УСЛОВИЙ ДОГОВОРОВ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
А. АБРАМОВ
Абрамов Алексей, ведущий юрисконсульт ГУП «Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г. Москвы ТУ по ЮВАО».
Заключение договора долевого участия с целью последующего приобретения жилья — ответственная операция, к которой нужно подойти со всей осторожностью и предусмотрительностью. Тем более что по результатам анализа нескольких типовых договоров, предлагаемых современными компаниями-застройщиками, выяснилось, что все они нарушают права дольщиков и противоречат закону.
С появлением в 2004 г. в строительной индустрии РФ института долевого строительства, законодательно закрепленного в ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004, и дальнейшим его бурным развитием достаточно остро встал и вопрос о документальном оформлении договорных отношений между сторонами хозяйственного процесса.
И, как выяснилось в ходе практической работы, в этом отношении дела обстоят совсем не так гладко, как хотелось бы законодателям и тем более участникам долевого строительства.
Налицо наличие ряда тонких обстоятельств, своего рода «песчаных отмелей», существенно влияющих на суть вопроса. В приведенной ниже статье автор предлагает рассмотреть ряд практических ситуаций, возникающих в документальном оформлении процесса долевого строительства, и детально исследовать ряд договоров, применяемых сегодня строительными организациями РФ.
Законодательное регулирование в долевом строительстве — вопрос не совсем однозначный, поскольку регламентируется тремя различными законодательными актами, а именно: ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004, Закон РФ N 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 и общими правилами, изложенными в главе 26 ГК РФ от 30.11.1994.
Само по себе положение «договора долевого участия» в строительстве (ДДУ) в существующей системе договорных отношений вызывает много вопросов. С одной стороны, содержание и существенные условия ДДУ, так же как и порядок его заключения и расторжения, четко прописаны в нормах ФЗ N 214-ФЗ. Однако в нормах главы 26 ГК РФ, где прописаны особенности различных видов договоров, упоминание о ДДУ как отдельном, специфическом виде договора отсутствует вообще! С другой стороны, ДДУ, несомненно, является видом специфического договора, предназначенного для обслуживания конкретного процесса, и, соответственно, на него в полной мере распространяются общие правила, касающиеся всех видов договоров.
Поскольку участник долевого строительства (дольщик), безусловно, является еще и потребителем, то вполне справедливо будет предположить, что отдельные нормы ФЗ N 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 также оказывают свое влияние на течение договорных отношений между дольщиком и застройщиком. В связи с описанным выше у дольщиков вполне естественно возникает масса сомнений и вопросов, разрешить которые застройщик отнюдь не горит желанием.
Теперь давайте вместе исследуем несколько типовых образцов договоров долевого участия, применяемых на практике строительными организациями, ведущими сегодня хозяйственную деятельность на рынке долевого строительства.
Исследовать содержание ДДУ предлагается исходя из следующих критериев:
— наличие/отсутствие четко прописанных существенных условий в договоре, а именно:
1) даты и места подписания договора;
2) цены договора;
3) четко прописанного порядка оплаты по договору;
4) сроков начала и окончания строительства (этапов строительства);
5) приложений с планом и описанием планировки будущего помещения с указанием конкретной площади в кв. м;
— правовых оснований для заключения ДДУ;
— соответствия условий ДДУ действующему законодательству;
Предложенный для рассмотрения образец N 1 содержит четко прописанную дату и место заключения договора. Цена договора прописана не окончательно, а подразумевает возможность изменения при возникновении соответствующих обстоятельств. Порядок оплаты поэтапно прописан в приложении к ДДУ. Характеристики объекта долевого строительства даны согласно приложению к ДДУ с указанием строительного адреса, планируемой площади помещений, условного номера помещений, секции, этажа. Подобный подход вполне уместен в данной ситуации, т. к. исключает возможность наличия двойных продаж одного помещения.
Также в приложении к ДДУ указан объем проводимых застройщиком отделочных работ и комплектации внутренних инженерных сетей в помещении (водопровод, канализация, вентиляция, отопление, электроснабжение). Имеется ссылка на наличие слаботочных сетей согласно условиям проектной документации (телевидение, радиоточка, телефонная линия).
