(под ред. П. В. Крашенинникова) («Семейное и жилищное право», 2008, NN 4, 5, 6; 2009, NN 2, 3, 4, 5)
КОММЕНТАРИЙ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ»
/»Семейное и жилищное право», 2008, N 4/
Под редакцией П. В. КРАШЕНИННИКОВА
Крашенинников П. В. — ст. 1 — 2; Брагинский М. И. — ст. 3 — 4; Елизарова Г. Ю., Чубаров В. В. — ст. 5 — 6; Огородников В. В. — ст. 13 — 14
Вашему вниманию предлагается новая публикация постатейного комментария к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под редакцией П. В. Крашенинникова. Данная публикация осуществляется с любезного согласия авторов и издательства «Статут», где данная работа выйдет в начале 2009 г. Надеемся, что публикация интересна и полезна нашим читателям. Авторы — известные цивилисты, участвовавшие в подготовке ГК РФ и комментируемого Закона (В. В. Андропов, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Б. М. Гонгало, Г. Ю. Елизарова, Е. А. Киндеева, Н. И. Клейн, П. В. Крашенинников, Л. Ф. Лесницкая, И. Б. Миронов, И. Е. Манылов, В. В. Огородников, Э. Н. Ренов, В. В. Чубаров, К. Б. Ярошенко).
За период опубликования в нашем журнале Комментария претерпел изменения федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий полномочия в области государственной регистрации. С 1 марта 2009 г. этим органом на основании Указа Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. N 1847 стала Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
Книга печатается с незначительными сокращениями Главный редактор
Введение
В январе 2008 г. исполнилось 10 лет со дня вступления в силу (31 января 1998 г.) Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которым введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от вида недвижимости и субъекта Федерации, на территории которого она находится. Идет работа по созданию и совершенствованию Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Все это в конечном счете позволит сделать рынок недвижимости России цивилизованным и прозрачным, подрубить корни преступности и недобросовестности в сфере оборота недвижимого имущества, а самое главное — защитить права и законные интересы правообладателей: как граждан, так и юридических лиц. В период с 31 января 1998 г. по 1 января 2000 г. были созданы и работали учреждения юстиции по регистрации прав в субъектах Российской Федерации. В них были назначены соответствующие главные государственные регистраторы. Однако в процессе административной реформы регистрирующие органы были преобразованы из учреждений юстиции в субъектах Российской Федерации в единую федеральную систему, входящую в Федеральную регистрационную службу (Росрегистрацию). Хорошо это или плохо — покажет время. Сейчас в субъектах Федерации действуют территориальные управления Росрегистрации, которые занимаются в том числе государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней. Система оправилась от административной реформы и продолжает работать. Все это вселяет надежду на то, что работа по созданию единой российской системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволит достичь той цели, для которой принят Федеральный закон, — защиты прав и законных интересов граждан, юридических лиц, а также государственных и муниципальных образований при обороте недвижимости. С целью дальнейшего продвижения в этом направлении, а также учитывая, что аналогичных правовых актов в России еще не было, полагаем, что постатейный комментарий к Федеральному закону будет полезен как для государственных регистраторов, так и для граждан и юридических лиц, совершающих сделки с недвижимостью. Надеемся, что публикация таких разъяснений позволит избежать неоднозначности толкования статей Закона, что нередко случается при введении в действие и периодическом изменении правового акта.
П. В.Крашенинников
21 июля 1997 года N 122-ФЗ
——————————————————————
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
(в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 N 20-ФЗ, от 12.04.2001 N 36-ФЗ, от 11.04.2002 N 36-ФЗ, от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 11.05.2004 N 39-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ (ред. 29.12.2004), от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ, от 29.12.2004 N 196-ФЗ, от 30.12.2004 N 214-ФЗ, от 30.12.2004 N 217-ФЗ, от 05.12.2005 N 153-ФЗ, от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 17.04.2006 N 53-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 30.06.2006 N 93-ФЗ, от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 24.07.2007 N 214-ФЗ, от 02.10.2007 N 225-ФЗ, от 18.10.2007 N 230-ФЗ, от 08.11.2007 N 257-ФЗ, от 23.11.2007 N 268-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 30.06.2008 N 108-ФЗ)
Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Основные термины
Комментарий к статье 1
1. Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее также — Закон) посвящена характеристике наиболее важных терминов, используемых в нем. При более внимательном рассмотрении содержания данной статьи обнаруживается, что здесь не только поясняются термины, но и содержатся некоторые вводные положения, имеющие существенное значение для правильного применения Закона. Как известно, термин представляет собой слово или сочетание слов, точно обозначающее определенное понятие. Часть норм, включенных в ст. 1, направлены не на обозначение понятий, а на решение иных задач. Так, понятие недвижимого имущества дается в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также — ГК РФ, ГК). В ст. 1 Закона на первый взгляд расшифровывается соответствующий термин. По сути же, определяется сфера действия Закона, но не термин «недвижимое имущество» (более подробно см. п. 9 комментария к ст. 1). В комментируемой статье дано определение регистрационного округа и указаны субъекты, обладающие правом создавать регистрационные округа. Таким образом, в ст. 1 Закона имеются не только дефинитивные нормы, предназначенные для закрепления в обобщенном виде признаков той или иной правовой категории, но и нормы регулятивные, направленные на регулирование общественных отношений путем наделения их участников правами и возложения на них обязанностей. В результате содержание статьи оказывается более значимым, нежели можно было предположить, отталкиваясь от титула статьи («Основные термины») и формы подачи нормативного материала. 2. Цели государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней могут быть достигнуты только при условии, что каждый объект недвижимости будет достаточно просто отличить от других объектов. Индивидуализация объекта недвижимости (выделение его из массы ему подобных объектов) производится путем присвоения ему кадастрового номера. Номер этот уникальный (единственный в своем роде), не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации. Кадастровый номер объекта недвижимости остается неизменным в течение всего времени существования данного объекта. При переходе прав на объект недвижимости, а также при изменении вида прав кадастровый номер объекта не меняется. С учетом изложенного представляется весьма симптоматичным титул ст. 131 ГК: «Государственная регистрация недвижимости». Как известно, недвижимое имущество есть вещь (ст. 130 ГК). Между тем в ст. 131 ГК, как и в комментируемом Законе, речь идет о регистрации вещных прав и их ограничениях, регистрации сделок с недвижимостью. (Лишь путем толкования правила, включенного в п. 2 ст. 131 ГК, можно обнаружить, что, возможно, имеется в виду и регистрация объекта недвижимости.) Представляется, что в элементарном виде система государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним сводится к следующему: а) индивидуализация объекта недвижимости; наиболее четко данная индивидуализация выражается в присвоении каждому объекту кадастрового номера; б) отражение юридической судьбы этого объекта. Абстрагируясь от целей и значения государственной регистрации, можно утверждать, что она основана на регистрации объекта недвижимости, а не лиц, им обладающих, имеющих права залогодержателя, арендатора и т. п. Государственная регистрация недвижимого имущества базируется на подходе: от объекта недвижимости к субъекту, сделкам, им совершаемым, и т. п., а не наоборот. 3. Кадастровый номер присваивается объекту недвижимости при осуществлении кадастрового учета в соответствии с процедурой, установленной Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» <1>. Таким образом, по общему правилу присвоение кадастрового номера предшествует государственной регистрации недвижимости. Однако отсутствие кадастрового номера само по себе не может быть препятствием для государственной регистрации. Если нет кадастрового номера, то объекту может быть присвоен условный номер (см. ст. 12, 18 Закона и соответствующие комментарии), который, однако, служит индивидуализации объекта временно (до присвоения кадастрового номера). Тем не менее и после присвоения кадастрового номера ранее выданные документы, содержащие условный номер, действительны. ——————————— <1> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
4. Понятие недвижимого имущества (недвижимых вещей, недвижимости) является ключевым для уяснения содержания комментируемого Закона. Поэтому представляется целесообразной более или менее обстоятельная характеристика соответствующей категории. Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала и только в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. было восстановлено деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое <2>. Такая позиция соответствует действительности лишь отчасти. ——————————— <2> См., например: Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. М., 1998. С. 271 — 297.
В примечании к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. указывалось: «С отменой частной собственности деление имущества на движимое и недвижимое имущество упразднено». Думается, с равным успехом можно было отменить деление суток на день и ночь. Подразделение вещей на движимое и недвижимое основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Игнорировать его невозможно. Советское законодательство на словах (см. примечание к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г.) не принимало классификацию вещей на недвижимые и движимые. Однако объективно существующие особенности недвижимости обусловливают необходимость установления особого правового режима для соответствующих объектов. Поэтому появились такие отрасли законодательства, как земельное, водное, законодательство о недрах и т. п. Гражданским законодательством предусматривались особенности оборота различного рода сооружений (см. ст. 22 ГК РСФСР 1922 г.), устанавливались специальные нормы о праве личной собственности на жилой дом (см., например, ст. 106 — 108 ГК РСФСР 1964 г.) и т. д. Другое дело, что в советском праве не выделялось такой единой категории, как недвижимость. Правовое регулирование отношений, возникавших по поводу недвижимого имущества, дифференцировалось в зависимости от специфики того или иного объекта, его экономического либо социального назначения и пр. Упразднение термина «недвижимость», отсутствие общих норм о недвижимости, указания на буржуазный характер данной категории не могли повлечь исчезновения соответствующего понятия (в том числе в сознании людей). А. П. Сергеев, рассматривая указанную проблему, пишет: «Естественные различия, существующие между движимыми и недвижимыми вещами, не должны, да объективно и не могут игнорироваться законодательством любого общества. Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное и непротиворечивое отражение в законе; в других же случаях, когда оно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалированно» <3>. Впрочем, иногда в той или иной форме такое разграничение вещей все же получало и официальное признание. Так, ст. 10 Закона СССР от 29 октября 1976 г. «Об охране и использовании памятников истории и культуры» устанавливалось: «В целях организации учета и охраны памятников истории и культуры недвижимые памятники подразделяются на памятники общесоюзного, республиканского и местного значения» <4>. Данная норма получила развитие в Законе РСФСР от 15 декабря 1978 г. «Об охране и использовании памятников истории и культуры» (ст. 18) <5>. (Указанный Закон СССР признан не действующим на территории Российской Федерации Федеральным законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (ст. 62) <6>. Названный Закон РСФСР действует лишь в незначительной части. Большинство статей (в том числе и ст. 18) не действуют <7>.) ——————————— <3> Сергеев А. П. Гражданско-правовая охрана культурных ценностей в СССР. Л., 1990. С. 47. <4> Ведомости ВС СССР. 1976. N 44. Ст. 628; 1983. N 39. Ст. 583. См. также: Положение об охране и использовании памятников истории и культуры, утв. Постановлением Совета Министров СССР от 16 сентября 1982 г. // СП СССР. 1982. Отд. 1. N 26. Ст. 133. <5> Ведомости ВС РСФСР. 1978. N 51. Ст. 1387. <6> СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519. <7> Там же.
В связи с рассматриваемым вопросом значительный интерес вызывает содержание Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры, утвержденной Министерством культуры СССР 13 мая 1986 г. Помимо прочего в этой Инструкции дается перечень недвижимых памятников. К ним отнесены: здания, сооружения, их ансамбли и комплексы, градостроительные формирования, историко-культурные ландшафты, произведения монументального искусства и т. д. <8>. ——————————— <8> См.: Основные служебные документы Министерства культуры СССР за II кв. 1986 г. М., 1986. С. 32 — 98.
О недвижимом и движимом имуществе говорилось и в Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, утвержденной Приказом Министра юстиции РСФСР от 6 января 1987 г. N 01/16-01 (п. 187; Приказом Министра юстиции от 26 апреля 1999 г. N 73 признана утратившей силу). Часты упоминания о движимом и недвижимом имуществе в межгосударственных, межправительственных и межведомственных соглашениях, заключенных Российской Федерацией, Союзом Советских Социалистических Республик (действующих до сих пор на территории России) <9>. ——————————— <9> См., например: Сборник международных договоров Российской Федерации по устранению двойного налогообложения. М.: Спарк, 1995.
Таким образом, нет оснований рассматривать категорию недвижимости как давно забытую, возрожденную либо конструируемую заново. Понятие недвижимости существовало в законодательстве России до 1917 г., в завуалированной, а иногда и в явной форме присутствовало в советском праве, а ныне получило безоговорочное признание закона. Точно так же категория недвижимости «не уходила» из обыденного сознания (в том числе юристов). Например, когда говорят о сооружениях «капитального типа», то обычно имеют в виду вещи, являющиеся недвижимыми. Таким образом, понятие недвижимости достаточно элементарно, обстоятельно разработано наукой гражданского права, в основных своих чертах легко усваивается как юристами, так и людьми, не искушенными в юриспруденции. 5. Понятие недвижимости дается в п. 1 ст. 130 ГК. При этом выделяются следующие взаимосвязанные признаки. Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) — это вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека <10>. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона <11>. ——————————— <10> См.: Советское гражданское право: Учебник. В 2 т. М., 1985. Т. 1. С. 180 — 181 (автор главы — О. А. Красавчиков). <11> См.: Козырь О. М. Указ. соч. С. 275.
Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей. В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей). Здесь же (в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т. е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно). Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы «задается планка», разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью не признается. 6. Ранее отмечались достаточная определенность признаков недвижимости и относительная простота соответствующего понятия. Однако это отнюдь не означает отсутствия затруднений при решении вопроса о признании недвижимостью конкретного объекта: то, что выглядит едва ли не безупречно с теоретической точки зрения, нередко вызывает практические сложности, тем более когда используются оценочные категории. (Применительно к понятию недвижимости к их числу относятся: «прочная связь с землей», «несоразмерный ущерб».) Г. Ф. Шершеневич отмечал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности» <12>. Ясно, что решение будет приниматься не только на основе объективных критериев, сформулированных в ст. 130 ГК, но и под влиянием субъективных факторов. К числу последних относятся и уровень юридических знаний лица, принимающего решение, и способность трансформировать общие представления о недвижимости применительно к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предмета и т. д. Немаловажное значение имеют теоретические разработки проблем классификации имущества на движимое и недвижимое, а также государственной регистрации недвижимости. ——————————— <12> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 96.
7. В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК — это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация» <13>. ——————————— <13> Козырь О. М. Указ. соч. С. 276.
Вряд ли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей (природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляется мобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия <14>. ——————————— <14> См.: Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972. С. 57.
Думается, юридической науке следует пересмотреть чрезвычайно широко распространенную концепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качестве недвижимости самовольно построенного жилого дома, реально существующих зданий, сооружений и т. п. до момента государственной регистрации этих объектов <15>. То обстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должно влечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, являются движимым имуществом и т. п. ——————————— <15> См., например: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Спарк, 1995. С. 283 — 284; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (постатейный). М.: Юрид. фирма «Контракт»; Инфра-М, 1997. С. 439 — 440, 445.
Противоположный подход порождает ряд вопросов. В частности, если самовольная постройка не является недвижимостью, то что же подлежит сносу? Когда в п. 3 ст. 222 ГК речь идет о возможности признания права собственности на самовольную постройку, то разве имеется в виду движимое имущество? Конечно, речь идет о признании права собственности на жилой дом, другое здание, сооружение, т. е. на недвижимость. Но коль скоро решается вопрос о признании права собственности, следовательно, вещь существует именно как недвижимость. В п. 1 ст. 222 ГК прямо указывается, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности. Последнее указание, включенное в п. 2 ст. 222 ГК, конечно, не перечеркивает приведенного понятия самовольной постройки как имущества недвижимого. В противном случае вопреки законам логики повиснут в воздухе все правила, содержащиеся в п. 2, 3 ст. 222 ГК. Наконец, и это главное, в ст. 130 ГК при определении недвижимости не упоминается такого ее признака, как наличие государственной регистрации. Для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. И не более того. В соответствии со ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Очевидно, что можно регистрировать права на уже существующий объект. Если, допустим, жилой дом реально не существует, то невозможно и возникновение права собственности на него. В ст. 25 комментируемого Закона указывается, что право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Таким образом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его» <16>. ——————————— <16> Саватье Р. Указ. соч. С. 58.
8. В абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества. Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. В частности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими. Признание судов и космических объектов, т. е. предметов, экономически и по другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту <17> (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон объявляет их недвижимостью). ——————————— <17> См.: Красавчиков О. А. Советская наука гражданского права (понятие, предмет, состав и система). Свердловск, 1961. С. 130. В настоящее время эта работа переиздана. См.: Красавчиков О. А. Категории науки гражданского права. Т. 1. М.: Статут, 2005.
Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента создания (а не с момента регистрации). 9. Как следует из изложенного, понятие недвижимости, закрепленное в ст. 130 ГК, по объему шире одноименного понятия, сформулированного в ст. 1 комментируемого Закона. Во-первых, в Законе умалчивается о судах и космических объектах. Во-вторых, здесь не упоминается возможность отнесения федеральными законами к недвижимости иного имущества. Из этого, однако, не следует, что ст. 1 Закона противоречит положениям ст. 130 ГК. По-видимому, в данном случае можно говорить лишь о стилистической неточности, допущенной при конструировании Закона. Из текста ст. 1 Закона видно, что здесь дается понятие недвижимости. По сути же, речь идет об определении сферы действия Закона: указывается, что в порядке и на условиях, которые установлены данным Законом, производится регистрация не всех объектов недвижимости, а лишь тех из них, которые в нем перечислены. В отношении иных недвижимых вещей в абз. 2 п. 1 ст. 33 Закона предусматривается: впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяется действующий порядок регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (см. также комментарии к ст. 4, 33). 10. В ст. 1 Закона дан более широкий перечень объектов недвижимости по сравнению с перечнем, содержащимся в п. 1 ст. 130 ГК. Наряду с объектами, указанными в названной статье Гражданского кодекса, в Законе упоминаются жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы <18>. ——————————— <18> Ранее (до 2005 г.) в рассматриваемой статье назывался и такой объект недвижимости, как кондоминиум, под которым понимался единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ст. 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья». Признан утратившим силу Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ст. 2). (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15)). В настоящее время в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК) кондоминиум не признается объектом права, и поэтому из комментируемой статьи упоминание о нем исключено (см. Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ст. 17)). В ст. 130 ГК среди объектов недвижимости ранее назывались также обособленные водные объекты, леса и многолетние насаждения. В настоящее время в ст. 130 ГК внесены изменения — обособленные водные объекты исключены из перечня объектов недвижимости, так же как и леса и многолетние насаждения.
Земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК)). Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК). Индивидуализация земельного участка как объекта права происходит в результате государственного кадастрового учета земельных участков. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (ст. 70 ЗК). Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Отношения, возникающие в связи с геологическим изучением, использованием и охраной недр территории Российской Федерации, ее континентального шельфа, а также в связи с использованием отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств, торфа, сапропелей и иных специфических минеральных ресурсов, включая подземные воды, рассолы и рапу соляных озер и заливов морей, регулируются Законом РФ «О недрах». Некоторые из названных отношений регулируются и иными федеральными законами и другими правовыми актами (например, Федеральным законом «О континентальном шельфе Российской Федерации», Федеральным законом «О драгоценных металлах и драгоценных камнях», Инструкцией по оформлению горных отводов для разработки месторождений полезных ископаемых и др.). Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. Используемые участки недр представляют собой геометризованные блоки недр (ст. 2 Закона о недрах). Недра пр едоставляются в пользование для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений и т. д. (ст. 6 Закона о недрах). Пользователями недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности, в том числе участники простого товарищества, иностранные граждане, юридические лица, если федеральными законами не установлены ограничения предоставления права пользования недрами. Участки недр предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока. Так, для геологического изучения участки недр могут предоставляться на срок до пяти лет, для добычи подземных вод — на срок до 25 лет и т. д. Без ограничения срока могут быть предоставлены участки недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, связанных с захоронением отходов, строительства и эксплуатации нефте — и газохранилищ, а также для образования особо охраняемых геологических объектов и иных целей. В отношении таких упоминаемых в ст. 130 ГК объектов недвижимости, как здания и сооружения, наиболее обоснованной представляется позиция В. В. Витрянского: «…попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружения» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий» <19>. «С юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения…» <20>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). —————————————————————— <19> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 522. <20> Там же. С. 523. Следует иметь в виду, что данные высказывания сделаны исходя из «чисто» цивилистических позиций, причем в ходе характеристики договоров аренды.
В. В. Витрянский полагает, что «под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно» <21>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). —————————————————————— <21> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. С. 523. Здесь же см. анализ существенных признаков, образующих данное определение и значение каждого из них. Обстоятельную характеристику данных объектов см.: Кузьмина И. Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Изд-во Томского ун-та, 2002.
Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. В соответствии с Жилищным кодексом РФ жилым помещением является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ (ч. 3, 4 ст. 15). Соответствующие правила содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. Действие этого Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (п. 2). Действие этого акта не распространяется на жилые помещения, находящиеся в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 3). В названном Положении достаточно обстоятельно для акта такого уровня определяются требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения (п. 10), обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (прежде всего с тем, чтобы предупредить риск получения травм, обеспечить удобство и безопасность передвижения и размещения) (п. 11), инженерным системам (п. 12 — 14) и т. д. Положением предусматривается, что жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем (п. 16); доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта (п. 17); размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается (п. 23); размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается (оборудование уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней возможно в квартирах, расположенных в двух уровнях) (п. 24) и т. д. В Положении содержатся также требования к объемно-планировочным решениям жилых помещений (п. 20), инсоляции (п. 21), высоте помещений (п. 22), напряженности электрического поля, индукции магнитного поля (п. 30) и пр. При этом нередко формулируются нормативно-технические указания. Так, в жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 — 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл (п. 30); внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м (п. 31). Естественно, при определении требований, которым должны отвечать жилые помещения, используются и отсылочные нормы. Так, в жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах (п. 27). Аналогичное указание дается и в отношении допустимого уровня инфразвука (п. 28). В некоторых случаях требования определяются путем отсылки с одновременным установлением некоего предела. Например, в жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октановых полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах: в дневное время суток — 55 дБ, в ночное — 45 дБ (п. 26). Иногда требования к жилым помещениям формулируются с использованием оценочных категорий. Так, несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения, в частности деформативности (а в железобетонных конструкциях — в частности трещиностойкости), не приводят к нарушению работоспособности к несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования (п. 10). Таким образом, установление того, соответствует ли помещение требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, представляет собой достаточно сложный процесс. Приходится обращаться к большому числу нормативных актов, проводить экспертизы, замеры и т. д. и т. п. В случае, когда в установленном законом порядке возводится жилой дом (здание) и вводится в эксплуатацию, такого акта, как признание данного дома (помещений, в нем находящихся) жилым (жилыми), не требуется. Признание помещения жилым в этом случае охватывается действиями, опосредующими ввод его в эксплуатацию (в том числе проверяется, соответствует ли оно требованиям, предъявляемым к жилым помещениям), государственный учет и государственную регистрацию права на него (как на жилое помещение). Поэтому правила, содержащиеся в названном Положении, утвержденном во исполнение указаний ч. 3, 4 ст. 15 ЖК, применяются в следующих случаях. Во-первых, при решении вопроса о переводе нежилого помещения в жилое помещение. В частности, такой перевод недопустим, если соответствующее помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие требованиям (ч. 4 ст. 22 ЖК). Во-вторых, при установлении того, пригодно ли для проживания помещение, используемое в качестве жилья и с точки зрения юридической считающееся жилым помещением. В-третьих, при решении вопроса о признании находящегося в эксплуатации многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой для этих целей. В зависимости от вида жилищного фонда по форме собственности межведомственная комиссия создается соответственно федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления. Орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан. К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната (ст. 16 ЖК). При этом под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой считается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Когда речь идет о части квартиры, то имеется в виду ситуация, при которой объектом права являются несколько комнат квартиры. Например, гражданин занимал в четырехкомнатной коммунальной квартире две комнаты по договору социального найма. В результате приватизации он получил право собственности на эти комнаты. Объектом права собственности является часть квартиры (две комнаты). Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение является самостоятельным (отдельным) объектом права. Так, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права — квартира). Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права — комната). Само словосочетание «нежилое помещение» означает, что соответствующее понятие определяется негативным образом: это помещение, не предназначенное для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т. д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат. Следует иметь в виду, что в нежилых зданиях иногда размещаются жилые помещения (например, для использования в качестве служебной жилой площади). В жилых домах всегда есть нежилые помещения. В одних случаях такие помещения являются объектом права (например, в жилой дом встроен магазин). В других — помещение не относится к самостоятельному объекту права (например, подсобные помещения, места общего пользования и т. п. (колясочные, холлы и т. д.)). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Приведенная характеристика предприятия дается в ст. 132 ГК. Здесь же установлено, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (см. также комментарий к ст. 22). 11. В соответствии со ст. 131 ГК государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав. В комментируемой статье в качестве синонима термина «ограничение» использовано слово «обременение». Следовательно, оставаясь на юридических позициях, нельзя согласиться с иногда высказываемыми предложениями разграничивать понятия «ограничение» и «обременение» (обременение накладывается на объект недвижимости, а ограничение представляет собой стеснение прав конкретного субъекта и т. п.). Различие между терминами «обременение» и «ограничение» в данном случае лишь лексическое. Когда говорят о правах, то они могут ограничиваться. Если же речь идет об объекте права, то говорят об обременении данного объекта (см., например, п. 2 ст. 274, ст. 586 ГК). Вопрос о понятии ограничения (обременения) не относится к числу проблем, обстоятельно разработанных юридической наукой. Нет определенности и среди практических работников. Для уяснения сути данного понятия представляется необходимым исходить из более общего понятия — стеснение права. На это ориентирует и содержание комментируемой статьи. В соответствующей ее части ограничения (обременения) характеризуются как установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении им вещных прав на конкретный объект. Рассматривая понятие «стеснение права», нельзя не видеть объединения им разноплоскостных категорий. С одной стороны, стеснение прав означает установление законом пределов осуществления прав на недвижимость, ибо допустимость безграничной свободы субъекта при осуществлении им своих прав привела бы к ущемлению публичных интересов и прав третьих лиц. Поэтому запрещаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (ст. 10 ГК). Собственник вправе совершить в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ГК). Жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (ст. 288 ГК). Примеры установленных законом пределов осуществления прав можно множить. Но важно не количество их. Суть в следующем: «Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены законом…» <22>. ——————————— <22> Крашенинников П. В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилые помещения: Автореф. дис. … д-ра юрид. наук / МГУ им. М. В. Ломоносова. М., 1997. С. 14. См. также: Крашенинников П. В. Жилищное право. 4-е изд., перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации. М.: Статут, 2005. С. 62.
Понятно, что такие стеснения вещных прав, как пределы их осуществления, не нуждаются в регистрации: соответствующие нормы права, содержащие запреты и предписания, «работают» (во всяком случае, должны «работать») независимо от воли субъектов. Смысл государственной регистрации стеснений прав состоит в юридическом признании и подтверждении государством наличия таких стеснений (см. комментарий к ст. 2). Поскольку пределы осуществления прав установлены законом, признания и подтверждения их государством не требуется. С другой стороны, возможны стеснения вещных прав, существование которых обусловлено изъявлением воли субъектов гражданского права или уполномоченных органов. Например, суд по основаниям, в порядке и на условиях, которые предусмотрены законом, может наложить арест на имущество (установлено стеснение вещного права по воле уполномоченного органа). Появление стеснения вещного права может быть также следствием заключения какого-либо договора. Так, с момента заключения договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки) появляются стеснения права собственности. Они порождены самим фактом заключения договора. Такие же последствия влечет заключение договоров доверительного управления, ренты, аренды и некоторых других. Сервитут устанавливается по соглашению сторон, а в случае спора — судом для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и т. п. Одновременно он обременяет земельный участок (более подробно см. п. 14 комментария к ст. 1). Возможны соглашения сторон, имеющие своей непосредственной целью стеснить вещное право. Например, соглашением сторон, в том числе достигнутым после заключения договора о залоге, может быть установлена недопустимость последующего залога (п. 2 ст. 342 ГК). Государственной регистрации подлежат все стеснения вещных прав, существование которых обусловлено фактом заключения договора, либо установленные соглашением субъектов гражданского права, либо введенные уполномоченным органом. Именно эти стеснения прав именуются ограничениями (обременениями) в ст. 1 комментируемого Закона. Следует иметь в виду многозначность термина «ограничение права», используемого в гражданском законодательстве. Так, в ст. 1 ГК предусматривается, что гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Разумеется, в этом случае имеются в виду не те ограничения (обременения) прав на недвижимость, которые подлежат государственной регистрации. 12. Законодательство не содержит исчерпывающего перечня ограничений (обременений), подлежащих государственной регистрации. В нем не указываются также признаки, позволяющие разграничивать ограничения (обременения), которые нужно регистрировать, и аналогичные стеснения, регистрация которых не требуется. Поэтому неизбежны споры и ошибки. В Законе не указывается на необходимость государственной регистрации ограничений (обременений) вещных прав на жилые помещения, возникающих в связи с заключением договоров найма жилых помещений. Не требуется регистрация ограничений (обременений), основанных на договоре аренды здания или сооружения, если срок договора менее года. Не установлены требования о регистрации ограничений (обременений) из договора ссуды (безвозмездного пользования). 13. Общим для всех ограничений (обременений) является также то, что «тот, к кому переходит недвижимость, получает ее вместе с соответствующими ограничениями (обременениями), даже если на этот счет ничего не говорится в сделке, на основе которой этот переход происходит» <23>. ——————————— <23> Брагинский М. И. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1998. С. 11.
Осуществление государственной регистрации ограничений (обременений) создает условия для того, чтобы приобретатель мог узнать о наличии таких ограничений (обременений). Благодаря регистрации потенциальному залогодержателю, арендатору и т. д. (см. комментарии к ст. 7, 8) известно об ограничениях (обременениях) прав на недвижимость. 14. Понятие сервитута сформировалось еще в Древнем Риме. Оставаясь неизменным тысячелетия, оно нашло отражение в новейшем российском гражданском законодательстве. Гражданский кодекс РФ, сформулировав ряд норм, регламентирующих установление, существование и прекращение сервитутов, не содержит определения сервитута. Закон призван регулировать общественные отношения путем введения соответствующих правил поведения. Исходя из содержания последних, определения формулируются обычно в науке. Однако иногда ощущается потребность в дефинитивных нормах. Так, законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость оперирует термином «сервитут». Для его расшифровки необходимо либо делать отсылку к актам законодательства, в которых закреплено соответствующее понятие, либо, обобщив существенные признаки данного понятия, дать определение. Впрочем, использование второго варианта не исключает одновременного введения отсылочных норм. Тем более что столь лаконичное определение сервитута в комментируемой статье требует пояснений. Вместить их эта статья не в состоянии. Значит, целесообразна отсылка к соответствующим нормам. Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Например, гражданин может пройти на свой земельный участок не иначе как через участок соседа. У него есть право требовать от соседа предоставления ему возможности ограниченно пользоваться его земельным участком, т. е. не препятствовать проходу (не препятствовать — значит не возражать, не ставить на пути прохода забор, не разбивать на дорожке клумбу и не совершать иных действий, лишающих возможности проходить через земельный участок). Сервитут есть право вещное. Это право на вещь. При этом интерес управомоченного лица (обладателя данного права) удовлетворяется посредством собственных действий, а не путем совершения активных действий лицом обязанным. Последнее должно лишь воздерживаться от действий, нарушающих данное право (в приведенном примере — не препятствовать проходу). Сервитут, как и другие вещные права, характеризуется также тем, что он следует за вещью, т. е. сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК). Как и иные вещные права, сервитут отмечен абсолютным характером защиты, т. е. данное право ограниченного пользования чужим имуществом защищается точно так же, как и права собственника; лицо, обладающее этим правом, имеет право на защиту его также и против собственника (ст. 305 ГК). Таким образом, с одной стороны, сервитут есть право абсолютное: обладатель этого права есть лицо управомоченное (может ограниченно пользоваться чужой вещью), а обязанными являются все третьи лица («всякий и каждый»), в том числе собственник вещи. Обязанность состоит в недопущении действий, нарушающих указанное право. Правовое отношение, в котором точно определено только управомоченное лицо, а обязанности несут все третьи лица, именуется абсолютным. С другой стороны, между лицом, имеющим право ограниченного пользования чужой вещью, и собственником этой вещи складывается также относительное правоотношение (правовая связь, участники которой точно определены). В частности, в силу п. 5 ст. 274 ГК собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Сервитут есть право ограниченного пользования чужой вещью. Объем данного права (сервитута) предопределен его названием: сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества (абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК). Как видно из изложенного, в комментируемой статье Закона перечень случаев, когда можно требовать установления сервитута, менее конкретизирован. Если, например, установлен сервитут для обеспечения прохода через соседний земельный участок, то через него можно проходить, и не более того (нельзя, допустим, огородить дорожку, посадить вдоль нее цветы или расставить скульптуры и т. д.). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут может быть установлен не по желанию собственника земельного участка (например, ему ближе ходить к магазину через участок соседа, нежели по улице), а при необходимости, в силу объективно существующих обстоятельств. Это право может быть предоставлено для удовлетворения нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК, ст. 1 комментируемого Закона). (Например, сервитут может быть установлен, если невозможно проложить водопровод иначе как через земельный участок соседа.) Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (п. 2 ст. 275 ГК). Сервитут представляет собой право ограниченного пользования соседним земельным участком, а в необходимых случаях — и другим (соседствующим с соседним участком) недвижимым имуществом. Например, необходимо проложить линию электропередачи; при этом она будет проходить по территории нескольких земельных участков. Сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, если отпали основания, по которым он был установлен (п. 1 ст. 276 ГК). Например, было предоставлено право проезда через земельный участок соседа. Позже с другой стороны земельного участка лица, в пользу которого установлен сервитут, было осушено болото и проложена дорога. Поскольку появилась возможность проезда на земельный участок, минуя участок соседа, сервитут может быть прекращен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (п. 2 ст. 276 ГК). Устанавливается сервитут по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка. В случае недостижения согласия спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК). Представляется, что таким же образом должно производиться и прекращение сервитута. Следовательно, при регистрации сервитута может быть представлено либо соглашение, либо решение суда (о государственной регистрации сервитутов см. ст. 27 и комментарий к ней). 15. На изложенных условиях и в указанном порядке сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования (п. 4 ст. 274 ГК). 16. В соответствии с изложенными правилами сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК, ст. 1 комментируемого Закона). Например, за собственником здания может быть признано право пристроить постройку к стене находящегося по соседству чужого здания. 17. Обозревая положения о сервитутах, включенные в Гражданский кодекс и комментируемый Закон, нельзя не видеть их неполноты. Это обстоятельство влечет трудности при осуществлении государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. В частности, ни Гражданский кодекс, ни комментируемый Закон не упоминают о так называемых личных сервитутах. (Сервитуты, о которых говорилось до сих пор, в соответствующей классификации именуются вещными.) Между тем существование личных сервитутов практически не вызывает сомнений <24>. ——————————— <24> См., например: Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. М., 1996. С. 396; Гражданское право: Учебник для вузов. Ч. 1 / Под общ. ред. Т. И. Илларионовой, Б. М. Гонгало, В. А. Плетнева. М., 1998. С. 300.
Если вещный сервитут служит интересам собственника недвижимости, то личный сервитут обеспечивает потребности какого-либо лица (вне связи с осуществлением им права собственности). К числу личных сервитутов относится, в частности, право пользования жилищем: на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или определенной его частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленным по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2 ст. 1137 ГК). Соответственно данное право пользования чужим имуществом подлежит государственной регистрации. Умолчание об этом в Гражданском кодексе и в комментируемом Законе привело к тому, что в лучшем случае названное право регистрировалось лишь как ограничение (обременение), в худшем — в регистрации отказывали. Ситуация, казалось бы, должна измениться с вступлением в силу Жилищного кодекса РФ (с 1 марта 2005 г.), поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 33 ЖК гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. Практика применения данного положения Жилищного кодекса пошла по тому пути, что «право пользования отказополучателя можно… считать обременением права собственности наследника. Следовательно, регистрация указанного права должна производиться… путем отражения соответствующей записи в III подразделе ЕГРП как обременения» <25>. ——————————— <25> Манылов И. Е. Наследование жилых помещений: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2005. С. 12.
Между тем в силу ч. 3 ст. 33 ЖК гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникшего из завещательного отказа. Все же регистрация права (отказополучателя) и регистрация обременения — не одно и то же. А как быть в случае, когда наследник не обращается за регистрацией права собственности? Возможно ли в этом случае осуществление права отказополучателя, предусмотренное ч. 3 ст. 33 ЖК? Нет, конечно, поскольку при отсутствии в ЕГРП записи о праве собственности наследника на жилое помещение невозможно внести в реестр запись об ограничении этого права. Тупик? Думается, выход из создавшегося положения достаточно прост: необходимо внесение дополнения в закон с тем, чтобы право отказополучателя фиксировалось в свидетельстве, выдаваемом нотариусом. Так, можно ч. 3 ст. 33 ЖК дополнить словами «на основании свидетельства, выдаваемого нотариусом». Пока это не сделано, права отказополучателя не защищены: либо регистрируется не право пользования отказополучателя, а обременение права собственности наследника (вопреки указанию ч. 3 ст. 33 ЖК), либо в ЕГРП вообще отсутствуют упоминания о существовании прав отказополучателя. Как представляется, учитывая не только букву закона о сервитутах, но и принимая во внимание общие начала и смысл гражданского законодательства, все личные сервитуты должны регистрироваться на общих основаниях <26>. ——————————— <26> По мнению Ю. К. Толстого, возможность установления не только земельных, но и личных сервитутов может быть выведена как из общих начал и смысла гражданского законодательства, так и из положений, относящихся к праву собственности (см.: Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М., 1996. С. 396).
