(Обухов Д. А.) («Имущественные отношения в Российской Федерации», 2012, N 12)
АРЕНДНАЯ ПЛАТА ЗА ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЯХ (НА ПРИМЕРЕ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ)
Д. А. ОБУХОВ
Обухов Дмитрий Алексеевич, доцент кафедры землепользования и кадастров Государственного университета по землеустройству, кандидат экономических наук (г. Москва).
Автор рассматривает возможный подход к расчету арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения. Проанализированы конкретные методики образования арендного платежа на землях сельскохозяйственного назначения Ивановской области. Путем расчета корреляционной зависимости определена связь между существующими ставками аренды за такие земли и уровнем социально-экономического развития конкретной отрасли. Сделан вывод о том, что существующие ставки аренды сельскохозяйственных земель в муниципальных образованиях Ивановской области не связаны с качественными характеристиками почв, показателями развития сельскохозяйственной отрасли в районе, уровнем рынка. Принятые в регионе ставки арендной платы экономически не обоснованы и требуют пересмотра.
Ключевые слова: земли сельскохозяйственного назначения, арендная плата, уровень социально-экономического развития, ставка аренды сельскохозяйственных земель.
The rent for lands of agricultural purpose in municipalities (on the example of municipalities of the Ivanovo area) D. A. Obukhov
The author considers the possible approach to rent calculation on lands of agricultural purpose, concrete techniques of formation of rent payment on lands of agricultural purpose of the Ivanovo area are analyzed. Communication between existing rates of rent for lands of agricultural use and level of social and economic development for this branch is defined.
Key words: earth of agricultural purpose, rent, level of social and economic development, rental rate of agricultural land.
Многообразие методик определения арендной платы основано на трех общих подходах, которые имеют различную основу. Один из них заключается в установлении четких фиксированных ставок в рублях за один квадратный метр, которые, как правило, взаимосвязаны с рыночной стоимостью арендной платы (далее — подход I). Второй имеет некоторую схожесть с предыдущим и основан на установленных ставках земельного налога (далее — подход II). Земельный налог является местным налогом, и ставки устанавливаются на уровне муниципального образования, но не выше пределов, установленных Налоговым кодексом Российской Федерации (далее — НК РФ). Размер налога на территории большего числа муниципальных образований преимущественно соответствует предельным ставкам, установленным законодательством. Третий подход (далее — подход III) предусматривает определение или выбор арендооблагаемой базы и корректирующих коэффициентов, устанавливаемых в зависимости от факторов, характеризующих объект недвижимости, и порядка их определения. Рассмотрим основные подходы к расчету арендной платы, которые реально применяются на территории Ивановской области. Модель 1. Согласно подходу I для определения размера арендного платежа необходимо установить фиксированную ставку арендной платы. Расчет проводится по следующей формуле:
АП = S x СА,
где АП — арендная плата за земельный участок, р.; S — площадь земельного участка, кв. м, га; СА — фиксированная ставка арендной платы за единицу площади, обычно устанавливаемая в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. Модель 2. Подход II базируется на установлении одной или нескольких ставок земельного налога (ст. 394 НК РФ): 1) 0,3 процента от кадастровой стоимости земельных участков: — отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства; — занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства); 2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков. Следовательно, арендная плата будет составлять одну или несколько указанных ставок в соответствии с целевым использованием или видом разрешенного использования земельного участка. Арендная плата АП рассчитывается следующим образом:
АП = N x ЗН x S,
где N — коэффициент, обычно устанавливаемый в зависимости от вида разрешенного использования, преимущественно имеет целочисленное значение; ЗН — ставка земельного налога для арендуемого земельного участка, р.; S — площадь земельного участка, кв. м, га. Модель 3. При применении подхода III для определения арендооблагаемой базы земельного участка рассчитывается система коэффициентов или единого корректирующего коэффициента, с помощью которых арендооблагаемая база земельного участка варьируется в сторону как повышения, так и понижения арендной платы. Эта модель имеют следующий вид:
АП = АБ x К x S,
где АБ — арендооблагаемая база для земельного участка, р.; К — коэффициент или система коэффициентов, устанавливаемых в зависимости от условий, в которых находится объект недвижимости — земельный участок; S — площадь земельного участка, кв. м, га. Описанные подходы к расчету арендной платы за земельные участки в муниципальных образованиях Ивановской области, безусловно, имеют право на существование, и подвергать жесткой критике математическую составляющую, мы думаем, не стоит, однако необходимо акцентировать внимание на содержании определяющей части, то есть на понятиях «фиксированная ставка», «коэффициенты к земельному налогу», «арендооблагаемая база», «корректирующие коэффициенты». И здесь возникает вопрос, на каком основании они выбраны и установлены, поскольку в указанных подходах отсутствует экономическое обоснование составляющих арендного платежа. В таблице 1 представлены подходы к расчету арендной платы, которые применяются в муниципальных образованиях Ивановской области. Из представленных в таблице 1 сведений можно сделать вывод о том, что в большинстве муниципальных образований используют традиционный подход к определению арендной платы путем установления жестких фиксированных ставок, при этом комбинируя его с другими расчетными подходами для некоторых видов разрешенного использования. Одновременно два подхода применяются в 9 из 21 региона, что составляет 43 процента от общего числа муниципальных образований Ивановской области.
