Снимаем жилье. Роль риелтора: отсортировка плохих и нужных вариантов; защита от причуд хозяина и подъема арендной платы; замена квартиры

(Редакционный материал)

(«Жилищное право», 2010, N 8)

Текст документа

СНИМАЕМ ЖИЛЬЕ. РОЛЬ РИЕЛТОРА: ОТСОРТИРОВКА

ПЛОХИХ И НУЖНЫХ ВАРИАНТОВ; ЗАЩИТА ОТ ПРИЧУД ХОЗЯИНА

И ПОДЪЕМА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ; ЗАМЕНА КВАРТИРЫ

Традиции московского рынка аренды (особенно его эконом-сегмента) неумолимы: услуги риелтора оплачивает снимающий. В прежние годы размер комиссии составлял 100% ежемесячной арендной платы, в последнее время есть некоторая тенденция к снижению: можно найти специалиста, согласного поработать и за 60 — 80%. Но все равно сумма получается немаленькой — самый минимум, от которого она рассчитывается, составляет 20 — 23 тыс. руб., именно столько стоит сегодня аренда самой дешевой квартиры в Москве.

Дороговизна, как известно, одна из тем, которую можно обсуждать вечно и при этом без особого результата. Посмотрим на проблему немного с другого угла: тот, кто заплатил за услугу, в приличном обществе называется потребителем и вправе рассчитывать на «гарантийное обслуживание» — в данном случае решение проблем, которые могут возникнуть с арендованной жилплощадью. Риелторы действительно помогают своим клиентам? Этот вопрос пытался прояснить обозреватель журнала Metrinfo. ru.

ХОЗЯЙСКИЕ «ТАРАКАНЫ»

Подавляющее большинство неприятностей, с которыми сталкиваются снимающие, можно описать парой слов — недоразумения с хозяевами. Наймодатель, при подписании договора казавшийся вполне себе вменяемым, вдруг начинает вести себя странно. Список «неадекватностей» огромен (любой агент со стажем расскажет массу подобных историй): тут и привычка хозяина заявляться среди ночи со словами, что это «его квартира»; и требования больше денег; и назойливые предложения выпить; и не менее назойливые — интимной близости.

Снимающие, естественно, бегут к своему агенту с претензией: «что за квартиру вы мне сдали?!» И тут выясняются интересные подробности: что само агентство никому ничего не сдавало. Что работа риелтора — подобрать снимающему вариант в соответствии с его (снимающего) пожеланиями. И что работу эту агентство, как правило, успешно выполнило. А отношения нанимателя и наймодателя — их собственная проблема.

КТО С КЕМ ДОГОВАРИВАЕТСЯ

Вспомним, как обычно происходит съем квартиры. Сначала потенциальный арендатор обращается в агентство. Подписывается договор на оказание услуг по поиску вариантов. Риелторы начинают подбирать варианты, возят клиента на просмотры. (На практике бывает и так, что будущий арендатор дает заявку в несколько агентств, а договор с риелторами подписывается, когда вариант уже найден и агент получает вознаграждение.) Когда устраивающая квартира найдена — заключается еще один договор. Снимающего со сдающим.

Присутствует ли в этом договоре агентство недвижимости? «Договор найма двухсторонний, он заключается между нанимателем и наймодателем», — объясняет Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». Впрочем, Мария Бескова, эксперт отдела аренды агентства недвижимости «Азбука Жилья», говорит, что некоторые агентства заключают трехсторонний договор — с участием риелторского агентства.

Формально эти два договора (на оказание услуг и договор найма) никак не связаны друг с другом. Возникает ситуация, когда агентство свою работу выполнило. А что у снимающего конфликт с квартирным хозяином — это совсем другое дело, к работе риелторов никакого отношения не имеющее.

ЧЕМ МОЖЕТ ПОМОЧЬ РИЕЛТОР… ЕСЛИ ЗАХОЧЕТ

Ленин является автором прекрасного выражения: «По форме правильно, а по сути издевательство». Убежден, что при чтении предыдущих глав у читателя появилось именно такое чувство: ясно ведь, что конечной целью снимающего является беспроблемное проживание в квартире. Сама по себе услуга агентства «по подбору» никому не нужна…

Хочется вступиться за риелторов. Во-первых, «художества» хозяев квартир обычно являются неожиданностью и для них тоже. Как и арендаторы, агенты, как правило, видят хозяина квартиры первый раз в жизни — на просмотре этой квартиры. И если сами снимающие не смогли разглядеть неадекватность сдающего — почему это должны сделать риелторы? Да, у агентств есть свои «черные базы» «нехороших» арендодателей, плюс профессиональное чутье — и часто они действительно предостерегают снимающих от плохих вариантов. Но иногда всего этого оказывается недостаточно. А во-вторых, когда окаянство хозяина стало очевидным, выясняется, что возможности агентства как-то воздействовать на него очень ограничены. Единственный законный вариант — обращаться в суд. Путь долгий, хлопотный и — как правило — безрезультатный.