Правовые основания в виде прав аренды на земельный участок под объектом строительства и разрешения на строительство подтверждены соответствующими документами, прописанными в договоре. Автор находит, что описанные выше условия договора полностью соответствуют нормам п. 4 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004.
Однако дальнейшее соответствие данного ДДУ действующему гражданскому законодательству оставляет желать лучшего! В договоре долевого участия в изобилии имеются пункты, противоречащие закону или самим условиям договора, т. е. просто ничтожные.
Например, п. 4.3.4 договора долевого участия изложен в следующей редакции: «После ввода многоквартирного жилого дома в составе жилого комплекса в эксплуатацию и до подписания передаточного акта объекта долевого строительства заключить по форме и ставкам, которые предложены эксплуатирующей организацией (управляющей компанией), выбранной застройщиком в соответствии с п. 14 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор на эксплуатацию и техническое обслуживание объекта долевого строительства, мест общего пользования многоквартирного жилого дома в составе жилого комплекса и предоставление коммунальных услуг с эксплуатирующей организацией, выбранной застройщиком, которая будет осуществлять функции по управлению и заниматься эксплуатацией объекта».
Между тем, по мнению автора, данный пункт договора противоречит нормам п. 2 ст. 16 Закона РФ N 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.1992, который гласит: «Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме», поскольку содержит в себе условие приобрести одну услугу в связи с оказанием другой.
Соответственно, данный пункт договора является ничтожным в силу норм п. 1 ст. 16 Закона РФ N 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.1992: «Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными».
Далее давайте рассмотрим п. 4.3.9 ДДУ, который прописан так: «Не позднее дня подписания сторонами передаточного акта на объект долевого строительства участник долевого строительства компенсирует застройщику затраты по коммунальным платежам, охране, техобслуживанию соразмерно площади объекта долевого строительства за период, с даты ввода объекта в эксплуатацию и до подписания сторонами передаточного акта». При детальном анализе данного пункта договора сразу становится ясным, что заложенные в него условия не имеют ничего общего с действующим законодательством. Более того, четко прослеживается неуемное желание застройщика возложить на дольщика собственные издержки.
В данном случае оплата коммунальных и прочих услуг, безусловно, является обязанностью застройщика, поскольку нормы п. 3 ст. 154 ЖК: «Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности», прямо связывают возникновение обязательств с наличием права собственности на помещение!
Право собственности возникает у дольщика только с момента его регистрации в Росреестре (получения свидетельства о праве собственности), что прямо обусловлено нормами п. 2 ст. 8.1 ГК РФ: «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом», и п. 1 ст. 2 ФЗ N 122-ФЗ, а не с момента подписания акта приема/передачи объекта. Возникновение права порождает и возникновение обязанностей, с ним связанных. Соответственно, до момента возникновения права собственности дольщик не обязан оплачивать описанные выше услуги. О том же говорят и нормы пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ: «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у «…лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи». Следовательно, период от даты ввода объекта в эксплуатацию и до подписания акта приема/передачи является экономическим риском застройщика и не подлежит возмещению из средств дольщика.
В п. 4.6 ДДУ застройщик ограничивает дольщика в правах на устранение строительных недостатков, а именно «до рассмотрения застройщиком… предъявленного участником долевого строительства требования об устранении недостатков… участник долевого строительства не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий ДДУ…», причем ссылается на нормы ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ.
В данном случае условия, заложенные в договор застройщиком, абсолютно незаконны, т. к. нормы п. 4 ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 прямо об этом говорят: «Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными».
Пункт 5.1 содержит в себе прямо исключающие друг друга условия оплаты, а именно абз. 2 п. 5.1: «Цена договора не является окончательной и подлежит изменению только в случае…», и абз. 6 п. 5.1: «Указанная в настоящем пункте стоимость одного квадратного метра долевого строительства является окончательной, изменению не подлежит и…». При такой редакции п. 5.1 договора долевого участия имеется благодатная почва для судебных разбирательств, при которых суд примет сторону дольщика!