Правила регистрации распространяются и на другие, специально не упомянутые в законе вещные сервитуты. Так, в римском частном праве выделялись городские сервитуты, устанавливаемые для застроенных участков. К ним относились: право делать себе крышу или навес, проникая ими в чужое воздушное пространство, право опирать балки на чужую стену, право пристраивать постройку к чужой стене или опирать ее на чужую опору, право стока дождевой воды, право спуска воды, право проведения канала для нечистот, право истребовать, чтобы не были застроены окна, чтобы не был испорчен вид, право возведения строений не выше известной меры и др. <27>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Учебник «Римское частное право» (под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004. —————————————————————— <27> См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И. Б. Новицкого и проф. И. С. Перетерского. М., 1994. С. 207 — 208.
Достаточно обширный перечень приведен отнюдь не для того, чтобы ради любопытства «потревожить прах старины глубокой». Кроме исторического интереса рассмотрение древних сервитутов имеет и практическое значение для сегодняшнего дня: несомненно, что большинство из названных сервитутов либо подобные им могут устанавливаться и в настоящее время. Это возможно по соглашению собственника недвижимости с собственником недвижимого имущества, находящегося по соседству. Но, конечно, чаще такие сервитуты устанавливаются (и будут устанавливаться) по решению суда. Данные сервитуты также подлежат государственной регистрации. 18. Указания о сервитутах сосредоточены не только в упомянутых статьях Гражданского кодекса и комментируемого Закона. О сервитутах говорится также в некоторых других статьях Гражданского кодекса, а также в иных актах. Так, в силу п. 4 ст. 340 ГК при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом (см. также ст. 64 Закона об ипотеке). О сервитутах говорится также в Земельном кодексе. При этом выделяются частные сервитуты, которые устанавливаются в соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 23), и так называемые публичные сервитуты, устанавливаемые законом или иным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (п. 2 ст. 23). Устанавливаются так называемые публичные сервитуты для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения (для прохода или проезда через земельный участок, забора воды или водопоя, прогона скота, свободного доступа к прибрежной полосе и т. д.). Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) подлежит государственной регистрации по правилам, установленным комментируемым Законом (п. 9 ст. 23 ЗК. См. также ст. 41, 48 ЗК). На практике обычно так называемые публичные сервитуты не регистрируются. 19. Ипотекой именуют залог недвижимого имущества. Отношения, складывающиеся в связи с ипотекой, регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <28> (далее — Закон об ипотеке). Отсюда отнюдь не следует устранение Гражданского кодекса от регулирования соответствующих отношений либо верховенство Закона об ипотеке. Об этом приходится говорить в связи с тем, что Закон об ипотеке сконструирован как некий ипотечный кодекс. В частности, это находит свое выражение в том, что в него включено большинство норм, в той или иной мере регулирующих залоговые отношения (в том числе содержащихся в Гражданском кодексе); Закон об ипотеке регулирует и те отношения, которые ипотечными не являются, но связаны с ними (о государственной регистрации ипотеки, жилищных правах членов семьи залогодателя при обращении взыскания на заложенный дом или квартиру и некоторые другие). Может сложиться впечатление, что Гражданский кодекс к регулированию ипотеки отношения не имеет. Это, конечно, не так. ——————————— <28> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
Рассматривая соотношение Гражданского кодекса с Законом об ипотеке, можно отметить, в частности, следующие моменты. Во-первых, принятие Закона об ипотеке запрограммировано Гражданским кодексом (п. 2 ст. 334). Во-вторых, Закон об ипотеке принят в соответствии с Гражданским кодексом и нормы гражданского права, содержащиеся в нем, должны соответствовать Кодексу (п. 2 ст. 3 ГК). В-третьих, Гражданский кодекс содержит ряд норм, регулирующих именно залог недвижимости (п. 2 ст. 334, п. 1 ст. 338, п. 2 — 4 ст. 339, п. 2 — 5 ст. 340, п. 1, 3 ст. 349). Эти нормы воспроизводятся в Законе об ипотеке. В-четвертых, к ипотеке применяются общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе, в случаях, когда Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК). Многие общие нормы о залоге попросту перенесены из Гражданского кодекса в Закон об ипотеке <29>. ——————————— <29> В ряде случаев такое перенесение производится с проникновением в «ткань» нормативного материала. К сожалению, не всегда это делается достаточно корректно. Так, вряд ли можно сколько-нибудь убедительно обосновать отсутствие в п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке слов «в случае неисполнения должником этого обязательства» (сравнить п. 1 ст. 334 ГК). В результате создается впечатление, будто заключение договора об ипотеке превращает обеспечиваемое ею обязательство в факультативное. Это, конечно, не так. В связи с этим требуется внесение изменения в п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке. Определение ипотеки должно быть таким же, как определение залога в ст. 334 ГК. Единственное оправданное различие лишь в том, что предметом ипотеки является недвижимость, что и должно быть указано в ст. 1 Закона об ипотеке.
В-пятых, применение Закона об ипотеке невозможно без учета норм Гражданского кодекса о юридических лицах, договоре, основных началах гражданского законодательства и т. д. и т. п. Характеризуя особенности ипотеки, можно отметить следующие обстоятельства: 1) Закон об ипотеке содержит императивную норму, в соответствии с которой ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами) (абз. 2 п. 1 ст. 3 Закона об ипотеке); 2) при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое или недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Законом или договором может быть предусмотрено иное (п. 2 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке); 3) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке). Следует подчеркнуть, что при ипотеке здания или сооружения земельный участок (его часть, права аренды) автоматически не становится предметом ипотеки; нельзя считать, что при ипотеке здания или сооружения право залога распространяется на земельный участок (его часть, права аренды). Если передается в ипотеку здание или сооружение, то в ипотеку по тому же договору должен быть передан земельный участок (его часть, право аренды). В случае, когда при заключении договора ипотеки стороны не достигли соглашения об ипотеке соответствующего земельного участка (его части, права аренды) либо попросту умолчали об ипотеке земельного участка (его части, права аренды), такой договор недействителен (ст. 168, п. 3 ст. 340 ГК); 4) нередко законодательство применительно к ипотеке устанавливает ограничения, касающиеся субъектного состава ипотечного правоотношения, либо возможность передачи имущества в ипотеку сопряжена с необходимостью соблюдения определенных условий (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие может передать недвижимое имущество в ипотеку только с согласия собственника); 5) при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие (п. 4 ст. 340 ГК, ст. 64 Закона об ипотеке). При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора — судом; 6) если предметом ипотеки является земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие третьему лицу (а не залогодателю участка), то при обращении взыскания на этот участок и его продаже приобретатель становится правопреемником залогодателя в отношениях с указанным третьим лицом (права и обязанности залогодателя в отношениях с этим лицом переходят к приобретателю участка) (п. 5 ст. 340 ГК); 7) предмет ипотеки остается у залогодателя (п. 1 ст. 338 ГК); 8) договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Несоблюдение требования о регистрации влечет недействительность договора (ст. 339 ГК) <30>; ——————————— <30> Курьезные указания по этому поводу включены в Закон об ипотеке. В силу п. 1 ст. 10 несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность; такой договор считается ничтожным. А в соответствии с п. 2 ст. 10 «договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации».
9) удовлетворение требования залогодержателя за счет предмета ипотеки возможно без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя (п. 1 ст. 349 ГК, ст. 55 Закона об ипотеке). Такое соглашение должно отвечать следующим требованиям: — во-первых, соглашение заключается после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (должник не исполнил в установленный срок обязательство, обеспеченное залогом, или исполнил его ненадлежащим образом). Включение в договор о залоге недвижимости условия, устраняющего судебный порядок обращения взыскания на предмет залога, не допускается. Если в договор о залоге включено такое условие, то договор в соответствующей части недействителен (ст. 168 ГК). Точно так же недействительным будет и соглашение, заключенное в период действия договора о залоге, но до появления оснований обращения взыскания на заложенное имущество; — во-вторых, соглашение должно быть нотариально удостоверено. Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность соглашения (ст. 165 ГК); — в-третьих, соглашение должно быть заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. Несоблюдение этого требования влечет недействительность соглашения (абз. 2 п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке). Соглашение залогодателя и залогодержателя об удовлетворении требований последнего без обращения в суд может быть признано недействительным и по иным основаниям признания сделок недействительными. Кроме того, соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением (п. 1 ст. 349 ГК, п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке). Взыскание на предмет залога обращается только по решению суда (соглашение не допускается) в случаях, если: а) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа (см., например, п. 2 ст. 295 ГК); б) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества (данное правило об ограничении усмотрения сторон договора о залоге обязательной судебной процедурой будет работать лишь отчасти, хотя бы потому, что невозможно учесть все имущество, имеющее указанную ценность. К тому же в ряде случаев значительность ценности еще только предстоит установить); в) залогодатель отсутствует, и установить его местонахождение невозможно. Кроме того, Законом об ипотеке установлена недопустимость соглашения об удовлетворении требований залогодержателя, если: а) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс; б) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке (п. 2 ст. 55). Принято считать, что независимо от того, каков порядок обращения взыскания на заложенное имущество, во всех случаях должна производиться реализация заложенного имущества по правилам, установленным ст. 350 ГК. Однако если взыскание обращается на недвижимость, соглашением об удовлетворении требований залогодержателя может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок. К такому соглашению применяются правила о купле-продаже, а в случаях приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц — также и о договоре комиссии (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке); 10) о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (п. 2 ст. 352 ГК). При этом основание прекращения ипотеки (исполнение основного обязательства, гибель предмета ипотеки и т. д.) значения не имеет; 11) если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 355 ГК). Среди норм, введенных Законом об ипотеке, важнейшими являются нормы о возможности удостоверения прав залогодержателя закладной (ст. 13 — 18, п. 6 ст. 9, п. 4 ст. 10, п. 3 ст. 20, п. 2 ст. 21, п. 1, 3, 4 ст. 22, п. 2 ст. 23, ст. 25, 26 и др.). Благодаря введению этих норм упрочилось правовое положение залогодержателя. В частности, закладная дает право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом — также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Если появится соглашение об изменении условий закладной, то его государственная регистрация должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя. Причем безвозмездно. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Допускается передача прав по закладной. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в ЕГРП в качестве залогодержателя (см. также ст. 29 Закона и комментарий к ней). 20. Договор доверительного управления представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Регулированию отношений, складывающихся по поводу доверительного управления имуществом, посвящена гл. 53 ГК РФ, объединяющая ст. 1012 — 1026. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом (п. 2 ст. 1012 ГК). Сделки с имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего (в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего делается пометка «Д. у.») (п. 3 ст. 1012 ГК). Учредителем доверительного управления является собственник имущества, а в случаях, предусмотренных законом, другое лицо. По общему правилу доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. В договоре доверительного управления должны быть указаны: — состав имущества, передаваемого в доверительное управление; — наименование (имя) лица, в интересах которого осуществляется доверительное управление (учредитель управления или выгодоприобретатель); — размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором; — срок действия договора. Договор доверительного управления недвижимостью заключается в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимости в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК) <31>. ——————————— <31> Более подробно о доверительном управлении см.: Дозорцев В. А. Доверительное управление имуществом (глава 53) // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О. М. Козырь, А. Л. Маковского, С. А. Хохлова. М., 1996. С. 527 — 549.
21. Договор аренды (имущественного найма) представляет собой соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Наиболее важные нормы об аренде сформулированы в гл. 34 ГК, объединяющей ст. 606 — 670. При этом в п. 2 ст. 607 ГК предусматривается возможность установления законом особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Например, в соответствии со ст. 270 ГК лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду только с согласия собственника участка. Особенности аренды земли предусматриваются земельным законодательством (ст. 22 ЗК). Так, изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК). Перечень земельных участков, изъятых из оборота, достаточно обширный (это участки, занятые находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды, объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, воинскими и гражданскими захоронениями и т. д. (п. 4 ст. 27 ЗК)). Сам Гражданский кодекс определил некоторые особенности сдачи в аренду зданий и сооружений (ст. 650 — 655), предприятий (ст. 656 — 664). 22. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК). Например, договор аренды здания или сооружения должен быть зарегистрирован и считается заключенным с момента регистрации, если он заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК). Судебная практика исходит из того, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации <32>. ——————————— <32> См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.
Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды (п. 19 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 <33>)). ——————————— <33> Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
В Гражданском кодексе содержатся специальные указания о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения (ст. 652), сохранении арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже (ст. 653), передаче по акту здания или сооружения (ст. 655), а также иные особенности аренды недвижимости. 23. По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением недвижимое имущество (далее — объект концессионного соглашения), право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности. Концессионное соглашение является договором, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных федеральными законами. К отношениям сторон концессионного соглашения применяются в соответствующих частях правила гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в концессионном соглашении, если иное не вытекает из настоящего Федерального закона или существа концессионного соглашения (ч. 1, 2 ст. 3 Федерального закона «О концессионных соглашениях» <34> (далее — Закон о концессионных соглашениях)). ——————————— <34> СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. II). Ст. 3126.
Объектом концессионного соглашения является недвижимое имущество, входящее в состав следующего имущества: — автомобильные дороги и инженерные сооружения транспортной инфраструктуры, в том числе мосты, путепроводы, тоннели, стоянки автотранспортных средств, пункты пропуска автотранспортных средств, пункты взимания платы с владельцев автотранспортных средств; — объекты железнодорожного транспорта; — объекты трубопроводного транспорта; — морские и речные порты, в том числе искусственные земельные участки, предназначенные для создания и (или) реконструкции гидротехнических сооружений портов, гидротехнические сооружения портов, объекты их производственной и инженерной инфраструктур; — морские и речные суда, суда смешанного (река — море) плавания, а также суда, осуществляющие ледокольную проводку, гидрографическую, научно-исследовательскую деятельность, паромные переправы, плавучие и сухие доки; — аэродромы или здания и (или) сооружения, предназначенные для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а также создаваемые и предназначенные для организации полетов гражданских воздушных судов авиационная инфраструктура и средства обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи; — объекты производственной и инженерной инфраструктур аэропортов; — гидротехнические сооружения; — объекты по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии; — системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо — и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объекты, предназначенные для освещения территорий городских и сельских поселений, объекты, предназначенные для благоустройства территорий, а также объекты социально-бытового назначения; — метрополитен и другой транспорт общего пользования; — объекты здравоохранения, в том числе объекты, предназначенные для санаторно-курортного лечения; — объекты образования, культуры, спорта, объекты, используемые для организации отдыха граждан и туризма, иные объекты социально-культурного назначения (ч. 1 ст. 4 Закона о концессионных соглашениях). Сторонами концессионного соглашения являются: 1) концедент — Российская Федерация, от имени которой выступает Правительство Российской Федерации или уполномоченный им федеральный орган исполнительной власти, либо субъект Российской Федерации, от имени которого выступает орган государственной власти субъекта Российской Федерации, либо муниципальное образование, от имени которого выступает орган местного самоуправления. Отдельные права и обязанности концедента могут осуществляться уполномоченными концедентом в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления органами и юридическими лицами, и концедент должен известить концессионера о таких органах, лицах и об осуществляемых ими правах и обязанностях; 2) концессионер — индивидуальный предприниматель, российское или иностранное юридическое лицо либо действующие без образования юридического лица по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) два и более указанных юридических лица (ч. 1 ст. 5 Закона о концессионных соглашениях). Концессионное соглашение вступает в силу с момента его подписания (ч. 4 ст. 36 Закона о концессионных соглашениях). Права владения и пользования концессионера объектом концессионного соглашения подлежат государственной регистрации в качестве обременения права собственности концедента. Государственная регистрация прав владения и пользования концессионера созданным объектом концессионного соглашения осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности концедента на этот объект (ч. 15 ст. 3 Закона о концессионных соглашениях). 24. Арест имущества означает запрет распоряжаться имуществом. Его нельзя продать, подарить, передать в аренду или заложить и т. д. Арест имущества производится по основаниям и в порядке, которые устанавливаются федеральными законами. Так, в силу ст. 90, 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, а в случаях, предусмотренных этим законом, и иного лица может наложить арест на денежные средства или иное имущество, принадлежащие ответчику и находящееся у него или других лиц. Арест имущества, как и иные обеспечительные меры, допускается на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, в том числе если исполнение судебного акта предполагается за пределами Российской Федерации, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю. Об аресте имущества выносится определение суда. В соответствии с Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — ГПК РФ) по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска, в том числе наложить арест на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда. О принятых мерах по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщает в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение. Определение суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно в порядке, установленном для исполнения судебных постановлений (ст. 139 — 142 ГПК РФ). Федеральным законом «Об исполнительном производстве» <35> (далее — Закон об исполнительном производстве) предусматриваются меры принудительного исполнения содержащихся в исполнительном документе требований. К ним, в частности, относится и обращение взыскания на имущество должника путем наложения ареста на имущество и его реализации. ——————————— <35> СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4849.
Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. По заявлению взыскателя о наложении ареста на имущество должника судебный пристав-исполнитель принимает решение об удовлетворении указанного заявления или об отказе в его удовлетворении не позднее дня, следующего за днем подачи такого заявления. Арест на имущество должника применяется: 1) для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации; 2) при исполнении судебного акта о конфискации имущества; 3) при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости — ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования и других факторов. Акт о наложении ареста на имущество должника (опись имущества) подписывается судебным приставом-исполнителем, понятыми, лицом, которому судебным приставом-исполнителем передано под охрану или на хранение указанное имущество, и иными лицами, присутствовавшими при аресте. В случае отказа кого-либо из указанных лиц подписать акт (опись) в нем (в ней) делается соответствующая отметка (ст. 80 Закона об исполнительном производстве). Налоговый кодекс Российской Федерации также содержит нормы об аресте имущества (ст. 77). При этом арестом имущества в качестве способа обеспечения исполнения решения о взыскании налога, пеней и штрафов признается действие налогового или таможенного органа с санкции прокурора по ограничению права собственности налогоплательщика-организации в отношении его имущества. Арест имущества производится в случае неисполнения налогоплательщиком-организацией в установленные сроки обязанности по уплате налога, пеней и штрафов и при наличии у налоговых или таможенных органов достаточных оснований полагать, что указанное лицо предпримет меры, чтобы скрыться либо скрыть свое имущество. Решение о наложении ареста на имущество налогоплательщика-организации принимается руководителем (его заместителем) налогового или таможенного органа в форме соответствующего постановления. Перед арестом имущества должностные лица, производящие арест, обязаны предъявить налогоплательщику-организации (его представителю) решение о наложении ареста, санкцию прокурора и документы, удостоверяющие их полномочия. При производстве ареста составляется протокол об аресте имущества. В этом протоколе либо в прилагаемой к нему описи перечисляется и описывается имущество, подлежащее аресту, с точным указанием наименования, количества и индивидуальных признаков предметов, а при возможности — их стоимости. В силу Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации только суд, в том числе в ходе досудебного производства, правомочен принимать решение о наложении ареста на имущество. Арест допускается для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества, полученного в результате преступных действий либо нажитого преступным путем. Суд может наложить арест на имущество подозреваемого, обвиняемого или лиц, несущих по закону материальную ответственность за их действия по ходатайству прокурора, а также дознавателя или следователя с согласия прокурора (ст. 115). 25. Ограничением (обременением), подлежащим государственной регистрации, является также установленный судом запрет ответчику совершать определенные действия, запрет другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора (см., например, ст. 91 АПК РФ), и некоторые иные стеснения вещных прав. 26. Предельно лаконичное определение регистрационного округа, включенное в комментируемую статью Закона, достаточно четкое и не требует особых пояснений. Понятно, что если создан регистрационный орган какого-либо субъекта Российской Федерации, то оно может и должно осуществлять государственную регистрацию недвижимости, расположенной на территории данного субъекта. Эта территория и есть регистрационный округ. Данное управление не может производить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, находящееся на территории другого субъекта Российской Федерации (в другом регистрационном округе), а также регистрацию сделок с ним. В связи с этим можно отметить достаточно своеобразное понимание в Законе места недвижимого имущества. Им признается не город, поселок, район и т. п., но регистрационный округ (см. комментарий к ст. 2). В случае создания регистрирующим органом своих филиалов (а без этого не обойтись) каждому филиалу определяется часть регистрационного округа, в пределах которой действует данный филиал. Такое внутреннее подразделение регистрационных округов призвано обеспечить надлежащую организацию деятельности регистрирующих органов. Правового значения оно не имеет: филиал есть обособленное подразделение юридического лица, расположенное вне места его нахождения и осуществляющее все его функции или их часть, в том числе функции представительства; руководитель филиала действует на основании доверенности, выданной регистрирующим органом; поэтому действия филиала и его руководителя есть действия регистрирующего органа в пределах регистрационного округа (см. также комментарий к ст. 9).
/»Семейное и жилищное право», 2008, N 5/
Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Комментарий к статье 2
1. Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним впервые была предусмотрена ГК РФ (ст. 131, ст. 8 Вводного закона и части первой ГК РФ). Введение такой системы преследует несколько целей: а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах; б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (РФ в целом, субъектов РФ, муниципальных образований); в) внести единообразие в процедуру регистрации на недвижимость на всей территории РФ. Для достижения этих целей вслед за ГК был принят Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Подробнее об этапах вступления Федерального закона в силу см. комментарий к ст. 33. 2. Пункт 1 комментируемой статьи содержит легальное определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Его анализ позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации: а) это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его принятием (совершением) связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Важно, что права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями ГК. Поэтому при ответе на конкретный вопрос — возникло право или нет — необходимо использовать нормы ГК (ст. 164, 219, 223, 433, 551, 558 и др.) и Федерального закона; б) это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в дальнейшем — учреждение юстиции) проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой — государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиций возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав (подробнее об этом см. комментарий к ст. 7 Закона); в) государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проводимую учреждениями юстиции, необходимо отличать от регистрации, носящей либо специальный, либо учетный характер (п. 2 ст. 131 ГК). Так, в соответствии со ст. 1, 12, 14, 17 — 23 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» в Российской Федерации проводится государственный кадастровый учет земельных участков в Едином государственном реестре земель. Однако такой учет носит специальный характер и прав на земельный участок как объект недвижимости не порождает, хотя ее результаты и используются при проведении государственной регистрации (ст. 1, п. 1 ст. 17, п. 4 ст. 18, п. 2 ст. 20 Федерального закона). То же можно сказать о государственном учете жилищного фонда, осуществляемом по единой для Российской Федерации системе в порядке, установленном Правительством РФ (п. 4 ст. 19 Жилищного кодекса РФ). 3. Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон предусматривают две основные формы государственной регистрации — регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним (о некоторых различиях в правовых последствиях этих форм см. комментарий к ст. 14 Федерального закона). В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами. Таким образом, к числу регистрируемых прав на недвижимость ст. 131 ГК относит прежде всего вещные права и их вещные обременения. Принцип обязательности государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения вещного права или вещного обременения права на недвижимость не только закреплен в ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона, но и достаточно последовательно проводится в действующих законах и судебной практике. Так, в соответствии со ст. 7 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959; СЗ РФ. 2001. N 21. Ст. 2063) право собственности на приобретенное в порядке приватизации жилое помещение возникает только после его государственной регистрации в ЕГРП. Согласно п. 4 ст. 32 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. В соответствии с п. 11 ст. 154 Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ (СЗ РФ. 2004. N 35. Ст. 3607) к правоотношениям, возникающим при безвозмездной передаче имущества в связи с разграничением полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления, нормы ГК РФ и Федерального закона, определяющие момент возникновения права собственности на имущество, применяются в части, не противоречащей п. 11 ст. 154 Федерального закона N 122-ФЗ. Поскольку в п. 11 ст. 154 Федерального закона N 122-ФЗ иначе, чем в Федеральном законе, определяется момент возникновения права собственности на недвижимость, но необходимость проведения самой государственной регистрации прав не отрицается, последняя должна проводиться по правилам, установленным Федеральным законом. При этом моментом возникновения права собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования при безвозмездной передаче имущества в связи с разграничением полномочий между ними следует считать момент, определяемый соответствующим решением Правительства РФ, исполнительного органа государственной власти субъекта РФ о передаче (приеме) имущества. В соответствии с требованиями судебной практики объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со ст. 25 Федерального закона (п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59) // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4). 4. Исходя из содержащегося в ст. 1 Федерального закона определения ограничения (обременения) права на недвижимое имущество и с учетом положений абз. 2 ст. 4 Федерального закона необходимо различать два вида ограничений (обременений) — частноправового и публично-правового характера. К числу первых относятся обременения права собственности на недвижимость ограниченными вещными правами и теми обязательственными правами, о которых говорится в ст. 1. Для частноправовых обременений вещно-правового характера действует общее правило ст. 131 ГК РФ, ст. 2 и 4 Федерального закона об обязательности государственной регистрации каждого случая их возникновения, изменения или прекращения. Для случаев обременения вещных прав обязательственными правами из договоров действует иное правило. Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона регистрация таких обременений осуществляется только в случаях, предусмотренных законом. Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), из договора безвозмездного пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного пользования земельными участками на срок более одного года (гл. 36 ГК РФ, ст. 24 и 26 ЗК РФ), из договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее одного года (ст. 651 ГК РФ). В отношении публичных ограничений (обременений) права собственности и иных прав на земельный участок в соответствии с общемировой тенденцией действует правило, по которому публичное ограничение не подлежит регистрации, за исключением случаев, предусмотренных законом. Так, согласно ст. 784 Швейцарского гражданского уложения публично-правовые повинности, лежащие на недвижимости, если не предписано иное, не нуждаются во внесении в ипотечную книгу. Аналогичное правило предусмотрено § 54 Положения о поземельной книге в Германии. Согласно абз. 2 п. 2 ст. 13 Федерального закона государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах, осуществляется по инициативе органов государственной власти и органов местного самоуправления, введших такие ограничения, с обязательным уведомлением правообладателей. Таких случаев в российском законодательстве немного: арест, обязательства по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия и некоторые другие. К числу последних относится и публичный сервитут, который подлежит государственной регистрации на основании п. 9 ст. 23 ЗК РФ. 5. Статья 130 ГК РФ к числу объектов недвижимости помимо земельных участков и иных прочно связанных с ними объектов относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако в силу п. 1 ст. 4 Федерального закона этот Закон к регистрации прав на данные объекты не применяется. В соответствии с п. 1 ст. 33 Федерального закона впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК РФ, сохраняется действующий порядок регистрации права собственности и иных вещных прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Для воздушных судов действует порядок регистрации на них вещных прав, предусмотренный ст. 33 Воздушного кодекса РФ. Порядок государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на морские суда и суда внутреннего водного плавания регламентируется соответственно гл. III Кодекса торгового мореплавания РФ и гл. IV Кодекса внутреннего водного транспорта РФ, принятыми после вступления в силу Федерального закона. Что касается космических объектов, то в соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. N 5663-1 «О космической деятельности» (РГ. N 186. 1993) в настоящее время разрабатывается законопроект о государственной регистрации вещных прав на космические объекты. 6. Государственная регистрация сделок с землей и другим недвижимым имуществом производится в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом. Таково общее правило о регистрации сделок с недвижимостью, содержащееся в п. 1 ст. 164 ГК. Что же касается конкретных случаев обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью, то они перечислены в ст. 558, 560, 574, 573, 582, 584, 601, 609, 651, 615, 658, 339, 389 ГК, ст. 32 Лесного кодекса РФ, ст. 59 Водного кодекса РФ. По общему правилу государственная регистрация прав на недвижимость и государственная регистрация сделок с ней друг друга не повторяют. Законодатель исходит из принципа достаточности однократной проверки и подтверждения прав лица на недвижимость. Например, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст. 550 ГК, п. 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (приложение к информационному письму ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21) // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 82 — 83). Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору (ст. 551 ГК). Однако в отдельных особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся: а) регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК) или предприятия (ст. 560, 564 ГК); б) регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений или предприятий (ст. 567 ГК); в) регистрация договора и перехода права собственности по договору дарения (п. 3 ст. 574 ГК). Важно подчеркнуть, что речь в перечисленных случаях идет о государственной регистрации сделки и перехода по ней вещного права. ГК не предусматривает так называемой двойной государственной регистрации и сделки и перехода по ней обязательственных прав. Поэтому Федеральным законом от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ в п. 1 ст. 26 Федерального закона внесены изменения. Согласно последним упоминание о праве аренды как самостоятельном предмете государственной регистрации из текста Федерального закона исключено. 7. В соответствии с Федеральным законом государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. (СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963). Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в ЕГРП. Это означает, что с этой даты: 1) договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ); 2) право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда отчуждение имущества требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим (п. 2 ст. 223 ГК РФ). При этом недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента внесения записей о праве в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник может истребовать имущество от добросовестного приобретателя; 3) право собственности, возникшее не из сделки (ст. 219 ГК РФ и др.), а также иное право (обременение), подлежащее государственной регистрации, считается возникшим. С этой же даты по общему правилу считаются прекращенными права на недвижимость, возникшие ранее. Все это позволяет сделать вывод о том, что в подавляющем большинстве случаев государственная регистрация имеет по отношению к регистрируемому праву правообразующее (правоустанавливающее) значение. 8. В отдельных, весьма редких случаях возникновение вещного права на недвижимость либо его обременения может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе. В подобной ситуации роль государственной регистрации иная. Она состоит в том, чтобы подтвердить уже возникшее право. К случаям, когда государственная регистрация имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение, можно отнести следующие: а) возникновение права собственности у члена жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц, имеющих право на паенакопление в кооперативе, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, после полной выплаты ими своего паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК). В этом случае право собственности у гражданина возникает не с момента государственной регистрации права, а с момента полной выплаты пая. Подтверждением же возникновения права может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом. На практике нередко возникает вопрос о том, нужно ли после смерти такого правообладателя сначала проводить государственную регистрацию за ним права и лишь затем уже приступать к оформлению наследства. На наш взгляд, отдельно государственную регистрацию за умершим права собственности проводить не следует, поскольку помимо прочих причин упомянутая справка о выплате пая служит надлежащим доказательством (правоустанавливающим документом) как для проведения государственной регистрации права за живым правообладателем, так и для оформления за ним наследства в случае его смерти; б) в случае смерти наследодателя, когда оставшаяся после него недвижимость переходит по наследству (подробнее об этом см. п. 5 комментария к ст. 17); в) при безвозмездной передаче имущества в связи с разграничением полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления, поскольку в соответствии с п. 11 ст. 154 Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ право собственности на имущество в этом случае возникает с момента, устанавливаемого соответствующим решением Правительства РФ, исполнительного органа государственной власти субъекта РФ о передаче (приеме) имущества. 9. Как уже отмечалось, наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но, будучи единственным доказательством права на недвижимость, регистрация не может подменять собой судебный акт (судебное решение). Их соотношение может быть сведено к следующему: а) во многих случаях судебное решение выступает в роли правоустанавливающего документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации (п. 1 ст. 17, ст. 28 Федерального закона). Это происходит всегда, когда возникший спор о регистрируемом праве подлежит разрешению в судебном порядке; б) судебным актом, чаще всего определением суда, государственная регистрация может быть приостановлена до вынесения судом решения по существу (см. комментарий к ст. 19); в) государственная регистрация, являясь ненормативным актом государственного органа, в случаях, если она не соответствует законам или иным правовым актам и нарушает права или законные интересы заинтересованных лиц, может быть обжалована в суд и по иску этих лиц признана недействительной. Подобный вывод вытекает из анализа ст. 12 и 13 ГК РФ. Достоверность самой государственной регистрации как акта укрепления прав на недвижимость может быть оспорена в судебном порядке. В качестве общего основания для признания регистрации недействительной может служить несоответствие ее закону или иному правовому акту, приведшее к нарушению прав и законных интересов заинтересованных лиц (ст. 12 и 13 ГК РФ). В частности, государственная регистрация может быть признана недействительной, если она проведена с существенным нарушением процессуальных норм Федерального закона о регистрации прав на недвижимость (о представительстве, о последовательности проведения этапов государственной регистрации и т. д.). В судебном же порядке могут быть оспорены, в том числе признаны недействительными, те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации (завещание, договор, акт государственного органа и т. п.). В этом случае лицо вправе применить один из способов защиты гражданских прав, который предусмотрен ст. 12 ГК РФ, в форме, например, признания права, признания оспоримой сделки недействительной, применения последствий недействительности ничтожной сделки и т. п., и одновременно оспорить саму государственную регистрацию (п. 1 ст. 2 Федерального закона). На практике подобный подход чаще всего воплощается в одновременной подаче двух связанных между собой требований: иска об оспаривании права (сделки) и заявления (жалобы) к органу, осуществляющему государственную регистрацию, о признании последней недействительной. Позиция, по которой государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует рассматривать в качестве ненормативного акта органа государственной власти, подвергается критике. Так, в своем Постановлении от 5 февраля 2004 г. по делу N КГ-А40/26-04 ФАС Московского округа указывает на то, что по смыслу ст. 2 Федерального закона акт государственной регистрации не является (индивидуальным) ненормативным актом, поскольку не носит распорядительного характера, не выражает какие-либо юридически властные волеизъявления и не адресован определенному кругу лиц, а потому не подлежит оспариванию в порядке, установленном ст. 198 АПК РФ. Как представляется, эти аргументы не выдерживают критики, поскольку ими игнорируется публичный, т. е. обязательный как для участников гражданского правоотношения, так и для третьих лиц, характер государственной регистрации. Если бы государственная регистрация не носила публичного (властного) характера, какой смысл было бы создавать специальные публичные органы, отвечающие за ее проведение? То же следует сказать в отношении момента возникновения прав на недвижимость по российскому законодательству. Им является момент государственной регистрации права (ст. 131, 219 и 223 ГК РФ, ст. 2 и 4 Федерального закона), а не передачи недвижимой вещи будущему собственнику (traditio). Из этого факта должны исходить все участники гражданского оборота: стороны правоотношения, орган, отвечающий за проведение государственной регистрации, суды и др. При том «безразличном» подходе к регистрации, который предлагается выше, подобное невозможно. Вряд ли можно согласиться и с бытующим мнением, будто судебно-арбитражная практика пошла по пути отказа в признании государственной регистрации ненормативным актом государственного органа. Во всяком случае, позиция, занимаемая по этому вопросу Президиумом ВАС РФ, поводов для этого не давала. Вот выдержка из Постановления Президиума ВАС РФ от 26 июня 2001 г. по делу N 4156/00, в котором Президиум ВАС РФ впервые высказался по вопросу о соотношении двух требований — иска по существу спора и заявления о признании государственной регистрации недействительной: «В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. По смыслу названной статьи Закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации. Поэтому такое требование не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика правообладателя зарегистрированного права» (Вестник ВАС РФ. 2001. N 10. С. 36 — 38). Президиум ВАС РФ совершенно справедливо высказывается против имеющихся на практике случаев подмены материального спора спором о признании государственной регистрации недействительной. Однако им ничего не сказано в пользу отказа от признания государственной регистрации ненормативным актом и ее недействительности как следствия разрешения спора по существу. То, что Президиум ВАС РФ прекрасно отдает себе отчет в том, что иного способа отмены государственной регистрации права, кроме как по ст. 13 ГК РФ, не существует, свидетельствует выдержка из другого Постановления Президиума ВАС РФ от 30 сентября 2003 г. N 8093/03: «Доводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что положения статей 12, 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по конкретному предмету заявленного иска не применяются, ошибочны. По настоящему делу иск предъявлен о признании недействительной государственной регистрации права в связи с отменой в судебном порядке акта государственного органа и учредительного договора, являвшихся основаниями для регистрации. Данный спор подлежал рассмотрению по существу и правомерно рассмотрен судом первой инстанции. Вместе с тем суд первой инстанции не учел следующего. Требование о признании недействительной записи о регистрации права собственности связано с разрешением вопроса о правах акционерного общества, которое к участию в деле не было привлечено, хотя акционерным обществом на основании статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было заявлено ходатайство о привлечении его ответчиком по делу» (СПС «КонсультантПлюс»). В этом Постановлении Президиум ВАС РФ вновь возвращается к сказанному ранее, а именно: а) к невозможности подмены материального спора (о праве, о признании сделки недействительной и т. п.) спором о признании регистрации недействительной; б) к допустимости разрешения в одном судебном заседании спора по существу и вопроса о действительности совершенной ранее государственной регистрации права. По этому же пути идет в целом и практика федеральных арбитражных судов соответствующих округов. Отступлением от единообразия судебно-арбитражной практики следует считать отдельные постановления кассационных инстанций, которыми признаются недействительными… сами вещные права на недвижимость (право собственности, право залога и т. п.) (Постановления ФАС МО от 15 апреля 2004 г. N КГ-А40/2639-04; от 22 апреля 2003 г. N КГ-А40/2225-03 и др. // СПС «КонсультантПлюс»). Дело даже не в том, что в число сложившихся способов защиты гражданских прав такой способ, как признание гражданского права недействительным, не входит, поскольку «перекрывается» такими способами, как признание либо непризнание права, признание сделки недействительной и т. п. На это обстоятельство, в частности, неоднократно указывалось в других судебных решениях (см., например: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10 июня 2003 г. N А10-5193/02-1-Ф02-1701/03-С2; Постановление ФАС МО от 17 марта 2004 г. N КГ-А41/1448-04; Постановление ФАС МО от 15 апреля 2004 г. N КГ-А41/2593-04 // СПС «КонсультантПлюс»). При таком подходе искусственно смешиваются два самостоятельных требования, о которых говорилось выше. С учетом сказанного решение проблемы видится в соединении и рассмотрении в одном судебном заседании двух связанных между собой требований: требования по существу спора и требования о признании государственной регистрации недействительной. При этом оба требования должны быть разрешены по правилам искового производства, тем более что такая возможность не исключается, например, п. 3 ст. 247 ГПК РФ и п. 10 разъясняющего положения нового ГПК РФ Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003 г. N 2 «О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации». Если при рассмотрении дела в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, говорится в абз. 4 п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003 г. N 2, выяснится наличие спора о праве, подведомственном суду, последний на основании ч. 4 ст. 1 ГПК РФ применяет норму, регулирующую сходные отношения в особом производстве (ч. 3 ст. 263 ГПК РФ), и выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения, в котором разъясняет заявителю и другим заинтересованным лицам их право разрешить спор в порядке искового производства. Как представляется, аналогичное по содержанию разъяснение перехода от производства по делам из публичных правоотношений к исковому могло быть дано и в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ. Подобный подход к разрешению споров, в частности, о правах на недвижимое имущество и сделок с ним, может стать позитивным ответом на возражения процессуального порядка, которые справедливо высказывает в своих возражениях, например, А. А. Маковская. Последняя отмечает, что если не обосновать необходимость рассмотрения дела по единым правилам, арбитражный суд окажется перед неразрешимой дилеммой рассмотрения в одном судебном заседании двух самостоятельных требований: одного по правилам искового производства, второго — по правилам гл. 24 АПК РФ (см.: Маковская А. А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С. 84); г) в соответствии со ст. 28 Федерального закона права на недвижимость, установленные решением суда, арбитражного суда или третейского суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Следовательно, при наличии спора отсутствие государственной регистрации не может служить препятствием для его разрешения в суде. Отдельные ссылки судов на то, что, например, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его регистрации (ст. 219 ГК) и поскольку эта регистрация из-за наличия спора не произведена, то и право собственности у лица не возникло, являются неосновательными (Комментарий судебно-арбитражной практики. М., 1997. Вып. 4. С. 102; Постановление Президиума ВАС РФ от 29 октября 1996 г. по делу N 2580/96 // Вестник ВАС РФ. N 4. С. 59 — 61). В дальнейшем данный вывод неоднократно был отвергнут самим Президиумом ВАС РФ в постановлениях по конкретным делам (см., в частности: Вестник ВАС РФ. 1997. N 4. С. 61 — 62, N 5. С. 75 — 76). 