Александр Бычков, аспирант кафедры адвокатуры, нотариата, гражданского и арбитражного процесса РГТЭУ, г. Москва.
Передача прав и обязанностей (перенаем) является одним из видов пользования арендованным имуществом наряду с его предоставлением в безвозмездное пользование, передачей арендных прав в залог, внесением их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Рассмотрим способы передачи права аренды другому лицу.
Принимаю долги на себя
Передача права аренды арендатором другому лицу допускается лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, применение же иных способов, законом не предусмотренных, не допускается (Постановление ФАС ЦО от 19.03.2007 N А09-3274/06-19).
Применительно к аренде земельных участков передача прав и обязанностей по договору аренды регулируется специальной нормой, закрепленной п. 5 ст. 22 ЗК РФ, которая предусматривает, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Нередко возникает вопрос, к кому арендодатель вправе предъявлять требование о погашении задолженности по арендной плате, образовавшейся в период пользования арендованным имуществом прежним арендатором, — к прежнему арендатору или новому?
В соответствии со ст. 615 ГК РФ и п. 2 ст. 22 ЗК РФ обязанным по договору аренды становится новый арендатор. Буквальный смысл данного законоположения означает, что новый арендатор становится обязанным по договору аренды с момента передачи ему прав и обязанностей, то есть с момента заключения соглашения об этом. Подтверждение данного вывода можно найти в судебной практике (Постановления ФАС СЗО от 28.06.2007 N А56-45848/2005, от 21.12.2009 N А13-5348/2009).
К новому арендатору автоматически не переходят долги прежнего арендатора. Исходя из буквального смысла положений п. 1 ст. 614 ГК РФ обязательство по внесению арендной платы обусловлено фактом пользования имуществом. Таким образом, действующее законодательство связывает возникновение обязательства по уплате арендных платежей с фактическим пользованием арендатором имуществом, переданным в соответствии с договором (Постановление ФАС МО от 11.03.2011 N КГ-А40/1305-11). Иное приведет к неосновательному обогащению прежнего арендатора.
Исключение составляет случай, когда новый арендатор прямо выразил свою волю на принятие на себя всех долгов прежнего арендатора. Новый арендатор становится обязанным по обязательствам прежнего, связанным с внесением арендной платы, если только прямо выразил на это свою волю, указав, что принимает не только обязанности по арендной плате на будущее время, но и ранее возникшие (Постановление ФАС ВВО от 28.01.2011 N А38-1355/2010). К аналогичному выводу пришел ФАС МО в Постановлении от 12.05.2011 N КГ-А41/4172-11.
И права, и обязанности
Соглашение по передаче прав и обязанностей считается заключенным с момента достижения его сторонами соглашения по поводу всех существенных условий (ст. 432 ГК РФ). Раз законом никакие дополнительные требования к существенным условиям данного соглашения не предусмотрены, то единственным условием следует назвать предмет — указание на передачу прав и обязанностей по конкретному договору (N, дата, стороны, его существенные условия, сведения о регистрации, если он был зарегистрирован).
Перенаем должен осуществляться с соблюдением правил о цессии и переводе долга, как отмечают многие суды (Постановление ФАС ВСО от 07.11.2006 N А58-7555/05-Ф02-2179/06-С2). В частности, на передачу прав и обязанностей требуется согласие арендодателя.
Если первоначальный договор аренды, права и обязанности по которому передаются, был зарегистрирован в Росреестре, то и соглашение о передаче прав и обязанностей по нему также подлежит государственной регистрации, поскольку является его неотъемлемой частью (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
В судебной практике встречается мнение, что соглашение о передаче прав и обязанностей не может рассматриваться как крупная сделка и при отсутствии ее одобрения со стороны высшего органа управления компании признаваться недействительным.
Так, ФАС МО указал следующее. Поскольку таким соглашением передаются не только права, но и обязанности арендатора, в том числе обязанность по внесению арендных платежей, такая сделка не может рассматриваться в качестве сделки, направленной на отчуждение имущества, в связи с чем правила корпоративного законодательства РФ на нее не распространяются (Постановления от 24.07.2006 N КГ-А40/5576-06-1,2, от 22.02.2005 N КГ-А40/481-05).
На практике встречаются разные подходы к решению вопроса о том, является ли рассматриваемое соглашение возмездным или безвозмездным. Если такое соглашение признать безвозмездным, то должен соблюдаться запрет дарения между предпринимателями, установленный ст. 575 ГК РФ.
Преобладающим является такой подход, согласно которому сделка по передаче прав и обязанностей по ранее заключенному договору (в частности, перенаем в аренде) не может быть квалифицирована в качестве дарения, поскольку одновременно с правами передаются также обязанности, что можно рассматривать как встречное предоставление.
В случае, когда одна сторона в обязательстве имеет и права, и обязанности по отношению к другой стороне, то есть является одновременно и кредитором, и должником, при замене стороны в обязательстве происходит одновременно уступка права и перевод долга. Передача прав и обязанностей по договору лизинга (финансовой аренды) не противоречит ст. ст. 382, 391, 615 ГК РФ.
Передача же права одновременно с обязанностями, по мнению суда, не может свидетельствовать о безвозмездности сделки (Постановления ФАС СЗО от 22.06.2009 N А44-3757/2008, ФАС МО от 15.05.2007, от 22.05.2007 N КГ-А40/4059-07, ФАС СКО от 15.07.2009 N А32-6808/2008, Определение ВАС РФ от 15.10.2009 N ВАС-12735/09).
ФАС СЗО при рассмотрении одного из дел признал ничтожным соглашение о передаче прав арендатора по мотиву его безвозмездности в отношениях между коммерческими организациями. Однако в этом деле передавались только права из договора аренды и ничего не было сказано об одновременном переводе обязанностей (Постановление ФАС СЗО от 12.02.2009 N А21-7804/2007).
Дарение под прикрытием
Вместе с тем встречается и принципиально противоположная позиция.
При рассмотрении одного дела ФАС МО отказал организации в удовлетворении требований о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по охранно-арендному договору и о применении последствий недействительности сделки. При этом суд указал, что эта сделка в нарушение требований закона является безвозмездной, и в силу ст. 575 ГК РФ, запрещающей дарение имущества в отношениях между коммерческими организациями, признал ее ничтожной (Постановление ФАС МО от 03.05.2007 N КГ-А40/1903-07).
Следует иметь в виду, что понятия «долг» и «обязанность» не являются равнозначными. Так, если долг представляет собой образовавшуюся задолженность по оплате товаров, работ или услуг, то обязанность — установленную законом или договором необходимость для субъекта гражданского оборота выполнять определенные действия.
Таким образом, при наличии заключенного договора обязанность может существовать, в то время как долга может и не быть. Поэтому в случае, когда на момент передачи прав и обязанностей по договору аренды не существовало задолженности по арендной плате и при этом арендная плата была внесена авансовым платежом за несколько месяцев вперед, с учетом всех обстоятельств дела такая сделка может быть квалифицирована как дарение, поскольку встречное предоставление (передаваемые обязанности) неравноценно получаемому имущественному праву. Продажа имущества по заниженной цене может свидетельствовать о притворном характере такой сделки, поскольку она прикрывает собой договор дарения (Постановления ФАС ЗСО от 14.01.2010 N А67-4855/2007, ДО от 22.03.2005 N Ф03-А51/05-1/283).
