——————————— <*> Dimitriev M. A. On the issue of complexes of immovable property.
Димитриев Максим Александрович, старший преподаватель кафедры гражданского права Уральской государственной юридической академии, кандидат юридических наук.
В статье рассматриваются комплексы недвижимого имущества как особые объекты гражданских прав в контексте соотношения комплексов недвижимого имущества и сложных вещей. По мнению автора, комплекс недвижимого имущества включает в себя только недвижимые вещи. Выводы, изложенные в статье, могут быть использованы в научной деятельности и правоприменительной практике.
The article considers complexes of immovable property as special objects of civil rights in the context of correlation of complexes of immovable property with complex things. The author believes that complex of immovable property includes only immovable things. The conclusions set forward in the article can be used in scientific activity and law-application practice.
Действующее законодательство, правоприменительная практика и доктрина понимают под недвижимой вещью данный природой или созданный человеком предмет материального мира (который предназначен удовлетворять определенные потребности и может быть в обладании человека), прочно связанный с землей до степени невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба его назначению <1>. ——————————— <1> Подробнее см.: Объекты гражданских прав: Постатейный комментарий к главам 6, 7 и 8 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. С. 30 — 48 (авторы комментария — Б. М. Гонгало и П. В. Крашенинников); Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007. С. 9 — 47 (автор комментария — Б. М. Гонгало).
Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) называет в качестве недвижимых вещей такие объекты, как земельный участок, участок недр, здание, сооружение, объект незавершенного строительства, а также предусматривает подчиненность правовому режиму недвижимых вещей космических объектов, воздушных судов, судов внутреннего плавания и морских судов. Правовой режим недвижимых вещей определен, в частности, ст. 131 ГК РФ, предусматривающей необходимость проведения государственной регистрации субъективных прав на данные вещи. Сложившаяся на сегодня ситуация в экономике и правоприменительной практике вызывает потребность введения и еще одного вида недвижимой вещи, который в Концепции гражданского законодательства о недвижимом имуществе <2> и в ряде последующих экспертных заключений <3> Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства был назван комплексом недвижимого имущества. ——————————— <2> Концепция гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятая на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (авторы: В. В. Витрянский, В. М. Жуйков, А. А. Иванов, О. М. Козырь, А. Л. Маковский, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров и др.). <3> В частности, Экспертное заключение Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства по проекту Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части дополнения перечня недвижимого имущества понятием «помещение» и установлением критериев отнесения недвижимых вещей к сложным недвижимым вещам», принятое 24 декабря 2007 г. (Протокол N 54).
В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной 7 октября 2009 г., указывается на необходимость проработки вопроса о включении в ГК нового особого объекта недвижимого имущества — технологического имущественного комплекса недвижимости <4>. ——————————— <4> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации была одобрена на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.
В теории гражданского права концепция комплекса недвижимого имущества связана с концепцией единого объекта недвижимости. Анализируя положения российского законодательства, Е. А. Баранова отмечает: «Соотношение земельного участка и связанных с ним строений не соответствует в современном праве критериям какой-либо иной конструкции, кроме совокупности вещей. Соответственно, неверной представляется оценка взаимосвязи земельных участков и строений как главной вещи и ее принадлежности; признание строения (сооружения) и земельного участка, принадлежащего одному собственнику, сложной вещью может быть принято как соображение de lege ferenda» <5>. Е. М. Тужилова-Орданская указывает: «В этом смысле весьма интересна концепция «единого объекта» недвижимости, суть которой в том, чтобы с помощью норм права обеспечить равный правовой режим указанных объектов, поскольку в связке «земля — здание» нельзя выделить главную вещь и принадлежность» <6>. ——————————— <5> Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2005. <6> Тужилова-Орданская Е. М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: Автореф. дис. … д-ра юрид. наук. М., 2007. С. 21.
