(Ершов О. Г., Полежаев О. А.) («Право и экономика», 2013, N 2)
ПРАВО ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ИЛИ ПРАВО АРЕНДЫ?
О. Г. ЕРШОВ, О. А. ПОЛЕЖАЕВ
Ершов Олег Геннадьевич, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России. Кандидат юридических наук. Специалист в области частного права. В настоящее время занимается исследованием проблем правового регулирования отношений в строительстве. Родился 15 октября 1977 г. в г. Омске. Автор более 130 научных работ по проблемам правового регулирования отношений в строительстве.
Полежаев Олег Александрович, аспирант кафедры гражданского права Омского государственного университета им. Ф. М. Достоевского. Сфера научных интересов — проблемы гражданско-правового регулирования отношений, связанных с застройкой земельных участков. Родился 6 июля 1990 г. В 2012 г. окончил Омский государственный университет им. Ф. М. Достоевского по специальности «юриспруденция».
В статье рассматривается соотношение права застройки земельного участка и права аренды при возведении строения. Делается вывод о том, что право застройки в сравнении с правом аренды обеспечивает более прочное правовое основание пользования земельным участком, позволяет найти разумный баланс интересов застройщика и собственника земельного участка.
Ключевые слова: строительство, право застройки, право аренды.
The right of construction on the land plot or right of rent? O. G. Ershov, O. A. Polezhaev
In work the ratio of the right of construction on the land plot and the right of rent are considered. The conclusion that the right of construction in comparison with the right of rent provides stronger legal ground of using the land plot is drawn. It allows finding a reasonable balance of interests of the builder and the owner of the land plot.
Key words: construction, right of construction, right of rent.
Реформирование гражданского законодательства в настоящее время связано с расширением ограниченных вещных прав через введение института права застройки <1>. Необходимость введения права застройки обусловлена тем, что требуется существенно изменить сложившийся в практике применения норм об аренде подход, при котором арендатор земельного участка, наделенный правом возведения строения, приобретает право собственности на такое строение. ——————————— <1> Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс». (Далее — проект ГК РФ.)
В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации справедливо закреплено положение о том, что арендатор земельного участка должен приобретать лишь право аренды на возведенные им строения, что является продолжением конструкции «…единой судьбы земельного участка и всего того, что с ним прочно связано». В противном случае арендатор как обладатель обязательственного права на земельный участок имеет более сильное право в отношении возведенных строений в сравнении с обладателем вещного права на земельный участок [1]. Вместе с тем следует обратить внимание, что разработке правовых норм должен предшествовать сравнительный анализ института права застройки и права аренды, поскольку исторически данные институты имеют много общего. В частности, в том и другом случае в основе они содержат правомочие пользования земельным участком, которое возникает на основании заключения договора. Из этого следует: если основные цели введения права застройки связаны с усилением вещного права, необходимость права застройки может вызывать сомнения, поскольку есть угроза дублирования норм с правом аренды. Это обусловлено тем, что необходимо тогда раскрывать содержание ограниченного вещного права на земельный участок и выделять ключевые признаки, позволяющие отличить ограниченное вещное право от права аренды, что является пока одной из неразрешенных общетеоретических проблем. Сложность состоит в том, что пока окончательно не установлена вещная или обязательственная природа права аренды, на что обращалось внимание в литературе [2]. С другой стороны, напротив, специалистами высказывается мнение о необходимости и обоснованности принятия права застройки [3]. В связи с этим попытаемся проанализировать преимущества и недостатки права застройки и права аренды. Оба института могут выполнять примерно одинаковую задачу — обеспечение лица, не являющегося собственником, земельным участком для возведения строения и последующего использования такого строения в своих интересах. И в том и в другом случае получается примерно одинаковый с учетом экономической составляющей результат: лицо правомерно застраивает земельный участок, пользуется строением и земельным участком, а собственник земельного участка получает вознаграждение. Однако правовая составляющая такого пользования земельным участком может быть разной. Пользование может быть либо в рамках права застройки, либо в рамках права аренды, которые следует отличать. Право застройки есть, по сути, право вещное, а право аренды — обязательственное (если обратить внимание на место расположения норм об аренде в структуре Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)), что позволяет сделать ряд выводов, которые могут иметь значение для потенциального застройщика. Основа вещного права в том, что оно позволяет установить господство лица над вещью и самостоятельно удовлетворить свой интерес за счет пользования и распоряжения вещью. В случае если устанавливается обязательственное право, удовлетворение интереса собственника происходит не за счет собственных положительных действий с вещью, а опосредованно, за счет денежной суммы, которую собственник получает от пользования его вещью сторонним лицом. Следовательно, в основе разграничения вещного и обязательственного права со стороны собственника вещи лежат разные формы удовлетворения его потребностей. Применительно к строительству на чужом земельном участке со стороны застройщика как стороннего пользователя таким участком также имеет не меньшее значение правовая форма удовлетворения своего интереса, основанная на желании приобрести надежный и реально защищенный правовой титул на длительный период. Это обусловлено экономической составляющей — значительными инвестициями в строительство и размером платы за пользование чужим земельным участком. Учитывая интересы застройщика, можно обратить внимание на основные недостатки права аренды, которые, что примечательно, еще описывались в литературе по русскому гражданскому праву. «Так как строительство затрачивает значительный капитал на возведение на чужой земле строения, то аренда как правовое основание для пользования чужой землей является недостаточно обеспечивающей интересы пользователя. Аренда порождает лишь краткосрочное обязательственное право, дает арендатору защиту, плохо гарантирующую его интересы и против произвола собственника, и против третьих лиц» [4]. Уязвимость обязательственного права аренды кроется в основаниях прекращения обязательств, которые в сравнении с основаниями прекращения права застройки в большей степени защищают интересы собственника земельного участка. Например, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе собственника земельного участка в случаях использования земельного участка не в соответствии с целевым назначением, неиспользования земельного участка, предоставленного под строительство в течение трех лет, если более длительный срок не установлен договором аренды, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка (ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации). Договор аренды также может быть досрочно расторгнут по инициативе собственника, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит плату за пользование (ст. 619 ГК РФ). Напротив, применительно к праву застройки таких оснований прекращения в ст. 300.6 проекта ГК РФ не установлено, как не было их установлено и в советском гражданском праве [5]. Следует отметить, что право аренды предполагает пользование чужим земельным участком с возможностью извлечения полезных свойств без приобретения права собственности на земельный участок с последующим его возвратом. Возвращая вещь арендодателю, арендатор обязан вернуть ее в том состоянии, в каком она была на момент передачи с учетом естественного износа. При аренде земельного участка, используемого для целей застройки, подобный результат является недостижимым. Земельный участок уже дополнен строением, которое значительно увеличивает его стоимость. Важно также отметить, что возможны снос строения и восстановление земельного участка в первоначальном состоянии, что влечет убытки и не обеспечивает защиту интересов ни застройщика, ни арендодателя. Подобные проблемы в случае применения права застройки возникнуть не могут. Право застройки изначально закрепляет юридическую возможность собственника земельного участка через установленный договором об учреждении права застройки срок приобрести возведенное строение. Вопрос об освобождении земельного участка от строения за счет застройщика предлагается разрешать диспозитивно по соглашению сторон при заключении договора об учреждении права застройки (ст. 300.7 проекта ГК РФ). Вместе с тем здесь защищены также интересы застройщика, поскольку он может значительный период пользоваться земельным участком и строением, покрывая вложенные инвестиции. Более того, строение как вещь при надлежащем обслуживании способно длительное время не терять свои свойства и удовлетворять интересы пользователя. В связи с этим после прекращения права застройки исходя из опыта зарубежных стран <2>, что также предусмотрено в ст. 300.7 проекта ГК РФ, застройщику за передачу строения может быть выплачена компенсация. На основании изложенного можно сделать вывод: в отличие от права аренды право застройки устанавливает разумный баланс интересов, застройщика и собственника земельного участка. ——————————— <2> См., например: часть 1 ст. 252 Закона Эстонской Республики «О вещном праве» (https://www. riigiteataja. ee/akt/133225757leiaKehtiv (дата обращения 17.01.2013)).
Право застройки, по сути, является правом срочным, ограниченным во времени, однако срок этот крайне длительный, а интересы сторон заключаются в длительном характере существования правоотношения. Основное назначение права застройки — предоставить застройщику экономически необходимое, юридически прочное господство над чужим земельным участком. Застройщик, затрачивая большое количество ресурсов, надеется получить максимальные гарантии защиты своих интересов на всем протяжении пользования земельным участком и возведенным строением. Сопоставив основания для прекращения права аренды в сравнении с вещным правом застройки, становятся очевидны преимущества последнего. Право застройки предоставляет большую степень реальной юридической власти, столь необходимой застройщику. Недостатки права аренды в сравнении с правом застройки отражаются и на иных отношениях, сопровождающих возведение строения. В частности, учитывая, что строительство связано с привлечением значительного объема инвестиций, у застройщика может быть недостаточно средств для возведения строения и он вынужден обратиться в банк для заключения договора кредита, исполнение которого подлежит обеспечению. В практике европейских стран в таком случае выплата кредита обеспечена самим правом застройки и его принадлежностью в виде построенного здания. При аренде обеспечить залогом пока можно только земельный участок, но не строение, которое возведено на этом участке. В проекте ГК РФ, учитывая опыт европейских стран, предусматриваются нормы о передаче права застройки в залог (ст. 300.5 ГК РФ), что следует оценить весьма положительно. Право застройки может быть продано с публичных торгов, и выкупная цена способна покрыть полностью или в части убытки банка. Экономическая привлекательность при продаже права застройки складывается из двух компонентов: а) длительная гарантированная правом возможность использования земельного участка, что само по себе предполагает возможность извлечения ресурсов; б) распространение права застройки на земельный участок и на строение, которое в последующем становится собственностью застройщика. Следовательно, в силу реальной экономической стоимости право застройки может предоставить застройщику возможность получения кредита для реализации целей строительства. В связи с этим полагаем, что с позиции обеспечения исполнения кредитных обязательств, сопровождающих возведение строения, право застройки выглядит более привлекательным, чем право аренды. Некоторый анализ институтов права застройки земельного участка и права аренды позволяет сделать ряд выводов, которые могут представлять интерес для хозяйствующих субъектов. Право застройки земельного участка в сравнении с правом аренды обладает некоторыми преимуществами, если речь идет о возведении строения на земельном участке и основаниях прекращения права пользования земельным участком. Право застройки, в сравнении с правом аренды, также позволяет обеспечить разумный баланс интересов собственника земельного участка и застройщика, лучшим образом гарантировать исполнение кредитных обязательств, которые сопровождают возведение строения.
Список литературы
1. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11. 2. Рыбалов А. О. Споры о природе прав нанимателя в дореволюционной российской цивилистике // Правоведение. 2005. N 3. С. 29 — 38. 3. Мелихова А. В. Перспективы права застройки в современном гражданском праве Российской Федерации // Lex Russica. 2007. N 6. С. 1230 — 1233. 4. Митилино М. И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института. Киев, 1914. С. 2. 5. Копылов А. В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.: Статут, 2000. С. 156.
