(Тресцова Е. В.) («Правовые вопросы недвижимости», 2012, N 1)
НАУКА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА КАК ОСНОВА ПРАВОВОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ ОБОРОТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Е. В. ТРЕСЦОВА
Современное состояние науки гражданского права требует модернизации юридических норм, регулирующих оборот недвижимого имущества с целью инновационного развития экономики, социальных и общественных институтов. Основой для решения указанной задачи служат принятие Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации <1> и разработка законопроектов о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации <2>. ——————————— <1> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А. Л. Маковского. М., 2009. <2> Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации // СПС «КонсультантПлюс».
Предлагается провести ревизию самого понятия «недвижимое имущество», которое употребляется наравне с категориями «недвижимая вещь» и «недвижимость». Однако его модификация должна идти не по пути соотношения этих терминов, как это делают отдельные ученые <3>, а посредством установления исчерпывающего перечня объектов недвижимости, определения отдельных объектов недвижимости, например земельного участка, выявления их правового режима и особенностей юридического регулирования. ——————————— <3> Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. М., 1998. С. 276 — 277.
Основным объектом недвижимого имущества в различных правовых системах признается земельный участок. Российский законодатель не акцентирует внимание непосредственно в гражданско-правовых нормах на главенствующем месте земли, как, например, это делает немецкое право <4>, а ставит ее в один ряд с другими видами недвижимости. ——————————— <4> Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 42 — 43.
Гражданский кодекс РФ в ст. 130 содержит примерный перечень объектов недвижимости. В него входят земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты, не завершенные строительством, а также иное имущество, имеющее прочную связь с землей и перемещение которого невозможно без несоизмеримых затрат целевому назначению. Следовательно, Закон исходит из примерного перечня имущества, которое может быть отнесено к недвижимости. Такой подход требует единообразного толкования критериев отнесения объекта к недвижимости. Прочная связь объекта с землей есть сущностная характеристика недвижимого имущества. Судебная практика понимает под ней следующие квалификационные критерии: наличие фундамента и его капитальность; подведение необходимых для эксплуатации объекта коммуникаций; срок отвода земельного участка под объектом для его эксплуатации и период, на который он возведен; характер искусственно возведенного объекта <5>. ——————————— <5> Кулухов А. В. Совершенствование гражданско-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Владикавказ, 2011. С. 13 — 14.
Оценочным критерием недвижимого имущества служит невозможность перемещения объекта в пространстве и (или) неэффективность такого перемещения. В первом случае исследуются изначальная предназначенность объекта к перемещению и его отнесение к капитальным постройкам. Во втором производится оценка ущерба назначению объекта и возможность функционирования его по первоначальному назначению после перемещения. Целесообразно учитывать в законе сущностные признаки недвижимого имущества в их совокупности и относить характеристику фундамента, наличие подведенных коммуникаций, характер искусственно возведенного объекта к необходимым признакам недвижимости. Срок эксплуатации объекта следует признать факультативным критерием и определять его в совокупности со сроком предоставления земельного участка для эксплуатации на нем здания и сооружения, легализовав срок возведения временных построек. Оценка ущерба назначению объекта недвижимого имущества должна быть реализована через категорию степени уменьшения стоимости объекта в результате его перемещения и расходов на процедуру перемещения объекта в пространстве. Уменьшение стоимости объекта недвижимого имущества и подсчет расходов на перемещение его в пространстве следует исчислять из действительной рыночной стоимости, которая служит критерием неэффективности перемещения. При этом возможность функционирования объекта по первоначальному назначению должна осуществляться с учетом градостроительных и иных норм и правил (технических регламентов), применяемых к определенным объектам недвижимости. Юридико-технические критерии должны быть оформлены документально, например, актами приемки объекта в эксплуатацию, для чего необходимо установить государственный орган, в компетенцию которого будут входить функции по их утверждению. Необходимо сформулировать понятие земельного участка как объекта вещного права, определив его как участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедшем государственный кадастровый учет. Земельный участок должен иметь целевое назначение, соответствовать экологическим и природоохранным требованиям. Право собственности на земельный участок может быть ограничено публичными интересами, для чего из Земельного кодекса РФ необходимо переместить нормы о публичном сервитуте в ГК РФ, а также положение о стеснении земельного участка интересами соседей (соседское право или нормы общежития) <6>. ——————————— <6> Суханов Е. А. Кодификация законодательства о вещном праве // Кодификация российского частного права / Под ред. Д. А. Медведева. М., 2008. С. 82 — 83.
