Кайль Александр, руководитель юридической службы ООО «КомпьюМаркет».
Одним из действенных способов обеспечения возврата по кредитному договору является залог имущества, как правило, в залог передается недвижимое имущество. Итак, что же может быть предметом ипотеки, чтобы впоследствии не иметь проблем с возвратом предоставленного кредита?
Напомним, что в пункте 1 статьи 130 ГК РФ дается понятие недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Любопытным представляется то, как судебная практика толкует законодательный термин «все, что прочно связано с землей». В ряде случаев суды руководствуются теми признаками, которые закреплены в статье 130 ГК РФ. Так, по одному из дел на основании исследования представленных доказательств суды установили, что спорный объект имеет монолитный бетонный фундамент, стены выполнены из кирпича. Исходя из этого суд сделал вывод, что по своим характеристикам спорный объект в силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ относится к недвижимому имуществу <1>. По другому делу суд, оценив представленные по делу заключение МУП «Архитектура» и акт осмотра автостоянки, установил, что спорный объект не обладает признаками, указанными в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, так как состоит из насыпного щебеночного покрытия и огорожен металлической сеткой при отсутствии инженерных коммуникаций, а также не соблюден порядок ввода его в эксплуатацию в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации <2>. ——————————— <1> Определение ВАС РФ от 27.11.2008 N ВАС-15161/08 по делу N А14-6434-2006320-30. <2> Определение ВАС РФ от 24.04.2008 N 4895/08 по делу N А28-4407/2007-125/22.
Кроме того, стоит отметить, что при отнесении того или иного имущества к недвижимости суды иногда руководствуются не только теми признаками, которые закреплены в пункте 1 статьи 130 ГК РФ. Так, по одному из дел судами было установлено, что при приватизации треста спорные объекты не были включены в акт оценки стоимости зданий и сооружений как объекты недвижимого имущества и были учтены по акту оценки стоимости машин, оборудования и других основных средств. В связи с этим суды сделали вывод о том, что при приватизации спорные объекты не рассматривались как недвижимое имущество и что ипотека на них в последующем не может быть установлена. Кроме того, по этому же делу судами не было установлено оснований для признания спорных объектов недвижимым имуществом ввиду того, что не был соблюден порядок получения земельного участка для строительства объектов капитального строительства <3>. ——————————— <3> Определение ВАС РФ от 27.06.2008 N 7477/08 по делу N А56-48329/2006.
По другому делу в удовлетворении искового требования о признании недействительным (ничтожным) договора об ипотеке здания и земельного участка было отказано, так как на момент заключения договора ипотеки истец являлся собственником здания мини-рынка, технические характеристики которого указаны в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и соответствовали данным, указанным в договоре об ипотеке. В этой связи суд сделал вывод о том, что оспариваемый договор соответствует нормам действующего законодательства и не может быть признан недействительным <4>. ——————————— <4> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.03.2011 по делу N А82-7363/2010.
Также отметим, что с точки зрения гражданского законодательства понятия недвижимые вещи, недвижимое имущество, недвижимость являются равнозначными. Помимо этого, Гражданский кодекс РФ к недвижимым вещам относит также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они также могут быть предметом ипотеки. Кроме того, законодательством к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Для этого необходимо четкое указание в законе <5>, что то или иное имущество относится к недвижимости. ——————————— <5> В данном случае речь идет именно о законах, подзаконные нормативные акты к таковым не относятся.
Таким образом, первое условие для того, чтобы тот или иной объект материального мира выступал в качестве предмета ипотеки, необходимо, чтобы он являлся недвижимым имуществом. Необходимым условием для того, чтобы заложить недвижимое имущество по договору об ипотеке, Закон называет регистрацию права на это имущество в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В то же время интерес представляет Постановление ФАС Поволжского округа от 23.03.2011 по делу N А55-39817/2009. Данным актом в удовлетворении иска о признании договора о залоге недвижимого имущества недействительным и применении последствий недействительности сделки было отказано. При этом суд руководствовался тем, что на момент заключения договора сторонами были согласованы все существенные условия. Принимая решение, суд принял во внимание тот факт, что при заключении договора отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по указанному договору не зарегистрированный в установленном порядке земельный участок, расположенный под нежилым помещением, переданным в ипотеку. По другому делу суд аналогично отметил, что поскольку государственная регистрация права аренды предпринимателя на спорный земельный участок не произведена, у него отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по договору ипотеки незарегистрированное в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право аренды на земельный участок, расположенный под зданием, переданным в ипотеку по оспариваемому договору залога <6>. ——————————— <6> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.11.2010 по делу N А32-1483/2010.