10. Согласно п. 4 комментируемой статьи общим правилом для проведения государственной регистрации служит регистрация по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа (о понятии регистрационного округа см. ст. 1 и комментарий к ней). Исключение из общего правила предусмотрено, например, абз. 2 ст. 9 Федерального закона, в соответствии с которым государственная регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимости, расположенные на территории более одного округа (линейные сооружения), осуществляется непосредственно Федеральной регистрационной службой. 11. С введением в действие Федерального закона одним из наиболее часто встречающихся вопросов по его применению является вопрос о необходимости (или отсутствии таковой) нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. В отдельных случаях органы и организации, которые до создания учреждений юстиции осуществляют регистрацию прав на недвижимость в субъектах РФ, отказывают в приеме документов на государственную регистрацию по тем основаниям, что договор составлен в простой письменной форме. В некоторых субъектах РФ были приняты нормативные акты о сохранении обязательной нотариальной формы сделок впредь до создания системы органов государственной регистрации прав на недвижимость. Подобные действия противоречат действующему законодательству, в частности ст. 7 Вводного закона к части второй ГК и самому ГК РФ. В соответствии с указанной статьей правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст. 550 (продажа недвижимости), ст. 560 (продажа предприятия) и ст. 574 (дарение недвижимости), сохраняли силу впредь до введения в действие Федерального закона. С 31 января 1998 г. — момента вступления Федерального закона в силу — требования ст. 7 Вводного закона об обязательном нотариальном удостоверении договоров в указанных трех случаях свою силу утратили. Они утратили свою силу и в отношении сделок купли-продажи земельных участков, о нотариальной форме которых говорилось в ст. 2 Закона РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства». Согласно ст. 4 Вводного закона к Земельному кодексу РФ данный Закон утратил свою силу. Соответственно отказ регистрирующих органов принять по этим основаниям документы на государственную регистрацию либо уклонение от регистрации могут быть обжалованы в судебном порядке (п. 5 ст. 2, п. 3 ст. 20 Федерального закона). Из общего правила существует ряд исключений. Согласно ст. 163 ГК нотариальное удостоверение сделок является обязательным в следующих случаях: а) в случаях, указанных в законе. Применительно к недвижимости это договор залога недвижимости (ипотека) (п. 2 ст. 339 и ст. 349 ГК); договор ренты (ст. 584 ГК); специальный случай уступки права требования (ст. 389 ГК). Требования об обязательной нотариальной форме сделок с недвижимостью могут присутствовать и в других законах; б) в случае, когда стороны своим соглашением договорятся о придании сделке нотариальной формы, хотя бы она и не требовалась по закону. В подобной ситуации отказ регистрирующего органа принять документы на регистрацию в связи с несоблюдением сторонами (одной из сторон) нотариальной формы сделки является правомерным (см. ст. 20 Федерального закона и комментарий к ней). Поскольку действия нотариуса по оформлению сделок или прав на недвижимость и государственная регистрация таких сделок и прав являются самостоятельными юридическими действиями, это позволяет дать ответ на другой вопрос — о пределах правовой экспертизы и проверки законности сделки, совершаемой в нотариальном порядке. Так, при рассмотрении одного из дел кассационной инстанцией областного суда было принято решение о том, что в этом случае «правовая экспертиза и проверка законности сделки должны ограничиваться лишь проверкой прав нотариуса… Действия же по изучению документов, на основании которых нотариус удостоверил сделку, являются перепроверкой действий нотариуса, что в соответствии с гл. II Федерального закона к компетенции учреждений юстиции не относится». С подобным выводом согласиться нельзя. Безусловно, государственный регистратор при проведении регистрации прав, возникающих из сделок либо иных юридических фактов, оформляемых нотариально, вправе уделять меньшее внимание достоверности представленных на регистрацию документов. Ведь подобные действия уже были произведены его коллегой-нотариусом. Однако ни ст. 13 Федерального закона, устанавливающая порядок и этапы проведения госрегистрации, ни ст. 18, представляющая требования к документам, подаваемым на регистрацию, ни ст. 31, содержащая нормы об ответственности за достоверность регистрации, не содержат положений, вводящих «льготный» режим для сделок и прав, прошедших проверку у нотариуса. Поэтому последовательность и порядок проведения государственной регистрации, предусмотренные ст. 13 — 21 Федерального закона, не могут быть нарушены и в данном случае. 12. Отказ или уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость либо сделки с ней — это действие регистрирующего органа, состоящее в вынесении решения об отказе в государственной регистрации по основаниям, прямо предусмотренным в законе. Если заявитель посчитает отказ необоснованным, он вправе его обжаловать в суд. Так, по одному из дел арбитражным судом был признан необоснованным отказ комитета по земельным ресурсам, осуществлявшего на основании Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» регистрацию в данном районе прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, произвести регистрацию прав на не завершенный строительством объект и земельный участок. Арбитражный суд подтвердил, что заинтересованная сторона вправе обжаловать такой отказ в суде и понудить земельный комитет к проведению государственной регистрации (п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 85 — 86). Под уклонением от проведения государственной регистрации права либо сделки с недвижимостью следует понимать бездействие регистрирующего органа, состоящее в невыполнении в установленные законом сроки обязанности по принятию документов от заявителя(-лей), проведению правовой экспертизы, по приостановлению государственной регистрации, если для этого имеются основания, по вынесению решения об отказе в регистрации и т. п. (подробнее об основаниях и порядке отказа в государственной регистрации см. комментарий к ст. 20 Федерального закона). Федеральным законом от 2 октября 2007 г. N 225-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в п. 5 комментируемой статьи внесены изменения, которые вступили в силу с 1 февраля 2008 г. Вслед за заинтересованными лицами право обжаловать отказ либо уклонение регистрирующего органа от регистрации получили судебные приставы-исполнители. Внесение указанных изменений напрямую связано с принятием нового Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Последний закрепил за судебными приставами-исполнителями целый ряд прав в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Так, ст. 66 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебному приставу-исполнителю предоставлено право обращаться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на имущество, иного имущественного права, принадлежащего ему и подлежащего государственной регистрации, в целях последующего обращения взыскания на вышеуказанное имущество или имущественное право при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества или имущественного права, на которое может быть обращено взыскание. Предоставление судебным приставам-исполнителям прав в области государственной регистрации прав на недвижимость было обусловлено тем, что довольно часто они не могли исполнить решения судов об обращении взыскания на эти объекты: либо должники-собственники недвижимого имущества уклонялись от проведения процедуры государственной регистрации, либо документы, подтверждающие их право, отсутствовали. Ситуация усугублялась тем, что суды и регистрирующие органы по-разному относились к самостоятельным (помимо самого должника) действиям приставов-исполнителей по сбору таких документов и по обращению за регистрацией прав на недвижимость. Примером признания за судебным приставом-исполнителем права на самостоятельные действия может служить судебное решение, описанное в п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59. Напротив, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2004 г. N 6518/04 обращалось внимание на то, что ст. 45 и 62 ранее действовавшего Федерального закона «Об исполнительном производстве» не предусматривают такой меры принудительного исполнения, как обращение пристава в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество должника. Со вступлением в силу с 1 февраля 2008 г. упомянутых выше изменений основания для соответствующих споров отпали. Важно подчеркнуть, что судебный пристав-исполнитель имеет право обращаться в регистрирующий орган за регистрацией права только в случаях, предусмотренных в п. 2 ст. 66 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Соответственно право обжаловать отказ либо уклонение регистрирующего органа от проведения государственной регистрации судебный пристав-исполнитель также имеет лишь в упомянутых выше случаях. 13. Отказ или уклонение от государственной регистрации органа, обязанного произвести регистрацию, необходимо отличать от уклонения от государственной регистрации стороны по сделке. В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своего права. Суд, выяснив, что ответчик уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Именно такое решение было вынесено арбитражным судом по иску облпотребсоюза о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома (п. 1 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 81 — 82). В тех случаях, когда действиями уклоняющейся от регистрации стороны другой стороне причинены убытки, виновная сторона обязана их возместить (п. 4 ст. 165 ГК). Статьей 5 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 225-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в п. 3 ст. 551 ГК РФ внесены изменения. Согласно последним при уклонении от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по требованию судебного пристава-исполнителя.
Статья 3. Правовая основа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Комментарий к статье 3
1. Первоначальное название комментируемой статьи — «Законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», думается, было более удачным и более соответствовало сути статьи, да и законодательная практика идет по пути указания, как правило, в первых статьях законов и иных нормативных правовых актов, касающихся предмета правового регулирования. 2. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — законодательство о государственной регистрации прав) стало формироваться с середины 90-х годов. Ранее данного нормативного материала в российском законодательстве просто не было, и его появление во многом связано с проводимыми в стране экономическими преобразованиями. До принятия комментируемого Закона нормативными актами функции регистрации возлагались, как правило, либо на исполнительные органы местных советов народных депутатов (см., например: ст. 7 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» <1>), либо на органы по земельным ресурсам и землеустройству (см., например: Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» <2>), которые совмещали технический учет и правовую работу по проверке и регистрации документов. ——————————— <1> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959. <2> САПП РФ. 1993. N 50. Ст. 4868.
На сегодняшний день законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость (см. ст. 2 Закона и комментарий к ней). Следует особо подчеркнуть, что под действие комментируемого Закона не подпадают отношения, в которых объектом выступает такое недвижимое имущество, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты (см. также комментарии к ст. 1 и 2 Закона). 3. Основным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией прав, является комментируемый Закон, который был принят на основании и во исполнение ст. 131 ГК РФ. Гражданский кодекс устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Современное законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, приобретаемые лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя, как правило, два юридических факта: соглашение и акт регистрации договора. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы — право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т. д. За десятилетний период действия комментируемого Закона Федеральное Собрание неоднократно вносило в него изменения и дополнения. По сравнению с первоначальной редакцией изменились регистрирующие органы (см. ст. 9 и комментарий к ней), претерпели изменения нормы, связанные с платой за регистрационные действия, и некоторые другие. Более того, в комментируемом Законе появились новые статьи (см. ст. 22.1, 25.1, 25.2, 25.3, 30.1, 31.1 (?) и комментарии к ним). Наряду со ст. 131 Гражданский кодекс содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 «Государственная регистрация сделок», ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», ст. 433 «Момент заключения договора», а также другие нормы, содержащиеся как в части первой Кодекса, так и в других частях. Хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет Гражданского кодекса над актами, регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при расхождении Кодекса с другими актами следует руководствоваться нормами Гражданского кодекса <3>. ——————————— <3> См.: Брагинский М. И. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1998. С. 9.
Нормы, предусматривающие государственную регистрацию, содержатся также в федеральных законах, регулирующих отношения по поводу недвижимости. Это Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и некоторые другие. 4. Отношения по поводу государственной регистрации прав на федеральном уровне наряду с законодательными актами могут регулироваться указами Президента РФ, которые не должны противоречить комментируемому Закону и иным федеральным законам. Федеральное правительство вправе принимать постановления, содержащие нормы, посвященные государственной регистрации, но только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами Президента РФ. Например, приняты Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <4>, от 31 августа 2000 г. N 648 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» <5>, от 11 февраля 2005 г. N 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи» <6>, от 30 июня 2006 г. N 404 «Об утверждении Перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю» <7>, от 31 августа 2006 г. N 531 «Об утверждении Правил направления копии декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества» <8>. ——————————— <4> СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963. <5> СЗ РФ. 2000. N 37. Ст. 3718. <6> СЗ РФ. 2005. N 8. Ст. 650. <7> СЗ РФ. 2006. N 28. Ст. 3074. <8> СЗ РФ. 2006. N 36. Ст. 3836.
5. В связи с тем что Министерство экономического развития РФ осуществляет функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых МЭР России <9>. ——————————— <9> До 2008 г. данные полномочия осуществлялись Минюстом России.
В отношении таких документов существует общее правило, выраженное в Указе Президента РФ от 23 мая 1996 г. N 763 «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативно-правовых актов федеральных органов исполнительной власти» <10>, а также в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 1997 г. N 1009 «Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации» <11>. Согласно этим актам нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ и официальному опубликованию в «Российской газете». Официальное опубликование актов осуществляется не позднее десяти дней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий. ——————————— <10> СЗ РФ. 1996. N 22. Ст. 2663. <11> СЗ РФ. 1997. N 33. Ст. 3895.
В настоящее время в установленном порядке утверждены и зарегистрированы: — Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <12>; ——————————— <12> Утверждены Приказом Минюста России от 24 декабря 2001 г. N 343; зарегистрированы в Минюсте России 11 января 2002 г., регистрационный номер N 3152 // Российская газета. 2002. 24 янв.
— Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения <13>; ——————————— <13> Утверждена Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233; зарегистрирована в Минюсте России 16 августа 2001 г., регистрационный номер N 2881 // Российская газета. 2001. 22 авг.
— Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса) согласно приложению <14>; ——————————— <14> Утверждена Приказом Минюста России от 23 января 2002 г. N 18; зарегистрирована в Минюсте России 30 января 2002 г., регистрационный номер N 3204 // Российская газета. 2002. 9 фев.
— Инструкция о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов <15>; ——————————— <15> Утверждена Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 183; зарегистрирована в Минюсте России 9 июля 2002 г., регистрационный номер N 3555 // Российская газета. 2002. 17 июля.
— Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах <16>; ——————————— <16> Утверждена Приказом Минюста России от 18 сентября 2003 г. N 226; зарегистрирована в Минюсте России 30 сентября 2003 г., регистрационный номер N 5122 // Российская газета. 2003. 8 окт.
— Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним <17>; ——————————— <17> Утверждена Приказом Минюста России от 20 июля 2004 г. N 126; зарегистрирована в Минюсте России 22 июля 2004 г., регистрационный номер N 5938 // Российская газета. 2004. 29 июля.
— Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества <18>; ——————————— <18> Утверждена Приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. N 135; зарегистрирована в Минюсте России 12 августа 2004 г., регистрационный номер N 5974 // Российская газета. 2004. 23 авг.
— Инструкция о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер <19>; ——————————— <19> Утверждена Приказом Минюста России от 8 декабря 2004 г. N 192; зарегистрирована в Минюсте России 17 декабря 2004 г., регистрационный номер N 6193 // Российская газета. 2004. 24 дек.
— Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества <20>. ——————————— <20> Утверждена Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213; зарегистрирована в Минюсте России 28 июня 2006 г., регистрационный номер N 7974 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2006. N 27.
6. На основании ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство является компетенцией Российской Федерации. Поскольку законодательство о государственной регистрации прав является составной частью гражданского законодательства, субъекты Российской Федерации не вправе принимать соответствующие нормативные правовые акты. Субъекты РФ вправе принимать акты, регламентирующие порядок взаимодействия регулирующих органов государственной власти и федеральных органов по государственной регистрации прав.
Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Комментарий к статье 4
1. Комментируемая статья регулирует предметные и временные границы действия настоящего Закона. 2. Поскольку государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит исключительный характер, она признается обязательной только тогда, когда прямо предусмотрена законом, притом непременно федеральным. Из этого следует, что субъекты Федерации и муниципальные образования правом устанавливать случаи обязательной государственной регистрации недвижимости и сделок с ней не обладают. В составленном Президиумом ВАС РФ Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <21>, приведено дело, в котором одна из сторон ссылалась на нормативный акт главы субъекта Российской Федерации, предусматривавший обязательность государственной регистрации договоров аренды (субаренды) любого недвижимого имущества, в том числе зданий и сооружений, независимо от сроков действия договора. Отклонив ссылку на указанный акт, соответствующая судебная инстанция указала, что ст. 651 ГК устанавливает обязательность государственной регистрации договоров аренды зданий или сооружений, лишь заключенных на срок не менее года. Со ссылкой на п. «о» ст. 71 Конституции РФ суд обратил внимание на то, что гражданское законодательство составляет компетенцию Российской Федерации, и, следовательно, субъект Российской Федерации правом издания гражданско-правовых актов, в том числе и по вопросам государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, не обладает. ——————————— <21> Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
3. Особый предмет государственной регистрации составляют бесхозяйные недвижимые вещи. В соответствии с п. 3 ст. 225 ГК они принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. 4. Пункт 1 комментируемой статьи отсылает к конкретным статьям Гражданского кодекса. В п. 1 статьи 130 ГК («Недвижимые и движимые вещи») разграничены три вида недвижимости. Первый — земельные участки <22>, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ч. 1 п. 1); второй — подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (первая фраза ч. 2 п. 1); третий — любое иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам (вторая фраза ч. 2 п. 1). Таким образом, в одних случаях государственная регистрация представляет собой последствие отнесения имущества к недвижимости, а в других, наоборот, государственная регистрация — конститутивный признак, благодаря которому на соответствующие виды не являющегося недвижимым имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим. Пункт 1 ст. 130 ГК в составе вещей, прочно связанных с землей и обладающих вследствие этого признаками недвижимости, выделяет, в частности, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а ст. 1 настоящего Закона, кроме того, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. Большая часть вошедших в этот перечень объектов — это земля и другие природные ресурсы, в отношении которых Конституция РФ (ст. 9) специально указывает на то, что они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Определение соответствующих объектов недвижимости содержится и в специальных законах. ——————————— <22> Статья 6 Земельного кодекса относит к объектам земельных отношений землю как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков.
Так, преамбула к Федеральному закону «О недрах» <23> относит к недрам часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, которая простирается до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Этот же Закон (ст. 1.2) устанавливает, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. При этом участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Там же установлено, что права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому лишь в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. ——————————— <23> СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 82.
5. Статья 131 ГК посвящена государственной регистрации недвижимости. Содержащиеся в ней правила распространяются на любую недвижимость независимо от того, идет ли речь о недвижимом по природе имуществе или о таком, которое, будучи движимым по своим естественным признакам, отнесено к недвижимости самим Гражданским кодексом или иными законами. Для всех видов имущества, признаваемого недвижимым, установлено, что государственная регистрация прав на них осуществляется в едином государственном реестре, а порядок ее проведения и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом и настоящим Законом (см. комментарии к статьям гл. III Закона). Таким образом, содержащееся в комментируемой статье указание на то, что государственной регистрации подлежат права собственности и иные вещные права на недвижимость, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, имеет в виду не установление границ обязательности государственной регистрации (она закреплена прежде всего в ст. 131 ГК), а только определение сферы действия настоящего Закона. Действие настоящего Закона не охватывает и все другие виды движимого по природе имущества, отнесенные к недвижимости. Таким образом, Закон распространяется только на прямо названные в комментируемой статье объекты недвижимости. Статья 131 (п. 1) ГК устанавливает обязательность государственной регистрации в Едином государственном реестре прав кроме прямо в ней указанных также и других вещных прав в случаях, предусмотренных в Кодексе и в иных законах. В самой этой статье названы права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а также ипотека и сервитуты. Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость или сделок с ней либо уклонение соответствующего органа, в компетенцию которого входит осуществление государственной регистрации (см. комментарий к ст. 9 Закона), признается основанием для обращения с жалобой в суд (п. 5 ст. 131 ГК). На такой орган возлагается среди прочего обязанность предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах (см. комментарий к ст. 8 Закона). При этом публичный характер регистрации выражается в том, что соответствующая информация «должна предоставляться любому лицу» (п. 4 ст. 131 ГК). Есть основания полагать, что приведенную норму следует толковать ограничительно, имея в виду под «любыми лицами» каждого, кто имеет к этому интерес и может его доказать. Акты государственной регистрации привязаны к четко обозначенным в них юридическим фактам, которые определяют динамику соответствующих прав на имущество: их возникновение, изменение (в том числе ограничение) и прекращение (с переходом или без перехода прав — например, при прекращении залога в связи с погашением должником обеспеченного залогом долга или при гибели здания, право на которое зарегистрировано). В указанной статье Гражданского кодекса, посвященной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, закрепляется обязанность органов, осуществляющих государственную регистрацию, удостоверить произведенную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней по ходатайству правообладателя путем выдачи документа (свидетельства) о зарегистрированных правах или заключенной сделке либо совершением надписи на представленном для регистрации документе, предусмотрены основания обжалования определенных действий органа, осуществляющего государственную регистрацию, в суде, а также содержится положение, согласно которому порядок государственной регистрации и основания отказа в ней определяются законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. е. настоящим Законом) в соответствии с Гражданским кодексом. 6. Статья 132 ГК («Предприятие») использует соответствующее понятие в двух разных смыслах: как субъект права (государственные и муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия и др.) и как его объект. Указанная статья Гражданского кодекса посвящена исключительно правовой природе предприятия как объекта права. В этом качестве предприятие представляет собой используемый для осуществления предпринимательской деятельности имущественный комплекс, который включает все виды имущества, предназначенные для такой деятельности. В состав указанного имущественного комплекса входят, если иное не предусмотрено законом или договором, все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а равно права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование), его продукцию, работы и услуги (имеются в виду товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. Предприятие может принадлежать на праве собственности (праве хозяйственного ведения или оперативного управления) различным субъектам права, которые занимаются предпринимательской деятельностью. Предприятие как таковое может стать объектом гражданско-правовых сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав на него. В подобных случаях предполагается, что речь идет о соответствующем имущественном комплексе в принципе в полном, указанном выше объеме, представляющем собой «предприятие на ходу». Гражданский кодекс допускает отчуждение и части предприятия (например, продажу завода с исключением какого-либо входящего в этот имущественный комплекс здания или цеха) с тем, что все остальное имущество, входившее в соответствующий имущественный комплекс, продолжает находиться на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления у того, кто отчуждает предприятие (изъятие установлено главным образом для права на фирму, которое как таковое относится к числу неотчуждаемых прав с тем, что его передача возможна только в составе предприятия как часть такого комплекса). Возможен также исключительный режим для передаваемого комплекса определенных прав (например, сохранение за собственником исключительного права на ранее используемый предприятием товарный знак). Частичная (неполная) передача облегчается тем, что при продаже и сдаче в аренду предприятия в договоре должен быть непременно указан его состав. С учетом этого условия договора производится регистрация, помимо самой сделки, также и имевших место на ее основе возникновения и изменения прав — в первом случае и возникших обременений права (при сдаче предприятия в аренду или залог) — во втором. В настоящем Законе регистрации права на предприятие посвящена специальная статья (см. ст. 22 и комментарий к ней). 7. Статья 164 ГК («Государственная регистрация сделок») предусматривает, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены в ст. 131 ГК и в настоящем Законе. Наряду с этим требование о государственной регистрации договоров включено в статьи, посвященные некоторым типам (видам) договоров: ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК), продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), продаже предприятия (п. 3 ст. 560 ГК), дарению недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК) и отказу от него (п. 2 ст. 573 ГК), отчуждению недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК), аренде недвижимого имущества, если иное не указано в законе (п. 2 ст. 609 ГК), и отдельно — аренде здания или сооружения на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК), а также предприятиям (п. 2 ст. 658 ГК), передаче недвижимого имущества в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК). Перечисленные нормы об обязательной регистрации указанных договоров являются императивными. Лишь п. 2 ст. 609 ГК допускает в виде исключения установление законом иного, т. е. необязательности государственной регистрации соответствующего договора аренды недвижимости. 8. Статья 165 ГК («Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации»), связанная со ст. 164 ГК, предусматривает, что в случаях, установленных законом, несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность: такая сделка недействительна с момента заключения и независимо от признания ее недействительной судом (п. 1). Тем самым имеется в виду, что государственная регистрация договора, если это предусмотрено законом, представляет собой непременную стадию его заключения. Может возникнуть вопрос о том, распространяются ли правила об обязательной государственной регистрации соответствующего вида договора на договор о его заключении в будущем (предварительный договор)? В Обзоре ВАС РФ, названном выше, содержится на этот счет отрицательный ответ: «Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации» <24>. ——————————— <24> Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
9. Государственная регистрация является необходимой для признания возникновения на ее основе определенных прав, предмет которых составляет недвижимость. Общая норма на этот счет содержится в п. 2 ст. 8 ГК: права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Это правило специально подтверждено и в отдельных статьях Гражданского кодекса: ст. 219 — право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, ст. 234 (п. 1) — право собственности на недвижимое или иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Из общего правила о моменте возникновения прав на недвижимое имущество — с момента государственной регистрации прав на него — в Гражданском кодексе предусмотрены исключения. Примером такого рода исключений может служить п. 4 ст. 218 ГК. В нем предусмотрено, что член жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, которые имеют право на паенакопление, приобретают право собственности на квартиру, дачу, гараж, иное предоставленное им кооперативом помещение не с момента государственной регистрации, а с того времени, когда они полностью внесут свой паевой взнос. Еще одним исключением является возникновение права собственности на имущество, переходящее к другим лицам в порядке наследования. После смерти собственника (открытия наследства) призванный к наследованию наследник должен принять наследство (ст. 1152 ГК). Срок, в течение которого наследник может принять наследство установленными законом способами (ст. 1153 ГК), равен шести месяцам, исчисляемым со дня смерти наследодателя (при определенных условиях этот срок удлиняется до девяти месяцев). Свидетельство о праве на наследство, которое является основанием для регистрации наследственных прав на недвижимое имущество (см. ст. 17 настоящего Закона и комментарий к ней), может быть выдано принявшему наследство наследнику в любое время, но не ранее шести месяцев после смерти наследодателя (ст. 1162 — 1163 ГК). Вместе с тем независимо от времени принятия наследства, времени получения свидетельства о праве на наследство и времени государственной регистрации права наследника на наследственное имущество принятое наследство считается принадлежащим последнему со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК), т. е. до государственной регистрации. Таким образом, в названных случаях государственная регистрация носит не правоустанавливающий, а лишь правоподтверждающий характер. Обязательной государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом, помимо прав на недвижимое имущество, подлежат и сделки с ним (ст. 164, ст. 131 ГК). В п. 2 ст. 223 ГК установлено общее правило о моменте возникновения права у приобретателя — с момента государственной регистрации отчуждения имущества. В связи с соотношением правового значения регистрации права на недвижимое имущество и регистрации сделок с ним интерес представляет рассмотренное арбитражным судом дело. Оно возникло по поводу заключения договора купли-продажи помещения магазина, не прошедшего государственную регистрацию. Арбитражный суд признал такой договор действительным. Он сослался на то, что Кодекс предусматривает обязательную государственную регистрацию только для прямо названных им договоров. Соответственно было указано на то, что регистрация перехода права собственности по ст. 551 Кодекса не означает регистрации самого договора. Поэтому договор купли-продажи здания (т. е. нежилого помещения) следует считать заключенным с момента его подписания (п. 1 ст. 433 ГК), а не с момента государственной регистрации перехода права собственности <25>. ——————————— <25> Вестник ВАС РФ. 1998. N 1.
Содержание права собственности (ст. 209 ГК) включает в себя возможности для собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, которые не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность, передавать, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Право хозяйственного ведения (ст. 294 ГК) и право оперативного управления (ст. 296 ГК) охватывают, как и право собственности, правомочия владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Указанные права принадлежат государственным или муниципальным унитарным предприятиям (право хозяйственного ведения) либо федеральным казенным предприятиям, казенным предприятиям субъекта Российской Федерации или муниципальным казенным предприятиям, а также учреждениям (право оперативного управления). Права того, кто обладает правами хозяйственного ведения и оперативного управления, являются ограниченными по сравнению с правами собственника. Так, государственные и муниципальные унитарные предприятия не могут самостоятельно распоряжаться принадлежащей им на праве хозяйственного ведения недвижимостью, а потому для совершения сделок, связанных с распоряжением таким имуществом (имеются в виду купля-продажа, аренда, залог, внесение в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ и др.), они должны предварительно получить согласие собственника (п. 2 ст. 295 ГК). Казенное предприятие может самостоятельно распоряжаться только производимой им продукцией и лишь при отсутствии запрета на это в законе или в ином правовом акте (имеется в виду главным образом запрет, связанный с тем, что изготовляемая казенным предприятием продукция, например наркотические вещества, относится к числу ограниченных в своей оборотоспособности объектов). Во всех остальных случаях распоряжаться закрепленным за ним не только недвижимым, но и движимым имуществом оно может лишь с согласия собственника имущества (п. 1 ст. 297 ГК). Для учреждений важно деление их имущества на закрепленное за ними или приобретенное за счет средств, выделенных им по смете (1), и приобретенное на доходы от предпринимательской деятельности, которой они могут заниматься в соответствии со своими учредительными документами, а также все, что за счет этих доходов приобретено (2). Статья 298 ГК предусматривает, что отчуждать или иным образом распоряжаться имуществом первого вида учреждение вообще не вправе, в то время как распоряжаться имуществом второго вида оно может самостоятельно. Однако, поскольку и это имущество находится у учреждения на праве оперативного управления, а Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <26> (п. 1 ст. 6) допускает ипотеку (залог недвижимости) только такого имущества, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, установить ипотеку недвижимости не только первого, но и второго вида учреждение в принципе не вправе. Следовательно, при оценке законности действий учреждений по совершению сделок, связанных с распоряжением имуществом, учитывается его происхождение. ——————————— <26> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2004. N 27. Ст. 271.
Право пожизненного наследуемого владения (ст. 265 — 267 ГК) <27> и право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268 — 270 ГК) имеют своим объектом земельные участки, составляющие государственную или муниципальную собственность. Первое из этих прав, которые могут иметь только граждане, обладающие помимо владения также правомочиями пользования и в определенных пределах распоряжения соответствующим земельным участком (имеется в виду возможность самостоятельной передачи в аренду или в безвозмездное срочное пользование), переходит по наследству. В отличие от права пожизненного наследуемого владения право постоянного пользования земельным участком может принадлежать не только гражданам, но и юридическим лицам; передача его по наследству во всех случаях исключается, а распоряжение земельным участком, допускаемое лишь в виде передачи в аренду или безвозмездное срочное пользование, возможно только с согласия собственника. ——————————— <27> Земельным кодексом РФ предоставление гражданам земельных участков в пожизненное наследуемое владение прекращено. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приобретенное до введения в действие Земельного кодекса РФ, сохраняется (ст. 21 ЗК).
10. Комментируемая статья в соответствии со ст. 131 ГК выделяет особо регистрацию наряду с правами и их ограничений (обременений). В силу ст. 1 настоящего Закона (см. комментарий к ней) ограничения (обременения) представляют собой наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих право обладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. Такого рода ограничения (обременения), основанные на договоре либо акте органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации во всех случаях, когда это предусмотрено законом (п. 2 комментируемой статьи). Некоторые из ограничений имеют самостоятельное значение, например арест имущества, означающий запрещение заключения сделок отчуждения имущества. Другие ограничения (их большинство) связаны с тем, что наделение одного лица определенным правом влечет за собой ограничение соответствующего права другого лица. Примером может служить право аренды или пожизненного наследуемого владения и пользования земельным участком либо право постоянного (бессрочного) пользования им. Поскольку право собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления) при его отчуждении переходит вместе с обременениями, их наличие определяет объем прав, которые приобретает новый обладатель. В интересах этого последнего, а тем самым и оборота в целом, права аренды, сервитута, ипотеки и другие обременения вносятся в реестр применительно к тому праву, которое они ограничивают. С этим, в частности, связано то, что регистрация ограничения (обременения) недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникшего права на соответствующий объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. ст. 12 и 13 настоящего Закона и комментарии к ним). Комментируемая статья в числе подлежащих регистрации ограничений выделяет помимо аренды также сервитуты, ипотеку, доверительное управление. Сервитут представляет собой право собственника недвижимого имущества требовать от собственника соседнего или другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (см. ст. 27 настоящего Закона и комментарий к ней), а ипотека — залог недвижимости (см. ст. 29 настоящего Закона и комментарий к ней). О государственной регистрации доверительного управления, а также права аренды недвижимого имущества см. соответственно ст. 30 и 26 настоящего Закона и комментарии к ним. 11. Государственной регистрации подлежит и решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; при этом обязательным является в таких случаях извещение о произведенной регистрации собственника земельного участка (см. ст. 279 ГК). 12. Пункт 2 комментируемой статьи под обязательной государственной регистрацией подразумевает ту, которая совершается в порядке, предусмотренном настоящим Законом. В этом же пункте определены пределы действия требования об обязательной государственной регистрации: речь идет о правах на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое были оформлены после введения в действие настоящего Закона. В случаях, когда правоустанавливающие документы были оформлены до введения в действие Закона, государственная регистрация соответствующего права является лишь факультативной (см. п. 1 ст. 6 настоящего Закона и комментарий к нему). Пункт 2 комментируемой статьи распространяется в полном объеме и на случаи государственной регистрации возникших ограничений (обременений) права с тем, однако, что тогда непременным условием государственной регистрации ограничения (обременения) будет служить государственная регистрация самого права, возникшего до вступления в действие Закона (см. п. 2 ст. 6 настоящего Закона и комментарий к нему). 13. Выдача свидетельств, подтверждающих право собственности на землю, и государственных актов на право пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей прекращается со дня начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав. 14. При применении комментируемой статьи следует иметь в виду двоякое значение указанной в ней «обязательности» государственной регистрации: в предусмотренных статьей случаях она является обязательной не только для сторон в сделке, но и для органов, осуществляющих государственную регистрацию.
/»Семейное и жилищное право», 2008, N 6/
Статья 5. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Комментарий к статье 5
1. На одной из сторон отношений, возникших при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выступают обратившиеся за регистрацией правообладатели — собственники недвижимого имущества, а также те, которым принадлежит иное подлежащее государственной регистрации право. В этой роли могут выступать: граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования. Федеральными законами могут предусматриваться ограничения возможности участия в гражданских отношениях определенных физических и юридических лиц. Так, ст. 5 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» <1>, указав на то, что покупателями такого имущества могут быть любые физические и юридические лица, предусматривает исключения из этого правила. Имеется в виду, что в подобных случаях, в частности, не могут быть покупателями государственные и муниципальные унитарные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, юридические лица, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25% (указанные ограничения не распространяются на государственное и муниципальное имущество, вносимое в качестве вкладов в уставный капитал открытых акционерных обществ). ——————————— <1> СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.