Следует реализовать модель единого объекта недвижимости, которая возникает при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем недвижимого имущества. При этом отчуждение земельного участка требует одновременного отчуждения и расположенной на нем постройки, т. е. не допускается продажа земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости. Если собственник объекта недвижимости не имеет права собственности на земельный участок, занятый данным объектом недвижимости, то он всегда должен иметь право пользования таким земельным участком в преимущественном порядке по отношению к любому третьему лицу <7>. ——————————— <7> Лопатина М. Н., Тресцова Е. В. Категория «единого объекта недвижимости»: понятие, юридическая природа и основы правового регулирования // Иваново-Вознесенский юрид. вестник. 2003. N 8/9. С. 39 — 44.
Нормы о правовом режиме земельных участков как объектов недвижимого имущества целесообразно изъять из ЗК РФ и включить в ГК РФ, поскольку их правовая природа соответствует предмету гражданско-правового регулирования общественных отношений. В ГК РФ необходимо установить правила о правовом регулировании зданий, сооружений и иных объектов недвижимости. В случае гибели здания или сооружения за собственником земельного участка важно сохранить право на земельный участок, право на восстановление здания или сооружения без каких-либо ограничений. Права на линейные объекты недвижимости, имеющие пространственную протяженность, необходимо конкретизировать в зависимости от их назначения (линии электропередачи, автомобильные дороги, железнодорожные пути и т. д.). Объекты незавершенного строительства следует квалифицировать с момента государственной регистрации права собственности на них, не обращая внимания на характер возведения объекта за счет собственных или привлеченных средств, а также прекращение или действие договора строительного подряда. Желательно предусмотреть комплекс стимулирующих для собственника мер для завершения строительства таких объектов. Это повысит эффективность фискальной функции права. Не оправдал себя в гражданском обороте такой объект недвижимого имущества, как предприятие (имущественный комплекс). Желательна его трансформация в технологический имущественный комплекс недвижимости, представляющий собой сложную или составную вещь. Если понятие сложной вещи узаконено в ГК РФ, то понятие составной вещи является новацией для российского законодательства. Оно известно зарубежным правопорядкам, которые устанавливают критерии включения вещи в состав другой вещи, что ведет к потере качеств самостоятельного объекта прав у первой из них <8>. В связи с этим требует узаконения понятие составной части сложной вещи и ее правового режима. Примером составной или сложной вещи служит технологический имущественный комплекс недвижимости, признаками которого являются: 1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества единым хозяйственным назначением; 2) наличие в составе технологического имущественного комплекса недвижимости земельного участка или прав на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, входящие в имущественный комплекс. ——————————— <8> Белов В. А. Имущественные комплексы: Очерк теории и опыт догматической конструкции по российскому гражданскому праву. М., 2004. С. 57.