Таблица 1
Использование подходов к расчету арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения в административных районах Ивановской области <1>
——————————— <1> Таблица составлена автором статьи на основании решений муниципальных образований об установлении арендной платы за землю сельскохозяйственного назначения [2, 3] // СПС «КонсультантПлюс».
Район Формула расчета арендной платы Комплексные подходы (АП) к расчету арендной платы S x СА N x ЗН x S АБ x К x S
Верхнеландеховский + — — —
Вичугский + + — +
Гаврилово-Посадский + + — +
Заволжский — — + —
Ивановский + + — +
Ильинский — — + —
Кинешемский + + — +
Комсомольский + — + +
Лежневский — — + —
Лухский + — + +
Палехский + + — +
Пестяковский + + — +
Приволжский — — + —
Пучежский + — — —
Родниковский + — + +
Савинский + — — —
Тейковский — — + —
Фурмановский — — + —
Шуйский — — + —
Южский + — — —
Юрьевецкий + — — —
Количество использований 14 6 10 9 подходов к расчету арендной платы
Рассмотрим методики, которые используются на территории Ивановской области, для расчета арендной платы за земельные участки.
Методика расчета арендной платы за земельные участки, собственность на которые не разграничена, и участки, находящиеся в собственности Ивановской области
Арендная плата за пользование земельным участком в течение года рассчитывается по формуле:
АП = КС x К x К (1) г зу кор д
где АП — арендная плата за год, р.; г КС — кадастровая стоимость земельного участка, р.; зу К — корректирующий коэффициент, устанавливаемый и дифференцируемый кор в зависимости от вида категории и разрешенного использования земельного участка; К — коэффициент-дефлятор, ежегодно утверждаемый Министерством д экономического развития Российской Федерации.
В случае наличия удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка арендная плата за пользование им в течение года рассчитывается по формуле:
АП = УП x S x К x К , (2) г кс кор д
где УП — удельный показатель кадастровой стоимости земельного кс участка, р./кв. м; S — площадь земельного участка, кв. м, га; К — корректирующий коэффициент, устанавливаемый и дифференцируемый кор в зависимости от вида категории и разрешенного использования земельного участка; К — коэффициент-дефлятор, ежегодно утверждаемый Министерством д экономического развития Российской Федерации. В основе представленной методики лежит формула расчета арендной платы за земельные участки. Приведены две формулы, но они абсолютно идентичны по своему содержанию, поскольку, умножив удельный показатель на площадь, получаем кадастровую стоимость. Суммой, взятой за основу или в качестве базы, является кадастровая стоимость земельного участка (КС ). Одна из зу составляющих приведенных формул — коэффициент-дефлятор (К ), который введен д в связи с недостаточной актуальностью кадастровой стоимости (переоценка земель не была проведена своевременно, что привело к устареванию информации. Срок актуальности кадастровой оценки — 3 — 5 лет, после чего должна проводиться процедура переоценки). К отражает уровень существующей д инфляции, его величина устанавливается профильным органом исполнительной власти Российской Федерации. Величина корректирующего коэффициента (К ) кор зависит от категории и вида разрешенного использования земельного участка. Коэффициенты рассчитаны и утверждены органом исполнительной власти Ивановской области и указаны в рассматриваемой методике. Категории и виды разрешенного использования определены в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков в соответствии с категорией земель. Появление и формирование названных составляющих понятно, но остается вопрос об обосновании корректирующего коэффициента. Для примера в таблице 2 приведены несколько коэффициентов, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. В методике определения арендной платы вообще не обосновывается установление приведенных в таблице коэффициентов. Следует отметить, что определение арендной платы в рассматриваемой методике соответствует третьей модели расчета из рассмотренных нами подходов.
Таблица 2
Корректирующие коэффициенты в зависимости от вида использования земельного участка <2>
——————————— <2> СПС «КонсультантПлюс».
