(Деханов С. А., Измайлова Н. А.) («Нотариус», 2012, N 5)
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НАСЛЕДСТВЕННОЕ ИМУЩЕСТВО, ПЕРЕХОДЯЩЕЕ В ПОРЯДКЕ НАСЛЕДОВАНИЯ <*>
С. А. ДЕХАНОВ, Н. А. ИЗМАЙЛОВА
——————————— <*> Dekhanov S. A., Izmailova N. A. State registration of ownership of an estate which is got through inheritance.
Деханов Сергей Александрович, профессор кафедры авторского права, смежных прав и частноправовых дисциплин Российской государственной академии интеллектуальной собственности, доктор юридических наук.
Измайлова Наталья Алексеевна, помощник нотариуса.
Статья посвящена предметному рассмотрению регистрации прав собственности на имущество, переходящее в порядке наследования.
Ключевые слова: системы регистрации, недвижимость, нотариальное удостоверение сделок.
The article is devoted to the consideration of registration of ownership of an estate which is got through inheritance.
Key words: Registration systems, real estate, notarization of deals.
В мировой практике в зависимости от предмета регистрации существуют две основные системы регистрации недвижимости: титульная, или континентальная, система, в которой объектом регистрации являются права, и актовая (англосаксонская) система, в которой объектом регистрации являются сделки <1>. В свою очередь, континентальная система регистрации прав имеет свои разновидности, среди которых в первую очередь выделяют вотчинную систему, получившую свое распространение в Германии, Австрии, Швейцарии и некоторых других странах, в также колониальную систему Торренса (в Австралии, Новой Зеландии, Канаде и ряде африканских стран)» <2>. ——————————— <1> Кирсанов А. Р. Система государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Учебное пособие. М., 2002. С. 42. <2> Там же. С. 32 — 33.
Что касается регистрации сделок, то страны, принадлежащие к континентальной системе права, используют обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, а для стран англосаксонской модели права обязательным является участие в процессе заключения сделки страховой компании совместно с адвокатом или маклером <3>. ——————————— <3> Ширинская Е. Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Дис. … к. ю.н. М., 2005. С. 103.
Как правило, законодатель выбирает только один из предметов государственной регистрации, положенных в основу каждой из регистрационных систем. Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривают две основные формы регистрации — регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок. Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона государственная регистрация возникновения и перехода права заканчивается выдачей свидетельства о регистрации, в то время как государственная регистрация договоров и иных сделок — совершением специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Однако даже при поверхностном взгляде становится ясно, что различие между ними не ограничивается только процедурой оформления документов. По существу, речь идет о применении государственной регистрации как инструмента укрепления двух противоположных видов прав: обязательственных (ст. 164 ГК РФ) и вещных (ст. 131 ГК РФ). При этом обоснованность применения регистрации для регулирования обязательственных прав многими ставится под сомнение. Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней, как указывает А. Эрделевский, «заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки» <4>. ——————————— <4> Эрделевский А. Регистрация прав на недвижимость // Законность. 1997. N 11. С. 7.
Д. Добаткин и К. Кузин, рассматривая вопросы регистрации сделок с недвижимостью, пришли к выводу о том, что «в регистрации сделки нет смысла, поскольку она (в отличие от регистрации прав) никоим образом не затрагивает интересы третьих лиц, не защищает права добросовестных участников рынка недвижимости, а лишь создает ненужный административный барьер». Поэтому они предлагают отменить требование регистрации сделок с недвижимостью, сосредоточив усилия на регистрации прав на недвижимость. Нельзя забывать, что исторически система укрепления прав на недвижимое имущество складывалась именно как система регистрации вещных прав на это имущество. Причины этого Г. Ф. Шершеневич видел в природе вещного права: «Вещное право налагает на всех лиц, подчиненных одной и той же политической власти, обязанность воздерживаться от действий, несогласных с правом активного субъекта. С этой стороны противоположное явление представляет обязательственное право, которое, обязывая только определенных лиц, не касается всех прочих. Поэтому если одно лицо продало, подарило, заложило другому вещь, то это отношение не препятствует новой подобной же сделке собственника вещи с другим лицом… Отсюда обнаруживается важность для общества возможности знать о вещной связи между лицом и субъектом, знать о моменте установления вещного права» <5>. ——————————— <5> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (изд. 1907 г.). М.: СПАРК, 1995. С. 238.