При создании технологического комплекса недвижимого имущества и установлении его правового режима необходимо учитывать следующие обстоятельства: — наличие комплекса предполагает не только фактическое соединение нескольких видов имущества, но и юридическое закрепление его в качестве единого объекта посредством государственной регистрации прав на такое недвижимое имущество; — объединение имущества базируется на четкой целевой предназначенности комплекса в целом; — его функциональное назначение является именно технологическим, что предопределяет примерные сферы обращения таких объектов в сфере электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, транспортные сети и т. д.; — такие объекты, как правило, имеют большую протяженность в пространстве, носят линейный характер; — их оборотоспособность является ограниченной, т. к. они могут приобретаться или отчуждаться в специально установленном порядке по разрешению компетентных органов исходя из соображений общественной и государственной безопасности и иных публичных интересов. Наиболее перспективной сферой обращения таких объектов можно признать энергетику в целом и электроэнергетику в частности. Федеральный закон от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ «Об электроэнергетике» <9>, определяя электроэнергетику как отрасль экономики Российской Федерации, включает в ее состав комплекс экономических отношений, возникающих в процессе производства, передачи электрической энергии, оперативно-диспетчерского управления в электроэнергетике, сбыта и потребления электрической энергии с использованием производственных и иных имущественных объектов, в т. ч. входящих в Единую энергетическую систему России. Попытки закрепления правового статуса энергетических объектов в качестве технологических комплексов недвижимости предпринимались задолго до разработки Концепции развития гражданского законодательства РФ, но, как правило, на уровне подзаконных актов и в разрозненном порядке. Наиболее показательным в этой связи является Приказ Минюста России, Минэкономики России, Минимущества России и Госстроя России от 30 октября 2001 г. N 289/422/224/243 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества — энергетические производственно-технологические комплексы электростанций и электросетевые комплексы», регулирующий порядок проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества. В нем речь идет именно об энергетических производственно-технологических комплексах электростанций и электросетевых комплексах <10>. ——————————— <9> Российская газета. 2003. 1 апреля. N 60. <10> Бюллетень Минюста РФ. 2002. N 2.
На сегодняшний день федеральное законодательство в сфере энергетики и энергоснабжения при характеристике материальной базы этой отрасли экономики не содержит даже понятия имущественного комплекса, не говоря уже о технологическом имущественном комплексе недвижимости. ФЗ «Об электроэнергетике» вводит в оборот термин «объекты электроэнергетики», понимая под ними имущественные объекты, непосредственно используемые в процессе производства, передачи электрической энергии, оперативно-диспетчерского управления в электроэнергетике и сбыта электрической энергии, в т. ч. объекты электросетевого хозяйства (линии электропередачи, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для обеспечения электрических сетей и осуществления передачи электрической энергии оборудование). В свете модернизации гражданского законодательства РФ представляется целесообразным признать некоторые объекты электроэнергетики технологическими имущественными комплексами недвижимости, распространив на них признаки сложных и составных вещей. Требуется дополнить список недвижимого имущества помещениями и определять их как конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования. По признаку пригодности помещения могут быть дифференцированы на жилые и нежилые помещения, основные и вспомогательные помещения. Основные помещения могут быть самостоятельным объектом права собственности и иных вещных прав, а вспомогательные помещения (ими могут быть только нежилые помещения) должны входить лишь в состав общего имущества, например, многоквартирного жилого дома. Назрел процесс реформирования института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Он выполняет важную роль в укреплении гражданских прав и обязанностей, придает им открытый характер. Государственная регистрация есть особый юридический факт и один из элементов возникновения прав и обязанностей на недвижимое имущество. В обновленный ГК РФ должны войти нормы о государственной регистрации имущественных прав, в т. ч. на объекты недвижимости, в отношении которых должна быть предусмотрена правоустанавливающая (не учетная) регистрация. Основными принципами государственной регистрации служат: проверка законности оснований регистрации, публичность реестра, презумпция его достоверности. Первостепенным правилом должно являться положение о том, что право на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. При этом регистрация сделок с недвижимостью должна быть отменена как излишняя формальность, и на ее смену должна прийти регистрация прав на недвижимое имущество. Стеснение прав на недвижимость необходимо дифференцировать на ограничение вещных прав и обременение отдельных видов недвижимого имущества. Запись о них требует учета в публичном реестре для корректного поведения участников гражданского оборота (их добропорядочности и осмотрительности). По мере совершенствования законодательства следует пересмотреть отношение к нотариальной форме сделок с недвижимостью и вернуть ее в оборот. Таким образом, изменение подходов к категории недвижимого имущества и ее правовому режиму позволит более эффективно развивать экономику, придавая ей уверенный инновационный импульс.
