(Коротких О. А.) («Бюллетень нотариальной практики», 2008, N 5)
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОСТИ: ИСТОРИЯ И СОВРЕМЕННОСТЬ
О. А. КОРОТКИХ
Коротких О. А., доцент кафедры гражданского права, заместитель декана юридического факультета Курского государственного технического университета.
Римское право различало вещи движимые и недвижимые. К недвижимым вещам относились земельные участки и недра земли. Кроме того, согласно действующему правилу superficies solo cedit — сделанное над поверхностью следует за поверхностью, составными частями земли считались постройки, посевы, насаждения. Столб воздушного пространства над земельным участком также считался частью его поверхности <1>. Хотя делению вещей на движимые и недвижимые в римском праве российскими цивилистами не придается особого значения <2>, включение земельных участков в число вещей манципируемых (res mancipi) <3> свидетельствует о том, что со времен Рима объекты недвижимости имели важное значение для общества и особый правовой режим. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Учебник «Римское частное право» (под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004. —————————————————————— <1> Новицкий И. Б., Перетерский И. С. Римское частное право. М.: Юристъ, 1997. С. 148. <2> Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 195; Новицкий И. Б., Перетерский И. С. Римское частное право. М.: Юристъ, 1997. С. 148. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Учебник «Римское частное право» (под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004. —————————————————————— <3> Деление вещей на res mancipi и res nec mancipi (манципируемые и неманципируемые) являлось самым старым и главным делением в римском праве. К манципируемым вещам относили наиболее ценные части римского земельного хозяйства: италийские земли, рабов, четвероногий скот, приручаемый к упряжке. Особенность правового режима манципируемых вещей состояла в специальном порядке перехода права собственности на них: для отчуждения вещей res nec mancipi было достаточно простой передачи (traditio), для отчуждения res mancipi требовалось применение формальных и сложных способов — mancipatio или in iure cessio. См.: Новицкий И. Б., Перетерский И. С. Римское частное право. М.: Юристъ, 1997. С. 148.
В российском праве деление имущества на движимое и недвижимое нашло свое отражение в Указе Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» (Указ о единонаследии) <4>, а в последующем было закреплено в т. X ч. 1 ст. 383 Свода законов гражданских. В правовом статусе объектов недвижимости в дореволюционной России особую роль играл институт укрепления вещных прав на недвижимость. Г. Ф. Шершеневич отмечал, что «укрепление права делает вполне достоверным и всем известным вещное право и момент его установления» <5>, видя в этом предназначение института укрепления вещных прав. Однако действовавшие изначально приказной, крепостной порядки совершения сделок с недвижимостью и сменившая их в дальнейшем нотариальная система не привели к ожидаемым результатам: оставался неясным момент приобретения вещного права, порядок укрепления вещных прав представлял собой достаточно сложную и растянутую во времени процедуру, в результате которой не достигались гласность и достоверность записей, содержащихся в крепостных книгах, и не обеспечивалась твердость права приобретателя недвижимости <6>. Указанные недостатки должны были бы быть исправлены введением в действие проекта Вотчинного устава. Однако революционные преобразования, произошедшие в нашей стране в начале XX в., иным образом разрешили проблему укрепления вещных прав на объекты недвижимого имущества. ——————————— <4> Полное собрание законов Российской империи. 1-е изд. СПб., 1830. Т. V. N 2.789. С. 91. <5> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Том I. М.: Статут, 2005. С. 239. <6> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Том I. М.: Статут, 2005. С. 238 — 247.
С принятием в 1917 г. Декрета «О земле» деление вещей на движимые и недвижимые было упразднено, что в последующем было закреплено в ГК РСФСР 1922 г. Земля находилась в исключительной собственности социалистического государства. В личной собственности граждан могло находиться только то имущество, которое бы служило и обеспечивало культурные и бытовые потребности граждан. Состав и количество такого имущества строго ограничивались. Несмотря на непризнание объектов недвижимости как отдельного вида объектов гражданских правоотношений, советское гражданское законодательство все же предусматривало для зданий, строений, сооружений специальные нормы. Так, ст. 66 ГК РСФСР 1922 г. по-разному определяла момент возникновения права собственности по договору: в отношении вещей, определенных родовыми признаками (недвижимостей, определенных родовыми признаками, по настоящее время законодательство не знает), право собственности возникало в момент их передачи; в отношении индивидуально-определенной вещи (к которым относятся и недвижимые вещи) право собственности возникало с момента совершения договора. Согласно ст. 138, 185, 207 ГК РСФСР 1922 г. для договоров купли-продажи, мены строений предусматривалась обязательная письменная нотариальная форма под страхом их недействительности. Кроме того, согласно ст. 185 ГК РСФСР 1922 г. для договоров купли-продажи строений была необходима регистрация в коммунальном отделе. Требование о регистрации на практике также распространялось и на договоры мены строений, что вытекало из ст. 206, 207 ГК РСФСР 1922 г., и на договоры дарения строений <7>, хотя законодательством такая регистрация не была предусмотрена. ——————————— <7> Советское гражданское право / Под ред. проф. С. Н. Братуся (К. А. Граве, М. В. Зимилева, В. И. Серебровский, З. И. Шкундин). М.: Государственное изд. юр. литературы, 1950. С. 359.