В п. 6.3 ДДУ застройщик заложил обязанность по оформлению дольщиком доверенности на сотрудников застройщика для регистрации прав собственности, между тем для подачи документов на государственную регистрацию прав собственности в данном случае от дольщика необходимы только его экземпляр акта приема/передачи и экземпляр ДДУ. Требование доверенности в данной редакции п. 6.3 договора резко ограничивает права дольщика на свободу волеизъявления.
Редакция п. 6.10 договора долевого участия подразумевает участие в ДДУ нескольких дольщиков одновременно, что прямо идет вразрез с нормами п. 1 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004, поскольку в данном случае явно Закон не предусматривает множественной формы участия. В Законе прямо прописано: «По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».
В условиях п. 7.2 заложена обязанность дольщика возместить застройщику затраты на штрафные санкции, возникшие в связи с преждевременным получением застройщиком оплаты по договору, что само по себе является незаконным, т. к. мало того, что у застройщика возникла ничем не обоснованная выгода, так еще и дольщик обязан оплачивать правонарушения, совершенные застройщиком! Из этого можно снова сделать вывод о ничтожности данного пункта договора.
По итогам рассмотрения условий вышеописанного договора напрашиваются следующие выводы:
— основные существенные условия в договоре прописаны довольно четко;
— договор изобилует пунктами (в кол-ве 6 шт.), нарушающими нормы действующего законодательства, т. е. ничтожными с юридической точки зрения;
— 5 пунктов договора являются не чем иным, как полностью перепечатанными статьями ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004;
— договор долевого участия в строительстве прописан на 16 страницах, из которых 5 содержат абсолютно ненужную информацию, не имеющую отношения к самим условиям ДДУ. При подобной постановке вопроса фирма-застройщик, равно как и дольщик, сильно рискует поучаствовать в процессе судебных разбирательств.
Теперь давайте рассмотрим образец договора долевого участия N 2.
Рассматриваемый ДДУ содержит четкое указание на место и дату заключения. Также ясно прописаны общая площадь строительного объекта по данным проекта, строительный N помещения по проекту, N дома, N этажа, N подъезда. Место расположения объекта долевого строительства указано с конкретным строительным адресом. Приложениями N 1 — 3 к ДДУ оформлены конкретные параметры будущего помещения, его площадь и планировка. Перечень отделочных работ, обязательных к выполнению застройщиком, прописан в приложении N 4. В условиях договора долевого участия четко прописана дата передачи объекта дольщику.
В качестве правовых оснований для заключения договора долевого участия приведены ссылки на права собственности и аренды земельных участков, а также разрешение на строительство, подтвержденное документально.
В ДДУ однозначно прописана сумма оплаты по договору и стоимость одного квадратного метра площади. В условиях п. 3.3 заложена обязанность застройщика возместить дольщику разницу стоимости кв. м площади, если таковая появится после обмеров БТИ.
В условиях п. 3.1 ДДУ содержится расплывчатая формулировка о формировании цены с учетом всех налогов, в связи с чем непонятно, какие именно налоги и в каком размере включены в стоимость оплаты по договору.
В п. 4.4 имеется условие, обязывающее дольщика предоставить доверенность для регистрации права собственности, что необязательно, поскольку условия ДДУ не содержат обязанности застройщика по оформлению права собственности в интересах дольщика.
Пункт 4.1.6 ДДУ, изложенный в приведенной ниже редакции, абсолютно репрессивен по отношению к дольщику, поскольку содержит обязательство дольщика о заключении договора управления и возмещении затрат на содержание и обслуживание объекта: «Одновременно с подписанием акта приема/передачи объекта заключить с обслуживающей организацией (управляющей компанией) договор на предоставление коммунальных и сопутствующих услуг (далее — договор на обслуживание) в день подписания акта приема/передачи помещения и оплатить сметную стоимость коммунальных и сопутствующих услуг обслуживающей организации (управляющей компании) за 3 месяца в течение одного календарного дня с даты выставления счета обслуживающей организацией (управляющей компанией). В случае отказа или уклонения участника от заключения договора с обслуживающей организацией (управляющей компанией) участник обязуется возместить застройщику все документально подтвержденные затраты, включающие в себя, помимо затрат по оплате коммунальных и сопутствующих услуг обслуживающей организации (управляющей компании), также затраты на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома в течение 3-х рабочих дней с момента направления участнику соответствующего требования застройщика».