Интерес в связи со сказанным представляет еще одно дело. Так, истцом было заявлено требование о признании незаключенным договора ипотеки земельного участка по той причине, что он (земельный участок) снят с кадастрового учета. Как считал истец, на момент заключения договора спорный участок как объект гражданских прав не существовал. Суд своим решением в удовлетворении требования отказал и отметил, что незаконные действия по снятию спорного земельного участка с кадастрового учета не свидетельствуют о прекращении существования этого участка в качестве объекта гражданских прав. Справедливости ради отметим, что причиной отказа в иске был и тот факт, что истец не являлся заинтересованным лицом, так как не относился к стороне договора ипотеки <7>. ——————————— <7> Постановление ФАС Уральского округа от 12.08.2011 N Ф09-5005/11 по делу N А34-5721/10.
Как видим, в ряде случаев судебная практика формально подходит к требованию действующего законодательства о государственной регистрации недвижимого имущества как необходимому условию последующей его ипотеки. В то же время по другому делу залогодатель полагал, что договор недействителен в части залога теплотрасс ввиду отсутствия его государственной регистрации. Суд в удовлетворении требования отказал, так как решением суда по другому делу установлено, что теплотрасса не является недвижимым имуществом, доказательств принадлежности теплотрасс к недвижимому имуществу или регистрации за залогодателем права на них как на объекты недвижимого имущества не представлено <8>. Учитывая определенные противоречия, имеющиеся по данному вопросу в практике, залогодержатель, заключая договор, должен исходить из того, что возможно возникновение риска признания этого договора незаключенным в силу того, что предмет залога перед его передачей в залог не зарегистрирован в установленном законом порядке. ——————————— <8> Постановление ФАС Уральского округа от 26.01.2011 N Ф09-11500/10-С6 по делу N А71-4362/2010.
Отдельный интерес представляет возможность отнесения к предмету ипотеки объектов незавершенного строительства. В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. Таким образом, для решения вопроса о правомерности заключения договора ипотеки с объектом незавершенного строительства необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости <9>. Также отметим, что объектом незавершенного строительства может быть как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта <10>. ——————————— <9> См. также: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда». <10> Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007.
Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Так, кредитор предъявил в суд требование о взыскании с должника суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед кредитором по кредитному договору. Суд при разрешении данного дела указал, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога. При этом законодательство не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Исходя из изложенного, судом был сделан вывод о том, что договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание. Еще одним доводом послужил тот факт, что действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства <11>. ——————————— <11> Пункт 1 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90.
Произведенные инвестиции на стадии строительства являются лишь капитальными вложениями, поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство в капитальных вложениях. Незавершенное строительство представляет собой совокупность стоимости строительных материалов и вложенного труда. Данная совокупность имеет конкретное денежное выражение. Незавершенное строительством недвижимое имущество может быть предметом ипотеки в случае его возведения на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, при условии соблюдения правила о том, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (статья 69 Закона об ипотеке). Однако совместным Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не сможет считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок. В отношении зданий и сооружений, если тот или иной объект по своим характеристикам формально может быть признан объектом недвижимости, однако отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что он возведен в установленном законом порядке, он признается самовольной постройкой на основании пункта 1 статьи 222 ГК РФ <12>. В связи с этим в отношении данного объекта начинает действовать предусмотренный законодательством режим, и заключение в отношении его ипотеки становится возможным только в случае признания его в последующем недвижимым имуществом и установления на него соответствующего права (права собственности или права хозяйственного ведения). ——————————— <12> Определение ВАС РФ от 27.11.2008 N ВАС-15161/08 по делу N А14-6434-2006320-30.
Так, по одному из дел было отмечено, что изменение предметов ипотеки — объектов недвижимости (пятикомнатных квартир N 1 и N 2 площадью 283,5 и 283,3 кв. м каждая, расположенных по адресу: г. Томск, ул. Гоголя, 35 (предмета залога)) в связи с реконструкцией здания (признания его самовольной постройкой) и последующей регистрацией права собственности на реконструированное здание по адресу: г. Томск, ул. Гоголя, 35, не влечет правовых последствий в виде недействительности договора ипотеки, в том числе дополнительного соглашения к нему. На основании статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, поэтому ссылка заявителя на технический паспорт как первичный документ, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости, не была принята во внимание. Судом было отмечено, что сам по себе техпаспорт не удостоверяет возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости, находящийся в гражданском обороте, или изменение его правового статуса <13>. ——————————— <13> Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.11.2005 N Ф04-8145/2005(16867-А67-13).