2. А. Граждане Российской Федерации. Ими являются лица, имеющие гражданство Российской Федерации на день вступления в силу Федерального закона «О гражданстве Российской Федерации» <2>, а также лица, которые приобрели гражданство Российской Федерации в соответствии с указанным Законом (ст. 5). За всеми гражданами признается в равной мере способность иметь гражданские права и обязанности (гражданская правоспособность) (п. 1 ст. 17 ГК РФ). Правоспособность граждан охватывает возможность: иметь имущество на праве собственности, наследовать и завещать его; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права (ст. 18 ГК РФ). Статус гражданина включает наряду с правоспособностью также и дееспособность. Последняя представляет собой способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК РФ). Дееспособность возникает у гражданина в полном объеме только с наступлением совершеннолетия, т. е. по достижении 18 лет, а в случаях, когда закон допускает вступление в брак до 18 лет, — со времени вступления в брак; достигшие 16 лет несовершеннолетние, которые работают по трудовому договору (контракту) или занимаются предпринимательской деятельностью, могут быть объявлены полностью дееспособными в порядке, предусмотренном ст. 27 ГК РФ. Сделки от имени малолетних (тех, кто не достиг 14 лет) могут совершать их законные представители: родители, усыновители, опекуны. Отдельные исключения из этого правила составляют мелкие бытовые сделки, сделки по распоряжению средствами, которые предоставлены законным представителем (а с его согласия — третьим лицом) для определенной цели или для свободного распоряжения, а также сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды. Малолетний вправе заключать самостоятельно все такие сделки, если только они не требуют нотариального удостоверения или государственной регистрации. Тем самым, например, договор дарения недвижимости малолетнему должен быть заключен от имени одаряемого его законным представителем (см. ст. 28 ГК РФ). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет помимо названных могут заключать самостоятельно любые другие сделки, в том числе с недвижимостью, только с письменного согласия законных представителей: родителей, усыновителей и попечителей. Указанного согласия не требуется для сделок, связанных с распоряжением своим заработком, стипендией и иными доходами, а также в некоторых других случаях, предусмотренных в п. 2 ст. 26 ГК РФ <3>. ——————————— <2> СЗ РФ. 2002. N 22. Ст. 2031. <3> См.: Инструкцию Министерства юстиции РФ от 20 июля 2004 г. N 126 «О порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним» (зарегистрирована в Министерстве юстиции РФ 22 июля 2004 г. N 5938).
Б. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Статья 2 Федерального закона «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» <4> признает иностранным гражданином физическое лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и имеющее доказательства наличия гражданства (подданства) иностранного государства, а лицом без гражданства — физическое лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и не имеющее доказательств наличия гражданства (подданства) иностранного государства. ——————————— <4> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3032; 2006. N 30. Ст. 3286.
В силу ст. 1202 ГК РФ иностранным признается юридическое лицо, учрежденное в иностранном государстве. Статус иностранного юридического лица подтверждается выпиской из торгового реестра иностранного государства либо иным документом, предусмотренным законодательством соответствующего государства. В соответствии со ст. 62 Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором. Соответственно ст. 2 ГК РФ предусматривает, что правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом. Таким образом, для ограничения прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц необходимо прямое указание в федеральном законе. Примером может служить ст. 14 Федерального закона от 9 июля 1999 г. «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» <5>, рассматривающая в качестве одной из гарантий для иностранных инвесторов то, что они могут участвовать в приватизации объектов государственной и муниципальной собственности путем приобретения права собственности на государственное и муниципальное имущество или доли, долей (вклада) в уставном (складочном) капитале приватизируемой организации на условиях и в порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о приватизации государственного и муниципального имущества. В силу ст. 15 Закона об иностранных инвестициях еще одной гарантией для иностранных инвесторов служит то, что приобретение ими права на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, сооружения и иное недвижимое имущество осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. При этом право аренды земельного участка может быть приобретено коммерческой организацией с иностранными инвестициями на торгах (аукционе, конкурсе), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. ——————————— <5> СЗ РФ. 1999. N 28. Ст. 3493.
Существуют и другие случаи, применительно к которым в законе содержится специальное указание на наличие у иностранцев определенного права. Например, ст. 9 Закона РФ «О недрах» предусматривает, что выступать в качестве пользователя недр могут субъекты предпринимательской деятельности, в том числе иностранные граждане и юридические лица, если федеральными законами не установлены ограничения предоставления права пользования недрами. Отсутствия ограничительного указания на этот счет в законе достаточно для признания соответствующего права (национального режима) за иностранцем. В. Российские юридические лица. К этой группе участников соответствующих отношений относятся юридические лица, учрежденные в Российской Федерации в соответствии с действующим в стране законодательством. Гражданский кодекс РФ делит юридические лица на коммерческие, для которых основной целью их деятельности служит извлечение прибыли (хозяйственные общества и товарищества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия), а также некоммерческие — те, которые не преследуют цель извлечения прибыли и не распределяют ее между участниками (п. 1 ст. 50 ГК РФ). Коммерческие организации, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также отдельных видов некоммерческих организаций, в отношении которых имеется специальное на этот счет указание в законе, обладают общей правоспособностью, означающей возможность совершать любые не противоречащие закону сделки. Некоммерческие организации, а также унитарные предприятия могут приобретать только такие гражданские права и нести гражданские обязанности, которые соответствуют целям деятельности, указанным в их уставах. Совершенные за этими пределами сделки признаются недействительными (ничтожными). Г. Международные организации. В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О международных договорах Российской Федерации» <6> международными признаются межгосударственные и межправительственные организации. Основанием для создания тех и других служит международный договор. Международные организации наделены помимо публичной и гражданской правоспособностью. ——————————— <6> СЗ РФ. 1995. N 29. Ст. 2757.
Д. Иностранные государства. Имеется в виду, что иностранные государства признаются самостоятельным субъектом не только публичного, но и частного права. Е. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Все они осуществляют свою основную деятельность в рамках публичного права и соответственно имеют целью удовлетворение публичных интересов. Однако для осуществления своих публичных функций они нуждаются в предоставлении им возможности выступать в качестве самостоятельных субъектов и в гражданском обороте (см. гл. 5 ГК РФ). Правовой режим участия указанных субъектов в гражданских правоотношениях не во всем совпадает. В качестве примера можно указать на ст. 212 ГК РФ. Из нее следует, что существуют определенные виды имущества, которые могут быть собственностью только Российской Федерации. Так, лесной фонд и расположенные на землях обороны леса могут находиться только в федеральной собственности (ст. 19 Лесного кодекса РФ 1997 г.), а водные объекты — в собственности Российской Федерации и лишь в специально предусмотренных законом случаях — в собственности субъектов Российской Федерации (п. 1 ст. 8 Водного кодекса). Правовые действия от имени указанных в гл. 5 ГК РФ субъектов осуществляют их органы: от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации — органы государственной власти, а от имени муниципального образования — органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющим их статус. В случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, иными нормативными актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению и от их имени могут выступать также юридические лица и граждане. О государственной регистрации прав на недвижимость Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципальных образований, от имени которых выступают органы государственной власти, органы местного самоуправления, юридические лица и граждане, см. ст. 16 (п. 3) настоящего Закона и комментарий к ней. 3. Отношения, возникающие при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основаны на властном подчинении. Носителем властных функций выступает противостоящий участнику государственный орган, обладающий соответствующей компетенцией. В число органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, входят федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, а также его территориальные органы, которые действуют в соответствующих регистрационных округах (см. комментарий к ст. 9 настоящего Закона).
Статья 6. Признание ранее возникших прав
Комментарий к статье 6
1. Пункт 1 комментируемой статьи посвящен вопросу признания прав на недвижимое имущество, возникших у заинтересованных лиц до 31 января 1998 г. — момента вступления комментируемого Закона в силу. Суть его сводится к следующему: а) права на недвижимое имущество, возникшие до вступления Закона в силу и прошедшие государственную регистрацию ранее, в том числе по правилам, предусмотренным субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями, а также сама государственная регистрация, осуществлявшаяся в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях, признаются юридически действительными. Дело в том, что еще до принятия Закона в отдельных субъектах Российской Федерации либо крупных муниципальных образованиях сложилась система органов, осуществлявших регистрацию сделок с недвижимостью и прав на нее. Ее отличали два признака: в основе такой системы, как правило, лежали нормативные акты субъектов Российской Федерации, а порой и муниципальных образований (например, в крупных городах); подобная регистрация осуществлялась от лица государства. Наиболее сбалансированной в этом плане можно считать систему органов, осуществлявших государственную регистрацию в г. Москве. Она заключалась в том, что регистрацию сделок с жилыми помещениями, включая залог этих помещений, здесь проводил Комитет (Департамент) муниципального жилья; регистрацию прав (включая залог) и сделок со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями — Москомимущество; регистрацию прав и сделок с земельными участками — Москомзем; регистрацию прав на гаражи — Бюро технической инвентаризации г. Москвы. Похожая система органов по регистрации прав на недвижимость сложилась и в ряде других субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Права на недвижимость, зарегистрированные ранее указанными органами, признаются комментируемым Законом действительными. Повторная государственная регистрация указанных прав по правилам, установленным комментируемым Законом, может производиться исключительно по желанию правообладателей. В отдельных случаях государственная регистрация прав на недвижимость либо сделок с ней осуществлялась в субъектах Российской Федерации, но на основе федерального законодательства. Такая система сложилась, например, в области регистрации прав на земельные участки. В соответствии с абз. 1 п. 9 ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу РФ государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до 31 января 1998 г., признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Согласно абз. 2 п. 9 ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу РФ признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП выданные даже после вступления Федерального закона в силу, но до начала выдачи свидетельств, соответствующих Федеральному закону, свидетельства о праве собственности на земельные участки по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения» <7>, Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» <8>, а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей». ——————————— <7> Российская газета (спецвыпуск). 1992. 15 апреля. <8> САПП РФ. 1993. N 44. Ст. 4191.
Следует иметь в виду, что в соответствии с п. 10 ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу РФ до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на земельные участки для осуществления права распоряжения последними не требуется; б) право на недвижимое имущество, возникшее до вступления Закона в силу, но не прошедшее государственной регистрации, также признается Законом действительным. Причины, по которым эти права не были зарегистрированы, различны. Так, не все сделки с недвижимостью подлежали регистрации. В большинстве субъектов Российской Федерации не осуществлялась регистрация сделок с гаражами, в Российской Федерации в целом не проводилась государственная регистрация внесения объектов недвижимости в уставный капитал акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, и т. д. Государственная регистрация этих прав по правилам, установленным настоящим Законом, также может производиться исключительно по желанию правообладателей, т. е. добровольно. 2. В п. 2 комментируемой статьи перечисляются случаи, когда регистрация прав на недвижимое имущество, возникших до 31 января 1998 г., после вступления Закона в силу, тем не менее является обязательной. Иными словами, в этом пункте содержатся исключения из общего правила, установленного п. 1 комментируемой статьи. Перечень случаев, когда государственная регистрация права, возникшего и (или) зарегистрированного до 31 января 1998 г., после вступления Федерального закона в силу, является обязательной, — исчерпывающий и охватывает собой три ситуации: а) когда обладатель возникшего до 31 января 1998 г. права на недвижимость после вступления Федерального закона в силу желает передать свое право новому лицу; б) когда обладатель возникшего до 31 января 1998 г. права на недвижимость после вступления Федерального закона в силу обременяет (ограничивает) свое право; в) когда обладатель права, возникшего до 31 января 1998 г., после этой даты пожелает совершить сделку с недвижимым имуществом. Здесь же закреплена процедура государственной регистрации ранее возникшего права. Регистрация прав на недвижимость, возникших до 31 января 1998 г., проводится в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и иных необходимых документов вместе с государственной регистрацией вновь возникшего права, ограничения (обременения) существующего права либо сделки с недвижимым имуществом. При этом в первом и третьем из упомянутых трех случаев государственная пошлина за регистрацию не взимается вовсе, а во втором, т. е. при обременении ранее возникшего права, она взимается в размере, равном половине установленного размера государственной пошлины за регистрацию права. В соответствии с п. 24 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 184, для проведения государственной регистрации прав, возникших до 31 января 1998 г., осуществляющим ее органам рекомендуется истребовать у заявителя сведения о наличии арестов, запретов, прочих ограничений (обременений) прав. При отсутствии у заявителя документов, содержащих указанные сведения, органам, осуществляющим государственную регистрацию, рекомендуется обращаться за информацией в орган, который до введения Федерального закона в силу проводил государственную регистрацию прав на недвижимость в данном регионе. Поскольку в соответствии с п. 10 ст. 3 Вводного закона к Земельному кодексу РФ для осуществления распоряжения землями, право государственной собственности на которые не разграничено, регистрации права собственности не требуется, Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» дал следующее разъяснение Закона. При разрешении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель, с государственной регистрацией обременений (ограничений) или сделок с этими участками, последние должны разрешаться с учетом того, что регистрации ранее возникшего права государственной собственности не требуется (п. 10). При этом до разграничения государственной собственности на землю между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями арбитражные суды должны исходить из презумпции того, что спорный земельный участок находится в государственной собственности (п. 2 ст. 214 ГК РФ) <9>. ——————————— <9> Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.
3. Непредставление правообладателем в упомянутых трех случаях заявления и иных необходимых документов на государственную регистрацию права, возникшего до 31 января 1998 г., является основанием для отказа в государственной регистрации как самого ранее возникшего права, так и прав, их ограничений (обременений) или сделок, возникающих (совершающихся) после 31 января 1998 г. (см. об этом комментарий к ст. 20 Закона). В связи с этим представляет интерес одно из дел, рассмотренных Президиумом ВАС РФ. Сельскохозяйственный кооператив «Пламя революции» в лице своего конкурсного управляющего обратился в арбитражный суд с иском к Волжскому филиалу Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «Волгоградское областное регистрационное управление» (в настоящее время — Управление федеральной регистрационной службы по Волгоградской области) о признании недействительным отказа ответчика в проведении государственной регистрации права собственности на животноводческий комплекс и перехода права собственности на указанное имущество к покупателю — ООО «Машинная технологическая станция «Пойма», с которым истец 3 июня 2002 г. заключил договор купли-продажи. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен. Одним из оснований для отмены судебного решения судом кассационной инстанции послужил тот факт, что право собственности кооператива на указанный комплекс, возникшее до 31 января 1998 г., зарегистрировано, как этого требует ст. 6 Закона, не было. Оценивая этот довод, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 16 сентября 2003 г. N 7677/03 указал на то, что суд кассационной инстанции не учел вступившие в законную силу решение и определение Арбитражного суда Волгоградской области по другому делу, об установлении факта владения кооперативом на праве собственности животноводческим комплексом с 1982 г. Поэтому вывод суда кассационной инстанции о необходимости регистрации ранее возникшего права собственности за кооперативом как продавцом является необоснованным <10>. ——————————— <10> СПС «КонсультантПлюс».
Как представляется, признание факта владения каким-либо имуществом и принадлежность имущества на праве собственности — понятия не тождественные. Но даже если допустить, что решением и определением суда по другому делу право собственности кооператива было признано, то наличие этих судебных актов не освобождает продавца — сельскохозяйственный кооператив от обязанности зарегистрировать свое право, возникшее до 31 января 1998 г. В этом случае в качестве правоустанавливающих документов при регистрации права собственности должны выступать те судебные акты, которыми был признан факт владения. Лишь после этого в соответствии с комментируемой статьей мог быть зарегистрирован переход права собственности от кооператива к покупателю животноводческого комплекса по договору от 3 июня 2002 г. 4. В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество у лица, приобретшего имущество в силу приобретательной давности, возникает с момента государственной регистрации права. Для недвижимого имущества срок приобретательной давности, т. е. давности добросовестного, открытого и непрерывного владения этим имуществом как своим собственным, составляет 15 лет. При этом согласно п. 3 комментируемой статьи право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации только после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке. По-видимому, в данном случае имеется в виду судебный порядок установления факта, имеющего юридическое значение. Применительно к делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, данный порядок предусмотрен гл. 27 и 28 ГПК РФ, согласно которым заявление об установлении факта рассматривается в рамках особого производства. В соответствии со ст. 266 ГПК РФ заявление об установлении факта приобретательной давности должно быть подано по месту нахождения того недвижимого имущества, в отношении которого данный факт устанавливается. Заявитель должен доказать с помощью документов, свидетельских показаний и иных доказательств факт добросовестного, открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом как своим собственным на протяжении 15 лет. Одновременно по правилам ст. 267 ГПК РФ он должен представить доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем в ином, нежели судебный, порядке надлежащих документов, удостоверяющих факт приобретательной давности. По результатам рассмотрения дела судом выносится решение об установлении факта приобретательной давности, которое в соответствии со ст. 268 ГПК РФ, п. 3 ст. 6 и п. 1 ст. 28 Закона служит основанием для проведения государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество заявителя. Порядок установления фактов, имеющих юридическое значение в арбитражных судах, предусмотрен гл. 27 АПК РФ. Кроме того, процедуре установления фактов, имеющих юридическое значение, посвящен п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 31 октября 1996 г. N 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» <11>. ——————————— <11> Вестник ВАС РФ. 1997. N 1. С. 23 — 24.
При этом как для судебных органов, так и для органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, большое практическое значение имеют следующие положения: 1) право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное недвижимое имущество в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 225 ГК РФ, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу (ст. 234 ГК РФ); 2) в соответствии с п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении недвижимого имущества, находящегося у лица, из владения которого оно могло быть истребовано в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Поскольку с момента введения в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (1 июля 1990 г.) положения ст. 90 ГК РФ РСФСР 1964 г. о нераспространении исковой давности на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения свою силу утратили, при применении п. 4 ст. 234 ГК РФ в отношении государственного имущества именно с этого момента действуют общие нормы об исчислении срока исковой давности <12>; ——————————— <12> См.: п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 19.
3) нормы о приобретательной давности неприменимы, если владение недвижимым имуществом в течение длительного времени осуществлялось на договорных началах (аренда, хранение, безвозмездное пользование и т. п.) либо было закреплено за владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления; 4) если при рассмотрении дела об установлении факта приобретательной давности физическим или юридическим лицом будет заявлен спор о праве собственности на недвижимое имущество либо сам суд придет к выводу, что установление факта связано с необходимостью разрешения спора о праве, поданное заявление оставляется без рассмотрения. В этом случае отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения заинтересованного лица в суд с иском о признании права собственности на недвижимость (ст. 11, 12 ГК РФ). Решение суда по такому иску будет служить основанием для проведения учреждением юстиции государственной регистрации права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 28 Закона, п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8); 5) Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ <13> в п. 2 ст. 223 ГК РФ внесены изменения: недвижимое имущество, переданное добросовестному приобретателю по договору, признается принадлежащим последнему на праве собственности с момента государственной регистрации права, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Данные изменения в ГК РФ следует рассматривать как отказ законодателя применять срок приобретательной давности к добросовестному приобретателю недвижимости в ситуации, когда собственнику было отказано в удовлетворении иска по основаниям, предусмотренным ст. 302 ГК РФ. Тем самым законодатель поддержал позицию, высказанную ранее в п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8. В этом Постановлении Пленум ВАС РФ, в частности, разъяснил, что судебное решение, которым собственнику было отказано в иске по основаниям, предусмотренным ст. 302 ГК РФ, является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к добросовестному приобретателю. ——————————— <13> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 43.
Статья 7. Открытость сведений о государственной регистрации прав
Комментарий к статье 7
1. В ст. 7 Закона закреплен один из принципов государственной регистрации прав на недвижимость — открытость сведений о регистрации <14>. ——————————— <14> О принципах государственной регистрации см.: Крашенинников П. В. Выступление на семинаре-совещании «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1998. N 1. С. 3; Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Сост. и вводный коммент. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1998. С. 17; Петров Е. Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2001. С. 8 — 10, 16 — 21; Он же. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Цивилистические записки: Межвуз. сб. науч. тр. М.: Статут, 2001. С. 220 — 233; Чубаров В. В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права. М.: Городец, 2000. С. 152 — 155. Этот же принцип иногда именуют принципом гласности (см., например: Гражданское право. Ч. 1. С. 176). М. И. Брагинский указывает, что один из обязательных элементов системы государственной регистрации составляет ее публичность, а смысл последней заключается в открытом характере регистрации (Брагинский М. И. Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1998. С. 21). В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», когда речь идет об имеющейся у любого лица возможности получить сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке, говорится о публичном характере ипотеки (ст. 26) (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400). Встречается иное понимание публичности: «Всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т. д.), должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц, для публики. Это так называемый принцип публичности всех вещно-правовых актов на недвижимость (или иначе — принцип внесения)» (Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 200).
В связи с этим уместно напомнить, что уже в древности люди стремились к тому, чтобы устанавливались какие-то внешние знаки, которые свидетельствовали бы о существовании прав. Этим право укреплялось и, кроме того, благодаря наличию внешних знаков о существовании прав становилось известно широкому кругу лиц (последнее, впрочем, также способствовало упрочению прав) <15>. ——————————— <15> См.: Мейер Д. И. Русское гражданское право. В 2 ч. М., 1997. Ч. 1. С. 252 — 253; Покровский И. А. Указ. соч. С. 201; Пахман С. В. Обычное гражданское право в России. СПб., 1877. С. 47 — 52.
Рассматривая содержание указанного принципа, следует иметь в виду, что система государственной регистрации прав на недвижимое имущество сформировалась благодаря развитию залоговых отношений. Лицо, предоставляющее кредит под залог недвижимости (а именно недвижимость — наиболее привлекательный предмет залога), должно иметь возможность получения достоверной информации об имуществе, предоставляемом в залог (не заложено ли оно другому лицу, не установлен ли сервитут и т. д.). Для удовлетворения этой потребности в конце XVIII в. в Европе возникает институт ипотечных книг: залоговое право на недвижимость возникает, если оно записано в особые книги, которые ведут официальные учреждения. Информация, содержащаяся в этих книгах, открыта для всех лиц. «Теперь для лица, к которому обращаются с просьбой о займе под залог недвижимости, достаточно убедиться в том, что на эту недвижимость в ипотечной книге не значится другого закладного права; его приоритет на удовлетворение из этой недвижимости был гарантирован» <16>. ——————————— <16> Покровский И. А. Указ. соч. С. 199 — 200.
Таким образом, формирование системы ипотечных книг, впоследствии трансформировавшейся в систему государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, обусловлено, во-первых, стремлением дать возможность любому лицу получить информацию о юридическом положении любого объекта недвижимости; во-вторых, принятием государством на себя функций признания и подтверждения возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (см. ст. 2 Закона и комментарий к ней). Поэтому открытость сведений о государственной регистрации прав признается принципом государственной регистрации недвижимости. По этим причинам столь значительное место отводится в законодательстве нормам, призванным обеспечить возможность ознакомления с данными государственной регистрации прав на недвижимость любому лицу. 2. Наиболее общая норма об указанном принципе государственной регистрации включена в ст. 131 ГК РФ: орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. Последнее из этих положений рассчитано на действие в будущем. Сегодня невозможно воспользоваться правом получения информации о любом объекте в любом регистрирующем органе. Причиной тому является отсутствие единого (в масштабе Российской Федерации) банка данных о недвижимости и сделок с ней. Создан он будет еще не скоро. Поэтому в п. 7 ст. 33 комментируемого Закона предусматривается: до создания системы электронного обмена информацией между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество предоставляется по месту совершения государственной регистрации прав (см. п. 7 ст. 33 Закона и соответствующий комментарий). Первое из приведенных положений ГК РФ (о предоставлении информации о регистрации и зарегистрированных правах любому лицу) сформулировано именно как принцип. Детализировать его в ГК РФ не следовало, во-первых, исходя из «объемных» соображений, во-вторых, коль скоро предполагалось принятие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то, следовательно, в ГК РФ достаточно было сформулировать общие положения, которые должны быть развиты в этом Законе. Из содержания п. 4 ст. 131 ГК РФ не следует, какого рода информация должна предоставляться любому лицу. При первом приближении создается впечатление, что любое лицо может получить любую информацию о любом объекте недвижимости, правах любого лица на объект (объекты), условиях сделок с недвижимым имуществом и т. п. Неприемлемость столь широкого понимания открытости сведений о регистрации очевидна. Неограниченное распространение такой информации может причинить вред обладателям вещных прав; для того чтобы обеспечить интересы потенциального покупателя, залогодержателя и т. п., нет необходимости сообщать им, какая цена была уплачена при приобретении вещи, в какой форме (наличной или безналичной) осуществлялся расчет, и если в безналичной форме, с какого счета произведен платеж, а также другие условия сделки, на основании которой возникло право собственности, и т. д. (Отчасти по этим причинам к рассматриваемому правилу п. 4 ст. 131 ГК РФ относятся с опасением как работники регистрационных органов, так и обладатели вещных прав.) Поэтому в развитие указанного положения ГК РФ требуется определить перечень сведений, сообщаемых любому лицу о государственной регистрации и зарегистрированных правах, установить случаи, когда возможно предоставление детализированной информации об объекте недвижимости, о правах на него и т. п. В ГК РФ не предусмотрен порядок предоставления информации. Значит, требуется определить механизм реализации соответствующих прав. Решению этих задач посвящены нормы ст. 7 — 8 Закона. 3. В соответствии с общим правилом, составившим абз. 2 п. 1 ст. 7, любое лицо может получить следующую информацию: а) описание объекта недвижимости; б) зарегистрированные права на него; в) ограничения (обременения) прав; г) сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» <17> предусмотрена государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве (см. ст. 25.1 настоящего Закона и комментарий к ней). В связи с этим п. 1 комментируемой статьи был дополнен абз. 3, в котором речь идет о предоставлении информации о таких договорах. При этом соответствующее правило сформулировано таким образом, будто речь идет о предоставлении сведений о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, включающий в себя жилые и нежилые помещения, являющиеся предметом договоров участия в долевом строительстве. ——————————— <17> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.
Итак, если запрашиваются сведения об указанных земельных участках и договорах участия в долевом строительстве, то в выписке из ЕГРП помимо названной информации должны указываться сведения: а) о залоге соответствующего земельного участка или права аренды этого участка <18>; ——————————— <18> В силу указанного Федерального закона у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды указанного земельного участка и строящиеся на этом земельном участке объекты недвижимости. При регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект становится также предметом залога (залог в силу закона) (ст. 13).
б) перечень объектов долевого строительства; в) перечень участников долевого строительства. Информация предоставляется в форме выписки из Единого государственного реестра прав. Следовательно, краткое описание объекта недвижимости включает в себя сведения о кадастровом и (или) условном номере объекта, местоположении (адресе), виде (названии) объекта, его площади, назначении (см. ст. 12 Закона и соответствующий комментарий). Сообщение сведений о зарегистрированных правах предполагает предоставление информации об имени (наименовании) обладателя права, виде права (право собственности, хозяйственного ведения и т. п.), размере доли в праве (если объект недвижимости принадлежит кому-либо на праве общей собственности), наименовании и реквизитах правоустанавливающих документов, дате государственной регистрации (см. ст. 12 Закона и соответствующий комментарий). В Едином государственном реестре прав, содержащем записи о праве собственности и об иных вещных правах, указываются также «данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем», и другие сведения (п. 6 ст. 12 Закона). В Реестре эти сведения даются в достаточно детализированном виде. Вряд ли всю эту информацию нужно сообщать любому лицу. Например, в Реестре указываются данные документа, удостоверяющего личность. По-видимому, это не та информация о зарегистрированных правах на объект недвижимости, о которой говорится в ст. 7 Закона. Сведения об ограничениях (обременениях) включают в себя наименование ограничения (обременения) (сервитут, ипотека и т. п.), сроки его действия, сведения о лицах, в пользу которых ограничиваются права, сумму выданного кредита для ипотеки (залога) и т. д. (см. ст. 12 Закона и соответствующий комментарий). Иногда в заявлении (запросе) содержится просьба (требование) о предоставлении информации обо всех объектах недвижимости, расположенных на территории определенного района, города и т. п. Конечно, в таких случаях в предоставлении информации должно быть отказано. Основаниями отказа являются как соображения концептуального характера, так и формально-юридические требования. Государственная регистрация недвижимости осуществляется не для того, чтобы обеспечивать какое-либо лицо (какой-либо орган) базой данных обо всех объектах недвижимости, существующих на определенной территории (о понятии и целях государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним см. ст. 2 Закона и соответствующий комментарий). (В то же время надо иметь в виду, что тот или иной субъект, пользуясь правом, предусмотренным комментируемой статьей, может сформировать такую базу данных самостоятельно. Правда, она не может быть адекватной той, которая имеется в регистрационном органе, во-первых, в силу ограниченности объема информации, предоставляемой регистрационным органом, во-вторых, вследствие изменчивости сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав.) Если же исходить из текста комментируемой статьи (буквы закона), то основанием отказа в предоставлении информации в рассматриваемой ситуации может служить указание следующих обстоятельств. В силу п. 4 ст. 131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, предоставляет информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах. В абз. 1 п. 1 ст. 7 Закона говорится о предоставлении сведений о любом объекте недвижимости. В абз. 2 п. 1 включено указание, в соответствии с которым выписки из Единого государственного реестра прав должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него. В абз. 3 п. 1 говорится о предоставлении информации о земельном участке (одном объекте). Пунктом 3 ст. 7 Закона предусмотрена возможность в исключительных случаях (здесь же указанных) предоставления сведений о содержании правоустанавливающих документов, обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписок, содержащих сведения о переходе прав на объект недвижимости, и информации о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Наконец, в п. 4 ст. 7 Закона говорится о предоставлении информации о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества. Таким образом, во всех случаях речь идет об объекте (а не объектах) недвижимости и всего один раз о какой-то совокупности объектов, но только если они принадлежат одному лицу. Закон не предусматривает возможности сообщения кому-либо информации о всех объектах недвижимости, содержащейся в Реестре. Разумеется, сказанное не означает, будто существует некий принцип индивидуальности каждого запроса информации — один объект (субъект), по которому необходима информация, — один запрос (заявление). Если, предположим, в запросе правоохранительного органа содержится просьба предоставить информацию о нескольких (поименованных в запросе) объектах недвижимости, то, по-видимому, было бы неправильным требовать оформления отдельного запроса на каждый объект недвижимого имущества (см. также п. 7 комментария к ст. 7 Закона). 4. Порядок предоставления информации о государственной регистрации достаточно прост. Лицо, желающее получить ее, должно подать органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, заявление, содержащее соответствующую просьбу. Форма заявления письменная. Заявитель обязан предъявить документ, удостоверяющий личность (паспорт, удостоверение личности офицера, паспорт моряка и т. п.). Если за сведениями о государственной регистрации обращается юридическое лицо, то необходимо предъявить документ, подтверждающий регистрацию данного юридического лица. Порядок государственной регистрации юридических лиц определяется Федеральными законами «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», «О банках и банковской деятельности», «Об общественных объединениях» и т. д. <19>. ——————————— <19> См.: Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». 3-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2006.
Представитель юридического лица, желающего получить сведения о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, должен предъявить документы, подтверждающие факт регистрации данного юридического лица, выданные уполномоченными на то органами в установленном указанными актами порядке. Кроме того, представитель юридического лица обязан предъявить документ, подтверждающий его полномочия. Это может быть устав юридического лица, из которого следует, что данное должностное лицо вправе обратиться в регистрирующий орган за получением сведений о государственной регистрации прав на недвижимость, приказ о назначении на должность, доверенность и т. д. Естественно, представитель юридического лица должен предъявить и документ, удостоверяющий его личность. Из положения п. 1 комментируемой статьи о предъявлении указанных документов следует сделать вывод о необходимости явки лица в регистрирующий орган (отправить запрос по почте нельзя). Наряду с названными документами для получения сведений о государственной регистрации прав необходимо представить доказательства внесения платы за соответствующую информацию, если она выдается на возмездных началах. Такими доказательствами могут быть квитанция, платежное поручение с отметкой банка и т. д. Документ, подтверждающий внесение платы, представляется в регистрирующий орган вместе с заявлением о предоставлении информации (п. 4 Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. N 773 <20>). (См. также п. 1 ст. 8, ст. 11 Закона и соответствующие комментарии.) ——————————— <20> СЗ РФ. 2004. N 51. Ст. 5187.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет запрошенную информацию в течение пяти рабочих дней со дня подачи заявления. В связи с этим следует напомнить, что в соответствии с гражданским законодательством течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГК РФ). Например, если заявление подано 10 июля, то пятидневный срок исчисляется с 11 июля и истекает 15 июля. Если же, предположим, в соответствующем году 12 и 13 июля — выходные дни, то срок начинает течь 11 июля и истекает 17 июля. Более короткий срок предоставления информации установлен для тех случаев, когда ЕГРП ведется на магнитном носителе, — сведения предоставляются не позднее чем в течение рабочего дня, следующего за днем обращения. Заявление должно считаться поданным и соответственно указанный срок начинает исчисляться лишь при условии, что при подаче заявления предъявлен документ, удостоверяющий личность гражданина, либо документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица и полномочия его представителей, если за информацией обращается юридическое лицо, а также документ, подтверждающий внесение платы. При отсутствии указанных документов в приеме заявления может быть отказано. Если же заявление принято, допустим, 10 июля, а документы предъявлены 12 июля, то оно считается поданным 12 июля и с этой даты исчисляется срок. 5. Законодательство не указывает оснований отказа в предоставлении информации о зарегистрированных правах. Предписывается лишь письменная форма и необходимость мотивировать его. Отказать в предоставлении сведений о государственной регистрации прав следует, если лицо запрашивает информацию, не подлежащую сообщению любому лицу (например, если подано заявление о предоставлении обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости). Отказ должен последовать на обращение малолетнего гражданина (не достигшего 14 лет) или гражданина, признанного недееспособным. В предоставлении информации должно быть отказано, если достоверно известно, что заявитель предполагает использовать ее способом или в форме, которые нанесут ущерб правам и законным интересам правообладателя (см. п. 9 комментария к ст. 7 Закона). Отказ должен последовать, если установлено, что информация запрашивается исключительно с намерением причинить вред другому лицу или в целях ограничения конкуренции и т. д. (ст. 10 ГК РФ). В то же время необходимо подчеркнуть, что заявитель не обязан мотивировать свою просьбу предоставить информацию о зарегистрированных правах. Если орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, требует указать, для чего запрашиваются соответствующие сведения, то заявитель вправе использовать даже такой «железный» аргумент: «Хочу знать!» Регистрирующий орган, конечно, откажет в предоставлении информации, если права на недвижимое имущество возникли до вступления в силу комментируемого Закона и государственная регистрация таких прав не проводилась (см. ст. 6 Закона и комментарий к ней). Отказ последует, если указанные в заявлении сведения об объекте не позволяют однозначно идентифицировать этот объект. В случае если необоснованный отказ в предоставлении сведений об объекте недвижимости, зарегистрированных правах и ограничениях (обременениях) прав привел к образованию убытков у заявителя, он может взыскать эти убытки с регистрирующего органа (ст. 15 ГК РФ). 6. По общему правилу запрещено предоставление сведений о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях). Не допускается предоставление обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписок, содержащих сведения о переходе прав на объекты недвижимости, а также сведений о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Исключение из этих правил предусмотрено в п. 3 комментируемой статьи. Названным здесь субъектам предоставляется в том числе и та информация, в предоставлении которой иным лицам должно быть отказано. Указанным в п. 3 ст. 7 Закона субъектам могут сообщаться и сведения о содержании правоустанавливающих документов, и обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, и сведения о переходе прав, и информация о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным. Перечень субъектов, содержащийся в п. 3 комментируемой статьи, является исчерпывающим (закрытым), т. е. предоставление указанных сведений другим лицам, кроме перечисленных, не допускается. Так, противоречит Закону сообщение банку или иному кредитному учреждению обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости. Конструирование данного перечня обусловлено различного рода соображениями. Так, допущение предоставления такой информации самим правообладателям (их представителям) вызвано стремлением обеспечить интересы правообладателя. Предоставление названных сведений лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону, а также нотариусу необходимо для оформления наследственных прав, требуется для обеспечения интересов наследников. В других случаях допущение предоставления указанной информации диктуется стремлением создать условия, необходимые для обеспечения публичных интересов. 7. Закон не устанавливает порядок предоставления сведений, указанных в п. 3 комментируемой статьи, перечисленным в нем субъектам. Представляется, что в данном случае единого порядка существовать не может. Очевидно, правильнее всего стремиться к максимально возможному использованию по аналогии ранее характеризовавшихся правил, которые содержатся в п. 1 — 2 ст. 7 Закона. Так, срок предоставления сведений должен быть равен пяти рабочим дням, а при ведении ЕГРП на магнитном носителе — одному рабочему дню. Если за сведениями обращается сам правообладатель, то они предоставляются по общим правилам (заявление в письменной форме, документ, удостоверяющий личность, и т. д.). При обращении физического или юридического лица, получившего доверенность от правообладателя, кроме заявления требуются доверенность и документ, удостоверяющий личность представителя, а если им является юридическое лицо — документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя. Доверенность правообладателя (как и любая другая доверенность) должна быть облечена в письменную форму (ст. 185 ГК РФ). Следуя букве закона, доверенность правообладателя может быть выполнена в простой письменной форме, т. е. какого-либо удостоверения данной доверенности или удостоверения подписи доверителя не требуется. Естественно, регистрирующий орган обязан принять доверенность, удостоверенную организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении, либо нотариально удостоверенную доверенность (с практической точки зрения последнее наиболее предпочтительно. См. также п. 1 ст. 16 Закона и соответствующий комментарий). Доверенность от имени правообладателя — юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации (п. 5 ст. 185 ГК РФ). При обращении за информацией лиц, имеющих право на наследование имущества правообладателя, они должны доказать наличие данного права. Очевидно, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не может (и не должен) решать вопросы о переходе имущества по наследству, в том числе анализировать родственные отношения заявителя и правообладателя, свидетельство о смерти и т. п. Поэтому при обращении указанных лиц в регистрирующий орган наиболее целесообразно требовать соответствующий запрос нотариуса, в производстве которого находится наследственное дело. Иногда для подтверждения того, что лицо имеет право на наследование имущества правообладателя, регистрирующий орган требует нотариально удостоверенную копию заявления о принятии наследства, поданного нотариусу. Хотя в п. 3 комментируемой статьи говорится о праве руководителей органов местного самоуправления и руководителей органов государственной власти субъектов Российской Федерации получать соответствующую информацию, ясно, что названные лица не обязаны лично являться в регистрирующий орган. Очевидно, сведения о государственной регистрации прав на недвижимость должны предоставляться по письменным запросам названных лиц либо их представителям, имеющим доверенность на получение информации. Следует обратить внимание на то, что в Законе говорится именно о руководителях указанных органов. Значит, предоставления информации, о которой идет речь в п. 3 ст. 7, не может требовать другое должностное лицо, сколь бы высокое положение оно ни занимало в органе местного самоуправления или органе государственной власти. В таком же порядке должна предоставляться информация налоговым органам. Предоставление информации судам, правоохранительным органам и судебным приставам-исполнителям следует производить на основании письменного запроса. Причем в нем должно быть указание, что в производстве имеется дело, связанное с объектом недвижимости и (или) его правообладателем. Если в запросе такое указание отсутствует, то в предоставлении информации должно быть отказано. Недопустимо встречающееся на практике предоставление любой информации о регистрации недвижимого имущества и сделок с ним любому работнику милиции (иного правоохранительного органа), предъявившему удостоверение. Грубейшим нарушением закона является встречающаяся иногда передача правоохранительным органам всей имеющейся у регистрационного органа базы данных об объектах недвижимости. Под судебной системой принято понимать совокупность судов, организованных и действующих в соответствии с их компетенцией и поставленными перед ними задачами и целями. В судебную систему России входят: — Конституционный Суд Российской Федерации; — Верховный Суд Российской Федерации; — Высший Арбитражный Суд Российской Федерации; — федеральные арбитражные суды округов (например, Федеральный арбитражный суд Московского округа, осуществляющий проверку решений, принятых арбитражными судами Москвы и Московской области); — уставные (конституционные) суды субъектов Российской Федерации; — арбитражные суды субъектов Российской Федерации — арбитражные суды республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов (например, Арбитражный суд Свердловской области); — верховные суды республик, краевые, областные суды, городские суды в Москве и Санкт-Петербурге, суды автономной области и автономных округов; — районные (городские) суды (их именовали народными, ныне называют просто районными, городскими, окружными или межмуниципальными (районными) судами). Кроме того, принято выделять военные суды (суды гарнизонов, соединений, флотилий, армий, округов, флотов, видов Вооруженных Сил РФ, групп войск, Военная коллегия Верховного Суда РФ). Итак, в систему судов Российской Федерации входит четыре разновидности судов: суды общей юрисдикции (их еще называют общими или гражданскими), суды военные, арбитражные суды, Конституционный Суд России и конституционные (уставные) суды субъектов Российской Федерации. Наконец, в силу Федерального закона «О мировых судьях в Российской Федерации» мировые судьи являются судьями общей юрисдикции субъектов Российской Федерации и входят в единую судебную систему Российской Федерации. В соответствии с Федеральным конституционным законом «О судебной системе Российской Федерации» <21> в Российской Федерации действуют федеральные суды, конституционные (уставные) суды и мировые судьи субъектов Российской Федерации, составляющие судебную систему Российской Федерации. ——————————— <21> СЗ РФ. 1997. N 1. Ст. 1.