Так что на практике гарантии клиентам-арендаторам сводятся к тому, что им находят другую квартиру. «У разных агентств разные договоры и перечень предлагаемых услуг, — говорит Артем Артюхов, управляющий агентством недвижимости «СВ-Капитал», член Экспертного совета Гильдии риелторов Москвы. — Но довольно частой является формулировка, при которой при выселении клиента не по его вине (как правило, если это произойдет в срок до 2 — 4 недель) агентство обязуется найти ему новый вариант либо бесплатно, либо с существенной скидкой». Сами риелторы говорят, что доходов такая деятельность не приносит, зато позволяет сберечь доброе имя. Обращаем особое внимание: поступать таким образом риелторы вовсе не обязаны. Включать или не включать в свой договор подобный пункт — это исключительно добрая воля агентства, вопрос его профессиональной этики.

ДОГОВОР: КАК МОЖНО ПОДРОБНЕЕ

Практическая рекомендация, с которой согласились все опрошенные нами эксперты, состоит в том, чтобы составлять с арендодателем очень подробный договор. В нем прописывается все — сроки, суммы платежей, порядок их внесения. Также не забываем прояснить возможности хозяина посещать квартиру (тоже, как мы помним, огромное поле для недоразумений). Штрафные санкции за нарушения — в том числе и о том, что грозит хозяину, если он надумает выкинуть жильцов раньше времени. Примером для подражания тут может быть дорогая аренда квартиры, сегменты «бизнес» и «элита»: там все участники процесса юридически грамотны, предпочитают все достигнутые договоренности фиксировать в документах. В результате, отмечает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), договоры составляются очень тщательно. Там может быть даже пункт о том, что при возможной смене собственников квартиры (в результате продажи) условия аренды остаются неизменны.

В экономклассе (это автор уже добавляет от себя) почтения к документам у людей гораздо меньше. Но прописать все обязательства сторон все равно стоит — хотя бы как меру психологического воздействия на хозяина.

СЛУЧАИ ИЗ ЖИЗНИ

Реальная практика — она важнее всего. По этой причине мы взяли несколько случаев типовых недоразумений, случающихся между арендаторами и арендодателями, и попытались разобраться в них.

Арендатор поселился, прожил месяц, но потом вдруг хозяева по непонятным причинам в одностороннем порядке разорвали договор и выставили жильца на улицу. Не вернули ни страховой депозит, ни плату за непрожитые дни.

Из текста следует, что агентство в данной ситуации свою работу выполнило — раз арендатор «поселился и прожил месяц». Так что помощь риелторов в данной ситуации может сводиться к уже упоминавшемуся поиску нового жилья — со скидкой или вообще бесплатно. Что до взаимоотношений нанимателя с собственником, то, как отмечает Мария Баскова («Азбука Жилья»), при наличии официального договора найма снимающий может обратиться в суд.

Хозяева оказались вовсе не теми людьми, которых арендатору показывало агентство. Они требуют либо «выметаться», либо дополнительных денег.

Ситуация — однозначный прокол агентства, поскольку при заключении договора аренды оно должно было проверить правоустанавливающие документы. Причем не только те бумаги, которые приносит хозяин квартиры (либо тот, кто себя так называет), но и по базам данных. Если хозяева оказываются «не теми» — значит, агентство как минимум выполнило свою работу халтурно. Или — хуже того — состоит в сговоре с мошенником. Так что агентство тут просто обязано подобрать своим клиентам новый вариант — или в суд можно подавать уже на него.

Хозяева резко повышают арендную плату.

Сформулировано не очень корректно: непонятно, когда происходит это в высшей степени неприятное для арендатора событие. Если в период действия договора (обычно он заключается на один год) — речь, безусловно, идет о нарушении владельцами квартиры своих обязательств. Варианты тут все те же — либо к риелтору с просьбой найти другое жилье, либо в суд на алчных хозяев. Но может быть и другой вариант: год истек, хозяин предлагает продолжить отношения на новых условиях, а жилец не согласен. Ему нравится жить «по-старому»… Здесь, к сожалению, для жильца, правда полностью на стороне квартировладельца: он договор выполнил. С нового периода времени нужно снова договариваться о цене. А если не получится — искать другую квартиру.

РЕЗЮМЕ ОТ ЖУРНАЛА METRINFO. RU

Есть старый, еще советских лет, анекдот: на некоем заводе организовывали выпуск разных товаров. То швейных машинок, то детских игрушек, то садового инвентаря. Но у рабочих, которые воровали с завода детали и пытались дома собрать готовое изделие, все время получалось только одно — автомат Калашникова. Мы это к тому, что самые разные темы рынка недвижимости, которые мы берем, все время приводят к одному: граждане не могут решить свои проблемы законными способами. И хотя в этой статье неоднократно описывались ситуации, когда надо выяснять отношения в суде, на практике этого не происходит.

В результате каждый ищет выходы сам. Кто-то полагается на собственные дюжие кулачищи, кто-то заручается «неформальной» помощью участкового милиционера, кто-то требует от риелторов бесплатно найти ему новое жилье. И пока государство (верховный арбитр!) предпочитает вести себя подобно одному литературному герою (т. е. в критический момент «отвернуться и посвистать»), порядка на рынке не будет.

——————————————————————

Название документа

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *