании абз. 3, 4 п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ отказала в государственной регистрации.
Арбитражный суд первой инстанции отказал в иске о признании незаконным отказа в государственной регистрации по тем же основаниям.
Апелляционный суд отменил принятый судебный акт, обязав Мосрегистрацию зарегистрировать право собственности общества на здание на основании того, что в соответствии со ст. 1 Закона учет объекта недвижимости сопровождается присвоением ему кадастрового номера, служащего средством его индивидуализации. При регистрации права другого собственника на объект незавершенного строительства одним из оснований для регистрации являлось описание этого объекта незавершенного строительства. Таким образом, у Мосрегистрации было достаточно документов для индивидуализации объекта недвижимости.
В кассационной жалобе Мосрегистрация сослалась на нарушение обществом ст. 13 Закона N 122-ФЗ.
Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционной инстанции в силе, указав, что перечень оснований для отказа в государственной регистрации, предусмотренный ст. 20 Закона N 122-ФЗ, в редакции от 11.04.2002, действовавшей на момент отказа, носит закрытый характер. В нем отсутствовало такое основание, как наличие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами, введенное Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ уже после возникновения данного спора. Вместе с тем ст. 13 Закона N 122-ФЗ обязывает Мосрегистрацию установить отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными, а в случае выявления — устранить их, что в данной ситуации было возможно на основании поданных заявителем документов (справки БТИ, свидетельства о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы и др.).
Кроме того, объект недвижимости, принадлежащий обществу, и объект незавершенного строительства другого собственника представляют собой разные объекты. При этом совпадение их адресов не является основанием для отказа в регистрации (Постановление ФАС МО N КГ-А40/5444-04 по делу N А40-47052/-03-120-430).
В случае непредставления данных об обременениях (сервитутах), установленных в отношении земельного участка, регистрирующий орган вправе отказать в регистрации права на этот участок.
На земельном участке, находившемся ранее в собственности Российской Федерации и переданном позже в долгосрочную аренду обществу, приватизировавшему расположенное на данном участке недвижимое имущество, расположена также трансформаторная подстанция, принадлежащая «Мосэнерго» и передающая электрическую энергию в жилые дома.
Общество на основании ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на названный участок, но в связи с нахождением на земельном участке подстанции получило отказ, поскольку не представило документов, свидетельствующих об установлении публичного сервитута.
Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, не удовлетворил требование общества о признании незаконным отказа в регистрации права. При этом суд исходил из того, что отсутствие со стороны юридического лица, владеющего подстанцией, требования об установлении сервитута не влияет на необходимость принятия решения о публичном сервитуте в соответствии с п. 6 ст. 28 Закона N 178-ФЗ.
Суд кассационной инстанции оставил принятые судебные акты без изменения, указав, что согласно абз. 1 п. 2 ст. 27 Закона N 122-ФЗ, если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, план, где отмечена сфера действия сервитута. В связи с этим основания для отказа регистрирующего органа в совершении регистрационных действий соответствуют закону и общественным интересам, так как имеют целью устранить неопределенности в земельных отношениях (абз. 4, 10 п. 1 ст. 20, п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 18 Закона N 122-ФЗ). Права истца при этом не нарушаются, так как последний имеет возможность, устранив недостатки, вновь обратиться в регистрирующий орган (Постановление ФАС МО N КГ-А40/13218-04 по делу N А40-25478/04-79-322).
Требование о признании недействительной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не подлежит удовлетворению, если установлено, что возник спор о праве на участок.
ФГУП обратилось к регистрирующему органу с заявлением о признании недействительным свидетельства о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, выданного центру, привлеченному к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований.
Впоследствии истец уточнил заявленные требования и просил признать недействительным ненормативный акт регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком за Центром, ссылаясь на нарушение ответчиками подп. «г» п. 1 ст. 114 Конституции РФ, п. 15 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность Российской Федерации, государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность» (в редакции Постановления Верховного Совета РФ от 21.07.93 N 5475-1), Постановления Правительства РФ от 03.07.98 N 696 «Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества».
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленного требования отказано, поскольку суд посчитал, что положения вышеизложенных актов не распространяются на возникшие по данному делу правоотношения. Суд признал, что Мосрегистрацией не были нарушены ст. ст. 1, 2 Закона N 122-ФЗ, на которые ссылался заявитель.
Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что в соответствии со ст. 13 ГК РФ, ч. 1 ст. 198 АПК РФ ненормативные акты государственных органов признаются недействительными только в тех случаях, когда они противоречат действующему законодательству и одновременно нарушают права и законные интересы конкретного лица (истца). В данном случае был сделан вывод об отсутствии этих обстоятельств.
Суд кассационной инстанции согласился с принятыми судебными актами и оставил их без изменения, указав, что по основаниям, приведенным в заявлении, требование не может быть удовлетворено в связи с отсутствием нарушения закона и прав заявителя со стороны Мосрегистрации при государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком за центром — третьим лицом по делу.
Учитывая, что ФГУП не дало согласия на изменение предмета спора, суд не имел возможности рассмотреть спор о праве, отметив, что заявитель (ФГУП) не лишен возможности обратиться повторно в суд за защитой нарушенных интересов, избрав иной способ их защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ (Постановление ФАС МО N КГ-А40/11486-03 по делу N А40-9802/03-84-135).
Указание в ЕГРП на наличие обременения нежилого помещения не является основанием для отказа регистрирующим органом в государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости.
Департамент имущества, обладая правом собственности на нежилое помещение, обратился с заявлением в Мосрегистрацию о регистрации прав собственности на часть здания, которое находилось в оперативном управлении районной управы г. Москвы.
Мосрегистрация отказала заявителю в удовлетворении требования, ссылаясь на наличие в ЕГРП записи о регистрации права хозяйственного ведения.
Суд первой инстанции признал незаконным отказ и обязал Мосрегистрацию зарегистрировать право собственности, исходя из того, что право собственности на спорный объект у г. Москвы возникло в силу Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1 и Постановления Мосгордумы от 20.05.98 N 47.
Кроме того, ст. 296 ГК РФ позволяет только собственнику нежилого помещения закреплять имущество на праве оперативного управления.
Суд кассационной инстанции оставил принятое решение без изменения, указав, что в ст. 20 Закона N 122-ФЗ не предусмотрен такой вид отказа, как наличие записи в ЕГРП о владении объектом недвижимости на праве хозяйственного ведения другим лицом (Постановление ФАС МО N КГ-А40/11861-04 по делу N А40-33988/04-94-413).
***
Полную версию Обзора читайте на сайте суда и на нашем интернет-портале: www. gazeta-yurist. ru.