К федеральным судам относятся: — Конституционный Суд Российской Федерации; — Верховный Суд Российской Федерации, верховные суды республик, краевые и областные суды, суды городов федерального значения, суды автономной области и автономных округов, районные суды, военные и специализированные суды, составляющие систему федеральных судов общей юрисдикции; — Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, федеральные арбитражные суды округов (арбитражные кассационные суды), арбитражные апелляционные суды, арбитражные суды субъектов Российской Федерации, составляющие систему федеральных арбитражных судов. К судам субъектов Российской Федерации относятся: конституционные (уставные) суды субъектов Российской Федерации, мировые судьи, являющиеся судьями общей юрисдикции субъектов Российской Федерации. По соглашению сторон споры могут рассматриваться третейскими судами. В Российской Федерации могут создаваться третейские суды для рассмотрения конкретного спора, а также постоянно действующие. Последние могут создаваться торговыми палатами, иными органами, биржами, объединениями, учреждениями, организациями. Гражданский кодекс, на основании и в развитие которого принят комментируемый Закон, под судом разумеет суд (общей юрисдикции), арбитражный суд и третейский суд (п. 1 ст. 11). Правом, предусмотренным п. 3 комментируемой статьи, пользуются все указанные суды (в соответствии с подведомственностью дел; имеющие в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями). Более сложно определить понятие «правоохранительные органы». Дело в том, что оно не имеет четкого юридического содержания. К сожалению, в законодательстве его признаков не дается. А в юридической литературе на этот счет можно встретить различные высказывания, порой разительно отличающиеся друг от друга. Так, по мнению одних ученых, к числу правоохранительных органов относятся «суд, прокуратура, адвокатура, органы оперативно-розыскной деятельности, дознания и следствия, Министерство юстиции и его органы, включая нотариат и загсы, Министерство внутренних дел и его органы, в том числе милиция, арбитражные суды, а также общественные организации, занимающиеся исключительно правоохранительной деятельностью» <22>. Среди последних называли третейские суды, товарищеские суды, добровольные народные дружины и т. п. <23>. Другие исследователи исходят из того, что правоохранительная деятельность представляет собой такую государственную деятельность, которая осуществляется с целью охраны специально уполномоченными органами путем применения юридических мер воздействия в строгом соответствии с законом и при неуклонном соблюдении установленного им порядка. ——————————— <22> Правоохранительные органы Российской Федерации. Екатеринбург, 1996. С. 13. <23> См.: Там же.
Соответственно к правоохранительным органам относят прежде всего суды (Конституционный Суд РФ и все прочие суды), органы юстиции, прокуратуру, а также некоторые из тех органов, которые призваны выявлять и расследовать преступления <24>. Нередко из числа правоохранительных органов исключают суды, поскольку они являются органами судебной власти и их нельзя включать в одну «команду» с органами прокуратуры и исполнительной власти. ——————————— <24> См.: Правоохранительные органы: Учебник для вузов / Под ред. проф. К. Ф. Гуценко. М.: БЕК, 1995. С. 7.
Воспроизведение указанных доктринальных положений на первый взгляд выглядит излишним в настоящем Комментарии. Однако их необходимо учитывать в практической деятельности (при применении комментируемого Закона). Дело в том, что при отсутствии должных указаний закона, опираясь на существующее в теории чрезвычайно широкое понимание правоохранительных органов (первая из приведенных точек зрения), предоставления информации, указанной в п. 3 ст. 7 Закона, требуют коллегии адвокатов, отдельные адвокаты, различного рода юридические фирмы (кооперативы, общества с ограниченной ответственностью и иные подобные образования, берущие на себя выполнение адвокатских функций), органы записи актов гражданского состояния (загсы) и т. п. Понятно, что в таких случаях в предоставлении информации следует отказывать. В качестве оснований отказа можно указать как положения, сформулированные юридической наукой (вторая из приведенных точек зрения), так и обстоятельства формально-юридического характера. Среди последних, в частности, следует выделить указание, включенное в п. 3 комментируемой статьи, в соответствии с которым информация о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости и выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, предоставляются правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями. Коллегии адвокатов, юридические консультации, другие образования, выполняющие адвокатские функции, отдельные адвокаты не имеют дел в производстве. Они призваны оказывать юридическую помощь, т. е. помощь в поиске нужного нормативного акта, разъяснять его содержание, содействовать в составлении заявления или ходатайства, другого документа, подборе аргументов, определении органа, который наиболее эффективно может разрешить возникшую проблему, осуществлять представительство в суде или ином органе, вести защиту по уголовному делу или отстаивать законные интересы гражданина, привлекаемого к административной ответственности, и т. д. <25>. Органы записи актов гражданского состояния также не имеют дел в производстве. Они осуществляют государственную регистрацию актов гражданского состояния: рождения, заключения брака, расторжения брака, усыновления (удочерения), установления отцовства, перемены имени, смерти (ст. 3 Федерального закона «Об актах гражданского состояния»). ——————————— <25> См.: Правоохранительные органы. С. 282.
С учетом изложенного к правоохранительным органам, упоминаемым в п. 3 комментируемой статьи, следует относить органы прокуратуры, органы, которые должны выявлять и расследовать преступления, прежде всего органы внутренних дел. Первоначально (до 2003 г.) в комментируемом Законе в числе лиц (органов), уполномоченных получать сведения о правоустанавливающих документах и другие сведения, упомянутые в п. 3 ст. 7 Закона, судебные приставы-исполнители не назывались. В силу Федерального закона «О судебных приставах» информация, документы и их копии, необходимые для осуществления судебными приставами своих функций, предоставляются по их требованию безвозмездно и в установленный ими срок (п. 2 ст. 14 Закона). Соответственно внесено дополнение в п. 3 ст. 7 комментируемого Закона. 8. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан вести учет обращений за информацией о регистрации прав. Должны храниться соответствующие документы (заявления, доверенности и т. д.). В противном случае регистрирующий орган не сможет выполнить обязанность, предусмотренную п. 4 комментируемой статьи. Регистрирующий орган ведет книгу учета выданной информации о зарегистрированных правах (см. Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Приказом Министерства юстиции РФ 24 декабря 2001 г. N 343). 9. За использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, возможна ответственность различных видов. Так, если соответствующие действия образуют состав преступления, то виновное лицо может быть привлечено к уголовной ответственности. Однако в комментируемой статье прежде всего имеется в виду гражданско-правовая ответственность. К такой ответственности может быть привлечен широкий круг лиц: гражданин или юридическое лицо, получившие сведения об объекте недвижимости в порядке и на условиях, которые предусмотрены п. 1, 2 комментируемой статьи; орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; органы местного самоуправления; налоговые органы и т. д. Наступление гражданско-правовой ответственности возможно при одновременном наличии следующих условий. Во-первых, если использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, привело к ущербу у правообладателя. Правообладатель, чьи права и законные интересы нарушены, произвел или должен будет произвести расходы для восстановления нарушенного права, либо в результате нарушения он утратил какое-либо имущество, или оно оказалось повреждено, либо он не получил доходы, которые были бы им получены, если бы его право не было нарушено (ст. 15 ГК РФ). Например, сведения, содержащиеся в Реестре, использованы таким образом, что снизилась рыночная цена на объект недвижимости. Во-вторых, если сведения из Единого государственного реестра прав использованы противоправно. Если использование сведений привело к тому, что у правообладателя образовались имущественные потери, но соответствующие действия являются законными (например, произведено взыскание налога на имущество), то ответственность не наступает. В-третьих, если между противоправным действием и ущербом у правообладателя существует причинно-следственная связь (противоправное действие — причина, ущерб — следствие). Иными словами, ущерб возник именно потому, что совершено противоправное действие. В-четвертых, ответственность наступает при наличии вины. Вина может иметь форму умысла или неосторожности. При умысле лицо осознает противоправность своего поведения, предвидит его последствия и желает их наступления или безразлично к ним относится. При неосторожности лицо не осознает противоправности своего поведения, не предвидит возможных последствий, не желает их наступления, но должно было осознавать противоправный характер своего поведения и предвидеть последствия. В гражданском праве вина нарушителя презюмируется, т. е. лицо, нарушившее право, предполагается виновным; оно само должно доказывать отсутствие своей вины. При наличии указанных условий лицо, нарушившее права и законные интересы правообладателя, обязано возместить ему причиненный ущерб. Возможные при этом споры разрешаются в судебном порядке. 10. В п. 6 комментируемой статьи, включенном в Закон в 2004 г., речь идет о праве (но не обязанности) регистрирующего органа предоставлять статистическую информацию. Перечень сведений, относящихся к статистической информации, содержащийся в п. 6 ст. 7 Закона, является открытым (неисчерпывающим, примерным). Обратиться за статистической информацией может любое лицо — физическое, юридическое, объединения физических или юридических лиц, органы государственной власти, органы местного самоуправления и т. д. и т. п. Предоставление статистической информации допустимо, если это не приведет к нарушению прав и законных интересов правообладателей. Форма обращения за статистической информацией не установлена. Порядок, сроки и форма предоставления такой информации также отсутствуют. Практически решение всех этих вопросов отдано на усмотрение регистрирующих органов. Поскольку предоставление статистической информации есть право (а не обязанность) регистрирующего органа, постольку отказ в предоставлении такой информации может последовать без объяснения причин.
/»Семейное и жилищное право», 2009, N 2/
Статья 8. Условия предоставления сведений о государственной регистрации прав и об объектах недвижимого имущества
Комментарий к статье 8
1. Комментируемая статья посвящена установлению некоторых «информационных» прав и обязанностей органа, осуществляющего государственную регистрацию, а также иных органов, располагающих сведениями, необходимыми для регистрации прав на объекты недвижимости. 2. В титуле ст. 8 и п. 1 — 2 говорится об информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, об обладателях прав, об ограничениях прав и т. д. (В ст. 7 речь идет о сведениях об объекте недвижимости, под которыми понимаются: описание объекта недвижимости, указание зарегистрированных прав на него, а также ограничений (обременений) этих прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Здесь же говорится о сведениях о государственной регистрации прав, содержании правоустанавливающих документов, а также сведениях об объекте недвижимого имущества.) Такой терминологический «разнобой» не должен вводить в заблуждение: практически во всех случаях имеется в виду информация, содержащаяся в Едином государственном реестре прав. Объем предоставляемой информации может быть различным в зависимости от того, какой субъект требует ее предоставления. И соответствующие указания (об объеме предоставляемой информации различным субъектам) главным образом даются в ст. 7 комментируемого Закона. Вместе с тем в п. 2 ст. 8 выделяется орган кадастрового учета. Этому органу должны предоставляться сведения: — о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества; — об обладателях этих прав; — об ограничениях (обременениях) этих прав; — о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения). 3. В соответствии с общим правилом, сформулированным в п. 1 комментируемой статьи, информация о зарегистрированных правах предоставляется за плату (о размере платы и порядке ее внесения см. п. 2 ст. 11 и соответствующий комментарий, а также п. 4 комментария к ст. 7 Закона). Исключения из этого правила могут устанавливаться федеральными законами. В частности, в п. 2 ст. 8 перечислены некоторые случаи бесплатного предоставления информации (по запросам органа кадастрового учета, правоохранительных органов, судов и судебных приставов-исполнителей по находящимся в их производстве делам, органов государственной статистики и пр.). Перечень может быть дополнен в соответствии с другими федеральными законами. Рассматривая содержание п. 2 комментируемой статьи, следует обратить внимание на следующие детали. Органам по учету государственного и муниципального имущества информация предоставляется в объеме, который необходим для их работы. Однако этим органам нельзя сообщать сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выдавать выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект недвижимости, а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным (такой запрет следует из п. 3 ст. 7 Закона). В том же объеме (и с теми же ограничениями) предоставляется информация о зарегистрированных правах государственным органам по контролю за использованием и охраной земель и других природных ресурсов, органам государственной статистики, другим названным в п. 2 ст. 8 органам, а также другим организациям в случае, если какой-либо федеральный закон предусматривает бесплатное предоставление им информации по их запросам. На таких же условиях и в таком же объеме сообщаются сведения о зарегистрированных правах органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления. По запросам руководителей этих органов им предоставляется более детализированная информация (см. п. 3 ст. 7 Закона, п. 7 комментария к ст. 7). О предоставлении информации судам, правоохранительным органам и судебным приставам-исполнителям см. п. 7 комментария к ст. 7 Закона. По общему правилу субъектам, перечисленным в п. 2 комментируемой статьи, информация предоставляется по их запросам. (Очевидно, таким образом в ст. 8 Закона подчеркивается, что при предоставлении информации перечисленным в ней субъектам не действует правило ст. 7 о порядке предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав (о заявлении, предъявлении документа, удостоверяющего личность).) 4. Норма, включенная в п. 3 ст. 8, занимает особое место среди всех правил о предоставлении информации об объектах недвижимости, сформулированных в ст. 7 — 8 Закона. Если во всех других случаях говорится о предоставлении тех или иных сведений регистрирующим органом, то в п. 3 ст. 8 речь идет о предоставлении информации иными субъектами органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (и правообладателям). Круг субъектов, обязанных предоставлять информацию регистрирующему органу и правообладателям в соответствии с п. 3 комментируемой статьи, не ограничен. Данная обязанность возлагается на все организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества. При этом особо выделены орган кадастрового учета и органы по учету государственного и муниципального имущества, а также органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления. Выделение этих субъектов из совокупности организаций, обладающих сведениями, необходимыми для государственной регистрации, обусловлено тем, что основная масса соответствующих сведений сосредоточена именно у них. Формирование системы государственной регистрации недвижимого имущества практически невозможно при отсутствии информационного обеспечения со стороны организаций, ответственных за учет объектов недвижимости. Поэтому при конструировании Закона столь пристальное внимание уделено регламентации отношений между этими организациями и регистрирующими органами (п. 3 ст. 8, см. также ст. 1, 12, 17, 18 Закона и др.). Большое значение в формировании и функционировании системы государственной регистрации недвижимости имеет деятельность органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Поэтому во многих статьях Закона (в частности, в п. 3 ст. 8) упоминаются эти органы (см., например, ст. 1, 3, 5, 6 и др.). В силу п. 3 комментируемой статьи регистрирующим органам и правообладателям обязаны предоставлять информацию также органы, управляющие государственным или муниципальным имуществом, органы жилищно-коммунального хозяйства и другие организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества. 5. В п. 3 ст. 8 установлен порядок предоставления информации правообладателям и регистрирующим органам: она предоставляется в срок не более 10 дней с даты обращения. Обращение должно быть сделано в надлежащей форме (в установленном порядке подано заявление, сделан запрос и т. п.). Течение указанного срока начинается на следующий день после обращения, облеченного в надлежащую форму. Так, если в комитет по управлению муниципальным имуществом 10 июля поступил запрос органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то десятидневный срок начинает исчисляться с 11 июля. Окончание срока приходится на 20 июля. Если этот день окажется нерабочим, то днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (см. ст. 190 — 194 ГК). Например, заявление подано 2 июня. Десятидневный срок начинает исчисляться с 3 июня и истекает 12 июня. Поскольку 12 июня является нерабочим днем, последним днем срока для предоставления информации правообладателю (регистрирующему органу) считается 13 июня. В абз. 2 п. 3 комментируемой статьи особо оговариваются «информационные обязанности» органов охраны объектов культурного наследия по отношению к регистрирующим органам. Они обязаны сообщать регистрирующим органам сведения: а) о недвижимом имуществе, отнесенном к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации; б) о выявленных объектах культурного наследия, подлежащих государственной охране до принятия решения о включении их в Единый государственный реестр объектов культурного наследия; в) о принятом решении о включении выявленного объекта культурного наследия или об отказе включить выявленный объект в Единый государственный реестр объектов культурного наследия; г) об особенностях, составляющих предмет охраны указанного имущества как объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия; д) об обязательствах по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия. Порядок и сроки предоставления указанной информации органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, устанавливаются Правительством РФ. 6. Организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, предоставляют такие сведения правообладателям и регистрирующим органам бесплатно или за плату, установленную законодательством Российской Федерации. Очевидно, упоминание о взимании платы относится прежде всего к случаям предоставления информации правообладателям. Органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, информация, необходимая для государственной регистрации прав, по общему правилу должна предоставляться бесплатно. Во всяком случае, нет оснований взимать плату с регистрирующего органа при предоставлении ему информации субъектами, которым регистрирующий орган безвозмездно предоставляет сведения о зарегистрированных правах (см. п. 3 комментария к ст. 8 Закона). Систематическое толкование правил, включенных в п. 3 ст. 8, позволяет сделать вывод, что органы охраны объектов культурного наследия предоставляют регистрирующим органам информацию, перечисленную в абз. 2 п. 3 ст. 8, без взимания платы. 7. О правиле, содержащемся в п. 4 ст. 8, см. ст. 25.3 и комментарий к ней. 8. Неисполнение обязанностей, предусмотренных ст. 8 Закона, влечет ответственность. (Об ответственности регистрирующих органов и организаций по учету объектов недвижимого имущества см. ст. 31 Закона и комментарий к ней.) Другие организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, в случае неисполнения обязанности, установленной п. 3 ст. 8, или ненадлежащего исполнения данной обязанности (просрочка исполнения, неполнота информации, ее искажение и т. п.) несут ответственность по правилам, установленным гражданским законодательством. (Общие положения о гражданско-правовой ответственности см. в п. 9 комментария к ст. 7 Закона.)
Глава II. ОРГАНЫ В СИСТЕМЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
Статья 9. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Комментарий к статье 9
1. Система органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним достаточно сложна и периодически изменяется, что, безусловно, неправильно не только для сотрудников органов, но и для правообладателей. Хочется верить, что действующая структура будет работать долго и стабильно. По нашему мнению, следует условно разделить регистрирующие органы на три исторических периода, первый — это те органы, которые осуществляли регистрацию до вступления в силу комментируемого Закона, второй — это создание учреждений юстиции по регистрации прав, которые осуществляли регистрацию прав до административной реформы, и третий — это органы, которые занимаются этим сегодня. Первоначально рассмотрим органы, которые осуществляли регистрацию до введения в действие комментируемого Закона. К числу органов, осуществлявших регистрацию договоров и прав на недвижимость в жилищной сфере, в большинстве субъектов Российской Федерации относились органы (бюро) технической инвентаризации (БТИ). В Москве такими полномочиями был наделен Комитет муниципального жилья Правительства г. Москвы. Регистрацию договоров и прав на земельные участки осуществляли органы по земельным ресурсам и землеустройству. В некоторых регионах регистрацию сделок с нежилыми помещениями осуществляли органы по управлению государственным (муниципальным) имуществом (например, в Москве). По существу, технические органы до создания соответствующих учреждений юстиции осуществляли в том числе и юридически значимые действия. До создания во всех субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по регистрации прав координацию на федеральном уровне деятельности вышеназванных органов осуществляли соответственно Государственный комитет РФ по строительству, Государственный земельный комитет РФ, Министерство государственного имущества РФ. 2. Комментируемый Закон первоначально закреплял трехуровневую систему управления государственной регистрацией прав на недвижимость: регион — учреждение юстиции — Минюст России. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определялись субъектами Российской Федерации по согласованию с Министерством юстиции РФ. Кроме того, субъекты Федерации утверждали региональную программу поэтапного развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, устанавливали плату за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, а также осуществляли другие полномочия. К компетенции учреждений юстиции, которые непосредственно занимались государственной регистрацией, относились: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав и сделок; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах и некоторые другие полномочия. Министерство юстиции РФ осуществляло как кадровую политику (назначение и освобождение от должности регистраторов прав, обучение и повышение квалификации работников в системе государственной регистрации прав и др.), так и нормативно-контрольные полномочия (координация работ по созданию учреждений юстиции, правовой контроль за их деятельностью, разработка методических материалов и др.). Первоначально в целях взаимодействия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, и органов, осуществляющих учет отдельных объектов недвижимости, Постановлением Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. N 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <1> была образована Межведомственная комиссия по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Комиссия координировала работу различных органов, чья деятельность тем или иным образом связана с недвижимостью. Однако после того как во многих субъектах Федерации были созданы аналогичные региональные комиссии, Межведомственная комиссия была упразднена. ——————————— <1> См.: Постановление Правительства РФ от 21 февраля 1998 г. N 238 «Об утверждении Положения о Межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1998. N 9. Ст. 1115.
В то время руководители (президенты, губернаторы и др.) субъектов Федерации издавали соответствующие постановления, которые направлялись на согласование в Министерство юстиции РФ. В этот же период Минюст России добился того, что создавались единый регистрационный округ на территории соответствующего субъекта Российской Федерации и соответственно одно учреждение юстиции по регистрации прав с филиалами в муниципальных образованиях. При этом учреждение юстиции возглавлял главный государственный регистратор прав субъекта Федерации, а филиалы — государственные регистраторы прав. Это было очень важным достижением, поскольку несколько субъектов Федерации предлагали несколько округов на территории одного субъекта (например, столица субъекта и остальная территория субъекта), что, безусловно, осложнило бы оборот и способствовало бы «разнообразию» процедур. Наряду с главными и другими регистраторами в учреждениях работали специалисты, обеспечивающие осуществление государственной регистрации прав и сделок. В соответствии с Примерным положением об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 6 марта 1998 г. N 288, учреждение юстиции являлось государственным органом, обеспечивающим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа, созданного субъектом Российской Федерации. При этом Правительство РФ рекомендовало органам государственной власти субъектов Российской Федерации создавать одно учреждение юстиции по регистрации прав, действующее на территории субъекта Российской Федерации, с филиалами, действующими в границах административно-территориальных единиц. В процессе становления системы государственной регистрации прав этот вопрос являлся весьма важным и актуальным, его решение предлагаемым способом позволило обеспечить установление единообразной практики ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также реализацию единой методики проведения государственной регистрации прав как на территории конкретного субъекта Российской Федерации, так и на всей территории Российской Федерации. При принятии организационных решений, касающихся учреждений юстиции по регистрации прав, учитывалось, что система государственной регистрации прав должна обеспечивать государственные гарантии зарегистрированных прав. Безусловно, в период становления системы государственной регистрации прав обеспечение таких гарантий стало возможным, поскольку субъекты Российской Федерации учитывали указанные рекомендации Правительства РФ. Территория, на которой филиалом учреждения юстиции осуществлялась государственная регистрация прав, определялась учреждением юстиции по согласованию с органом государственной власти субъекта Российской Федерации. 3. Одним из приоритетных направлений проведения административной реформы было провозглашено расчленение политических, регулятивных, правотворческих, контрольных, надзорных функций и функций оказания государственных услуг, которые в комплексном виде осуществляли министерства, государственные комитеты, федеральные службы и агентства. В результате проведения административной реформы Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» <2> была утверждена новая система и структура федеральных органов исполнительной власти, которая позднее была уточнена Указом Президента РФ от 20 мая 2004 г. N 649 «Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти» <3>. В соответствии с названными Указами в структуре федеральных органов исполнительной власти было предусмотрено образование в составе подведомственных Министерству юстиции РФ федеральных органов — Федеральной регистрационной службы. Спустя почти четыре года Федеральная регистрационная службы была переподчинена Министерству экономического развития РФ, затем Указом Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. N 1847 переименована (правильнее сказать — преобразована) в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (см. комментарий к ст. 10). ——————————— <2> СЗ РФ. 2004. N 11. Ст. 945. <3> СЗ РФ. 2004. N 21. Ст. 2023.
На сегодняшний день именно на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с соответствующей структурой территориальных органов возложено исполнение функций федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации. При этом данная Федеральная служба, как уже указывалось, непосредственно подведомственна Министерству экономического развития РФ, на которое возложено исполнение функций по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также данный федеральный орган исполнительной власти наделен полномочиями по координации и контролю деятельности названной Службы. Кроме того, Министр экономического развития РФ вправе отменять решения директора Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Следует дополнительно подчеркнуть, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии не вправе осуществлять в установленной сфере деятельности нормативно-правовое регулирование. 4. В комментируемой статье реализован принцип единства системы регистрации прав при оказании государственных услуг по осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С учетом данного принципа государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и действующие в соответствующих регистрационных округах ее территориальные органы. При этом п. 3 комментируемой статьи определена исключительная компетенция данного федерального органа исполнительной власти и его территориальных органов, которой они обладают при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, только указанные органы вправе: 1) проверять действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; 2) проверять наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; 3) проводить государственную регистрацию прав; 4) выдавать документы, подтверждающие государственную регистрацию прав; 5) предоставлять информацию о зарегистрированных правах; 6) принимать на учет бесхозяйные недвижимые вещи; 7) выдавать правообладателям копии договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в рамках реализации задачи по обеспечению установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обладает следующими полномочиями: 1) осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в случаях и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации; 2) координирует работы по созданию органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и осуществляет правовой контроль их деятельности; 3) анализирует деятельность территориальных органов и разрабатывает меры по ее совершенствованию; 4) руководит деятельностью территориальных органов, осуществляет контроль их деятельности; 5) обеспечивает соблюдение правил ведения ЕГРП; 6) обеспечивает создание и функционирование системы ведения ЕГРП в электронном виде; 7) принимает решение о предоставлении информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним; 8) предоставляет в установленном порядке информацию о зарегистрированных правах физическим и юридическим лицам; 9) организует прием граждан, обеспечивает своевременное и в полном объеме рассмотрение их устных и письменных обращений с уведомлением граждан о принятии решений в установленный законодательством Российской Федерации срок. 5. На основании комментируемой статьи Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии непосредственно совершает регистрационные действия в отношении отдельных видов объектов недвижимого имущества. В частности, к таким объектам отнесены предприятия как имущественные комплексы и объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения). В остальных случаях указанная государственная регистрация осуществляется по месту нахождения объекта недвижимого имущества действующими в соответствующих регистрационных округах территориальными органами. Территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии действуют на основании общего положения, которое определяет структуру указанных органов и принципы их размещения на территориях регистрационных округов. В соответствии с комментируемой статьей Приказом Министерства юстиции РФ от 3 декабря 2004 г. N 183 было утверждено Общее положение о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации <4>. ——————————— <4> Российская газета. N 277. 2004. 15 декабря.
Согласно названному Положению территориальный орган Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации является главным управлением (управлением) Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам). Соответственно юрисдикция соответствующего управления может распространяться на несколько субъектов Российской Федерации, которые включены в соответствующий регистрационный округ <5>. Создаваемые в регистрационных округах управления, так же как и Федеральная регистрационная служба, являются юридическими лицами, имеют печать с изображением Государственного герба РФ, штампы, бланки со своим наименованием и изображением Государственного герба РФ. ——————————— <5> В настоящее время в соответствии с Приказом Министерства юстиции РФ от 3 декабря 2004 г. N 185 создано 77 регистрационных округов, на территории которых действуют территориальные органы регистрационной службы.
Местонахождение управления и его обособленных подразделений в границах регистрационного округа в каждом конкретном случае определяется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Управление возглавляет назначаемый на должность и освобождаемый от должности Министром экономического развития РФ по представлению директора Федеральной регистрационной службы руководитель, который одновременно является главным государственным регистратором субъекта (субъектов) Российской Федерации. Так же как и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, названные управления наделены компетенцией не только в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому, затрагивая вопрос компетенции по осуществлению указанной государственной регистрации, можно отметить следующие полномочия территориальных управлений: 1) принимает документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и регистрирует такие документы; 2) проводит правовую экспертизу представленных документов и проверку законности сделок с недвижимым имуществом; 3) вносит записи в ЕГРП при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 4) совершает соответствующие надписи на правоустанавливающих документах и выдает документы, подтверждающие проведение государственной регистрации прав на недвижимое имущество; 5) принимает на учет бесхозяйные объекты недвижимого имущества; 6) выдает информацию о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества; 7) выдает правообладателям копии договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме. Дополнительно к рассмотренным Положениям, регламентирующим деятельность Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальных органов, следует особо отметить практическую значимость Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Министерства юстиции РФ от 14 сентября 2006 г. N 293 <6>. Данный Регламент разработан в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2005 г. N 679 <7> в целях повышения качества исполнения и доступности результатов исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, создания комфортных условий для участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определения сроков и последовательности действий (административных процедур) при осуществлении полномочий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ——————————— <6> Российская газета. N 212. 2006. 22 сентября. <7> СЗ РФ. 2005. N 47. Ст. 4933.
6. Необходимо отметить, что во время нахождения в ведении Министерства юстиции РФ Федеральная регистрационная служба выполняла функции федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации, одновременно была наделена компетенцией по выполнению задач и функций, не связанных с осуществлением указанной государственной регистрации. В частности, данная Служба также выполняла функции по регистрации некоммерческих организаций, в том числе отделений международных организаций и иностранных некоммерческих неправительственных организаций, общественных объединений, политических партий и религиозных организаций, ведению Единого государственного реестра саморегулируемых организаций арбитражных управляющих и реестра арбитражных управляющих, правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры, нотариата, государственной регистрации актов гражданского состояния, а также функции по контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.
/»Семейное и жилищное право», 2009, N 3/
Статья 10. Полномочия федерального органа в области государственной регистрации
Комментарий к статье 10
1. Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 <1> была образована Федеральная регистрационная служба, находящаяся первоначально в ведении Министерства юстиции РФ, а затем — в ведении Министерства экономического развития РФ. На основании Указа Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. N 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» в целях оптимизации структуры федеральных органов исполнительной власти Федеральную регистрационную службу переименовали с возложением на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. ——————————— <1> СЗ РФ. 2004. N 11. Ст. 945.
2. Ранее действовавшая редакция комментируемой статьи определяла полномочия уполномоченного федерального органа исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которым согласно Постановлению Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. N 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями) <2> являлось Министерство юстиции РФ. При этом до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по регистрации прав уполномоченными федеральными органами исполнительной власти по обеспечению соблюдения Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним являлись: по отношению к органам технической инвентаризации и жилищным органам — Государственный комитет РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике, по отношению к органам по земельным ресурсам и землеустройству — Государственный земельный комитет РФ, а по отношению к органам по управлению государственным и муниципальным имуществом — Министерство государственного имущества РФ. ——————————— <2> СЗ РФ. 1997. N 45. Ст. 5195; 1998. N 9. Ст. 1115; 1999. N 5. Ст. 718.
Для обеспечения выполнения полномочий, возложенных на Минюст России, Приказом Министерства юстиции РФ от 25 июля 1998 г. N 704-К был образован Департамент государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В целях создания единой системы государственной регистрации и соблюдения конституционного принципа функционирования единого федерального рынка Министерство юстиции РФ осуществляло координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав. Данное полномочие имело особое значение при создании системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и организации соответствующих учреждений, т. е. в этом основная нагрузка на Минюст России легла в период с 31 января 1998 г. по 1 января 2000 г. (см. п. 2 ст. 33 Закона). Однако сам факт создания учреждений не означал, что данная работа была завершена и функция исчерпана. Субъекты Федерации периодически вносили изменения и дополнения в свои акты, регулирующие организацию работы учреждений юстиции. Эти поправки согласовывались с Минюстом России в том же порядке, что и решение о создании учреждения юстиции. Решение о создании учреждения юстиции по регистрации прав принималось субъектом Российской Федерации, как правило, в форме акта (постановления, указа и т. п.) главы исполнительной власти соответствующего региона. Данное решение и положение об учреждении юстиции направлялось в Минюст России, где проверялось соответствие положения комментируемому Закону, другим нормативным правовым актам. В тех случаях, когда выявлялись нарушения, Минюст России отказывал в согласовании, при этом указывая на недостатки представленного документа. Если положение соответствовало действующему законодательству, то оно согласовывалось. На практике возникали случаи, когда Минюст России согласовывал положение с условием устранения недостатков. Необходимо отметить, что только после согласования положения об учреждении юстиции по регистрации прав Минюст России рассматривал кандидатуры на должность главного государственного регистратора прав соответствующего субъекта Российской Федерации. 3. Новая система и структура федеральных органов исполнительной власти обусловили изменения в системе органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что, в свою очередь, сказалось и на перераспределении соответствующих полномочий в области государственной регистрации. Так, в настоящее время органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регионах, являются территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Соответственно названная служба координирует и контролирует деятельность своих территориальных органов в части осуществления ими функций в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Контроль за деятельностью органов по государственной регистрации, направленный на обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заключается в проверке соблюдения данными органами: — сроков рассмотрения заявлений; — Правил ведения Единого государственного реестра прав, в том числе в части соблюдения требований по обеспечению создания и функционирования системы ведения указанного реестра в электронном виде; — Федеральной программы создания системы государственной регистрации прав; — правил предоставления информации о зарегистрированных правах; — Правил ведения дел правоустанавливающих документов и книг учета документов. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии вправе проводить и иной контроль за соблюдением регистрационного законодательства. Важно, чтобы данный контроль не являлся вмешательством в регистрационно-правовую деятельность. При осуществлении государственной регистрации государственный регистратор должен руководствоваться только законом. 4. О назначении и освобождении от должности регистратора прав см. ст. 15 Закона и комментарий к ней. 5. Полагаем, что для обучения и повышения квалификации государственных регистраторов прав и сотрудников органов по государственной регистрации прав, а также в целях подготовки методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав необходимо создание научно-образовательного учреждения при Министерстве экономического развития РФ либо при Росрегистрации. В свое время Приказом Министерства юстиции РФ от 26 января 1998 г. N 11 <3> был учрежден Российский институт государственных регистраторов при Министерстве юстиции РФ. ——————————— <3> БМЮ РФ. 1998. N 1. С. 64 — 67.