Относительно соотношения понятия «сложная вещь», данного в ст. 134 ГК РФ, и понятия «комплекс недвижимого имущества» необходимо сказать, что они соотносятся как родовое и видовое понятия. Сложная вещь — это гражданско-правовая конструкция, призванная вовлечь в оборот совокупные объекты. Интересным в этой связи представляется мнение В. В. Андропова относительно предоставления возможности участникам гражданских правоотношений изменять как целевое назначение сложной вещи, так и устанавливать различный правовой режим в отношении составляющих данную вещь простых вещей <7>. ——————————— <7> См.: Объекты гражданских прав: Постатейный комментарий к главам 6, 7 и 8 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. С. 79 — 80 (автор комментария — В. В. Андропов).
Тем самым автор, по существу, сводит проблему сложных вещей к определенному правовому режиму, который должен быть предельно «эластичным», позволяющим участникам соответствующих правоотношений как устанавливать его, так и изменять по собственной инициативе. Более того, автор относит к группе сложных вещей такие объекты, как здание, состоящее из отдельных помещений, а также конструкций и коммуникаций <8>, квартиру, состоящую из комнат, компьютер, состоящий из определенных элементов (монитор, системный блок, клавиатура), а кроме того, и сам системный блок компьютера, состоящий из деталей <9>. Не останавливаясь на рассмотрении отдельных примеров, приведенных В. В. Андроповым, необходимо все же уточнить ряд исходных положений, предопределяющих рассмотрение того или иного объекта гражданских прав в качестве сложной вещи. Сложная вещь как объект гражданских прав не может не обладать определенной статичностью и завершенностью. С момента объединения совокупности разнородных вещей общим назначением данная совокупность перестает существовать как набор некоторых элементов, а становится единым объектом. На стадии создания сложной вещи изменение ее субстрата еще возможно, однако в тот момент, когда процесс создания сложной вещи завершен, «убавление» или «добавление» в созданный объект каких-либо простых вещей не представляется возможным. То же самое касается и целей использования, которые могут быть определены лишь на момент возникновения сложной вещи. Тем более вызывает возражение возможность установления различного правового режима для составляющих сложную вещь простых вещей, поскольку последние в юридическом смысле не существуют параллельно сложной вещи, которую они в данный момент составляют. Правовой режим сложной вещи обусловлен наличием как единичного юридического факта, так и их совокупности. Данные юридические факты обусловливают как установление правового режима сложной вещи в отношении группы простых вещей, так и утрату данной группой соответствующего правового режима. От момента установления до момента утраты соответствующего правового режима в гражданском обороте участвует только лишь сложная вещь как единое целое. И лишь с утратой правового режима сложной вещи единый объект «распадается» на множество простых вещей со своими гражданско-правовыми режимами. ——————————— <8> Подход к определению здания как сложной вещи представляется не совсем правильным. Признавая здание технически неделимым, В. Н. Литовкин и Т. Н. Дурнева отмечают: «Пропуская через себя стационарные общие внутридомовые коммуникации (оборудование), имея общий фундамент, каждое из его помещений, в том числе и технических, способствует функционированию здания, дома в целом, поскольку все они по отдельности, самостоятельно, автономно, без здания в целом, функционировать не в состоянии, а могут только в том рукотворном единстве, как они предварительно конструктивно спроектированы, построены и эксплуатируются, образуя при этом архитектурное и техническое единство в физических границах самостоятельного, индивидуально определенного объекта — жилого дома». См.: Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В. Н. Литовкин, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров. М.: Статут, 2008. С. 460 (авторы главы — В. Н. Литовкин и Т. Н. Дурнева). Таким образом, здание является объектом технически неделимым и должно подпадать под правовой режим неделимой вещи, установленный ст. 133 ГК РФ. Применение одновременно юридической конструкции сложной вещи и вещи неделимой невозможно хотя бы потому, что сложная вещь состоит из нескольких разнородных простых вещей, а неделимая вещь и представляет собой вещь простую, на которую может быть установлена общая долевая собственность, а сама неделимая вещь может войти в качестве одного из элементов в вещь сложную. Существует мнение о существовании «законной неделимости» вещи. Подробнее см.: Объекты гражданских прав: Постатейный комментарий к главам 6, 7 и 8 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. С. 70 — 76 (автор комментария — И. Б. Миронов). Представляется, однако, что в этом случае законодатель создает правовую фикцию, согласно которой изначально делимый или неделимый объект подводится под правовой режим, противоположный естественным свойствам данного объекта. Вызвано это в большинстве случаев практической целесообразностью и иногда не в полной мере отражает действительное положение вещей. <9> См.: Андропов В. В. Указ. соч. С. 78 — 83.
