Дмитрий Петров, кандидат юридических наук, доцент кафедры коммерческого права юридического факультета СПбГУ.
В Гражданском кодексе РФ перечень объектов аренды является открытым и помещение (жилое или нежилое) в качестве такового прямо не называется. При этом квалифицирующим признаком вещи, способной выступать объектом аренды, Кодекс считает ее непотребляемость, то есть способность не терять свои натуральные свойства в процессе использования. Так что помещение вполне может выступать объектом аренды. А что насчет части помещения?
Пункт 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относит в том числе часть жилого дома, квартиры. Подпунктом 10 п. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусмотрено, что в данный кадастр вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости — сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если оно не распространяется на весь объект недвижимости.
Таким образом, законодательно обусловленные препятствия для признания части помещения в качестве объекта аренды отсутствуют.
Индивидуализация
Индивидуализация (описание) части помещения как объекта аренды производится по определенным правилам. Если часть нежилого помещения как объект договора аренды описана ненадлежащим образом, то это свидетельствует о несогласовании объекта аренды (ст. 607 ГК РФ) и признании договора незаключенным.
Указания в договоре аренды только на наименование вещи недостаточно для согласования предмета аренды недвижимого имущества. Стороны должны охарактеризовать недвижимую вещь, обозначив ее особые признаки (адрес, название, назначение, местонахождение помещения в здании, площадь и др.) (Постановление ФАС СКО от 16.10.2007 N Ф08-6118/2007).
Если в договоре есть сведения только о метраже сдаваемой в аренду части помещения, то невозможно определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (Постановление ФАС ЗСО от 31.05.2007 N Ф04-2827/2007(34062-А46-21)).
Описание арендованных помещений, содержащееся в договоре аренды, а также отсутствие графического изображения (приложен поэтажный план, а не кадастровый паспорт) с указанием их площади не позволяют достоверно определить объект аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В связи с этим договор признается судами незаключенным, а требования истца — необоснованными (Постановление ФАС МО от 14.07.2009 N КГ-А40/6306-09).
КС РФ разъяснил: в силу ст. ст. 17, 26 Закона от 21.07.97 N 122-ФЗ регистрационные органы и арбитражный суд, рассматривая вопрос о правомерности отказа в госрегистрации права аренды помещения и применяя п. 3 ст. 607 ГК РФ, не могут произвольно определять, какие иные данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды (Определение от 05.07.2001 N 154-О).
В п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ указаны основания для госрегистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким основаниям в том числе относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. При этом согласно п. 2 ст. 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные документы отвечают требованиям ст. 18 Закона N 122-ФЗ и если иное не установлено законодательством РФ.
Суды полагают, что индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей госрегистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета. В результате объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости. При техническом учете описывается реально существующий объект недвижимости, объективные границы которой — конструктивные элементы зданий и сооружений (стены, перегородки, потолки и т. п.), что является не только описанием, но и подтверждением юридического факта существования предмета аренды.
Отсутствие в договоре (экспликации, поэтажном плане) описания непосредственно части помещения — ее местоположения, размера площади, номера части помещения, передаваемого в аренду, и точного описания его местоположения в помещении не позволяют индивидуализировать объект (Постановление ФАС МО от 30.09.2008 N КГ-А40/7700-08).
После 2008 года
Описание частей помещений в договорах аренды, заключаемых после 17.05.2008 (после вступления в силу Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ, заменившего в п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ слова «поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения» словами «кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения»), производится с учетом данных кадастрового учета.
Кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с требованиями Закона N 221-ФЗ. Подпунктом 10 п. 2 ст. 7 данного Закона предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости — сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости.
Согласно Порядку ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденному Приказом Минюста России от 20.02.2008 N 35, в реестр вносятся следующие сведения о местоположении помещения в пределах здания или сооружения (п. 83):
— номер этажа (этажей), на котором (которых) расположено помещение (при наличии этажности у здания или сооружения);
— описание местоположения помещения в пределах этажа (этажей) или в пределах здания или сооружения либо в пределах соответствующей части здания или сооружения.
Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (ч. 7 ст. 27 Закона N 221-ФЗ).
Относительно частей помещений подобного требования об изолированности (обособленности) нет, и в реестр вносятся следующие сведения (п. 84 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости):
— учетный номер части помещения и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости;
— площадь части помещения в квадратных метрах с округлением до 0,1 кв. м;
— описание местоположения части помещения в объеме сведений, приведенных в п. 83 Порядка;
— сведения о прекращении существования части помещения (дата снятия с кадастрового учета).
Итак, часть нежилого помещения подлежит кадастровому учету.
Описание объекта аренды в виде части комнаты определенной площадью, позволяющее с однозначностью идентифицировать эту часть передаваемого в аренду помещения, необходимо производить с учетом описания строительных конструкций, ограничивающих часть арендуемого помещения, и конкретных параметров не ограниченных такими конструкциями разделительных линий между частями помещения, арендуемыми различными лицами.
При техническом учете происходит описание реально существующего объекта недвижимости, при этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений — стены, перегородки, потолки и т. п., что является не только описанием, но и подтверждением юридического факта существования предмета аренды. Нельзя считать определенным предмет субаренды в части сдаваемых в субаренду частей помещений, если ссылка в договоре субаренды дается лишь на очерченные в целях идентификации красным цветом части помещений на поэтажном плане здания, без:
— описания этих частей;
— указания их точных размеров;
— фиксации этих частей помещения уполномоченными органами.
В связи с этим договор в указанной части нельзя признать заключенным (Постановление ФАС МО от 25.12.2008 N КГ-А40/9931-08).
До 2008 года
Порядок описания частей помещений в договорах аренды, заключенных до 17.05.2008, был более простым: цветом обозначались контуры арендуемой части помещения на поэтажном плане без проведения технического учета помещения. Поэтажный план с обозначением на нем сдаваемого в аренду помещения, приложенный к договору, позволял установить волю сторон относительно того, какая часть помещения передается в аренду (в этом случае речь шла о частях комнат площадью 15,7 кв. м и 5 кв. м) (Постановление ФАС МО от 20.09.2007, 27.09.2007 N КГ-А40/9763-07).
В другом случае (в отношении нежилого помещения, представляющего часть комнаты площадью 10 кв. м, расположенной на 5-м этаже) суд установил, что стороны индивидуализировали объект аренды. На поэтажном плане часть помещения, передаваемая в аренду, заштрихована красным цветом. С учетом этого можно определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что соответствует требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ. Довод о необходимости обозначения подлежащего передаче в аренду объекта в документах БТИ был признан не основанным на законе (Постановление ФАС МО от 19.07.2007, 26.07.2007 N КГ-А40/6697-07).
Возможные недостатки в описании части нежилого помещения как объекта аренды могли быть купированы фактическими действиями сторон по исполнению договора аренды. Так, при отсутствии детального описания объекта недвижимого имущества в договоре аренды неоднократность заключения договоров аренды в отношении этого имущества и надлежащее их исполнение могут послужить основанием для вывода о согласованности сторонами объекта аренды (Постановление ФАС ЦО от 06.07.2005 N А14-12436/2004-466-30).
Подведем итог: в настоящее время заключение договора аренды части нежилого помещения возможно с учетом необходимости соблюдения указанных выше требований и проведения кадастрового учета части нежилого помещения. Учитывая, что эти требования установлены в отношении договоров аренды части нежилого помещения, подлежащих госрегистрации, полагаем возможным их распространить и на договоры, не подлежащие госрегистрации, в порядке аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ).