Согласно Уставу задачами института являлись: — подготовка государственных регистраторов и иных работников системы государственной регистрации; — повышение квалификации государственных регистраторов; — научные исследования и разработки в области государственной регистрации; — научно-методическое обеспечение государственной регистрации; — осуществление международного сотрудничества в области государственной регистрации. В соответствии с задачами института его деятельность осуществлялась по следующим направлениям: — разработка, принятие и реализация программы обучения государственных регистраторов; — разработка и реализация иных программ послевузовского юридического образования по направлениям, связанным с государственной регистрацией; — подготовка научных и научно-педагогических кадров в аспирантуре и докторантуре; — проведение теоретических исследований, законопроектных и других научных разработок по вопросам, связанным с недвижимостью, а также организацией и деятельностью юридических лиц, подготовка, издание и реализация учебников и учебных пособий; научных и других работ; организация и осуществление образовательных и научных связей, проведение совместных исследований и разработок в области государственной регистрации международными учреждениями и учреждениями зарубежных государств, подготовка специалистов в области государственной регистрации для зарубежных государств. Впоследствии названный институт, к сожалению, прекратил свое существование, и вышеуказанные задачи решала Федеральная регистрационная служба самостоятельно. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии должна подойти к данному вопросу более профессионально. 6. Для предварительного рассмотрения вопросов и подготовки предложений, обеспечивающих координацию деятельности органов по государственной регистрации прав по реализации Федерального закона и принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов Федеральной регистрационной службой, был создан Совет государственных регистраторов <4>. ——————————— <4> Приказ Росрегистрации от 6 мая 2005 г. N 54 «Об утверждении Положения о Совете государственных регистраторов» (документ опубликован не был).
Совет государственных регистраторов представляет собой совещательный орган, основными задачами которого являются: — обобщение практики и распространение положительного опыта по осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; — выработка практических рекомендаций для территориальных органов и методических материалов по осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; — рассмотрение наиболее сложных или часто возникающих на практике вопросов, связанных с выполнением задач в части государственной регистрации прав на недвижимость, возложенных на Федеральную регистрационную службу, и разработка рекомендаций по их разрешению; — рассмотрение вопросов, связанных с созданием и функционированием единой информационной системы Федеральной регистрационной службы (в части, касающейся осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним); — обсуждение разрабатываемых Федеральной регистрационной службой методических рекомендаций с целью установления единообразия в осуществлении территориальными органами возложенных на них функций по осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; — взаимодействие с международными организациями регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Названный Совет создается из состава государственных регистраторов Федеральной регистрационной службы и ее территориальных органов, представителей специализированных научных и образовательных учреждений. 7. Особенности компетенции Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии как органа, осуществляющего не только организационные и координационные полномочия, но и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нашли свое отражение в ст. 9 Закона (см. комментарий к данной статье).
Статья 11. Платежи за государственную регистрацию прав. Финансирование органов по государственной регистрации
Комментарий к статье 11
1. Правила, устанавливаемые комментируемой статьей, постоянно изменялись. Первоначально плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах взималась в размерах, установленных субъектами Российской Федерации, тогда как ее пределы устанавливались Правительством РФ. В частности, Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» <5> было установлено, что для граждан максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет три установленных законом минимальных размера оплаты труда; для юридических лиц — до пятидесяти. ——————————— <5> СЗ РФ. 1998. N 9. Ст. 1121.
В тех случаях, когда объектом сделки являлось предприятие (как комплекс недвижимого имущества), максимальный размер платы за регистрацию составлял двести установленных законом минимальных размеров оплаты труда. Поэтому в данных пределах субъект Российской Федерации был вправе решать вопросы об оплате при срочной государственной регистрации, а также о градации плательщиков по тем или иным признакам (например, пенсионерам — один установленный законом минимальный размер оплаты труда, всем остальным — два установленных законом минимальных размера). При этом в тех случаях, когда предусмотрена раздельная регистрация сделки и права, субъект Федерации мог указывать раздельную плату, но она, как правило, должна была быть в пределах максимальной. Например, плата за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения составляла один установленный законом минимальный размер оплаты труда, плата за регистрацию перехода права собственности на жилое помещение — два установленных законом минимальных размера оплаты труда. 2. Изначально в комментируемой статье был заложен особый механизм финансирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который позволял не только создать учреждения юстиции по регистрации прав, но и обеспечить возможность выполнения функций, возложенных на данные учреждения, без привлечения дополнительных средств как из федерального бюджета, так практически и из бюджетов субъектов Российской Федерации. Действовавшее на рассматриваемый период Примерное положение об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривало, что расходование средств учреждения юстиции и его филиалов должно производиться в соответствии со сметой, утверждаемой регистратором прав, возглавляющим учреждение юстиции. По существу, было установлено целевое назначение средств, получаемых в виде платы за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах, о чем свидетельствовало перечисление централизуемой доли средств на счет Министерства юстиции РФ. Что касается бюджетных средств, то следует иметь в виду, что после введения в действие комментируемого Закона из федеральных бюджетов ни одной копейки выделено не было. Другое дело — бюджеты субъектов Российской Федерации. В Федеральной программе поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 273 <6>, указывается, что большинство субъектов Российской Федерации выделили средства на формирование такой системы, что позволило некоторым учреждениям юстиции по регистрации прав приступить к непосредственной деятельности на всей территории Российской Федерации в максимально короткие сроки. В ряде регионов Российской Федерации финансовая и материально-техническая поддержка при создании учреждений юстиции по регистрации прав (в основном помещениями и техникой) осуществлялась на возвратной основе. ——————————— <6> СЗ РФ. 2001. N 16. Ст. 1602.
Однако в некоторых регионах России отсутствовала какая-либо возможность оказания финансовой и материально-технической помощи создаваемому учреждению юстиции по регистрации прав. В последнем случае Министерство юстиции РФ, осуществляя функции уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при наличии соответствующего обращения субъекта Российской Федерации принимало решение о предоставлении финансовой помощи за счет централизуемой доли средств, поступающих в соответствии с Законом из действующих учреждений юстиции по регистрации прав на счет Министерства юстиции РФ. В целях обеспечения государственных гарантий зарегистрированных прав в ряде субъектов Российской Федерации образовывались гарантийные фонды. Так, в Московской области был образован Фонд обеспечения государственных гарантий зарегистрированных прав, который формировался за счет платы за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах и иных не запрещенных законом источников <7>. Размер средств, которые направлялись ежемесячно в Фонд, составлял не менее 0,5% от общей суммы платы за регистрацию и предоставление информации. При этом денежные средства Фонда также имели целевое назначение. В частности, средства Фонда направлялись на выплату денежных сумм лицам, чьи зарегистрированные права были нарушены вследствие умышленного или неосторожного искажения либо утраты информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, на основании вступивших в законную силу решений или приговоров суда. ——————————— <7> См.: Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сб. N 3. М., 1998. С. 56.
В рассматриваемый период действовало Постановление Правительства РФ от 21 февраля 1998 г. N 237 «Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и за предоставление информации о зарегистрированных правах» <8> (в настоящее время утратило силу), которым была установлена централизуемая доля средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав и за предоставление информации о зарегистрированных правах, в размере 5% и подлежавшая перечислению учреждениями юстиции на счет Министерства юстиции РФ <9>. При этом указанные средства могли использоваться только в соответствии с Временным положением о порядке перечисления и использования централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и за предоставление информации о зарегистрированных правах, которое было утверждено Постановлением Правительства РФ от 2 сентября 1998 г. N 1013 <10> (в настоящее время утратило силу). ——————————— <8> СЗ РФ. 1998. N 9. Ст. 1114. <9> До создания в субъектах Российской Федерации соответствующих учреждений централизуемая доля средств перечислялась: — органами технической инвентаризации и жилищными органами на счет Государственного комитета РФ по строительству; — органами по земельным ресурсам и землеустройству на счет Государственного земельного комитета РФ; — органами по управлению государственным и муниципальным имуществом на счет Министерства государственного имущества РФ. <10> СЗ РФ. 1998. N 36. Ст. 4515.
На основании указанного Положения централизуемая доля средств использовалась для финансирования расходов на: — организацию и осуществление подготовки, переподготовки, повышения квалификации работников системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; — разработку методических материалов по проведению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; — разработку, внедрение и развитие единой автоматизированной системы обработки, хранения и использования информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним; — организацию информационного обмена в системе учреждений юстиции по регистрации прав с использованием современных информационных технологий; — организацию и проведение семинаров, конференций и совещаний по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; — осуществление иных установленных законодательством Российской Федерации полномочий Министерства юстиции РФ в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 3. В настоящее время в соответствии с комментируемой статьей финансирование Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальных органов осуществляется за счет средств федерального бюджета. Интересно, что комментируемая статья изложена в действующей редакции в соответствии с изменениями, внесенными в комментируемый Закон общеизвестным Законом о монетизации <11>. Одновременно было установлено, что до вступления в силу федерального закона, устанавливающего взимание за государственную регистрацию прав государственной пошлины, за государственную регистрацию прав взимается плата, размер которой, порядок ее взимания и зачисления в федеральный бюджет устанавливаются Правительством РФ (см. комментарий к ст. 33 Закона). ——————————— <11> См.: ст. 93 Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
Одновременно указанным Законом о монетизации на регистрационные органы была возложена обязанность по осуществлению поэтапного до 1 января 2005 г. введения системы органов по государственной регистрации, в целях чего было предоставлено право провести необходимые функциональные и структурные изменения действующих учреждений юстиции по регистрации прав. При этом было установлено, что принадлежавшее учреждениям юстиции по регистрации прав имущество, в том числе здания и помещения, в которых располагались структурные и обособленные подразделения учреждения юстиции по регистрации прав, являются федеральной собственностью, если: — данное имущество было приобретено (возведено) учреждением юстиции по регистрации прав в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, за счет средств, получаемых в виде платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах; — по состоянию на 9 марта 2004 г. на финансирование деятельности учреждения юстиции по регистрации прав средства из бюджета субъекта Российской Федерации не выделялись и финансирование осуществлялось за счет платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах и средств, полученных из иных не запрещенных законом источников. Иное имущество, принадлежащее учреждению юстиции по регистрации прав на праве оперативного управления, в том числе здания и помещения, в которых располагаются структурные и обособленные подразделения учреждения юстиции по регистрации прав, подлежали передаче в федеральную собственность в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. В результате проведенных структурных преобразований создана единая федеральная система государственной регистрации прав, финансируемая из федерального бюджета. 4. В соответствии с комментируемой статьей за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина. Размеры и порядок взимания государственной пошлины установлены гл. 25.3 НК РФ <12>. ——————————— <12> СЗ РФ. 2000. N 32. Ст. 3340.
Согласно подп. 20 — 26 п. 1 ст. 333.33 НК РФ государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: 1) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подп. 19, 20.1, 20.2, 22 — 24 и 52 п. 1 ст. 333.33 НК РФ: — физическими лицами — 500 рублей; — организациями — 7500 рублей; — федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления — 100 рублей; 2) за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме — 50 рублей; 3) за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества — 100 рублей; 4) за внесение изменений в записи ЕГРП, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ: — физическими лицами — 100 рублей; — организациями — 300 рублей; — федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления — 50 рублей; 5) за государственную регистрацию: а) договора об ипотеке, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество: — физическими лицами — 500 рублей; — организациями — 2000 рублей; б) соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи ЕГРП: — физическими лицами — 100 рублей; — организациями — 300 рублей <13>; ——————————— <13> В случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия взимается в размере, установленном для физических лиц.
6) за государственную регистрацию: а) смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, — 500 рублей; б) смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, — 100 рублей; 7) за государственную регистрацию сервитутов: — в интересах физических лиц — 500 рублей; — в интересах организаций — 2000 рублей; 8) за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке — 100 рублей; 9) за повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права <14>: ——————————— <14> Если свидетельство утеряно, пришло в негодность, а также в связи с внесением в содержащуюся в ЕГРП запись о праве изменений, в том числе исправлением в данной записи технической ошибки, за исключением ошибок, допущенных по вине регистрирующего органа.
— для физических лиц — 100 рублей; — для организаций — 300 рублей; — для федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления — 50 рублей. 5. Налоговым кодексом РФ предусмотрены льготы по уплате государственной пошлины. В частности, от уплаты государственной пошлины освобождаются физические лица, признаваемые малоимущими в соответствии с Жилищным кодексом РФ за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества <15>. При этом основанием для предоставления данной льготы является выдаваемый органом местного самоуправления соответствующий документ. ——————————— <15> За исключением юридически значимых действий, предусмотренных подп. 19, 20.1, 20.2 (подп. 20.2 вступил в силу с 1 января 2007 г.), 22 — 24 и 52 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.
Одновременно государственная пошлина также не уплачивается в следующих случаях: — за государственную регистрацию прав Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования на государственное, муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную казну Российской Федерации, казну субъекта Российской Федерации, муниципальную казну; — за государственную регистрацию права оперативного управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности; — за государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона; — за государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной, включая внесение соответствующих изменений в записи ЕГРП; — за государственную регистрацию возникшего до введения в действие комментируемого Закона права на объект недвижимого имущества при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества <16>. ——————————— <16> В иных предусмотренных п. 2 ст. 6 комментируемого Закона случаях за государственную регистрацию права на объект недвижимого имущества, возникшего до его введения в действие, государственная пошлина взимается в размере, равном половине установленной гл. 25.3 НК РФ размера государственной пошлины за государственную регистрацию права на недвижимое имущество.
6. Помимо государственной пошлины в соответствии с комментируемой статьей также предусмотрено взимание зачисляемой в федеральный бюджет платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме. Размеры указанной платы, порядок ее взимания и зачисления в федеральный бюджет установлен Постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. N 773 «Об утверждении Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме» <17>. В соответствии с названными Правилами размер взимаемой платы за предоставление информации о зарегистрированных правах составляет: ——————————— <17> СЗ РФ. 2004. N 51. Ст. 5187.
— на предприятие как имущественный комплекс, а также за выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок с предприятием как имущественным комплексом, совершенных в простой письменной форме, — 600 рублей; — на объект недвижимого имущества, не являющийся предприятием, а также за выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме с указанным имуществом: — для физических лиц — 100 рублей; — для юридических лиц — 300 рублей.
Глава III. ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
Статья 12. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Комментарий к статье 12
1. Настоящая статья содержит нормы, устанавливающие систему записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав. В статье дана характеристика Единого государственного реестра прав, установлены требования к Единому государственному реестру прав, его структура, определен объем информации, содержащейся в Едином государственном реестре прав, и порядок ее внесения. Пункт 1 статьи повторяет норму о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре прав, закрепленную ст. 131 ГК. То внимание, которое законодатель уделяет вопросам, относящимся непосредственно к Единому государственному реестру прав, оправданно, поскольку единственным источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений и обременений этих прав, является информация, внесенная в Единый государственный реестр прав. Только информация Единого государственного реестра прав позволяет определить момент возникновения и прекращения прав на конкретный объект недвижимого имущества, момент заключения сделки с объектом недвижимого имущества, а также момент возникновения и прекращения ограничения или обременения существующего права. 2. Основная часть Единого государственного реестра прав — это разделы, содержащие записи о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, об ограничениях (обременениях). На каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих документов, в которое помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Кроме того, статьей предусмотрено наличие книг учета документов, которые содержат данные: о принятых на регистрацию документах об объектах недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях (книги учета входящих документов); выданных свидетельствах о государственной регистрации прав (книги учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав); выписках и справках из Единого государственного реестра прав (книги учета выданной информации о зарегистрированных правах); об иных документах (книги учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества). Книги учета документов, дела правоустанавливающих документов представляют собой неотъемлемую часть Единого государственного реестра прав. Ведение книг учета регламентируется Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24 декабря 2001 г. N 343, в ред. Приказов Минюста РФ от 19 ноября 2003 г. N 295, от 24 декабря 2004 г. N 199 (далее — Правила ведения книг учета). Книга учета входящих документов представляется наиболее важной, поскольку именно с даты внесения в нее записи о поступившем заявлении о регистрации права на объект недвижимого имущества, ограничения права или сделки начинается государственная регистрация. Кроме того, при внесении записи в эту книгу документам, принятым на регистрацию, присваивается входящий номер, который впоследствии составляет основу номера произведенной записи о регистрации права, его ограничения или сделки. В книгу учета входящих документов, помимо заявлений о государственной регистрации прав, его ограничений, обременений недвижимости, сделок с ней с прилагаемыми документами могут быть внесены записи о заявлениях о приостановлении государственной регистрации или ее прекращении, об исправлении технических ошибок, допущенных при проведении государственной регистрации прав, о внесении изменений в Единый государственный реестр прав, о повторной выдаче нового свидетельства о государственной регистрации, о приобщении дополнительных документов, о скреплении добавочных листов с закладной (п. 50 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста Российской Федерации от 15 июня 2006 г. N 213 (далее — Инструкция о регистрации ипотеки)); записи о поступивших в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, документах, касающихся осуществляемой государственной регистрации прав, в том числе о судебных актах о приостановлении государственной регистрации, о наложении ареста, запрещения сделок с объектами недвижимого имущества (п. 10 Правил ведения книг учета документов), записи о поступивших документах для принятия на учет бесхозяйного недвижимого имущества (п. 10 Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. N 580, в ред. от 12 ноября 2004 г. (далее — Положение об учете бесхозяйного имущества)). Записи в книгу учета входящих документов вносятся последовательно в порядке их поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Правилами ведения книг учета документов установлен принцип внесения записей в книгу учета входящих документов: одна запись в книге соответствует одному пакету документов, необходимых для совершения одного регистрационного действия (п. 11 Правил ведения книг учета). Если на основании документов принято решение об отказе в государственной регистрации, то об этом делается отметка в книге и регистрационная запись в этом случае не производится, номер регистрации не присваивается. Если принимается решение об осуществлении государственной регистрации, то информация о произведенной регистрации отражается в книге учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав. При выдаче свидетельств о проведенной государственной регистрации прав запись в книгу учета выданных свидетельств вносится в порядке, установленном разделом IV Правил ведения книг учета документов. В книге учета выданных свидетельств указывается дата фактической выдачи свидетельства, которая может не совпадать с данными, указанными в графе «Дата выдачи» свидетельства. В эту книгу вносятся также сведения о выдаче закладной, ее дубликата, новой закладной, аннулированной закладной, о передаче закладной со скрепленными с ней дополнительными листами первоначальному залогодержателю или законному владельцу закладной (п. 54 Инструкции о регистрации ипотеки), а также о выдаче выписки из Единого государственного реестра прав о принятии на учет бесхозяйного объекта недвижимого имущества (п. 29 Положения об учете бесхозяйного имущества). Помимо перечисленных выше книг учреждение юстиции должно иметь также книгу учета выданной информации из Единого государственного реестра прав. В этой книге учитываются запросы и заявления о выдаче информации из Единого государственного реестра прав, заявления о выдаче копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме (гл. V Правил ведения книг учета документов). Правилами ведения книг учета документов предусматривается также ведение книги учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества (гл. VI Правил ведения книг учета). В случае отсутствия в Едином государственном разделе по объекту, на который решением (определением, постановлением) наложен арест или запрет на совершение с ним сделок, в данную книгу вносятся записи о поступивших в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копиях указанных документов. В случае если в период действия ареста, запрета на совершение сделок с объектом недвижимого имущества, на него формируется раздел Единого государственного реестра прав, то после государственной регистрации права, проводится регистрация ареста в установленном порядке. В этом случае в графу «Примечание» книги учета арестов вносятся данные о государственной регистрации ареста, запрещения совершения сделок с данным объектом недвижимого имущества (п. 45 Правил ведения книг учета). 3. Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов. На каждый объект недвижимого имущества при начале регистрации прав открывается отдельный раздел, который идентифицируется кадастровым или условным номером объекта. Согласно Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) кадастровый номер — это не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер, который присваивается органом кадастрового учета в процессе осуществления государственного кадастрового учета каждому объекту недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости (ст. 5 Закона о кадастре). Сведения об объекте недвижимого имущества, внесенные в государственный кадастр недвижимости в процессе государственного кадастрового учета, подтверждают существование такого недвижимого имущества в качестве индивидуально-определенной вещи или прекращение существования такого недвижимого имущества. Таким образом, объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, должен полностью соответствовать объекту недвижимости, на который сформирован раздел в Едином государственном реестре прав. Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел Единого государственного реестра прав. Условный номер присваивается объекту недвижимости для его идентификации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в случае, если объекту в установленном порядке не присвоен кадастровый номер. Условный номер присваивается в соответствии с Инструкцией о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 8 декабря 2004 г. N 192 (далее — Инструкция о порядке присвоения условных номеров), и имеет следующую структуру: А-Б-В-Г, где: А — двухзначный номер субъекта Российской Федерации; Б — двухзначный номер регистрационного округа; В — одиннадцатизначный номер книги учета входящих документов, состоящий из разделенных между собой косой чертой двухзначного номера подразделения территориального органа Федеральной регистрационной службы, осуществляющего государственную регистрацию прав (в том числе структурного подразделения центрального аппарата территориального органа службы, который обозначается цифрами «01»), трехзначного порядкового номера книги учета входящих документов, ведущейся данным подразделением, четырехзначного номера, обозначающего год, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов; Г — трехзначный порядковый номер записи в книге учета входящих документов. До введения в действие вышеупомянутой Инструкции о порядке присвоения условных номеров условный номер присваивался учреждениями юстиции по регистрации прав на основании нормативного правового акта субъекта Российской Федерации. Осуществление государственной регистрации перехода права, ограничения (обременения) права на объект недвижимости, которому уже был присвоен в установленном ранее порядке условный номер, сделок с данным объектом недвижимого имущества не влечет изменения условного номера. После присвоения объекту недвижимости, которому был ранее присвоен условный номер, кадастрового номера, условный номер «не утрачивает своей силы» и остается во всех документах, выданных ранее правообладателю (п. 16 Правил). Идентификация земельного участка при государственной регистрации прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается органом кадастрового учета. Кадастровый или условный номер объекта недвижимости проставляется на каждом листе раздела Единого государственного реестра прав (п. 16 Правил). Дело правоустанавливающих документов, открывающееся на каждый объект недвижимого имущества, идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав. Если объектом является земельный участок, то открывается дело на земельный участок. Если объектом является здание, расположенное на этом земельном участке, то на здание открывается отдельное дело. Если объектом являются помещения в здании, то открывается столько дел, сколько разделов открыто на помещения в этом здании. В дело правоустанавливающих документов помещаются все документы, поступающие для государственной регистрации права на этот объект. Документы подшиваются в дело по мере их поступления. Наличие документа в деле отражается в описи, находящейся в деле. Если один и тот же документ следует поместить в несколько дел, например в дело правоустанавливающих документов земельного участка и в дело правоустанавливающих документов здания, то документ может быть помещен в одно из дел, а в описи другого дела правоустанавливающих документов ставится отметка о том, где хранится указанный документ. 4. Пункт 4 содержит положение о постоянном хранении разделов Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов. Поскольку документы Единого государственного реестра прав являются источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений и обременений этих прав, их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается. Правительством Российской Федерации должен быть разработан порядок хранения Единого государственного реестра прав, а также порядок передачи его разделов, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов на постоянное хранение в государственные архивы. Комментируемой статьей установлено основание выемки разделов Единого государственного реестра, документов хранящихся в делах правоустанавливающих документов, книг учета документов — признание их вещественными доказательствами по уголовному делу. Выемка производится в порядке, установленном ст. 183 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно ст. 82 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации вещественные доказательства хранятся «при уголовном деле до вступления приговора в законную силу либо до истечения срока обжалования постановления или определения о прекращении уголовного дела». При наступлении указанных обстоятельств суд или орган дознания, следователь, прокурор должны возвратить разделы Единого государственного реестра прав и документы в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. 5. Структура Единого государственного реестра прав, общие правила заполнения его подразделов установлены Правилами Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г., с изменениями, внесенными Постановлениями Правительства Российской Федерации от 23 декабря 1999 г. N 1429, 3 октября 2002 г. N 731, 3 сентября 2003 г. N 546, 12 ноября 2004 г. N 627, 22 ноября 2006 г. N 710. Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов определены Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24 декабря 2001 г. N 343, с изменениями, внесенными Приказами Министерства юстиции Российской Федерации от 19 ноября 2003 г. N 295, от 24 декабря 2004 г. N 199. 6. Разделы размещаются в Едином государственном реестре прав в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Такой принцип расположения разделов в Едином государственном реестре прав закреплен законодателем. Дело правоустанавливающих документов имеет тот же кадастровый или условный номер, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав. Соответственно при хранении дел правоустанавливающих документов их следует располагать в той же последовательности, что и разделы Единого государственного реестра прав. Внутренняя структура разделов, а также правила заполнения подразделов Единого государственного реестра прав определена Правилами. Для земельного участка в Едином государственном реестре прав открывается раздел I-1, который имеет свой кадастровый номер, соответствующий кадастровому номеру земельного участка, и содержит записи о земельном участке, существовавших и существующих правах на него, ограничениях (обременениях) этих прав. Для здания или сооружения, стоящих на этом земельном участке, открываются свои разделы (I-2), которые имеют кадастровые (условные) номера, соответствующие номерам здания или сооружения, и содержат записи о здании или сооружении, существовавших и существующих правах на них, ограничениях (обременениях) этих прав. Для конкретного помещения в этом здании либо для иного объекта, входящего в состав здания, открывается отдельный раздел — I-3 со своим кадастровым (условным) номером, идентичным номеру помещения. Раздел содержит записи, относящиеся только к конкретному помещению в здании. В случае если помещения в здании являются разными и самостоятельными объектами права, то на каждое помещение открывается свой раздел Единого государственного реестра прав. Кроме того, Правилами предусмотрены специальные разделы, которые формируются для участков лесного фонда (I-4), предприятия как имущественного комплекса (I-5), участков недр, многолетних насаждений (I-6). Внесение записи в подраздел I является обязательным. Нельзя приступить к внесению записей в другие подразделы раздела, не заполнив подраздела, содержащего информацию об объекте недвижимого имущества. Данные об объектах недвижимого имущества вносятся на основании выписок из государственного кадастра недвижимости (кадастровых паспортов, кадастровых выписок). Кадастровый паспорт содержит необходимые для государственной регистрации прав сведения об объекте недвижимости (ст. 14 Закона о кадастре). Кадастровая выписка содержит внесенные в государственный кадастр недвижимости новые сведения (при кадастровом учете изменений объекта недвижимости), сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав (при кадастровом учете части объекта недвижимости), сведения о прекращении существования объекта недвижимости (при снятии объекта недвижимости с кадастрового учета) (ст. 23 Закона о кадастре). Формы кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка утверждены Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 февраля 2008 г. N 32. Со дня вступления в силу Закона о кадастре (1 марта 2008 г.) для целей, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдаются кадастровые паспорта, оформленные в соответствии с требованиями указанного Закона, а также Приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 18 февраля 2008 г. N 32 (ст. 43 Закона о кадастре). В то же время кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре «в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости» (ст. 47 Закона о кадастре). В подразделе I указывается также информация об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия. Для записей о праве собственности (иных вещных правах) и о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимого имущества предусмотрены соответственно части II-1 и II-2 подраздела II (раздел IV Правил). В подраздел II-1 вносятся также записи о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей (Положение об учете бесхозяйного имущества). Записи о зарегистрированных сделках, влекущих возникновение обременений (ограничений), о самих обременениях (ограничениях), а также некоторые иные сведения (например, о передаче имущества в доверительное управление, об обязательствах по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия) содержатся в подразделе III. Подраздел III разбит на специальные части (п. 44 Правил): — для записей об аренде — подраздел III-1; — для записей об ипотеке — подраздел III-2; — для записей о сервитуте — подраздел III-3; — для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеке, о договорах участия в долевом строительстве, концессионных соглашениях, иных договорах, государственная регистрация которых установлена законом) — подраздел III-4; — для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом) — подраздел III-5; — для записей о прочих ограничениях (обременениях) — подраздел III-6; — для записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса) — подраздел III-7. Листы внутри подраздела I и в каждой из специальных частей подразделов II и III нумеруются порядковыми номерами (п. 13 Правил). Дополнительные листы с записями, которые не уместились на основных листах, а также с записями об изменениях, о прекращении права или ограничении либо о ликвидации (преобразовании) объекта (если они вкладываются в реестр в виде отдельных листов), нумеруются порядковым номером основного листа с дополнением буквы алфавита (п. 14 Правил). При заявлении о государственной регистрации права в графу «Особые отметки» Единого государственного реестра прав вносится запись о правопритязании, т. е. о факте наличия заявления о государственной регистрации права, его ограничения, обременения недвижимости, сделки с ней (ст. 12 Закона). Запись о правопритязании вносится также при поступлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, сообщения другого органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, о представлении документов на государственную регистрацию договора мены и (или) перехода права на объекты, расположенные в разных регистрационных округах (Инструкция о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утвержденная Приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 183 (в ред. Приказов Минюста РФ от 19 ноября 2003 г. N 295, от 24 декабря 2004 г. N 199)). Запись о правопритязании рекомендовано вносить в графу «Особые отметки регистратора» подраздела II-1 (п. 30 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 г. N 184 (в ред. Приказов Минюста РФ от 12 ноября 2003 г. N 288, от 19 января 2005 г. N 4) (далее — Методические рекомендации по порядку регистрации)). Запись о правопритязании должна быть погашена после проведения государственной регистрации либо отказа в ее проведении. При отказе в проведении государственной регистрации запись об отказе вносится в графу «Особые отметки регистратора» листа, на который внесена соответствующая запись о правопритязании (п. 62 Методических рекомендаций по порядку регистрации). В графу «Особые отметки регистратора» вносятся также имеющиеся у органа по государственной регистрации сведения о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным, о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством либо несовершеннолетних членах семьи собственника, оставшихся без родительского попечения. Помимо Закона и Правил порядок внесения записей в подразделы Единого государственного реестра прав при совершении отдельных регистрационных действий регулируется рядом законов и иных нормативных актов, включая акты Министерства юстиции Российской Федерации (например, помимо упомянутых это Федеральные законы от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. Федеральных законов от 29 декабря 2004 г. N 193-ФЗ, от 27 июля 2006 г. N 141-ФЗ), от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. Федеральных законов от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ, от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ), Приказы Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004 г. N 135 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» (в ред. от 24 декабря 2004 г.), от 4 марта 2005 г. N 16 «Об утверждении Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами» (в ред. от 20 декабря 2007 г.), от 9 июня 2005 г. N 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества», от 14 февраля 2007 г. N 29 «Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества» и т. д.). 7. Каждая запись о праве, его ограничении, обременении объекта недвижимости и сделке с ним идентифицируется номером регистрации (ст. 12 Закона). Этот номер формируется при приеме документов на государственную регистрацию на основе входящего номера из книги учета входящих документов (п. 12 Правил). Этот номер указывается в графе «Номер регистрации» при регистрации любого права, сделки или ограничения (обременения) и записывается следующим образом: номер субъекта Российской Федерации — номер регистрационного округа — номер книги учета входящих документов — порядковый номер записи в книге учета входящих документов. Например: 81-59-05/001/2005-111, где: 81 — номер субъекта Российской Федерации, на территории которого находится объект недвижимого имущества, права, ограничения (обременения) прав и сделки с которым подлежат государственной регистрации; 59 — номер регистрационного округа, являющийся номером субъекта Российской Федерации, на территории которого находится и действует центральный аппарат территориального органа Службы; 05/001/2005 — номер книги учета входящих документов, который включает номер подразделения территориального органа Федеральной регистрационной службы, осуществляющего государственную регистрацию прав (05) (в том числе центрального аппарата территориального органа Федеральной регистрационной службы), порядковый номер книги учета входящих документов, ведущейся данным подразделением (001), и год, в котором осуществляется ведение этой книги (2005) (п. 6 Правил ведения книг учета); 111 — порядковый номер записи в книге учета входящих документов. 8. Статьей предусмотрено ведение Единого государственного реестра прав как на бумажных, так и на электронных носителях, но закреплен приоритет записи, произведенной на бумажном носителе. Важным представляется и установление приоритета правоустанавливающего документа в случае, если записи Единого государственного реестра прав не соответствуют содержанию правоустанавливающего документа. В этом случае внесение изменений в Единый государственный реестр прав осуществляется по правилам, установленным Законом для исправления технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав. Согласно Федеральному закону от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» с 1 января 2012 г. Единый государственный реестр прав на электронных носителях будет являться частью единой федеральной информационной системы, созданной в установленном Правительством Российской Федерации порядке и объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на электронных носителях. 9. В случае образования новых объектов недвижимости в результате раздела, объединения, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству действий с объектами недвижимости, записи о вновь образованных объектах прав вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. Следует обратить внимание на Закон о кадастре, которым предусматривается возможность при разделе и выделе доли в натуре сохранения преобразуемого объекта недвижимости, в частности земельного участка, в измененных границах. В этом случае органами кадастрового учета осуществляется кадастровый учет изменений преобразуемого объекта недвижимости (ст. 24, 25 Закона о кадастре). В новых разделах Единого государственного реестра прав делаются ссылки на разделы, сформированные по объектам недвижимости, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав. В соответствии с п. 44 Правил при прекращении существования объекта недвижимости в связи с его преобразованием (например, разделением, объединением) актуальные записи о его обременениях, ограничениях прав на него из подраздела III сформированного на него раздела переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открываемых на образованные объекты недвижимости. Согласно п. 53 Правил ведения книг учета, когда объект недвижимого имущества прекращает свое существование в результате разделения, объединения, иных предусмотренных действующим законодательством действий либо ликвидации, дело правоустанавливающих документов закрывается. На его титульном листе делается надпись о причине закрытия с указанием кадастровых (условных) номеров объектов недвижимости, образованных на основе данного объекта недвижимости. На титульных листах вновь открываемых дел правоустанавливающих документов в отношении объектов недвижимости, образованных путем объединения, разделения, иных предусмотренных действующим законодательством действий, к номерам вновь сформированного дела добавляются ссылки на кадастровые (условные) номера ранее существовавших объектов недвижимости. Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, установлены ст. 22.2 Закона.
/»Семейное и жилищное право», 2009, N 4/
Статья 13. Порядок проведения государственной регистрации прав
Комментарий к статье 13
1. Комментируемая статья содержит важные нормы, устанавливающие обязанности участников отношений по государственной регистрации прав. В п. 1 установлен порядок и последовательность действий должностных лиц органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Содержание каждого из указанных действий раскрывается в других статьях гл. III комментируемого Закона, а также в Административном регламенте исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденном Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 сентября 2006 г. N 293 (далее — Административный регламент), применение которых позволяет сформировать единообразную практику применения требований законодательства. Основанием для начала регистрационных действий является личное обращение заявителя (правообладателя, сторон (стороны) сделки, их представителей, нотариуса, удостоверившего сделку с соответствующим объектом недвижимого имущества или совершившего иное нотариальное действие, на основании которого возникает соответствующее право, судебного пристава-исполнителя) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с комплектом документов, необходимых для государственной регистрации прав. Специалист, ответственный за прием документов: устанавливает предмет обращения, личность заявителя; проверяет полномочия заявителя, наличие всех необходимых документов, соответствие представленных документов установленным требованиям; в случае необходимости уведомляет заявителя о наличии препятствий для государственной регистрации прав, объясняет заявителю содержание выявленных недостатков в представленных документах и предлагает принять меры по их устранению; вносит в книгу учета входящих документов запись о приеме документов; оформляет расписку о приеме документов по установленной форме (п. 77 — 90 Административного регламента). Статья дополняет и расширяет установленный п. 3 ст. 9 Закона перечень действий, отнесенных к компетенции органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, важной функцией правовой экспертизы документов и проверкой законности сделки. Правовая экспертиза — это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав Административным регламентом рассматривается как неотъемлемая часть правовой экспертизы (п. 91 — 99 Административного регламента). Правовая экспертиза должна быть начата государственным регистратором не позднее трех дней с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Прежде всего государственный регистратор проверяет наличие в Едином государственном реестре прав записей об объекте недвижимости: — зарегистрированных правах; — ранее заявленных правах (правопритязаниях); — зарегистрированных сделках; — зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, в том числе арестах, запрещениях заключения сделок. Если в Едином государственном реестре прав имеется запись об аресте, запрещении совершения сделок с недвижимым имуществом, установленных до совершения сделки, представления заявления о государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает необходимые меры по получению дополнительных сведений на основе официального письменного запроса о том, существовало ли на момент совершения сделки, представления заявления о государственной регистрации прав ограничение, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав и препятствующее проведению государственной регистрации прав. Если в Едином государственном реестре прав имеется запись о зарегистрированном ограничении (обременении) права, государственный регистратор проверяет также указание на наличие этого ограничения (обременения) в документах, представленных на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права. Государственный регистратор проверяет юридическую силу правоустанавливающих документов, в том числе: соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа; компетенцию органа государственной власти (органа местного самоуправления) на издание акта, соблюдение порядка издания таких актов, в том числе полномочие лица, подписавшего акт; соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в документах, удостоверенных кадастровым органом, аналогичным сведениям, указанным в правоустанавливающем документе; наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица. Если правоустанавливающим документом является договор, государственный регистратор проверяет законность сделки. Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае государственной регистрации самой сделки, так и в случае государственной регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. При проверке законности сделки государственный регистратор проверяет в том числе: право и дееспособность сторон; наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; наличие существенных условий сделки; указание в ней на наличие зарегистрированного ограничения (обременения) права; соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон; принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лиц, не являющихся собственниками имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником; соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях. При государственной регистрации перехода права на основании сделки государственный регистратор проверяет факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества, в том числе оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара. Если на совершение сделки с объектом недвижимого имущества в соответствии с законом требуется согласие третьих лиц, в пользу которых установлены и зарегистрированы ограничения (обременения) права собственника, государственный регистратор проверяет наличие такого согласия и указания в договоре, представленном на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права, условий, обременяющих (ограничивающих) права собственника. Государственный регистратор проверяет сведения о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации прав. По итогам правовой экспертизы государственный регистратор принимает одно из решений: об отказе в государственной регистрации прав; о приостановлении государственной регистрации прав; о государственной регистрации прав. Основания и порядок приостановления и отказа в государственной регистрации установлены ст. 19, 20 Закона. Регистрация производится внесением записей в Единый государственный реестр прав, право считается возникшим, а сделка зарегистрированной именно с момента внесения соответствующей записи. Совершение специальных регистрационных надписей на документах и выдача удостоверений (свидетельств) о проведенной государственной регистрации производятся в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ по ходатайству правообладателей. Получение свидетельства о государственной регистрации права является правом, но не обязанностью правообладателя, юридическое же значение имеет внесение записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Свидетельства о государственной регистрации прав оформляются в соответствии с формой, установленной в приложении N 14 к Правилам, и в порядке, установленном разделом VIII Правил ведения ЕГРП и разделом I Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 18 сентября 2003 г. N 226 (в ред. Приказов Минюста РФ от 24 декабря 2004 г. N 199, от 30 декабря 2005 г. N 255, от 6 декабря 2006 г. N 352). На оригинале документа (документов), выражающего содержание сделки, проставляется штамп регистрационной надписи в соответствии с приложением N 15 к Правилам. Штамп регистрационной надписи заполняется в соответствии с п. 77 — 80 Правил. Свидетельство или регистрационная надпись только подтверждают произведенную государственную регистрацию для третьих лиц. 2. Пункт 2 статьи устанавливает требование обязательного уведомления правообладателя о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) его права, если таковое было зарегистрировано не по его заявлению. В соответствии с п. 3 ст. 28 Закона независимо от волеизъявления правообладателя на основании поступивших в орган, осуществляющий государственную регистрацию, актов (решений, определений, постановлений) судебных и иных уполномоченных органов производится государственная регистрация ограничений его прав в виде арестов, запрещений. О зарегистрированных ограничениях правообладателю в срок не более чем пять рабочих дней со дня регистрации должно быть направлено письменное уведомление с указанием оснований для регистрации ограничения его права. В указанный срок следует уведомлять правообладателя о зарегистрированных ограничениях и в случаях регистрации ограничений, возникающих на основании подлежащих государственной регистрации сделок (аренда, ипотека), с заявлением на регистрацию которых обращается не правообладатель, а также сервитута, когда с заявлением о государственной регистрации обращается лицо, в пользу которого он установлен. В соответствии с п. 1 ст. 6 Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Закона, признаются юридически действительными. Собственник недвижимого имущества, оформивший свои права в соответствии с порядком, действовавшим до вступления в силу Закона, обладает всеми правомочиями, соответствующими содержанию права собственности: он вправе пользоваться, владеть и распоряжаться своим имуществом. Государственная регистрация всех ранее возникших прав не обязательна и производится по желанию правообладателя. Гражданин, имеющий в собственности жилое помещение, вправе проживать в нем, распоряжаться им, например сдавать внаем, предоставлять в безвозмездное пользование, завещать, совершать иные не запрещенные законодательством сделки, в том числе заключать договоры, подлежащие обязательной государственной регистрации. Вместе с тем государственная регистрация перехода права, ограничений (обременений) и сделок с объектом возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав (п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона). Данное требование Закона, основанное на нормах материального права, отражает сущность регистрационного процесса. Невозможно внести в Единый государственный реестр прав запись о регистрации ипотеки без регистрации права залогодателя (ст. 29 Закона), аренды — без регистрации права арендодателя (ст. 26 Закона), перехода права по договору купли-продажи — без записи о праве продавца. Необходимость зарегистрировать ранее возникшее право никоим образом не ограничивает права собственника по распоряжению недвижимым имуществом, а лишь устанавливает порядок государственной регистрации ограничений (обременений), сделок с недвижимым имуществом и перехода прав на их основании. Государственная регистрация ранее возникшего права проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества. Таким образом, при регистрации договора, перехода либо ограничений прав в Едином государственном реестре прав правоотчуждатель должен совершить необходимые действия (в частности, представить все необходимые для такой регистрации документы) для государственной регистрации своих ранее возникших прав. При государственной регистрации прав, возникших до введения в действие Закона, государственная пошлина взимается в размере, равном половине от установленного ст. 333.33 НК РФ, а при государственной регистрации договора об отчуждении этого имущества либо перехода прав по договору, совершенному после 31 января 1997 г., государственная пошлина за регистрацию ранее возникшего права не уплачивается (ст. 333.35 НК РФ). Требование предварительной регистрации права правоотчуждателя обеспечивает защиту законных интересов правоприобретателя (арендатора, залогодержателя, покупателя, плательщика ренты и др.), поскольку подтверждает полномочия стороны по распоряжению имуществом. Нотариус вправе удостоверить договор отчуждения жилого помещения, принадлежащего гражданину по праву, возникшему до введения в действие Закона на основании надлежащим образом оформленных документов, но при этом в соответствии со ст. 16 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате обязан разъяснять сторонам договора их права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред, т. е. он должен разъяснить необходимость не только государственной регистрации договора, но и обязанность правоотчуждателя (продавца, залогодателя, получателя ренты и др.) до этого зарегистрировать свое право. 3. Комментируемая статья устанавливает предельный срок для проведения государственной регистрации прав — календарный месяц. В соответствии со ст. 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, должно начинаться на следующий день после календарной даты или наступления события, т. е. на следующий день после приема документов на государственную регистрацию. Однако ст. 16 Закона устанавливает иной момент начала течения срока регистрации, а именно: регистрационные действия, производимые органом, осуществляющим государственную регистрацию, начинаются с момента принятия документов на государственную регистрацию, о чем свидетельствует соответствующая запись в книге учета документов. Таким образом, законодатель устанавливает четко определенное начало срока для проведения государственной регистрации, которой является дата приема документов. Согласно ст. 192 ГК РФ срок регистрации истекает в соответствующее число следующего месяца. Если окончание срока приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, срок истекает в последний день этого месяца. В случае, когда одновременно подаются заявления на государственную регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущество и последующего перехода прав на данный объект с приложением других необходимых документов, государственная регистрация и договора, и перехода прав по нему осуществляется в месячный срок, если иное не предусмотрено договором. В течение месяца должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию, обязано осуществить государственную регистрацию либо принять решение о приостановлении регистрации на дополнительный срок или отказе в регистрации. Если заявитель извещен о необходимости представления дополнительных доказательств его права и не имеет возможности представить их в течение месяца, он вправе подать заявление о приостановлении регистрации, при этом течение месячного срока прерывается (подробнее см. ст. 19, 20 Закона и комментарии к ним). Согласно п. 2.1 ст. 25.1 комментируемого Закона государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, кроме первого договора, осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и необходимых документов. Срок государственной регистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемых на основании договора передачи жилого помещения в собственность, а также в связи с договорами об ипотеке жилых помещений, не должен превышать 15 календарных дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав (п. 41 Административного регламента). Внесение записи о новом законном владельце закладной, государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной осуществляются в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (ст. 13, 16 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») (в последней ред. Федерального закона от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ). Согласно п. 42 Административного регламента по решению руководителей территориальных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, месячный срок может быть сокращен для государственной регистрации отдельных видов прав и сделок или государственной регистрации в целом. 4. Комментируемой статьей установлена недопустимость отказа в приеме документов для государственной регистрации прав.
Статья 14. Удостоверение государственной регистрации прав
Комментарий к статье 14
1. После установления порядка проведения государственной регистрации прав (ст. 13) Закон переходит к формам удостоверения проведенной государственной регистрации, причем четко разграничивая два вида государственной регистрации: регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество и регистрацию договоров и иных сделок. Свидетельство о государственной регистрации прав выдается правообладателю при регистрации вещного права на объект недвижимого имущества. Форма свидетельства о государственной регистрации прав устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Свидетельства оформляются на бланках строгой отчетности, имеющих степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а именно: печатное изображение, бумага, краска должны нести в себе элементы защиты, установленные техническими требованиями к ценным бумагам. Технические требования и условия изготовления защищенной полиграфической продукции изложены в приложении к Приказу Министерства финансов России от 7 февраля 2003 г. N 14н. Бланки свидетельств о государственной регистрации прав относятся к защищенной полиграфической продукции уровня «А». Свидетельства должны иметь учетную серию и номер, позволяющие надежно идентифицировать каждый бланк. Серия свидетельства состоит из двух составляющих, а именно: из номера регистрационного округа (данная составляющая является неизменной) и из двух заглавных букв русского алфавита (например, АА, АБ, АВ… АЯ, БА, ББ, БВ… БЯ, ВА, ВБ, ВВ… ВЯ и т. д.). Номер свидетельства является шестизначным. Номера в каждой серии начинаются с номера 000001 и заканчиваются номером 999999. Учет и хранение бланков свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество должны соответствовать установленному порядку учета, хранения и выдачи бланков строгой отчетности. Порядок заполнения и выдачи органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, свидетельств о государственной регистрации прав в настоящее время регулируется Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. N 226 (в ред. Приказа Минюста Российской Федерации от 24 декабря 2004 г. N 199) (далее — Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств). В свидетельстве указывается наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дата выдачи свидетельства, реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право, данные о субъектах и объекте права, вид зарегистрированного права, наличие ограничений (обременений) права. Обязательными реквизитами являются дата и номер регистрации в Едином государственном реестре прав, а также фамилия, инициалы регистратора, его подпись и печать органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Согласно п. 3 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязаны по ходатайствам правообладателей выдавать свидетельства о государственной регистрации прав. На основании этого положения Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств предписано рекомендовать заявителям решать вопрос о представлении указанных ходатайств при подаче документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Если заявитель не желает получить свидетельство, то об этом должно быть указано в его заявлении о государственной регистрации прав. При этом в дальнейшем ходатайство о выдаче свидетельства может быть подано заявителем после государственной регистрации его права. Свидетельство может быть выдано правообладателю, пока право, о выдаче свидетельства на которое он ходатайствует, принадлежит ему согласно записям Единого государственного реестра прав. По ходатайству (заявлению) правообладателя ему может быть повторно выдано новое свидетельство, например взамен ранее утерянного, пришедшего в негодность. В этом случае на лицевой стороне свидетельства делается ссылка на серию, номер и дату выдачи предыдущего (предыдущих) свидетельства (свидетельств). Согласно Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств свидетельство должно быть заполнено и подписано государственным регистратором в срок, не превышающий срока, в течение которого должна быть проведена государственная регистрация права конкретного лица (правообладателя). Повторно выдаваемое свидетельство должно быть заполнено и подписано в течение срока, согласованного правообладателем (его представителем) и органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, при приеме ходатайства (заявления) о выдаче такого свидетельства, но не более чем в месячный срок с момента принятия ходатайства (заявления). 2. Проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки. Правила ведения Единого государственного реестра прав установили форму штампа регистрационной надписи, который проставляется на оригинале правоустанавливающего документа. Если сторонами подписано несколько экземпляров договора (соглашения) и стороны указали в договоре количество экземпляров, имеющих одинаковую юридическую силу, то штамп о регистрации должен ставиться на всех этих экземплярах. Правилами установлена унифицированная форма штампа, которая используется при регистрации сделки, права, а также в случае одновременной регистрации сделки и права, возникшего на основании этой сделки. Порядок заполнения штампа в каждом из этих случаев регулируется Правилами ведения Единого государственного реестра прав. 3. В соответствии с принципом признания юридически действительной государственной регистрации прав, осуществляемой в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона (п. 1 ст. 6), в п. 2 комментируемой статьи содержится специальное указание о том, что юридически действительными признаются также формы свидетельства о государственной регистрации, введенные ранее отдельными субъектами Российской Федерации и администрациями городов. Согласно п. 2 ст. 154 Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ это правило применяется к правоотношениям, возникшим до вступления в силу указанного Закона, т. е. до 1 января 2005 г.
/»Семейное и жилищное право», 2009, N 5/
Статья 15. Государственный регистратор
Комментарий к статье 15
1. Непосредственно акт государственной регистрации совершает государственный регистратор — должностное лицо, замещающее государственную должность федерального органа исполнительной власти. Комментируемая статья регламентирует вопросы, связанные с назначением лиц на должность государственного регистратора и освобождением их от этой должности. Процедура назначения на должность государственного регистратора детализирована Положением о Федеральной регистрационной службе и приказами Министерства экономического развития РФ. 2. В субъектах Российской Федерации лица назначаются на должность главного государственного регистратора и освобождаются от нее Министерством экономического развития РФ. Следует обратить внимание на то, что главный государственный регистратор в субъекте Российской Федерации по должности является руководителем территориального органа Федеральной регистрационной службы. В соответствии с Порядком назначения Министерством юстиции РФ главных государственных регистраторов, утвержденным Приказом Министерства юстиции РФ от 3 декабря 2004 г. N 184 <1>, подбор кандидатов на должность главного государственного регистратора соответствующего субъекта (субъектов) Российской Федерации осуществляется Федеральной регистрационной службой. При этом согласно Положению о Федеральной регистрационной службе, утвержденному Постановлением Правительства РФ, кандидатура на должность главного государственного регистратора представляется в Министерство экономического развития РФ директором Федеральной регистрационной службы. ——————————— <1> БНА. 2004. N 50.
Так, Федеральной регистрационной службой для назначения на должность главного государственного регистратора в Министерство экономического развития РФ направляются следующие документы на кандидата: — личное заявление на имя Министра экономического развития РФ; — копия трудовой книжки, заверенная по последнему месту работы; — копия диплома об окончании высшего учебного заведения; — справка из органов государственной налоговой службы о представлении сведений об имущественном положении; — медицинское заключение о состоянии здоровья; — автобиография; — листок по учету кадров; — две фотографии; — копия свидетельства о сдаче квалификационного экзамена. Указанные документы представляются в Министерство экономического развития РФ вместе с письмом-представлением директора Федеральной регистрационной службы. В Министерстве документы рассматриваются в департаменте, осуществляющем кадровую политику Министерства экономического развития РФ, далее заместителем Министра, курирующим вопросы оборота недвижимого имущества, а затем — на подпись Министру. В настоящее время специальной процедуры рассмотрения документов на назначение кандидатов на должность государственных регистраторов не установлено, поэтому предлагаем процедуру, существовавшую в период нахождения государственных регистраторов «под опекой» Минюста России. Рассмотрение документов, представленных для назначения главного государственного регистратора, осуществлялось Комиссией Министерства юстиции РФ по назначению главных государственных регистраторов. В состав данной Комиссии входили: — заместитель Министра юстиции РФ, курирующий вопросы, связанные с деятельностью Федеральной регистрационной службы (председатель); — директор департамента Минюста России, к компетенции которого относятся вопросы государственной службы и кадров (секретарь); — директор департамента Минюста России, к компетенции которого относятся вопросы, связанные с деятельностью Федеральной регистрационной службы; — начальник структурного подразделения Федеральной регистрационной службы, к компетенции которого относятся вопросы государственной регистрации прав на недвижимость; — начальник структурного подразделения Федеральной регистрационной службы, к компетенции которого относятся вопросы государственной службы и кадров. Предварительная подготовка для рассмотрения Комиссией поступающих в Минюст России документов (прием, их оценка на предмет соответствия законодательству Российской Федерации, направление запросов в Федеральную регистрационную службу с целью пояснения или досылки недостающих документов) осуществлялась в течение 10 рабочих дней с момента их поступления в Минюст России секретарем Комиссии. Указанный срок мог быть продлен председателем Комиссии не более чем на 10 дней. Решения Комиссии принимались большинством голосов ее членов. Голос председателя Комиссии является решающим. Решения Комиссии оформлялись в виде протоколов. Основанием для принятия Минюстом России решения об отказе в назначении кандидатуры на должность главного государственного регистратора являлось несоответствие кандидата и (или) представленных на него документов требованиям законодательства Российской Федерации. В случае выявления в представленных Федеральной регистрационной службой документах на кандидата на должность главного государственного регистратора серьезных нарушений требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к лицам, которые могут быть назначены на должность государственного регистратора, документы возвращались без рассмотрения на заседании Комиссии. В указанных случаях секретарем Комиссии готовится письмо в Федеральную регистрационную службу с указанием причин отказа в назначении. Представляется, что подобная процедура назначения могла бы быть и в Министерстве экономического развития РФ. С учетом п. 6 Положения о полномочном представителе Президента РФ в федеральном округе, утвержденного Указом Президента РФ от 13 мая 2000 г. N 849 «О полномочном представителе Президента Российской Федерации в федеральном округе» <2>, департамент Министерства, к компетенции которого относятся вопросы государственной службы и кадров, готовит в течение 10 дней письмо с просьбой о согласовании кандидатуры на должность главного государственного регистратора, направляемое Министерством экономического развития РФ полномочному представителю Президента РФ в соответствующем федеральном округе. По поступлении в Министерство письма о согласовании кандидатуры на должность главного государственного регистратора полномочным представителем Президента РФ департамент Министерства экономического развития РФ, к компетенции которого относятся вопросы государственной службы и кадров, готовит проект приказа Министерства экономического развития РФ о назначении данного лица на должность главного государственного регистратора. ——————————— <2> СЗ РФ. 2000. N 20. Ст. 2112.
Если предложение Министерства о согласовании представленной кандидатуры на должность главного государственного регистратора не будет поддержано полномочным представителем Президента РФ с указанием своих возражений, основанных на положениях законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о государственной службе, трудового законодательства, Министерство экономического развития РФ, повторно рассмотрев на заседании Комиссии данный вопрос, либо снимает предложенную кандидатуру, либо направляет в адрес полномочного представителя Президента РФ письмо, содержащее аргументированные доводы в поддержку кандидата. Освобождение руководителя территориального органа Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации — главного государственного регистратора субъекта (субъектов) Российской Федерации от занимаемой должности на основании его личного заявления осуществляется Министром экономического развития РФ. В иных случаях вопрос об освобождении руководителя территориального органа Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации — главного государственного регистратора субъекта (субъектов) Российской Федерации рассматривается на основании письма-представления директора Федеральной регистрационной службы с приложением к нему необходимых документов кадровым Департаментом заместителем Министра, курирующим вопросы оборота недвижимости, и решение принимается Министром экономического развития РФ. 3. Кадровая политика по отношению к государственным регистраторам — сотрудникам центрального аппарата Федеральной регистрационной службы, государственным регистраторам, возглавляющим обособленные подразделения территориальных органов Федеральной регистрационной службы в муниципальных образованиях, осуществляется руководителем Службы. В частности, данные государственные регистраторы назначаются на должность и освобождаются от должности директором Федеральной регистрационной службы. В соответствии с утвержденным Приказом Министерства юстиции РФ от 3 декабря 2004 г. N 186 Порядком назначения государственных регистраторов Федеральной регистрационной службой и территориальными органами Федеральной регистрационной службы подбор кандидатов на должность государственного регистратора, возглавляющего обособленное подразделение территориального органа Федеральной регистрационной службы, осуществляется территориальным органом названной Службы. При этом для назначения на должность государственного регистратора руководителем соответствующего территориального органа направляется в названную Службу письмо-представление с приложением следующих документов на кандидата: — личного заявления на имя директора Федеральной регистрационной службы; — копии трудовой книжки, заверенной по последнему месту работы; — копии диплома об окончании высшего учебного заведения; — справки из органов государственной налоговой службы о представлении сведений об имущественном положении; — медицинского заключения о состоянии здоровья; — автобиографии; — листка по учету кадров; — двух фотографий; — копии свидетельства о сдаче квалификационного экзамена. Для назначения на должность государственного регистратора — работника Федеральной регистрационной службы, состоящего в трудовых отношениях с данной Службой, кандидат должен представить: — личное заявление на имя директора Федеральной регистрационной службы, согласованное с начальником структурного подразделения, государственную должность в котором замещает кандидат; — свидетельство о сдаче квалификационного экзамена и его копию. В случае если кандидат не состоит в трудовых отношениях с Федеральной регистрационной службой, то для назначения на должность государственного регистратора — работника названной Службы данный кандидат должен представить: — личное заявление на имя директора Федеральной регистрационной службы; — трудовую книжку, заверенную по последнему месту работы; — диплом об окончании высшего учебного заведения и его копию; — справку из органов государственной налоговой службы о представлении сведений об имущественном положении; — медицинское заключение о состоянии здоровья; — автобиографию; — листок по учету кадров; — две фотографии; — свидетельство о сдаче квалификационного экзамена и его копию. Рассмотрение представленных документов осуществляется Комиссией Федеральной регистрационной службы по назначению государственных регистраторов. В состав данной Комиссии входят: — заместитель директора Федеральной регистрационной службы, курирующий вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (председатель); — начальник структурного подразделения Федеральной регистрационной службы, к компетенции которого относятся вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; — начальник структурного подразделения Федеральной регистрационной службы, к компетенции которого относятся вопросы государственной службы и кадров (секретарь). Основанием для принятия решения об отказе в назначении кандидата на должность государственного регистратора является несоответствие кандидата и (или) представленных на него (им) документов требованиям законодательства Российской Федерации. В этом случае секретарем Комиссии направляется письмо в соответствующий территориальный орган (кандидату, если рассматривается вопрос о назначении государственным регистратором — работником службы) с указанием причин отказа в назначении. В случае выявления в представленных документах серьезных нарушений требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к документам, а также к лицам, которые могут быть назначены на эту должность, документы возвращаются без рассмотрения на заседании указанной Комиссии. Положительное решение Комиссии служит основанием для подготовки в течение пяти рабочих дней структурным подразделением Федеральной регистрационной службы, к компетенции которого относятся вопросы государственной службы и кадров, соответствующего проекта приказа названной Службы о назначении кандидата на должность государственного регистратора. Вопрос об освобождении от должности государственного регистратора (при отсутствии его личного заявления) рассматривается на заседании Комиссии Федеральной регистрационной службы по назначению государственных регистраторов на основании письма-обоснования соответствующего территориального органа (если вопрос об освобождении от должности инициируется территориальным органом) с приложением к нему необходимых документов или на основании документов, подготовленных Федеральной регистрационной службой (материалов проверки деятельности указанного лица и т. д.), либо документов, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации могут служить основанием для постановки вопроса об освобождении должностного лица от занимаемой должности. 4. Назначение на должность и освобождение от должности государственных регистраторов — заместителей руководителей территориальных органов Федеральной регистрационной службы осуществляются аналогично назначению на должность и освобождению от должности государственного регистратора, возглавляющего обособленное подразделение территориального органа Росрегистрации, за исключением некоторых особенностей. Так, в целях согласования назначения на должность государственного регистратора — заместителя руководителя территориального органа Федеральной регистрационной службы директор Росрегистрации представляет Министру экономического развития РФ письмо с просьбой о согласовании с приложением: — копии соответствующего протокола заседания Комиссии; — копий документов на кандидата, представленных в Росрегистрацию руководителем территориального органа Росрегистрации. В целях согласования освобождения от должности государственного регистратора — заместителя руководителя территориального органа Росрегистрации на основании его личного заявления директором Росрегистрации Министру экономического развития РФ представляется соответствующее письмо с приложением к нему копии указанного заявления. В целях согласования освобождения от должности государственного регистратора — заместителя руководителя территориального органа Росрегистрации по иным основаниям директором Росрегистрации Министру юстиции РФ представляется письмо-обоснование с приложением к нему: — копии соответствующего протокола заседания Комиссии Федеральной регистрационной службы по назначению государственных регистраторов; — копий необходимых документов. 5. Другие государственные регистраторы — работники территориальных органов Федеральной регистрационной службы, не возглавляющие обособленные подразделения территориальных органов и не являющиеся заместителями руководителей территориальных органов Росрегистрации, назначаются на должность и освобождаются от должности руководителями территориальных органов Федеральной регистрационной службы — главными государственными регистраторами в субъектах Российской Федерации. В этом случае подбор кандидатов на должность государственных регистраторов — работников указанных территориальных органов осуществляется непосредственно главными государственными регистраторами в субъектах Российской Федерации. Для назначения на указанную должность кандидат, состоящий в трудовых отношениях с соответствующим территориальным органом Федеральной регистрационной службы, представляет: — личное заявление на имя руководителя территориального органа, согласованное начальником структурного (обособленного) подразделения территориального органа, государственную должность в котором замещает кандидат; — свидетельство о сдаче квалификационного экзамена и его копию. Если кандидат не состоит в трудовых отношениях с территориальным органом Федеральной регистрационной службы, то для назначения на должность государственного регистратора — работника территориального органа он должен представить: — личное заявление на имя руководителя территориального органа; — трудовую книжку, заверенную по последнему месту работы; — диплом об окончании высшего учебного заведения и его копию; — справку из органов государственной налоговой службы о представлении сведений об имущественном положении; — медицинское заключение о состоянии здоровья; — автобиографию; — листок по учету кадров; — две фотографии; — свидетельство о сдаче квалификационного экзамена и его копию. Предварительное рассмотрение документов, представленных для назначения на вышеуказанную должность, осуществляется структурным подразделением территориального органа Федеральной регистрационной службы, к компетенции которого относятся вопросы государственной службы и кадров, в течение 10 рабочих дней с момента их поступления (представления). При этом основанием для принятия территориальным органом Федеральной регистрационной службы решения об отказе в назначении кандидата на должность государственного регистратора является несоответствие кандидата и (или) представленных им документов требованиям законодательства Российской Федерации. В случае положительного решения вопроса о назначении кандидата на должность государственного регистратора — работника территориального органа Федеральной регистрационной службы структурное подразделение территориального органа, к компетенции которого относятся вопросы государственной службы и кадров, в течение пяти рабочих дней готовит приказ о назначении кандидата на указанную должность. 6. Директор Росрегистрации, являющийся одновременно главным государственным регистратором РФ, назначается на должность и освобождается от должности Председателем Правительства РФ (ст. 32 Федерального конституционного закона «О Правительстве Российской Федерации» <3>, п. 7 Указа Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» <4>, п. 9 Положения о Федеральной регистрационной службе, утвержденного Указом Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 <5>). ——————————— <3> СЗ РФ. 1997. N 51. Ст. 5712. <4> СЗ РФ. 2004. N 11. Ст. 945. <5> СЗ РФ. 2004. N 42. Ст. 4110.
Директор Федеральной регистрационной службы имеет первого заместителя и заместителей директора Федеральной регистрационной службы — заместителей главного государственного регистратора РФ, назначаемых на должность и освобождаемых от должности Министром экономического развития РФ. Количество заместителей директора устанавливается Правительством РФ. 7. Комментируемый Закон устанавливает квалификационные требования для назначения на должность государственного регистратора прав. Любой регистратор должен иметь высшее юридическое образование и опыт работы по юридической специальности не менее трех лет или опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет. При определении такого опыта, как правило, принимается во внимание работа в органах технической инвентаризации, органах по земельным ресурсам и землеустройству либо органах по управлению государственным или муниципальным имуществом. При назначении кандидат в регистраторы должен пройти специальное обучение и сдать квалификационный экзамен в соответствии с требованиями, устанавливаемыми Минюстом России. 8. Государственный регистратор является федеральным государственным служащим. При этом особенности прав и обязанностей иных должностных лиц — работников органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, как государственных служащих регулируются законодательством о государственной службе. В этой связи на государственных регистраторов и других должностных лиц — работников органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, распространяется действие Федерального закона от 27 июля 2004 г. N 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации» <6>, вступившего в силу с 31 января 2005 г. При этом следует обратить внимание, что государственная гражданская служба Российской Федерации подразделяется на федеральную государственную гражданскую службу и государственную гражданскую службу субъектов Российской Федерации. Поскольку государственные регистраторы, иные работники органа по регистрации прав являются должностными лицами федерального органа исполнительной власти либо территориального органа федерального органа исполнительной власти, то применительно к данным лицам речь может идти исключительно о федеральном уровне гражданской службы. ——————————— <6> СЗ РФ. 2004. N 31. Ст. 3215.
Статья 16. Представление документов на государственную регистрацию прав
Комментарий к статье 16
1. Комментируемая статья (п. 1) признает основанием для государственной регистрации заявление правообладателя либо сторон договора. И те и другие выступают от собственного имени. От их имени заявление может быть подано уполномоченным ими лицом (лицами) при условии наличия у него, если иное не предусмотрено законом, нотариально удостоверенной доверенности. Помимо нотариусов право совершать определенные нотариальные действия, в том числе удостоверять доверенности, предоставлено главам местной администрации и специально уполномоченным должностным лицам местного самоуправления при условии отсутствия в населенном пункте нотариуса (ст. 1, ч. 4, и ст. 37 Основ законодательства РФ о нотариате), а также должностным лицам консульских учреждений Российской Федерации (ст. 1, ч. 5, и ст. 38 тех же Основ). Кроме того, к нотариально удостоверенным приравниваются доверенности, удостоверенные определенными должностными лицами в определенных законом случаях. Перечень таких лиц и случаев, при которых они вправе удостоверять доверенности, содержится в ст. 185 ГК. Так, право удостоверять доверенности имеют: при оформлении доверенностей военнослужащих или других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и иных военно-лечебных учреждениях, — начальник такого учреждения, его заместитель по медицинской части, старший или дежурный врачи; при оформлении доверенностей военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенностей рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих — командир (начальник) этих части, соединения, учреждения или заведения; при оформлении доверенностей лиц, находящихся в местах лишения свободы, — начальник соответствующего места лишения свободы; при оформлении доверенностей совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, — администрация этого учреждения или руководитель (его заместитель) соответствующего органа социальной защиты. В доверенности указывается место ее совершения, дата выдачи (прописью), фамилия, имя, отчество, адрес представляемого (в данном случае правообладателя или стороны в договоре) и представителя (в данном случае — лица, уполномоченного правообладателем или стороной в договоре), а также полномочия представителя. В доверенности должен быть определен срок ее действия, который не может превышать трех лет (ст. 186 ГК). Если срок действия в доверенности не указан, она действует в течение одного года со дня совершения. Доверенность, в которой отсутствует дата выдачи, признается ничтожной. Тем самым с момента совершения она не имеет юридической силы. Доверенность должна быть подписана представляемым. Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписать доверенность, то по его просьбе она может быть подписана другим физическим лицом, (рукоприкладчиком), подпись которого должна быть засвидетельствована нотариусом либо должностным лицом, наделенным правом совершать такое действие. Доверенность может быть разовой, в частности уполномочивающей представителя только на проведение определенной государственной регистрации. Поскольку государственная регистрация в соответствующих случаях является необходимой стадией в заключении договора, достаточным основанием для подачи заявления о государственной регистрации представителем может служить и доверенность, в которой лицо уполномочивается заключить договор, подлежащий государственной регистрации. Возможна выдача генеральной доверенности, уполномочивающей представителя на совершение неограниченного числа сделок. Генеральная доверенность является достаточным основанием для подтверждения полномочий представителя на подачу заявления о государственной регистрации. Для оформления доверенности от имени юридического лица установлены особые правила: такая доверенность должна быть подписана руководителем или иным лицом, уполномоченным на это учредительными документами (учредительным договором или уставом) юридического лица, с обязательным приложением печати организации. Доверенность от имени юридического лица, которое основано на государственной или муниципальной собственности, на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей должна быть подписана двумя лицами: помимо руководителя также главным (старшим) бухгалтером организации. 2. Если правообладателем или стороной в договоре является несовершеннолетний, порядок подачи заявления и представления документов на государственную регистрацию определяется Инструкцией о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 20 июля 2004 г. N 126 (в ред. Приказа от 24 декабря 2004 г. N 1199) <7>. ——————————— <7> БНА. 2004. N 31; 2005. N 3.
От имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетних) заявления о государственной регистрации подаются их законными представителями: родителями, усыновителями, опекунами. Указанные лица должны подтвердить свою кровную или соответственно юридическую связь с малолетними путем предъявления выданного органами загса свидетельства о рождении ребенка или свидетельства об усыновлении, а в соответствующих случаях — документа, выданного органом опеки и попечительства о назначении и полномочиях опекуна. Правами и обязанностями опекуна (попечителя) обладают и приемные родители по отношению к принятому на воспитание ребенку (п. 3 ст. 153 СК РФ). В этом случае должен быть представлен договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью (п. 1 ст. 151 СК РФ). Если речь идет о переданном в доверительное управление недвижимом имуществе малолетнего, соответствующим (законным) представителем выступает доверительный управляющий (п. 1 ст. 38 ГК). Подтверждением его полномочий служит договор доверительного управления, заключенный с органами опеки и попечительства (о представлении документов для регистрации см. также комментарий к ст. 5 настоящего Закона). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет сами могут обращаться с заявлением о регистрации прав, но непременно с письменного согласия на это их законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей). Согласие должно быть выражено в письменной форме. Если оно дано на заключение договора, то должно признаваться действительным и при регистрации прав, вытекающих из такого договора. Если согласия на заключение договора не было, но представлено согласие на проведение его государственной регистрации, этого достаточно, поскольку законный представитель вправе одобрить сделку и после ее совершения (ст. 26, 183 ГК). Все эти требования не распространяются на несовершеннолетних, которые приобрели полную дееспособность еще до достижения 18 лет (имеются в виду лица, вступившие в брак до 18 лет, либо те, кто по решению органа опеки и попечительства или суда объявлен эмансипированным, — см. ст. 27 ГК). В этих случаях несовершеннолетние действуют самостоятельно. Если правообладателем или стороной в договоре являются лица, которые признаны судом недееспособными вследствие психического расстройства, вызвавшего невозможность понимать значение своих действий или руководить ими, от их имени совершает сделки и действует при государственной регистрации назначенный им опекун (ст. 29 ГК). Опекун признается законным представителем недееспособных (ст. 32 ГК) с тем, что его полномочия подтверждаются соответствующими документами, выдаваемыми органами опеки и попечительства. 3. Абзац 2 п. 1 комментируемой статьи посвящен случаям обращения за государственной регистрацией лиц, чьи права основаны на акте государственного органа или органа местного самоуправления. Примерами могут служить: свидетельство о праве собственности на земельную долю, выданное соответствующим муниципальным органом; распоряжение Правительства РФ о передаче в собственность субъекту Российской Федерации либо муниципальному образованию определенного объекта федеральной собственности; лицензия на водопользование, выданная государственным органом управления, использования и охраны водного фонда, и др. Такие акты издаются только в случаях и в порядке, которые указаны в Законе, и должны быть подписаны лицом, наделенным правом осуществлять соответствующие властные действия от имени органа (см. об этом также комментарий к ст. 17 настоящего Закона). Особо выделяются случаи, когда с заявлением о государственной регистрации вправе обратиться, помимо сторон, и другие лица. Речь идет, во-первых, о нотариусах, если основанием возникновения права служит нотариально удостоверенная сделка либо иное совершенное нотариусом действие, и во-вторых, о судебных приставах-исполнителях, если право возникает на основании судебного акта или осуществляется в случаях, предусмотренных Федеральным законом об исполнительном производстве <8>. ——————————— <8> СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4849.
В соответствии с указанным Законом (ст. 66) судебному приставу-исполнителю предоставлено право обращаться в регистрирующие органы для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности (иного имущественного права) как должника, так и взыскателя. В первом случае такое заявление подается в целях последующего обращения взыскания на указанное имущество при отсутствии или недостаточности у должника иного имущества, на которое может быть обращено взыскание. Во втором случае речь идет о проведении государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество (иное имущественное право), зарегистрированное на должника, если требование о государственной регистрации содержится в судебном акте (1); судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю (2); взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество (имущественное право) должника (3). 4. В абз. 3 п. 1 комментируемой статьи определены последствия уклонения стороны договора от государственной регистрации. Установлено, что если одна из сторон, заключивших договор, уклоняется от подачи заявления о его государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о проведении государственной регистрации. Такое решение имеет обязательное значение для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. В этом случае государственная регистрация производится на основании решения суда по заявлению стороны, обратившейся в суд, либо по требованию судебного пристава-исполнителя. К тому же с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, возникшие в результате приостановления (задержки) регистрации. Все это при условии, что подобное уклонение было необоснованным (ст. 165, 551 ГК). Складывающаяся практика применения указанных статей Гражданского кодекса позволяет судить о том, что может быть расценено как уклонение от государственной регистрации. Так, в деле по иску облпотребсоюза, обратившегося в арбитражный суд с требованием о понуждении акционерного общества зарегистрировать договор, было установлено, что между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) заключена двусторонняя сделка — купля-продажа жилого дома. Акционерное общество не обратилось в регистрирующие органы с требованием зарегистрировать эту сделку, поскольку утратило к ней интерес вследствие ее убыточности. Арбитражный суд первой инстанции отказал в иске. Апелляционная инстанция, отменив решение суда, вынесла Постановление о регистрации сделки. Высший Арбитражный Суд РФ в информационном письме от 13 ноября 1997 г. отметил: «Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию» <9>. ——————————— <9> Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 81.
Что касается подлежащих возмещению убытков, которые должна нести уклоняющаяся сторона, то они включают реальный ущерб — утрату или повреждение имущества, расходы, которые понесла или должна будет понести сторона, чьи права были нарушены, для восстановления нарушенного права, а равно упущенную выгоду — неполученные доходы, которые сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы контрагент не уклонился от государственной регистрации сделки (ст. 15 ГК). В силу ст. 223 ГК в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В то же время в силу ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет собственник, если иное не установлено законом или договором. Следовательно, при случайной гибели или случайном повреждении имущества в период уклонения покупателя от государственной регистрации договора купли-продажи продавец вправе взыскать с него убытки, понесенные по этой причине. 5. Права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в действие комментируемого Закона, юридически действительны и при отсутствии государственной регистрации (см. п. 1 ст. 6). Государственная регистрация таких прав проводится по желанию правообладателя по заявлению его самого или уполномоченного им на то лица (абз. 4 п. 1 комментируемой статьи). 6. В абз. 5 и 6 п. 1 комментируемой статьи путем отсылки к другим статьям настоящего Закона указаны случаи, для которых установлен особый порядок подачи заявлений о государственной регистрации ограничений (обременений) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав. В соответствующих статьях настоящего Закона речь идет о государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц (п. 2 ст. 13), права аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26), сервитутов (п. 1 ст. 27), ипотеки (п. 1 ст. 29), а также арестов недвижимого имущества (п. 3 ст. 28). В самом Законе не названо еще одно обременение прав и соответственно не установлен специальный порядок его регистрации. Речь идет о пользовании жилым помещением на основании завещательного отказа. В соответствии со ст. 1137 ГК завещатель вправе возложить на наследника (наследников) исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера, в частности предоставить другому лицу право пользования жилым помещением, входящим в состав наследства. В соответствии со ст. 33 (п. 3) ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, наделен правом потребовать государственной регистрации возникшего на этом основании права пользования. Такую же возможность — требовать государственной регистрации права пользования жилым помещением — имеют лица, проживающие в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, если этим договором не предусмотрено иное (ст. 34 ЖК). 7. Перечень необходимых для государственной регистрации документов, которые должны быть приложены к заявлению (п. 2 комментируемой статьи), содержится в ст. 17 и в отдельных статьях гл. IV настоящего Закона, а требования, предъявляемые к этим документам, — в ст. 18 Закона (см. комментарии к указанным статьям). Перечень необходимых для государственной регистрации документов может содержаться и в других законах и иных нормативных актах, посвященных порядку регистрации отдельных видов договоров. В частности, можно указать на ст. 66 Закона об исполнительном производстве, в которой приведен перечень документов, необходимых для проведения государственной регистрации по требованию судебного пристава-исполнителя; на Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденную Приказом Министерства юстиции РФ от 6 августа 2001 г. N 233 (в ред. Приказов от 19 ноября 2003 г. N 295 и от 24 декабря 2004 г. N 199) <10>; на Инструкцию о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах, утвержденную Приказом Министерства юстиции РФ от 27 июня 2003 г. N 152 (в ред. Приказов от 19 ноября 2003 г. N 295 и от 24 декабря 2004 г. N 199); на Инструкцию об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденную Приказом Министерства юстиции РФ от 9 июня 2005 г. N 82 <11>; на Инструкцию об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющегося общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденную Приказом Министерства юстиции РФ от 14 февраля 2007 г. <12>. ——————————— <10> БНА. 2004. N 31; 2005. N 3. <11> БНА. 2005. N 27. <12> Российская газета. N 58. 2007. 22 марта.
8. При применении п. 3 комментируемой статьи следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 124 ГК на равных началах с другими участниками гражданских правоотношений — физическими и юридическими лицами — могут выступать Российская Федерация, субъекты Российской Федерации (республики, края, области, города федерального значения, автономная область и автономные округа) и муниципальные образования. Ко всем этим субъектам применяются, если иное не вытекает из закона или особенностей соответствующих субъектов, нормы, которые регулируют участие юридических лиц в гражданских правоотношениях. В силу ст. 125 ГК своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации органы государственной власти, а от имени муниципальных образований — органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Правительством РФ установлено, что заявление о государственной регистрации права хозяйственного ведения или оперативного управления на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, а также о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования находящимся в федеральной собственности земельным участком подается организацией, за которой недвижимое имущество закреплено на основании акта соответствующего уполномоченного органа <13>. Документом, подтверждающим отнесение этого имущества к федеральной собственности, является свидетельство о внесении объекта регистрации в реестр федерального имущества. В подобных случаях в Едином государственном реестре прав в качестве собственника указывается Российская Федерация. Одновременно установлено, что при государственной регистрации права собственности Российской Федерации на недвижимое имущество государственной казны, а также права собственности на земельные участки, которые признаются в соответствии со ст. 17 ЗК РФ федеральной собственностью, от имени Российской Федерации выступает Министерство имущественных отношений РФ или, по его поручению, соответствующий территориальный орган Министерства <14>. ——————————— <13> Постановление Правительства РФ от 31 августа 2000 г. N 648 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» // СЗ РФ. 2000. N 37. Ст. 3718; 2002. N 24. Ст. 2310. <14> Функции Министерства имущественных отношений в связи с его упразднением переданы Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом.
Приведенные правила не действуют в случаях, когда указания относительно возможного представителя Российской Федерации содержатся в законе. Например, Федеральным законом «О соглашениях о разделе продукции» (ст. 3) <15> предусмотрено, что в таком соглашении (договоре) стороной является Российская Федерация, а от ее имени могут выступать Правительство РФ или уполномоченные им органы. ——————————— <15> СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 18; 2004. N 27. Ст. 2711.
Юридические лица и граждане вправе действовать от имени перечисленных в п. 3 комментируемой статьи субъектов только по их специальному поручению и лишь в случаях и в порядке, которые определяются в соответствии с федеральными нормативными актами (законами, указами Президента РФ или постановлениями Правительства РФ) либо нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. 9. О регламентации платы за проведение государственной регистрации согласно п. 4 комментируемой статьи см. комментарии к ст. 11 и 13 настоящего Закона. В п. 3 комментируемой статьи включена норма, которая устанавливает, что государственная регистрация прав соответствующих субъектов на государственное и муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными и муниципальными учреждениями и тем самым составляющее государственную казну Российской Федерации, казну субъекта Российской Федерации или казну муниципального образования, производится без взимания государственной пошлины. 10. При подаче заявления о государственной регистрации любое физическое лицо — правообладатель, сторона в договоре или представитель (в том числе законный) как физического, так и юридического лица обязаны предъявить документ, удостоверяющий их личность. В самом Законе перечень таких документов не приведен. В связи с этим можно использовать нормы, содержащиеся в других правовых актах. Так, в соответствии с Указом Президента РФ от 13 марта 1997 г. N 232 <16> основным документом, удостоверяющим личность гражданина Российской Федерации, является его паспорт. Положением о паспорте гражданина Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 8 июля 1997 г. <17>, предусмотрена обязанность всех граждан Российской Федерации, достигших 14-летнего возраста, проживающих на территории Российской Федерации, иметь паспорт гражданина Российской Федерации. В Основах законодательства о нотариате (ст. 42) предусмотрено, что установление личности должно производиться на основании паспорта или иных документов, исключающих любые сомнения относительно личности гражданина, который обратился за совершением нотариального действия. Более подробный перечень документов, удостоверяющих личность гражданина, приведен в Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания или по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 <18>. В п. 5 указанных Правил помимо паспорта, в частности, предусмотрены: свидетельство о рождении — для лиц, не достигших 16 лет (теперь 14 лет), заграничный паспорт — для постоянно проживающих за границей граждан, которые временно находятся на территории Российской Федерации, удостоверение личности — для военнослужащих (офицеров, прапорщиков, мичманов), военный билет — для солдат, матросов, сержантов и старшин, проходящих военную службу по призыву или по контракту, справка об освобождении из мест лишения свободы — для лиц, освободившихся из мест лишения свободы. Личность иностранных граждан, лиц без гражданства устанавливается на основании вида на жительство или национального паспорта с отметкой о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах. ——————————— <16> См.: Указ «Об основном документе, удостоверяющем личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации» // СЗ РФ. 1997. N 11. Ст. 1301. <17> СЗ РФ. 1997. N 28. Ст. 3444; 1999. N 41. Ст. 4918; 2001. N 3. Ст. 242. <18> СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939; 1996. N 18. Ст. 2144; 1997. N 8. Ст. 952; 2000. N 13. Ст. 1370.
11. Из текста п. 4 комментируемой статьи следует, что от имени юридических лиц заявление о государственной регистрации могут подавать помимо представителей их органы. В отличие от представителя орган юридического лица не нуждается в доверенности: его полномочия определяются законом, иными правовыми актами или учредительными документами. При этом, если полномочия органов юридического лица, в частности хозяйственного товарищества или общества, определены в законе, это не лишает его права ограничить полномочия своих органов, относящиеся к совершаемым сделкам. Так, Федеральным законом «Об акционерных обществах» <19> предусмотрен специальный правовой режим для совершения крупных сделок, которыми признаются сделки (несколько взаимосвязанных сделок), предмет которых составляет приобретение, отчуждение или возможность отчуждения, прямо или косвенно, имущества стоимостью 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества (ст. 78 Закона). Имеется в виду, что совершение таких сделок требует предварительного их одобрения в установленном Законом порядке, который зависит от стоимости предмета сделки (сделок). В тех случаях, когда она составляет 25 — 50% балансовой стоимости активов общества, решение об одобрении принимается всеми членами совета директоров, притом единогласно, если же этого достичь не удалось, решение об одобрении принимает общее собрание акционеров тремя четвертями голосов, считая присутствующих акционеров. Для одобрения сделок, предмет которых более высок (превышает 50% балансовой стоимости активов общества), необходимо решение общего собрания акционеров, принимаемое большинством в три четверти участвующих в нем акционеров. ——————————— <19> СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1; СЗ РФ. 2001. N 33. Ст. 3423.
О применении норм, регулирующих заключение крупных сделок, см. п. 30 — 36 Постановления Пленума ВАС РФ от 18 ноября 2003 г. N 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах» <20>. ——————————— <20> Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (1992 — 2005 годы). М., 2005. С. 228 — 231.
Особый режим для одобрения крупных сделок не распространяется на те сделки, которые совершаются акционерным обществом в порядке осуществления обычной хозяйственной деятельности, и не должен вообще применяться к обществам, состоящим только из одного акционера, одновременно исполняющего функции единоличного исполнительного органа (ст. 79 Закона об акционерных обществах). Существуют некоторые особенности определения полномочий органов для отдельных видов юридических лиц. Так, в полном товариществе и товариществе на вере возможны три разных варианта ведения дел от имени юридического лица: либо каждый из участников действует самостоятельно (1), либо все участники должны действовать совместно (2), либо ведение дел поручается одному (или нескольким) из них (3). Первый вариант имеет место во всех случаях, когда иное не предусмотрено учредительным договором. При втором, как и при первом, участнику для выступления от имени товарищества не нужна доверенность, но для совершения им каждой сделки необходимо получить согласие всех участников товарищества. При третьем варианте само лицо, которому поручено действовать от имени товарищества, не нуждается в доверенности (имеется в виду, что его полномочия определяет учредительный договор), но зато все остальные участники должны для действия от имени товарищества получить от такого лица доверенность. Тем самым полномочия участника полного товарищества на выступление от его имени зависят от того, как решен соответствующий вопрос в учредительном договоре. В хозяйственных обществах от их имени выступает, не нуждаясь в доверенности, единоличный исполнительный орган. Это, например, генеральный директор или директор в акционерном обществе, генеральный директор, президент в обществе с ограниченной ответственностью. Вместе с тем Законом об акционерных обществах (ст. 69) допускается передача полномочий единоличного исполнительного органа, а значит, возможность совершения без доверенности соответствующих сделок от имени общества, управляющей организации (в ее роли может выступать коммерческая организация) или управляющему (эту роль вправе исполнять индивидуальный предприниматель — лицо, прошедшее в этом качестве государственную регистрацию). Основанием для соответствующих полномочий управляющей организации (управляющего) служит договор, заключенный ею с акционерным обществом. Указанную возможность передачи полномочий единоличного исполнительного органа управляющему на случай, если это предусмотрено уставом, содержит также Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» (ст. 42). Ограничения или любые особенности содержания и пределов полномочий органов юридического лица предусматриваются в его учредительных документах. Пунктом 4 комментируемой статьи установлено, что лицо, действующее без доверенности от имени юридического лица (его органа), вместе с заявлением о государственной регистрации обязано предъявлять учредительные документы юридического лица либо соответственно нотариально удостоверенные копии этих документов. Обязательность предъявления учредительных документов или их копий установлена и для случаев, когда от имени юридического лица выступает представитель, действующий на основании доверенности. 12. Под книгой учета, упомянутой в п. 5 комментируемой статьи, подразумеваются четыре книги: книга учета входящих документов, книга учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав, книга учета выданной информации о зарегистрированных правах, а также книга учета арестов, запрещений совершения сделок с объектами недвижимого имущества. Порядок ведения каждой из них, а также общий для всех четырех определен Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <21>. Указанные книги признаются неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Формы каждой из книг приведены в виде приложений к указанным Правилам. ——————————— <21> Утверждены Приказом Министерства юстиции РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 // БНА. 2002. N 4; 2003. N 51; 2005. N 3.
13. Значение расписки в получении документов на государственную регистрацию, о которой идет речь в п. 6 комментируемой статьи, не ограничивается тем, что она подтверждает принятие документов от заявителя. С указанной в ней даты начинается проведение регистрационных действий, объем и порядок которых предусмотрены в п. 1 ст. 13 настоящего Закона (см. комментарий к указанной статье). Кроме того, с той же даты начинается исчисление установленного в п. 3 ст. 13 настоящего Закона (см. комментарий к указанной статье) месячного срока, в течение которого должна быть произведена государственная регистрация.
Статья 17. Основания для государственной регистрации прав
Комментарий к статье 17
1. Комментируемая статья подразумевает под основаниями для государственной регистрации, как видно из включенного в нее перечня, юридические факты, порождающие права, а также документы, которыми подтверждаются подобные факты. Указанная статья содержит применительно к основаниям для государственной регистрации единые решения вне зависимости от того, идет ли речь о наличии прав на недвижимое имущество — их возникновении, прекращении, переходе (обременении) — либо о совершении сделок с недвижимостью. 2. Первое из выделенных в абз. 2 п. 1 комментируемой статьи оснований составляют изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции акты. Пределы нормотворческой компетенции соответствующих органов определяются Конституцией РФ, а также соответственно законами и другими правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Прежде всего речь идет о ст. 71 Конституции РФ, которая отнесла к ведению Российской Федерации, в частности, «гражданское законодательство», «правовое регулирование интеллектуальной собственности», «федеральное коллизионное право», и ст. 72 Конституции РФ, включившей в совместное ведение Российской Федерации и субъектов Российской Федерации «вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами» и соответственно «семейное, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах», а также «разграничение государственной собственности». Совместная компетенция предполагает возможность нормотворческой деятельности в определенной сфере как Российской Федерации, так и субъектов Российской Федерации с тем, однако, что при обнаружении противоречий между актами, изданными на том и другом уровне, приоритетом пользуется акт Российской Федерации (п. 5 ст. 76 Конституции). Вне пределов ведения Российской Федерации, а также совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации республики, края, области, города федерального значения, автономная область и автономные округа осуществляют собственное правовое регулирование, которое включает принятие законов и иных нормативных правовых актов (п. 4 ст. 76 Конституции). Органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы местного значения, в частности самостоятельно управляют муниципальной собственностью. Кроме того, они могут наделяться законом определенными государственными полномочиями, с передачей необходимых для их осуществления материальных и финансовых ресурсов; при этом реализация переданных таким образом полномочий подконтрольна государству (ст. 132 Конституции). Таким образом, решение вопросов, связанных с правовым режимом недвижимости, включая ее регистрацию, в принципе может осуществляться на разных уровнях (см. комментарий к ст. 3 настоящего Закона). Прямые указания на этот счет, основанные на приведенных положениях Конституции, конкретизируются в отдельных актах. Так, Водный кодекс (ст. 2) предусматривает, что водное законодательство состоит из самого Кодекса, других федеральных законов, а также принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Кроме того, в этой статье содержится указание на то, что водные отношения регулируются иными правовыми актами: указами Президента, постановлениями Правительства РФ, нормативными актами, издаваемыми уполномоченными органами исполнительной власти, а также нормативными актами органов исполнительной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления в пределах предоставленных им полномочий. Аналогичные нормы содержатся в Лесном кодексе и Законе РФ «О недрах». В отдельных законах подробно определена компетенция органов местного самоуправления. Например, Градостроительный кодекс (ст. 8) подробно регулирует компетенцию органов местного самоуправления поселений, муниципальных районов и городских округов в области градостроительной деятельности. В частности, они вправе утверждать документы территориального планирования, местные нормативы градостроительного проектирования поселений, правила землепользования и застройки поселений, подготовленную на основании документов территориального планирования поселений документацию по планировке территории, выдавать разрешения на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта и объектов капитального строительства, расположенных на территории поселений. Закон о недрах (ст. 1.1) ограничивается на этот счет лишь общей, отсылочного характера нормой: «Органы местного самоуправления вправе осуществлять регулирование отношений недропользования в пределах предоставленных им действующим законодательством полномочий». Наряду с вертикальной существует и горизонтальная иерархия нормативных актов. К традиционным положениям, в силу которых более поздний нормативный акт вытесняет ранее принятый, а нормативный акт, посвященный специальным вопросам, пользуется приоритетом по отношению к акту общему, присоединяется особая юридическая сила некоторых актов, конституирующих соответствующую отрасль права или отрасль законодательства. Так, в силу п. 2 ст. 3 ГК федеральные законы, содержащие нормы гражданского права, должны непременно приниматься в соответствии с Гражданским кодексом, и тем самым признано верховенство этого Кодекса по отношению к другим федеральным законам. Точно так же Закон о недрах (ст. 1) закрепил свой приоритет по отношению ко всем остальным нормативным актам о недрах, принятым на уровне не только субъектов Российской Федерации, но и самой Российской Федерации. Во всех случаях, когда орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, должен применить нормативный акт органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, следует, помимо прочего, предварительно определить, издан ли такой акт в рамках компетенции соответствующего органа и соблюден ли установленный для его принятия в месте и на момент издания порядок. Новые законы России вступают в силу одновременно на всей территории Российской Федерации по истечении 10 дней, а указы Президента РФ и акты Правительства РФ — 7 дней со дня первого официального опубликования, если в самих этих актах не была предусмотрена иная дата. По общему правилу гражданско-правовой нормативный акт при отсутствии в нем другого указания на этот счет обратной силы не имеет. Он распространяется лишь на отношения, которые возникли после введения его в действие. Однако к отношениям, возникшим до этого, такой акт применяется к правам и обязанностям, которые возникли после введения его в действие (ст. 4 ГК). 3. Абзац 3 п. 1 комментируемой статьи называет в качестве второго основания для государственной регистрации договоры и другие сделки с недвижимостью, которые были совершены в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Из этого, в частности, вытекает, что в случаях, когда обязательность регистрации договора предусмотрена законом, такая регистрация должна предшествовать регистрации вытекающего из договора права собственности. Для того чтобы договор был признан заключенным, стороны должны в предусмотренной законом форме (в частности, простой письменной или нотариальной) достичь согласия относительно его предмета и всех других условий, отнесенных к существенным (п. 1 ст. 432 ГК). При этом в соответствии со ст. 433 (п. 1) ГК договор признается заключенным в момент, когда лицом, направившим оферту, получен акцепт. Исключение составляют договоры, подлежащие обязательной государственной регистрации: для них таким моментом служит, если иное не установлено законом, момент государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК). Специальные нормы, относящиеся к заключению определенных видов сделок (договоров) по поводу недвижимости, содержатся помимо Гражданского кодекса также в земельном законодательстве, законодательстве о недрах, о лесах и о водах (имеются в виду нормы о круге объектов, порядке заключения договоров и др.). Так, в силу ст. 1.2 Закона о недрах недра в границах территории Российской Федерации (сюда относятся и подземное пространство, содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы) составляют государственную собственность. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. При этом оборотоспособность участков недр существенно ограничена. Они не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или иным образом отчуждаться. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. Иной режим установлен для добытых из недр полезных ископаемых и иных ресурсов. По условиям выдаваемой в каждом случае лицензии они могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности. Отдельные вопросы, возникающие при совершении сделки, связанной с недвижимостью, могут быть неодинаково урегулированы различными субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями в рамках их компетенции. При применении абз. 3 комментируемой статьи в части, относящейся к действию законов во времени, следует иметь в виду, что для совершенного договора сохраняет свою силу тот закон (иной нормативный акт), который действовал в момент, когда договор был заключен (ст. 422 ГК). Этим обеспечивается принцип неизменности договора. Однако из него может быть сделано исключение. Речь идет о возможности указания в новом законе (ином нормативном акте) на то, что он распространяется и на отношения, которые возникли из ранее заключенных договоров. Договор по поводу прав на недвижимость и их ограничений (обременений) заключается свободно, по воле самих сторон. Исключение установлено законом для случая, когда заключение договора допускается только при условии, если этому предшествует соответствующий акт, который исходит от компетентного органа государственной власти или местного самоуправления. Имеется в виду, в частности, содержащееся в акте разрешение (согласие) заключать соответствующие договоры. В случаях, когда гражданско-правовые отношения, по поводу которых возник спор, осложнены участием иностранного элемента, возникает необходимость обращения к коллизионным нормам, притом как к общим, так и к специальным. Одна из таких специальных коллизионных норм, содержащихся в Гражданском кодексе, относится к договорам, имеющим своим предметом недвижимость. Имеется в виду ст. 1213 ГК «Право, подлежащее применению к договору в отношении недвижимого имущества». Как в ней предусмотрено, на случай отсутствия соглашения сторон о применимом праве следует руководствоваться правом страны, с которой договор наиболее тесно связан. Такой страной считается, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, страна, в которой находится недвижимое имущество. Особо выделено то, что для договоров в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применимым должно считаться российское право. 4. В абз. 4 п. 1 комментируемой статьи в качестве третьего основания для государственной регистрации указаны акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений. При этом указано, что речь идет об актах, которые были совершены в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации и на момент ее совершения. Приватизация жилых помещений осуществляется в соответствии с Законом РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» <22>. Указанный Закон признает приватизацией жилых помещений бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Закон устанавливает однократную приватизацию: гражданин имеет право на бесплатное приобретение жилья только один раз. Из этого правила в интересах несовершеннолетних предусмотрено исключение: несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по достижении ими совершеннолетия. ——————————— <22> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959; СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15.
Передача жилых помещений в собственность при приватизации оформляется договором, который заключается органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, а также предприятием, учреждением. Второй стороной в таком договоре выступает гражданин, который получает жилое помещение в собственность. Моментом возникновения права собственности на приобретаемое жилое помещение признается момент государственной регистрации. 5. В абз. 5 п. 1 комментируемой статьи четвертым основанием для проведения государственной регистрации названо свидетельство о праве на наследство. Оно выдается наследникам, принявшим наследство, в подтверждение их прав на полученное имущество. Согласно ст. 1113 ГК наследники приобретают право собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя). Таким образом, свидетельство о праве на наследство, как и государственная регистрация соответствующего права, также имеет лишь правоподтверждающее значение. Состав наследников — лиц, к которым после смерти гражданина могут перейти его права и обязанности, в том числе права на недвижимое имущество, определяется завещанием или законом. Собственник или лицо, обладающее иным вещным правом, которое передается другим лицам, вправе выразить свою волю по поводу судьбы принадлежащего ему имущества на случай смерти, составив надлежаще оформленное завещание. Наследниками по завещанию могут быть любые физические и юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, иностранные государства и международные организации (ст. 1116 ГК). Если завещание не было составлено либо составленное завещание признано недействительным или все наследники по завещанию умерли, отказались от наследства либо признаны недостойными, наступает наследование по закону, при котором состав наследников определяется законом. Круг наследников по закону достаточно широк (ст. 1142 — 1145 ГК). С учетом семейной и родственной близости они распределены на семь очередей. К первой относятся супруг, дети и родители умершего; ко второй — родные братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны матери, так и со стороны отца; к третьей — полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя); в четвертую, пятую и шестую очереди входят соответственно родственники третьей, четвертой и пятой степеней родства. Состав седьмой очереди составляют пасынки и падчерицы, отчим и мачеха наследодателя. Внуки и правнуки наследодателя, его племянники и племянницы, а также двоюродные братья и сестры наследуют соответственно в составе первой, второй и третьей очереди, если нет в живых их родителей, которые могли бы наследовать. В этом случае речь идет о наследовании по праву представления (ст. 1146 ГК). Наследниками по закону являются также нетрудоспособные лица, если они находились на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. Иждивенцы призываются к наследованию наравне с наследниками каждой из очередей, а если таких лиц нет, то они наследуют самостоятельно, составляя восьмую очередь. Наследники каждой последующей очереди призываются к наследованию, если не оказалось наследников предыдущей очереди. Лица, призванные к наследованию, для получения наследственного имущества должны выразить на то свою волю, т. е. принять наследство. Принятие наследства осуществляется двумя способами: либо путем подачи наследником нотариусу по месту открытия наследства заявления о принятии наследства или о выдаче свидетельства о праве на наследство (формальный), либо путем совершения наследником действий, свидетельствующих о принятии им наследства (фактический) (ст. 1153 ГК). И те и другие действия должны быть осуществлены в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Для лиц, которые призываются к наследству в связи с непринятием его другими наследниками, этот срок может быть увеличен, но не более чем до девяти месяцев (ст. 1154 ГК). В соответствии со ст. 36 Основ законодательства о нотариате выдавать свидетельства о праве на наследство и принимать меры к охране наследственного имущества вправе нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах. И лишь при отсутствии в нотариальном округе государственной нотариальной конторы совместным решением органа юстиции и нотариальной палаты выполнение соответствующих действий может быть поручено нотариусу, занимающемуся частной практикой. Свидетельство о праве на наследство может выдаваться и должностными лицами консульских учреждений. По заявлению наследников, призываемых к наследству, по месту открытия наследства заводится наследственное дело. Место открытия наследства определяется последним местом жительства наследодателя, а если оно неизвестно или находится за пределами Российской Федерации — местом нахождения его имущества (основной части) на территории Российской Федерации. Если такое наследственное имущество оказывается в разных местах, местом открытия наследства признается место нахождения входящего в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной его части. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов (ст. 20 ГК). Свидетельство о праве на наследство выдается принявшему его наследнику по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. И лишь при необходимости распорядиться наследственным имуществом или наличии других уважительных причин нотариус вправе выдать свидетельство ранее установленных сроков при условии, если есть достоверные данные о том, что кроме лиц, подавших заявление о выдаче свидетельства, иных лиц, имеющих право на наследство, не имеется. После истечения установленных сроков для принятия наследства свидетельство может быть выдано в любое время по заявлению принявшего наследство наследника. Лицо, пропустившее срок для принятия наследства, может быть включено в состав наследников с письменного согласия всех других наследников, принявших наследство. Такое согласие является основанием для аннулирования нотариусом ранее выданного свидетельства о праве на наследство и для выдачи нового свидетельства. Если по ранее выданному свидетельству была осуществлена государственная регистрация прав на недвижимое имущество, постановление нотариуса об аннулировании такого свидетельства и новое свидетельство являются основанием внесения необходимых изменений в запись о государственной регистрации (п. 2 ст. 1155 ГК). Наследник, пропустивший срок для принятия наследства, при наличии уважительных причин вправе обратиться в суд с требованием о продлении срока и признании его принявшим наследство. При удовлетворении этого требования суд определяет доли всех наследников в наследственном имуществе. Ранее выданные свидетельства о праве на наследство признаются судом недействительными. Решение суда является основанием для государственной регистрации прав либо для внесения изменений в соответствующую запись, если она была произведена до решения суда (п. 1 ст. 1155 ГК). Свидетельство о праве на наследство выдается всем наследникам вместе или каждому в отдельности — в зависимости от их желания. В последнем случае в свидетельствах указывается как все наследственное имущество, так и доля наследника, получающего свидетельство. Если окажется, что какое-либо имущество не было включено в выданное свидетельство о праве на наследство, на него может быть выдано дополнительное свидетельство. Свидетельство о праве на наследство выдается нотариусом при наличии доказательств, подтверждающих факт смерти наследодателя, время и место открытия наследства (документ о регистрации наследодателя по месту жительства, о месте нахождения наследственного имущества и т. п.), наличие завещания (если идет речь о наследовании по завещанию), наличие отношений, явившихся основанием для призвания к наследованию по закону (отношения родства или иждивенчества), состав наследственного имущества (если речь идет о недвижимости, также наличие правоустанавливающих документов). В случаях, когда один или несколько наследников были лишены возможности представить доказательства наличия отношений, послуживших основанием для призвания их к наследованию по закону (факт родственных отношений, отношений свойства, иждивенчества), они могут быть все же включены нотариусом в свидетельство о праве на наследство с согласия всех остальных наследников, принявших наследство и представивших такие доказательства (ст. 72 Основ законодательства РФ о нотариате). При отсутствии такого согласия соответствующие факты могут быть установлены судом. Хотя право собственности на наследуемое имущество возникает независимо от государственной регистрации, в силу ст. 4 настоящего Закона право на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации и в этом случае. До проведения государственной регистрации права собственности на соответствующее недвижимое имущество на основании свидетельства о праве на наследство наследник лишен возможности распоряжаться принадлежащим ему имуществом. 6. Указанному в абз. 6 п. 1 комментируемой статьи пятому основанию государственной регистрации прав — вступившему в законную силу судебному решению или иному судебному акту — посвящена специальная статья комментируемого Закона (см. ст. 28 и комментарий к ней). 7. Абзац 7 п. 1 комментируемой статьи имеет в виду в качестве шестого основания многообразные по характеру акты (свидетельства). Все они относятся к категории индивидуальных, адресованных определенному лицу. Соответствующий акт (свидетельство) может относиться к различным по их юридической природе правам и таким же различным стадиям в их развитии. Общим для указанных актов является прежде всего то, что все они исходят от наделенных необходимой компетенцией органов. И хотя комментируемая статья упоминает только органы государственной власти, нормы абз. 7 относятся и в этом случае также к актам (свидетельствам) органов местного самоуправления. Компетенция тех и других органов определяется законодательством, которое действовало в месте и на момент выдачи акта (документа). Примером могут служить подлежащие регистрации лицензии на водопользование, выдаваемые специально уполномоченным государственным органом управления использования и охраны водного объекта (такие лицензии являются основанием для заключения договора пользования водным объектом). Другой пример — акт предоставления земельного участка органами местного самоуправления для строительства объектов недвижимости в городских и сельских населенных пунктах. Федеральным законом «О соглашениях о разделе продукции» предусмотрено, что участки недр предоставляются в пользование инвестору в соответствии с условиями соглашения; при этом право пользования участком недр, указанным в соглашении, удостоверяется лицензией, выдаваемой инвестору органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации и федеральным органом управления фондом недр или его территориальными подразделениями. 8. К особым случаям, которые укладываются в рамки абз. 7 п. 1 комментируемой статьи, относятся: принятие бесхозяйных недвижимых вещей на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (основанием для такого принятия на учет служит заявление органа местного самоуправления, на территории которого находится бесхозяйная вещь, — п. 3 ст. 225 ГК); решение государственного органа об изъятии имущества у собственника в порядке реквизиции, т. е. при обстоятельствах, которые носят чрезвычайный характер, в интересах общества в порядке и на условиях, которые установлены законом, с непременной выплатой стоимости имущества (п. 1 ст. 242 ГК); решение суда или административного органа об изъятии имущества в порядке конфискации, т. е. безвозмездно в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения в соответствующих случаях (п. 1 ст. 243 ГК). В указанных случаях (кроме судебных решений) речь идет об актах государственных органов, которые предусмотрены законом в качестве одного из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей (ст. 8 ГК). Поэтому возможно применение в соответствующих случаях ст. 12 и 13 ГК, в силу которых признаются в установленном порядке недействительными акты государственного органа или органа местного самоуправления по таким основаниям, как издание их за пределами имеющейся у органа компетенции, несоответствие иным требованиям законодательства, в том числе при нарушении прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица. 9. В абз. 8 п. 1 выделено седьмое основание — «иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя». К ним могут быть отнесены акты, которые направлены на наделение собственниками правом оперативного управления создаваемых ими учреждений, передачу юридическим лицом другому юридическому лицу прав на недвижимость при отдельных видах реорганизации юридического лица, наделение от имени собственника государственным органом или муниципальным образованием правом хозяйственного ведения на определенное недвижимое имущество вновь создаваемого государственного или муниципального унитарного предприятия. 10. Восьмым по счету основанием для государственной регистрации прав названы иные документы, которые в соответствии с законодательством подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Их отличает то, что воля выдавшего документ органа направлена лишь на подтверждение соответствующего факта (принадлежность права и др.), в отличие от документов — актов, в которых воля того, от кого она исходит, порождает право. Следовательно, необходимой предпосылкой для такого рода документов служит соответствие их властной компетенции того, кто выдает этот документ. 11. В новой редакции абз. 10 п. 1 комментируемой статьи обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, назван кадастровый паспорт объекта. Кадастровый паспорт объекта недвижимости, как обозначено в п. 4 ст. 14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», представляет собой «выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости». Кадастровый паспорт выдается заявителю или его представителю органом кадастрового учета в подтверждение постановки объекта недвижимости на кадастровый учет (п. 1 и п. 2 ст. 23 указанного Закона). При этом следует, что в силу п. 3 ст. 43 того же Закона до 1 января 2010 г. (переходный период) кадастровые паспорта по-прежнему выдаются соответствующими органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации. Однако оформление кадастровых паспортов должно происходить в соответствии с требованиями ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В том же абз. 10 указаны условия, при которых не требуется предоставления кадастрового паспорта. Речь идет о ранее учтенных объектах недвижимого имущества (см. ст. 45 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), если при их государственной регистрации были представлены документы, содержащие описание данного объекта недвижимости, предусмотренные Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним». В силу ст. 47 Закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном порядке в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 1 марта 2008 г. <23>, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости. ——————————— <23> Время вступления в силу ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции ФЗ от 22 июля 2008 г.).
12. О кадастровом и техническом учете (инвентаризации), в том числе кадастровом плане земельного участка, см. ст. 1 и п. 4 ст. 18, ст. 25.2 и 25.3 настоящего Закона и комментарии к ним. 13. В соответствии с п. 2 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запрещается истребование у правообладателя или заявителя дополнительных данных и документов, которые не являются необходимыми (не требуются) для ведения Единого государственного реестра прав. 14. Необходимость в дополнительных документах (п. 2 комментируемой статьи) и одновременно возможность их истребования определяются при проверке тех документов, которые были предъявлены для государственной регистрации. Таким образом, проверка документов составляет часть процесса регистрации. Последствия возникновения у регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав определены в ст. 19 настоящего Закона (см. комментарий к ней). 15. В п. 3 ст. 17 специально предусмотрено, что в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в настоящем Законе — в его ст. 25 («Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества»), ст. 25.2 («Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства»), ст. 25.3 («Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества») и ст. 30.1 («Государственная регистрация права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю»), государственная регистрация должна осуществляться по основаниям, указанным в каждой из перечисленных статей.