Корректирующий Вид использования земельного участка коэффициент К кор
В качестве сельскохозяйственных угодий 0,005
Для размещения зданий, строений, сооружений, 0,004 используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции
Для размещения внутрихозяйственных дорог и 0,004 коммуникаций
Для размещения водных объектов 0,004
Для размещения иных объектов, 0,004 связанных с сельскохозяйственным производством
Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства 0,005
Для ведения личного подсобного хозяйства 0,007
Для индивидуального садоводства и огородничества 0,007
Для индивидуального животноводства 0,007
Для ведения дачного хозяйства 0,007
Для создания защитных насаждений 0,004
Для научно-исследовательских целей 0,004
Для учебных целей 0,004
Для сенокошения и выпаса скота 0,004
Для иных видов разрешенного сельскохозяйственного использования 0,008
Методики расчета арендной платы в муниципальных образованиях Ивановской области
Согласно решению Совета депутатов Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области по поводу установления базовых ставок арендной платы за пользование земельными участками на его территории расчет арендного платежа производится по первой и второй из приведенных нами моделей. Обратим внимание на содержание этого решения муниципального образования. Решение было принято на основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Постановления правительства Ивановской области от 25 августа 2008 года N 225-п «Об арендной плате за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в государственной собственности Ивановской области», пункта 2 части 1 статьи 4 Устава Гаврилово-Посадского муниципального района. Первым пунктом решения были утверждены базовые ставки арендной платы, величина которых зависит от цели предоставления земельного участка и его месторасположения. Следующие пункты Постановления касаются правовой процедуры предоставления земельного участка в аренду, связанные с основанием, видом использования, наличием строений и пользователей, расчетом, администрированием платежей, контролем. Теперь рассмотрим решение Совета депутатов Лежневского муниципального района Ивановской области относительно установления арендных платежей. В этом документе приводится порядок определения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в неразграниченной собственности и собственности муниципального образования. Следует отметить, что различий в подходе и расчете арендного платежа в методиках, принятых на уровне муниципального образования и на уровне субъекта Российской Федерации — Ивановская область, не наблюдается. Региональную методику определения арендной платы мы рассматривали ранее. Приведем для сравнения методику муниципального образования.
Методика расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Лежневского муниципального района, собственность, на которые не разграничена
Годовая арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается по формуле (1). В случае наличия удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка арендная плата за год за пользование земельным участком рассчитывается по формуле (2). Эта методика совершенно идентична методике, принятой в субъекте Российской Федерации — Ивановской области. Следующим шагом в анализе существующего механизма аренды является понимание зависимости действующих размеров ставок аренды за земли сельскохозяйственного назначения от других объективных влияний. Приведем установленные значения ставок арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения в муниципальных районах Ивановской области (табл. 3).
Таблица 3
Существующие ставки арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения в Ивановской области <3>
——————————— <3> Таблица составлена автором статьи на основании решений муниципальных образований об установлении арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения [2, 3] // СПС «КонсультантПлюс».
Муниципальный район Действующая арендная плата, р./га
Верхнеландеховский 45,41
Вичугский 49,07
Гаврилово-Посадский 80,8
Заволжский 100
Ивановский 75,42
Ильинский 26,26
Кинешемский 57,47
Комсомольский 23,35
Лежневский 63,78
Лухский 28,39
Палехский 53,77
Пестяковский 25,94
Приволжский 102,91
Пучежский 24,42
Родниковский 33,78
Савинский 40,41
Тейковский 88,11
Фурмановский 38,71
Шуйский 108,28
Южский 24,73
Юрьевецкий 23,4
Для оценки связи ставок арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения и факторов социально-экономического развития районов автором статьи был проведен анализ корреляционной зависимости. По результатам исследования были выбраны факторы, отражающие уровень социально-экономического развития района в целом и сельского хозяйства в нем, от которых предположительно должны зависеть, в частности, размеры ставок аренды. К социально-экономическим факторам были отнесены (числовые показатели основаны на данных Федеральной службы государственной статистики [10]) следующие: — объем инвестиций, тыс. р.; — объем валовой продукции сельскохозяйственного производства (в млн. р.) раздельно по отраслям «растениеводство» и «животноводство»; — среднемесячная заработная плата в сельском хозяйстве, р.; — средний балл бонитета почв по району, ед.; — средняя кадастровая стоимость 1 гектара земель сельскохозяйственного назначения; — средняя кадастровая стоимость 1 гектара земель сельскохозяйственных угодий; — рыночная цена земельного участка сельскохозяйственного назначения, р./га; — величина земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения, р./га; — урожайность зерновых сельскохозяйственных культур, ц/га. Указанные далее коэффициенты рассчитаны путем определения корреляционной зависимости. При расчете коэффициента корреляции первого фактора — объем инвестиций в