Принятие ГК РСФСР 1964 г. мало что изменило в правовом режиме объектов недвижимости, а вернее, в его отсутствии. Реформы, ознаменовавшие начало 90-х годов XX в., принесли с собой и термин «недвижимость» в законодательные акты <8>. Возрождение такого объекта гражданских правоотношений обусловило постепенное закрепление его особого правового режима. Основной его особенностью на сегодняшний день является установленная законом необходимость государственной регистрации вещных прав на объекты недвижимого имущества, а также сделок, ограничений (обременений) прав на такие объекты в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 131 ГК РФ, ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее — Закон). За прошедшие десять лет со дня принятия Закона (Закон принят ГД ФС РФ 17.06.1997 и вступил в силу 29.01.1998) система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним претерпела значительные изменения: проведена реорганизация самого органа, осуществляющего государственную регистрацию, и на сегодняшний день такие преобразования продолжаются в соответствии с Указом Президента РФ от 12 мая 2008 г. N 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти», неоднократно вносились изменения в Закон и в нормы ГК РФ, регламентирующие отношения, складывающиеся по поводу недвижимости, в том числе в ст. 130, содержащую понятие недвижимого имущества, приняты Земельный, Жилищный, Градостроительный кодексы, Федеральные законы «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», «О государственном кадастре недвижимости» и др., что привело к более глубокому и дифференцированному гражданско-правовому регулированию правового статуса объектов недвижимости в зависимости от их видов. Огромную роль в этом сыграла Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. К сожалению, на сегодняшний день не все предложения, содержащиеся в Концепции, учтены нашим законодателем. Так, до настоящего времени не разрешен вопрос о предмете государственной регистрации. Негативное отношение к хаотичному определению в действующем законодательстве предмета государственной регистрации и требованию о необходимости регистрировать не только права на недвижимое имущество, но и сделки с ним неоднократно высказывалось в юридической литературе <9>. На наш взгляд, реализация предложений Концепции в этой части представляется особенно важной <10>. Вместе с тем проблемы гражданско-правового регулирования в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не исчерпываются теми, которые обозначены в Концепции. ——————————— <8> Термин «недвижимое имущество» на законодательном уровне появляется в ст. 7 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР». Употребление термина «недвижимость» встречается и в ранее действовавших ведомственных правовых актах: см., напр., п. 187 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, утвержденной Приказом Министра юстиции РСФСР от 6 января 1987 г. N 01/16-01, Приказ Министерства культуры СССР от 24.01.1986 N 33 «Об утверждении «Инструкции об организации зон охраны недвижимых памятников истории и культуры СССР», однако указанные правовые акты не раскрывают данного понятия. <9> Сенчищев В. И. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. 1999. N 12; Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 328 — 330. <10> Реализация Концепции частично обеспечена внесенным на рассмотрение в ГД ФС РФ проектом ФЗ «О внесении изменений в статью 588 части второй ГК РФ и в статьи 13, 25.2, 25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним основывается на ряде принципов, в числе которых принцип гласности (публичности сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, далее — ЕГРП), который отражен в ст. 131 ГК РФ и ст. 7 Закона и заключается в том, что любое лицо имеет право получить информацию о любом объекте недвижимого имущества, сведения о котором содержатся в ЕГРП, и принцип публичной достоверности, отраженный в ст. 8, 433 ГК РФ, ст. 2 Закона и заключающийся в том, что сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются соответствующими действительности и любое лицо может при совершении сделок с недвижимостью полагаться на них как на достоверные. Принцип публичной достоверности — один из основополагающих принципов, который обеспечивает стабильность и законность оборота недвижимости, способствует предотвращению мошенничества и злоупотребления на рынке недвижимости. К сожалению, действующее законодательство обусловливает возможность либо отсутствия, либо наличия в ЕГРП недостоверной информации о правообладателях объектов недвижимости и (или) неполной информации о существующих в отношении данного объекта недвижимости ограничениях (обременениях). Так, согласно ст. 1152 ГК РФ при принятии наследства право собственности на него у наследника считается возникшим в день смерти наследодателя. Вместе с тем в случае смерти гражданина записи в ЕГРП о его правах на объекты недвижимого имущества останутся в неизменном виде до тех пор, пока наследники не обратятся за государственной регистрацией своего права собственности на данные объекты. При этом ввиду отсутствия специально установленных сроков для такого обращения не соответствующие действительности записи о правах умершего лица могут существовать в ЕГРП сколь угодно долго. Аналогичная ситуация будет складываться и в случае реорганизации юридического лица. Согласно п. 2 ст. 8, ст. 25 Закона право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается возникшим с момента такой регистрации. Однако отсутствие в законодательстве специально установленных сроков для регистрации права на вновь возведенный объект недвижимости позволяет физическим и юридическим лицам не только довольно длительное время уходить от уплаты налогов, но и вводить в заблуждение возможных кредиторов о составе и стоимости принадлежащего им имущества. Установление на законодательном уровне обязательных сроков для государственной регистрации прав в приведенных случаях и специальных мер ответственности за их нарушение, на наш взгляд, частично разрешит существующие проблемы. Кроме этого, представляется необходимым разработать порядок внесения в ЕГРП специальных отметок о смерти правообладателя на основании сведений органов записи актов гражданского состояния и о реорганизации (ликвидации) юридических лиц по данным налоговых органов. Такие изменения обеспечат участникам рынка недвижимости возможность получения действительно достоверных сведений об объектах недвижимости и позволят укрепить действие принципа публичной достоверности как одного из основополагающих принципов системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