Следовательно, объективно выполнять функции единственного доказательства возникновения, изменения или прекращения обязательственного права государственной регистрации сложнее, чем выполнять те же самые функции в отношении вещных прав. Кроме того, обязательственное право — это так называемая «динамика» гражданского права, обслуживающая большую часть регулируемого гражданским правом торгового оборота. Следовательно, любое вторжение в нее публичного элемента должно быть более чем оправданно. Очевидно, прав Н. А. Сыродоев, полагающий, что государственная регистрация сделок с недвижимостью введена в ГК РФ с целью заменить собой нотариальную форму сделки. Трудно отрицать, что одним из мотивов такого шага действительно было желание уйти от высоких пошлин, которые нужно было платить нотариусам за удостоверение сделки. Констатировав наличие в российском гражданском праве регистрации вещных прав и регистрации сделок, следует отметить, что в Гражданском кодексе и Законе о регистрации имеются противоречия в решении вопроса о разграничении регистрации прав регистрации сделок. Так, ст. 164 ГК РФ устанавливает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но, как совершенно точно указывает Е. Ю. Ширинская, «ст. 131 ГК, в свою очередь устанавливает обязательность государственной регистрации прав и содержит перечень видов прав, подлежащих государственной регистрации, но не видов сделок, подлежащих регистрации» <6>. ——————————— <6> Ширинская Е. Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Дис. … к. ю.н. М., 2005. С. 40.
Еще одно противоречие связано со ст. 131 ГК. Она называется «Государственная регистрация недвижимости», однако речь в ней идет не только о регистрации недвижимости как объекте гражданских прав, а о том, что регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход, прекращение. Законодатель совершенно необоснованно оперирует терминами «регистрация прав» и «регистрация сделок» как синонимами. Применительно к недвижимости термин «регистрация» в соответствии с ГК употребляется в трех случаях: регистрация прав на недвижимость, регистрация сделок с недвижимостью, специальная регистрация отдельных видов недвижимого имущества. Специальная регистрация установлена для судов внутреннего плавания, морских судов, воздушных судов, космических объектов. Для некоторых других видов недвижимого имущества предусмотрен учет, например, для земельных участков, жилых помещений и некоторых других объектов. В юридической литературе представлены три научных концепции, каждая из которых по-разному определяет природу государственной регистрации. Одни ученые считают, что государственная регистрация носит правоустанавливающий характер, другие — правоподтверждающий и третьи — правоудостоверяющий <7>. ——————————— <7> С. Толстой предлагает различать правоустанавливающие, правоизменяющие, правопрекращающие сделки и порождающие правовые последствия нескольких видов.
Большинство специалистов склоняются к тому, что государственная регистрация носит правоустанавливающий характер. В то же время тщательный анализ норм, определяющих момент возникновения прав на недвижимость, позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не всегда имеет правоустанавливающий характер, в некоторых случаях она носит только правоподтверждающий характер. Под правоподтверждающим характером понимается подтверждение существования права не с момента его государственной регистрации, а до государственной регистрации и независимо от нее, т. е. в силу иных предусмотренных законом юридических фактов. В законодательстве указывается несколько таких случаев. Например, М. Брагинский полагает, что регистрация прав на недвижимость, полученную при наследовании, имеет не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, а само право будет признаваться и защищаться со дня открытия наследства. А. Киндеева и М. Г. Пискунова также отмечают следующие случаи, когда государственная регистрация имеет правоподтверждающее значение. При возмездном приобретении недвижимого имущества одним из супругов право совместной собственности другого супруга возникает независимо от того, на чье имя из супругов имущество приобретено, если брачным договором не установлен иной правовой режим имущества, отличный от законного режима совместной собственности (ст. 33, 34 Семейного кодекса РФ). Долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме возникает у собственников помещений, поскольку право долевой собственности на общее имущество неразрывно связано с правом на помещение в многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ, глава 6 Жилищного кодекса РФ, п. 2 ст. 23 Закона о регистрации). В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество, т. е. приобретают право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона. Право собственности граждан на кооперативные квартиры, дачи, гаражи, иные строения или помещения было признано за несколько лет до создания системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в соответствии со ст. 7 Закона СССР от 06.03.1990 «О собственности в СССР». Статьей 129 Жилищного кодекса РФ установлено, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае полной выплаты паевого взноса. Сторонником наделения регистрации правоудостоверяющим характером является А. В. Дмитриев <8>. По его мнению, это подтверждается тем, что на правоудостоверяющий характер указывают п. 3 ст. 131 ГК РФ и ст. 14 Закона о регистрации, согласно которым произведенная государственная регистрация удостоверяется либо свидетельством о регистрации прав, либо посредством совершения регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки и представленном на регистрацию. ——————————— <8> Дмитриев А. В. Государственная регистрация прав на землю в г. Москве: Автореф. дис. … к. ю.н. М., 2000. С. 19.