Как уже было сказано выше, подобные требования грубо нарушают нормы пп. 5 п. 2 ст. 153 и п. 3 ст. 154 ЖК РФ в части уплаты коммунальных платежей и обязанности по содержанию собственности. Более того, здесь явно просматривается ничем не аргументированное желание застройщика получить необоснованную выгоду (неосновательное обогащение), каковая подлежит возмещению согласно норме п. 1 ст. 1102 ГК РФ, а именно: «Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)…».
Условия п. 4.2.1 договора долевого участия, изложенные в следующей редакции: «…Знакомясь с информацией о застройщике… участник не вправе требовать от застройщика предоставления участнику каких-либо документов, не предусмотренных статьей 20 Закона N 214-ФЗ», противоречат нормам ст. 21 ФЗ N 214-ФЗ, в которой содержится исчерпывающий список документации и порядок ее предоставления. Соответственно, условия данного пункта договора являются ничтожными.
В п. 4.4.4 ДДУ содержится условие одностороннего расторжения договора: «В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным Законом N 214-ФЗ, договор считается расторгнутым со дня направления участнику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора…» Данное утверждение, по мнению автора, в корне неверно! Поскольку договор долевого участия (как форма сделки) подлежит государственной регистрации согласно нормам п. 3 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ и п. 3 ст. 433 ГК РФ: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом», и вступает в силу с ее момента, то и расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации и считается совершенным с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП. Можно смело утверждать, что описанный выше пункт ДДУ является противоречащим действующему законодательству, следовательно, он ничтожен.
Из приведенного выше становится абсолютно понятно, что рассмотренный ДДУ содержит 4 пункта, прямо противоречащих нормам различных законов, следовательно, являющихся юридически ничтожными. При подобных условиях разговор о полном соответствии договора долевого участия нормам действующего гражданского законодательства идти не может!
Приступим к рассмотрению образца N 3.
Представленный для рассмотрения типовой образец ДДУ в титульном листе не содержит указания на дату подписания договора, что является грубым нарушением существенных условий ДДУ, т. к. затрудняет определение сроков исполнения обязательств с обеих сторон.
В качестве правовых оснований для заключения договора приведены ссылки на права аренды земельного участка и разрешение на строительство, подтвержденные документально. В предмете договора четко прописан строительный адрес объекта долевого строительства. В приложении N 1 к ДДУ дана развернутая схема планировки квартиры с указанием общей площади и площади каждого конкретного помещения. Там же указаны условный N квартиры по проекту, N секции (подъезда), N корпуса, N этажа, что исключает возможность двойной продажи помещения.
В приложении N 2 к ДДУ четко указан объем отделочных работ, проводимых по каждому отдельно взятому помещению. Там же прописаны объемы работ по водоснабжению, канализации, системе отопления, электроснабжению. Однако отсутствует какое-либо упоминание о наличии слаботочных сетей (телефонная линия, телевизионная антенна, радиоточка).
Пункт 2.6 ДДУ содержит в себе два взаимоисключающих условия по оплате договора, а именно: «В случае если фактическая расчетная площадь квартиры по результатам обмеров БТИ после окончания строительства жилого дома будет отличаться менее чем на 1% в сторону уменьшения либо в сторону увеличения от указанной в п. 3.1 настоящего договора, то цена настоящего договора изменению не подлежит и дополнительные расчеты (возврат излишне уплаченных денежных сумм участнику долевого строительства либо доплата застройщику за дополнительную площадь) между сторонами не производятся. В случае если фактическая расчетная площадь квартиры по результатам обмеров БТИ после окончания строительства жилого дома будет отличаться менее чем нам 1% в сторону уменьшения либо в сторону увеличения от указанной в п. 3.1 настоящего договора, то цена настоящего договора подлежит соответствующему изменению, о чем стороны подписывают дополнительное соглашение к настоящему договору, в связи с чем стороны производят дополнительные расчеты за всю излишнюю либо недостающую площадь квартиры по данным обмера БТИ». Данная редакция п. 2.6 позволяет двояко трактовать существенные условия договора, и при этом весьма вероятно возникновение прецедента для судебного разбирательства. С юридической точки зрения этот пункт ДДУ является ничтожным в силу нормы п. 1 ст. 16 Закона РФ N 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.1992.