отрасль «сельское хозяйство» — получили 0,13, это означает, что связь отсутствует и инвестиции не играют роли в формировании арендных ставок. В отношении группы факторов — «объем валовой продукции всего и объем валовой продукции по направлениям «растениеводство» и «животноводство» коэффициенты корреляции выстроились следующим образом: 0,32 — для общего объема продукции, 0,36 и 0,29 — соответственно для растениеводства и животноводства. Очевидно, что зависимость от этих факторов слабая. Следует отметить, что для анализа величины факторов брали средние величины за 2008 — 2010 годы. Коэффициент корреляции ставок арендной платы и заработной платы в сельском хозяйстве составил 0,03, что свидетельствует об отсутствии зависимости. Рассмотрен в качестве фактора и балл бонитета, зависимость также отсутствует, поскольку коэффициент корреляции 0,18. Следующая группа факторов отражает стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения. К ним относятся: — средняя кадастровая стоимость 1 гектара земель сельскохозяйственного назначения; — средняя кадастровая стоимость 1 гектара земель сельскохозяйственных угодий; — рыночная цена земельного участка. Коэффициент корреляции 0,21 не показывает какую-либо зависимость между ставками аренды и рыночной ценой земельного участка. Другие коэффициенты 0,57 и 0,59 соответственно указывают на связь между кадастровыми стоимостями и ставками аренды. При таких величинах коэффициентов связь считается средней. В большей части муниципальных образований Ивановского региона ставки аренды за земли сельскохозяйственного назначения рассчитываются от кадастровой стоимости. Следующим фактором выступает «величина земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения». Коэффициент корреляции 0,68 указывает на среднюю зависимость между ставками и размером налога. Это объясняется тем, что большинство муниципальных образований устанавливают величину арендной платы равной размеру земельного налога или близкой к нему. Последний из названных нами факторов — «урожайность зерновых сельскохозяйственных культур» (для анализа были использованы общие данные о зерновых культурах). В итоге коэффициент корреляции составил 0,44, что говорит о слабой связи. Результаты проведенного анализа показывают, что существующие ставки аренды сельскохозяйственных земель в муниципальных образованиях Ивановской области абсолютно не связаны ни с качеством почв (об этом свидетельствует низкая корреляция с баллом бонитета и урожайностью), ни с показателями развития сельского хозяйства в районе (низкая корреляция с объемами валовой продукции, инвестиций и средним доходом), ни с реальным уровнем рынка (низкая корреляция со среднерыночными ценами). Таким образом, принятые в области ставки арендной платы представляются экономически необоснованными и требуют корректировки и пересмотра. На рисунке наглядно представлены факторы и размер коэффициента парной корреляции.
валовая продукция сельского хозяйства 0,32
валовая продукция растениеводства 0,36
валовая продукция животноводства 0,29
среднемесячная зарплата в сельском 0,03 хозяйстве
балл бонитета 0,18
кадастровая стоимость 1 га земель 0,57 сельхозназначения
кадастровая стоимость 1 га сельхозугодий 0,59
рыночная стоимость 1 га сельхозземель 0,21
величина земельного налога 0,68
урожайность зерновых 0,44
объем инвестиций в отрасль 0,13 «сельское хозяйство»
0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7
Коэффициенты парной корреляции между действующими ставками аренды за земли сельскохозяйственного назначения и факторами социально-экономического развития
В заключение обобщим результаты проведенного нами небольшого исследования: 1) сформированы модели подходов к расчету арендной платы на примере муниципальных образований Ивановской области; 2) проведен анализ применяемых в муниципальных образованиях подходов; 3) отмечено комбинирование подходов в 9 муниципальных образованиях региона (см. табл. 1); 4) охарактеризованы существующие методики расчета, применяемые в субъекте Российской Федерации — Ивановской области, для земельных участков, находящихся в государственной собственности; 5) описаны определения арендной платы в муниципальных районах области, в которых применяются указанные подходы к расчету; 6) разобраны ситуации для различных категорий арендаторов и пользователей; 7) проведен корреляционный анализ зависимости между ставками аренды и уровнем социально-экономического развития районов.
Литература и информационные источники
1. Постановление правительства Ивановской области от 25 августа 2008 года N 225-п «Об арендной плате за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в государственной собственности Ивановской области» // СПС «КонсультантПлюс». 2. Решение Гаврилово-Посадского районного Совета депутатов Ивановской области от 2 марта 2009 года N 206 // СПС «КонсультантПлюс». 3. Решение Совета Лежневского муниципального района Ивановской области от 26 ноября 2008 года N 60 (в редакции от 29 апреля 2009 года) // СПС «КонсультантПлюс». 4. Доклад о состоянии и использовании земель в Ивановской области, входящей в состав Центрального федерального округа, в 2010 году. URL: www. kadastr37.ru. 5. Ивановская область в 2009 году: Статистический сборник. Иваново: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики Ивановской области, 2010. 6. Районы Ивановской области: Статистический сборник. Иваново: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики Ивановской области, 2009. 7. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ. 8. Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». 9. Федеральный закон от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». 10. Федеральная служба государственной статистики. URL: http://www. gks. ru.
