(Бобровская О. Н.) («Наследственное право», 2012, N 4)
ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ ПО ЗАВЕЩАТЕЛЬНОМУ ОТКАЗУ (НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ ПРЕКРАЩЕНИЯ) <*>
О. Н. БОБРОВСКАЯ
——————————— <*> Bobrovskaya O. N. The right to use the dwelling by testamentary order (some problems of the theory and practice of termination).
Бобровская Ольга Николаевна, заместитель заведующего кафедрой гражданско-правовых дисциплин Московской академии экономики и права, кандидат юридических наук, доцент.
В статье рассматриваются некоторые проблемы теории и практики прекращения права пользования жилым помещением по завещательному отказу. В центре внимания автора обеспечение права пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, в случае признания дома ветхим, аварийным и подлежащим сносу.
The article deals with some problems of the theory and practice of the termination of the right to use the dwelling by testamentary order. In the center of attention of the author to ensure the right of using living quarters, provided by testamentary order, in the case of a house of old, emergency and subject to demolition.
Key words: law of succession, inheritance, housing relations, testamentary order.
В п. 2 ст. 1137 ГК РФ специально выделена возможность предоставлять в порядке завещательного отказа право пользования входящим в состав наследства жилым помещением (его частью); причем жилое помещение может быть предоставлено как в пожизненное пользование, так и на определенный срок. К основным признакам, характеризующим право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, следует отнести: лицо, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением, пользуется им наравне с собственником данного жилого помещения (ст. 33 ЖК РФ); дееспособное лицо, проживающее в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанным собственником и гражданином; переход права собственности на жилое помещение не прекращает права пользования им отказополучателем (ст. 1137 ГК РФ). Эти признаки достаточно подробно описаны в современной литературе, но есть аспект, который практически не исследуется современными учеными, а именно возможность сохранения права пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, в случае признания дома ветхим, аварийным и подлежащим сносу. Признание помещения подлежащим сносу осуществляется на основании Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Право собственника жилого помещения на предоставление помещения равного объема в связи со сносом дома предусмотрено действующим жилищным законодательством. Так, в соответствии со ст. 2 Закона г. Москвы от 31 мая 2006 г. N 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве» освобождение жилых помещений в связи со сносом сопровождается предоставлением собственникам равноценного возмещения (компенсации) по их выбору в денежной либо натуральной форме в виде предоставления равнозначного жилого помещения. При этом ст. 6 названного Закона предлагает заключать с собственником для реализации этих целей договор мены. В соответствии с Постановлением правительства Москвы от 21 августа 2007 г. N 712-ПП «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в городе Москве» признание помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания осуществляется в соответствии с правовыми актами Российской Федерации и города Москвы, в том числе Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». К таким актам следует отнести и Постановление Правительства Москвы от 4 декабря 2007 г. N 1035-ПП «О порядке переселения граждан из жилых помещений (жилых домов), подлежащих сносу и освобождению в г. Москве», в соответствии с которым изъятие и снос жилых домов в г. Москве осуществляется в целях развития территорий города, реализации государственных, в том числе городских программ. В соответствии с п. 2.2 данного Постановления предоставление собственникам жилых помещений (жилых домов), подлежащих освобождению, осуществляется на основании предварительного договора, заключаемого в соответствии со ст. 429 ГК РФ. Вместе с тем п. 2.4 Постановления указано, что предварительный договор в отношении жилого помещения (жилого дома), обремененного обязательствами залог, ренты, аренды и т. д., подлежит заключению при подтверждении прекращения указанных обязательств (в том числе путем их исполнения). Кроме того, п. 2.10 указанного Постановления запрещает собственнику жилого помещения, подлежащего освобождению, после заключения предварительного договора или инвестиционного контракта совершать сделки по его отчуждению, ограничению или прекращению права собственности на принадлежащее собственнику жилое помещении. Это означает, что лицо вправе получить жилое помещение в натуре, взамен подлежащему сносу, лишь в случае полного прекращения обременений в его отношении, утратив одновременно и право сохранить все имеющиеся обременения. Следует вспомнить, что единственное упоминание о возможном выселении в судебном порядке лиц, пользующихся жилыми помещениями в силу завещательного отказа, указано в ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, но для этого должно иметь место основание, предусмотренное законом или договором. В литературе встречается позиция, согласно которой право пользования в силу завещательного отказа прекращается при прекращении права собственности наследника на данное жилое помещение, в том числе в случае выкупа жилого помещения по причине изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Такая позиция не имеет под собой каких-либо нормативных оснований. Опираясь на то, что целью установления прав пользования жилым помещением в силу завещательного отказа является обеспечение собственником потребности указанных лиц в жилище, приходим к выводу, что при заключении соглашения о выкупе или при принятии соответствующего судебного решения должна быть определена судьба указанных прав и в связи с этим возложены определенные обязанности на собственника жилого помещения. Из смысла и направленности этих прав, гарантий, которые в отношении их предусмотрены законодателем (п. 2 ст. 1137 ГК РФ), и специально установленного срока их существования вытекает, что собственник жилого помещения должен обеспечить их дальнейшее осуществление за счет предоставляемого ему возмещения либо иным способом, например, вселить их в предоставленное взамен жилое помещение или предоставить в пользование другое жилое помещение. Ряд авторов предлагают предоставлять таким лицам другое жилое помещение за счет субъекта, изымающего жилое помещение. На наш взгляд, указанный подход не совсем верен: он досрочно освободит собственника от лежащей на нем обязанности, а для публичного образования повлечет чрезмерные расходы, что приведет к высокой стоимости общественно значимых мероприятий. Во избежание ущемления прав пользователей жилыми помещениями в силу завещательного отказа следует специально предусмотреть в гражданском и жилищном законодательстве последствия их прекращения в связи с необходимостью сноса жилого дома.