В передаче дела по иску о признании недействительным (ничтожным) договора залога в части включения в него недвижимого имущества для пересмотра в порядке надзора судебных актов было отказано, так как в договоре залога не содержалось достаточных сведений о переданном в залог имуществе, позволяющих его индивидуализировать, в связи с чем спорный договор является незаключенным <14>. ——————————— <14> Определение ВАС РФ от 23.09.2009 N ВАС-12012/09 по делу N А07-3914/2007.
Земельные участки могут быть предметом ипотеки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке. Так, ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением тех случаев, когда такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Кроме того, в соответствии с действующим законодательством не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. В случае когда нежилое помещение в здании закладывается вместе с принадлежащей собственнику помещения долей в праве собственности на земельный участок, занимаемый этим зданием, ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка. Договор ипотеки объектов недвижимости, заключенный без одновременной передачи в ипотеку прав на земельный участок, не может быть признан недействительным в тех случаях, когда залогодатель не обладает зарегистрированными правами на земельный участок <15>. ——————————— <15> Определение ВАС РФ от 26.09.2011 N ВАС-12066/11 по делу N А55-12627/2010.
При передаче в залог земельных участков стоит особо учитывать, что в соответствии с пунктом 4 статьи 340 ГК РФ, пункт 1 статьи 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или возводимые на этом земельном участке здания и сооружения залогодателя. Так, по одному из дел судебные инстанции исходили из того, что в указанных договорах ипотеки положения о нераспространении права залога на здания или сооружения ООО «ТПК «Сибпроммаркет», находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 55:36:1401 06:0515, отсутствуют, в связи с чем при залоге права аренды земельного участка право залога распространяется также на находящиеся на указанном земельном участке здания и сооружения ООО «ТПК «Сибпроммаркет», в том числе на спорный объект недвижимости <16>. ——————————— <16> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 октября 2011 г. по делу N А46-1536/2011.
Предметом ипотеки могут быть предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. В соответствии с гражданским законодательством предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Особо подчеркнем, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Кроме того, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Стоит отметить, что судебная практика исходит из того, что договорный характер ипотеки не препятствует обращению взыскания на заложенную квартиру вне зависимости от того, является она единственным пригодным для постоянного проживания помещением для залогодателя и членов его семьи или не является <17>. ——————————— <17> Определение Верховного Суда РФ от 28.06.2011 N 48-В11-7.
Пунктом 3 статьи 5 Закона об ипотеке предусмотрено общее правило о том, что вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. В данном случае действует правило, предусмотренное статьей 135 ГК РФ о том, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи. Стоит указать на диспозитивность данной нормы, а именно на то, что договором стороны могут предусмотреть иной порядок, а именно: определить, что право залога распространяется только на главную вещь или только на часть принадлежностей. Все это допустимо Законом об ипотеке и не влечет недействительности этого договора. Так, реализация заложенного здания магазина вместе с пристройками (вспомогательными помещениями лит. Г, Г1, Г2) в судебном порядке была признана соответствующей требованиям Закона об ипотеке, так как согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности истцу принадлежало нежилое сооружение (магазин) общей площадью 189,6 кв. м, инв. N 478, лит. А, А1 с пристройками лит. Г, Г1, Г2 <18>. ——————————— <18> Определение ВАС РФ от 31.10.2007 N 13658/07 по делу N А58-4990/2006.
Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Так, в пункте 2 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, Высший Арбитражный Суд РФ указал, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. По другому делу арбитражный суд признал правомерным отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора ипотеки. В ходе судебного разбирательства учреждение юстиции пояснило, что по условиям представленного ему на государственную регистрацию договора об ипотеке его предметом являлась часть площади в одном складском помещении, принадлежащем залогодателю на праве собственности. При этом по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В рассматриваемом же случае в Едином реестре зарегистрировано право собственности на складское помещение как на один объект недвижимости. Его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены <19>. ——————————— <19> См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».
По общему правилу, положения об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Высший Арбитражный Суд РФ в уже упоминавшемся Обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, утвержденном информационным письмом Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, указал, что права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. В частности, в данном случае рассматривался договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок до одного года. Поэтому, как отметил Высший Арбитражный Суд РФ, договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации. Далее приведем еще несколько ограничений на возможность передачи в залог прав арендатора недвижимого имущества. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если законом или договором аренды не предусмотрено иное. Это следует из норм пункта 5 статьи 5, пункта 4 статьи 6 Закона об ипотеке, пункта 2 статьи 615 ГК РФ. Аналогично урегулирован данный вопрос в пунктах 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ. Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Судебная практика также исходит из того, что если предметом договора залога является право аренды земельного участка на длительный срок, то такой договор подлежит государственной регистрации <20>. ——————————— <20> Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.08.2006, 22.08.2006 N Ф03-А73/06-1/2694 по делу N А73-15946/2005-36.
При обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды. Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