В представленной статье нами отстаивается точка зрения о соотношении понятия сложной вещи, данного в ст. 134 ГК РФ, и понятия комплекса недвижимого имущества как общего с частным. Понятие сложной вещи, данное в ст. 134 ГК РФ, носит общий характер и распространяется как на движимые, так и на недвижимые вещи. Понятие комплекса недвижимого имущества — это частный случай сложной вещи; оно обладает признаками последней, однако содержит и ряд дополнительных признаков. Поэтому необходимо согласиться со С. А. Степановым, что «недвижимая сложная вещь, соответствуя основным признакам движимого совокупного объекта, имеет, кроме того, принципиально иные, собственные свойства» <10>. ——————————— <10> См.: Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 122.
При этом категория «комплекс недвижимого имущества» не равнозначна категории «имущественный комплекс» <11>. Комплекс недвижимого имущества включает в себя только вещи, и к тому же вещи недвижимые. ——————————— <11> Имущественный комплекс включает в себя не только субстрат вещевой, но и иные объекты гражданских прав, в том числе и имущественные права.
Полагаем, что любой целостной объект представляет собой совокупность определенных единичностей. В одних случаях они настолько «растворены» в едином объекте, что выделить их практически невозможно. В других случаях единичности — налицо и выделяемы. В отношении комплекса недвижимого имущества это именно так. Комплекс недвижимого имущества будет иметь место в случае соединения нескольких недвижимых вещей. При присоединении к недвижимой вещи вещи движимой комплекс недвижимого имущества не образуется, поскольку движимая вещь поглощается недвижимой вещью и становится ее частью. В свое время кондоминиум представлял собой интересный пример комплекса недвижимого имущества. Согласно ст. 5 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» <12> в него могли входить следующие объекты: 1) одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, с пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними насаждениями и другими подобными объектами; 2) несколько компактно расположенных зданий или сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры. С момента вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) данный Федеральный закон утратил силу, а понятие кондоминиума в самом Кодексе отсутствует. ——————————— <12> Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» утратил силу с 1 марта 2005 г.
Как полагает В. Н. Симонов, невключение норм о кондоминиумах в новый ЖК РФ было вызвано теми трудностями, связанными с участием кондоминиума в обороте, которые имели место, в частности это касалось необходимости его регистрации <13>. ——————————— <13> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 181 (автор комментария — В. Н. Симонов).
Однако вызывает сожаление, что юридическая конструкция кондоминиума, которая в определенной степени выражает сущность комплекса недвижимого имущества, не была использована и на сегодня остается за рамками правового пространства, выступая лишь некоторой терминологической единицей и теоретическим понятием. На наш взгляд, именно кондоминиум представляет собой определенную совокупность системно взаимосвязанных элементов (недвижимых вещей), образующих объект нового качества, некоторый комплекс недвижимых вещей. Опасения разработчиков нового ЖК РФ вполне понятны, оставление в законе кондоминиума с необходимостью требует выведения за рамки гражданского оборота таких объектов, как квартиры и комнаты в многоквартирных домах, и введения общей долевой собственности на кондоминиум — единый комплекс недвижимости. А это означало бы коренную ломку устоявшихся отношений в жилищной сфере, что, естественно, пагубно сказалось бы на развитии данной сферы. Представляется, однако, что введение общей долевой собственности на кондоминиум, в качестве которого должен пониматься земельный участок с расположенным на нем многоквартирным домом с элементами инфраструктуры, все-таки возможно. Конечно, это не должно приводить к разрушению того, что уже создано и эффективно функционирует. При этом мы должны помнить, что отсутствие в праве частном той или иной конструкции обедняет это право и, наоборот, наличие данных конструкций в праве частном предоставляет возможность выбора более оптимальной модели правового регулирования. Не зря В. С. Якушев применительно к ГК РФ говорит о его «правовом резерве» <14>. ——————————— <14> Якушев В. С. Гражданский кодекс Российской Федерации и гражданское законодательство // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 1. М.: Статут, 2001. С. 27.
ГК РФ как основа права гражданского, и более того — права частного, есть не что иное, как законодательное воплощение определенных юридических конструкций, и чем больше таких конструкций, тем больше выбор для участников гражданских правоотношений. Применительно к кондоминиуму можно сказать, что законодательное закрепление данной конструкции в совокупности с установлением общей долевой собственности на сам кондоминиум в отношении вновь создаваемых многоквартирных домов приведет лишь к расширению правовых возможностей для участников гражданского оборота, а не к их сужению <15>. ——————————— <15> При этом мы полагаем, что нормативные положения относительно государственной регистрации комплекса недвижимого имущества и общей долевой собственности на него для вновь возводимых многоквартирных домов должны носить диспозитивный характер. То есть участникам оборота должен быть предоставлен выбор использования различных правовых моделей, регистрации либо комплекса недвижимого имущества и общей долевой собственности, либо права собственности на квартиры в многоквартирном доме, как это имеет место в настоящее время. Думается, что ничего непоправимого не произойдет, если будет существовать несколько правовых режимов в отношении объектов, другое дело, что в отношении одного и того же объекта не может быть введен одновременно и тот, и другой правовой режим. Либо комплекс недвижимого имущества, либо квартиры. Выбор должен быть за участниками правовых отношений.
При этом конструкция общей долевой собственности является не единственно возможной. При сохранении единоличной собственности на жилые и нежилые помещения в здании и сужении комплекса недвижимого имущества за счет выведения за его рамки жилых и нежилых помещений возможно сохранение как общей долевой собственности на данный комплекс (в урезанном виде, включающий только земельный участок и общее имущество многоквартирного дома), так и установление единоличной собственности на комплекс с одновременным возникновением прав сервитутного типа для собственников помещений, в нем расположенных. Подводя итог, необходимо отметить следующее. Комплекс недвижимого имущества может быть определен как земельный участок с находящимися на нем зданиями (сооружениями), образующими единое целое, предполагающее использование объектов, вошедших в его состав, по общему назначению. Комплекс недвижимого имущества — это своего рода система структурно связанных между собой элементов, которые вследствие вхождения в комплекс недвижимого имущества утратили свою обособленность и индивидуальность. Являясь организационным центром системы недвижимых вещей, земельный участок и в комплексе недвижимого имущества занимает центральное системообразующее место. Здания и сооружения составляют дополнительные, но при этом необходимые элементы комплекса недвижимого имущества. Таким образом, для возникновения комплекса недвижимого комплекса как объекта гражданских прав необходима предпосылка, заключающаяся в наличии на праве собственности земельного участка, а также строения или нескольких строений, и юридический факт в виде государственной регистрации прав на вновь создаваемый объект. На сегодня некоторые объекты, обладающие свойствами комплекса недвижимого имущества, уже готовы к участию в гражданском обороте. Это прежде всего технологические комплексы недвижимости (автозаправочные станции, газопроводы и т. п.), а также домовладения (индивидуальные жилые дома с надворными постройками). Некоторые объекты, обладающие свойствами комплексов недвижимого имущества, в гражданском обороте не участвуют, поскольку для них предусмотрен иной правовой режим. В качестве примера последних можно привести многоквартирные дома, расположенные на земельных участках в пределах населенных пунктов. Необходимо подчеркнуть, что введение такого объекта субъективных прав, как комплекс недвижимого имущества, в гражданский оборот потребует внесения изменений в законодательные акты. В частности, ГК РФ должен быть дополнен ст. 134.1 «Комплексы недвижимого имущества». Представляются также необходимыми разработка и принятие Федеральных законов «О технологических комплексах недвижимого имущества», «О домовладениях и многоквартирных домах».