Согласно п. 4 ст. 1152 ГК, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация является доказательством существования лишь зарегистрированного права, а не права незарегистрированного. Это ни в коем случае не умаляет прав наследников, прав собственников в потребительских кооперативах и иных обладателей незарегистрированных прав. Приобретатели в этом случае не лишены возможности защищать свои права (ст. 12 ГК) и их зарегистрировать. Выделяются два способа определения природы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — в качестве и правового института, и юридического акта. Как правовой институт государственная регистрация представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество, сделок и обременений. Статья 5 Закона о регистрации определяет участников (субъектов) отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким участникам относятся собственники и обладатели иных, подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — с другой. По своей сущности эти отношения носят преимущественно административно-правовой характер. Содержание их заключается в том, что регистрирующие органы осуществляют правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки и, в зависимости от результатов, принимают решение о регистрации либо ее приостановлении, или об отказе в регистрации. В то же время эти отношения теснейшим образом связаны с имущественными отношениями, регулируемыми гражданским, земельным, лесным законодательством, законодательством о недрах, поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется указанными отраслями законодательства. Как юридический акт государственная регистрация прав представляет собой административно-правовое решение. Юридическое значение такого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий, — в частности, возникновение, изменение, обременение и прекращение прав на недвижимое имущество. Определение, данное в ст. 2 Закона о регистрации, может привести к отождествлению «юридического акта признания государством прав» с актом государственного органа, порождающего права. Эти понятия нельзя смешивать. Акт государственного органа является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав и обязанностей согласно пп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ, ст. 16 и 17. Государственная регистрация помимо иных функций определяет момент возникновения прав, а деятельность регистрирующих органов не может порождать эти права. И. П. Писков, исследуя соотношение юридического факта и юридического состава как возможных оснований возникновения права собственности на недвижимое имущество, пришел к следующим выводам. Право на недвижимое имущество возникает из юридического состава, носящего правоустанавливающий характер, в качестве одного из элементов которого выступает акт государственной регистрации. При этом, как полагает И. П. Писков, если бы права на недвижимость возникали из одного только акта государственной регистрации и, как следствие этого, лицо, желающее защитить нарушенное право, вынуждено было оспаривать этот акт, оно было бы связано трехмесячным сроком исковой давности, установленным для оспаривания ненормативных актов, решений и действий (бездействия) должностных лиц государственных органов <9>. ——————————— <9> Писков И. П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2002. N 8. С. 45.
Некоторые авторы рассматривают институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним комплексно и отмечают, что он представляет собой совокупность норм, которые входят в различные отрасли права <10>. Признание же акта регистрации лишь одним из элементов юридического состава, порождающего права на недвижимое имущество, не лишает собственника возможности защитить свои права путем предъявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, которые могут быть заявлены в течение трех лет с момента, когда началось ее исполнение. ——————————— <10> См.: Михольская В. В. Административно-правовые аспекты государственной регистрации недвижимости: Автореф. дис. … к. ю.н. М., 2002. С. 14; Пашенько С. Б. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в субъекте Российской Федерации: Автореф. дис. … к. ю.н. Саратов, 2002. С. 10.