Пункты с 3.7 по 3.13 договора (на 3-х листах) являются полностью перепечатанными статьями ФЗ N 214-ФЗ и ФЗ N 122-ФЗ! В п. 5.5 ДДУ содержатся условия досрочного расторжения договора, противоречащие нормам п. 3 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ и п. 3 ст. 433 ГК РФ!
Условия п. 6.3 договора долевого участия содержат в себе ограничение в применении законодательства по отношению к спорным условиям сделки, а именно: «Стороны пришли к соглашению, что настоящий договор заключен в соответствии с п. 8 и п. 2 ст. 421 ГК РФ и при его толковании стороны будут руководствоваться положениями ГК РФ и применимого закона». Данное утверждение вообще не имеет под собой какой-либо почвы, т. к. действующим законодательством стороны договора не наделены правами толковать нормы закона, это является прерогативой суда!
Именно суд определяет, какой закон применим для разрешения данного конкретного спора. Следовательно, п. 6.3 рассматриваемого договора долевого участия также является ничтожным. По результатам рассмотрения ДДУ N 3 можно заключить следующее:
— содержание ДДУ изложено на 12 страницах, 5 из которых являются полностью перепечатанными статьями ФЗ N 122-ФЗ, ФЗ N 214-ФЗ и гл. 26 ГК РФ;
— в тексте договора содержатся множественные нарушения существенных условий договора, что само по себе создает возможность судебного разбирательства;
— текст ДДУ содержит 4 пункта, условия которых грубо нарушают действующее гражданское законодательство.
По итогам рассмотрения приведенных выше типовых форм договоров долевого участия в строительстве можно сделать весьма и весьма неутешительные выводы:
1. Из рассмотренных типовых ДДУ, применяемых на практике застройщиками, все 100% образцов содержат в тексте условия, грубо нарушающие права дольщиков;
2. Из рассмотренных выше ДДУ тексты 100% образцов содержат грубые нарушения действующего гражданского законодательства;
3. 100% образцов рассмотренных ДДУ изобилуют юридически ничтожными пунктами, в силу чего автоматически создаются предпосылки для множественных судебных разбирательств;
4. 100% рассмотренных договоров долевого участия содержат в своем тексте массу информации (до 25% текста), вообще не имеющую отношения к предмету договора;
5. большинство строительных организаций, ведущих свою хозяйственную деятельность на рынке долевого строительства, не уделяют должного внимания договорной работе, отсутствует тщательная проработка условий ДДУ, создается впечатление, что тексты ДДУ просто скопированы из Интернета.
В качестве рекомендаций можно посоветовать следующее:
— при заключении ДДУ обращайте особое внимание на наличие четко прописанных существенных условий договора, таких, как:
а) место и дата заключения ДДУ;
б) указание в тексте ДДУ конкретного строительного адреса объекта долевого строительства;
в) наличие условий и порядка оплаты, а также цены договора;
г) указание в ДДУ или в приложении к нему N помещения, N секции (корпуса), N подъезда, N этажа;
д) обязательное указание в ДДУ или приложении к нему плана (схемы) с планировкой помещений и их расположением;
е) обязательное указание в ДДУ общей площади объекта долевого участия и площади конкретных помещений, входящих в него;
— любой пункт договора, нарушающий нормы действующего законодательства или ущемляющий права потребителя, является юридически ничтожным и в случае судебного разбирательства будет истолкован судом в пользу дольщика или исключен из предмета рассмотрения;
— договор долевого участия является достаточно специфическим документом и перед его заключением не лишним будет обратиться за консультацией к юристу;
— еще лучше, если юрист будет сопровождать течение всей сделки купли/продажи помещения.