По смыслу концепции развития гражданского законодательства, «запись в ЕГРП, не являясь по своей правовой природе ненормативным актом (подобно тому, как не являются ненормативными акты органов регистрации актов гражданского состояния, действия нотариусов и др.), представляет собой особый юридический факт, который вместе с соответствующим правовым основанием образует сложный «фактический состав», и в этом смысле с момента государственной регистрации права можно говорить о юридической неразрывности акта государственной регистрации и зарегистрированного права» <11>. ——————————— <11> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование (журнал). N 1 — 2(14 — 15). 2003. Июнь. С. 51.
При исследовании института государственной регистрации большое значение имеет уяснение принципов, которые лежат в основе данного института. В основе российской системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним лежат следующие принципы: специальности, обязательности, гласности, достоверности, бесповоротности и старшинства. Как указывает Е. Ю. Ширинская, «в законе о регистрации вышеперечисленные принципы не сформулированы, однако они объективно существуют, данная классификация принципов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним давно известна российскому гражданскому праву, и ее обоснованность доказывалась еще русскими учеными-юристами в дореволюционный период» <12>. ——————————— <12> Ширинская Е. Ю. Указ. соч. С. 40.
Права наследников на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Так, в соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации, свидетельство о праве на наследство является одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. То есть государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании выданного свидетельства о праве на наследство или заключенного наследниками соглашения о разделе наследственного имущества <13>. Если наследники уже произвели государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании свидетельства, выданного нотариусом, а потом заключили соглашение о разделе наследства, то государственная регистрация прав, предусмотренных таким соглашением, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства (ч. 2 п. 2 ст. 1165 ГК РФ). ——————————— <13> Рахманкина М. Е. Наследование как основание возникновения права собственности на недвижимое имущество: теоретический и практический аспект: Дис. … к. ю.н. М., 2007. С. 185.
По общему правилу, как отмечает М. Е. Рахманкина, государственная регистрация определяет момент возникновения права, однако в случае с регистрацией права собственности, возникшего в порядке наследования, она только подтверждает существование права <14>. ——————————— <14> Там же. С. 146, 188.
Так, в соответствии со ст. 1152 ГК принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации. Если наследство переходит к двум или нескольким наследникам, то оно поступает в их общую долевую собственность также со дня открытия наследства (ст. 1164 ГК РФ). Исследователи указывают на большое практическое значение ответа на вопрос о том, всегда ли право собственности возникает лишь только после осуществления регистрации права. Очевидно, следует согласиться с теми, кто считает, что в сложном юридическом составе, влекущем возникновение права собственности, регистрация имеет субсидиарное значение. Мы знаем, что существует значительное число собственников, чьи вещные права возникли до вступления в силу Закона о регистрации. Как указывается в ст. 6 Закона о регистрации, права собственника (иного правообладателя) имеют юридическую силу, тождественную зарегистрированным правам. Подобная ситуация возникает и при наследовании, когда переход прав собственности и государственная регистрация права не совпадают. Наследник, принявший наследство, является обычным правообладателем, и отсутствие регистрации никак не ограничивает его права собственности на объект недвижимости. Во-вторых, подобная ситуация, по мнению М. Е. Рахманкиной <15>, возникает при наследовании, когда недвижимое имущество от наследователя, имеющего его на праве собственности, переходит к наследнику в силу завещания или закона. Соответственно переход права имеет место, а государственная регистрация места не имеет, так как гражданин, получив в наследство дом, вряд ли пойдет без особенной нужды оформлять его в регистрационных органах, тем более что ГК РФ предусмотрел возможность фактического принятия наследства, без подачи заявления нотариусу либо иному компетентному должностному лицу. Последний случай в практике встречается очень часто: наследники продолжают проживать в квартире наследодателей (их родителей, иных близких родственников, с которыми они имели совместное проживание вплоть до смерти последних) или, без соблюдения надлежащей правовой процедуры, просто вселяются в унаследованные помещения. Не следует забывать, что, так как наследование есть универсальное правопреемство, то выполнение условий, предусмотренных п. 2 ст. 1153 ГК РФ по отношению к любой, даже самой незначительной единственной движимой вещи из состава наследственной массы, влечет принятие наследником всего наследства в полном объеме. ——————————— <15> Там же. С. 188.
Наследник, принявший наследство, является обычным правообладателем, и отсутствие регистрации никак не ограничивает и не может ограничивать его право собственности на объект недвижимости.
