НОВОЕ В ЗАКОНОДАТЕЛЬНОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
Д. В. НОВАК
Новак Денис Васильевич Эксперт Восточно-Европейского Центра правовых исследований. Магистр частного права. Специалист по гражданскому праву. Родился 30 мая 1979 г. в г. Абаза Республики Хакасия. В 2001 г. с отличием окончил юридический факультет Кемеровского государственного университета. В 2000 — 2001 гг. работал в органах юстиции. В 2003 г. с отличием окончил Российскую школу частного права (институт) Исследовательского центра частного права при Президенте Российской Федерации. Автор ряда публикаций по вопросам гражданского права.
В сентябре вступил в силу Федеральный закон от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <*> (далее — Закон N 69-ФЗ). Закон направлен на совершенствование законодательного регулирования отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ряд изменений и дополнений, вносимых данным Законом, имеют концептуальный характер, другие — корректируют нормы о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью с учетом предыдущего опыта применения этих норм регистрирующими органами — учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, третьи — устраняют юридико-технические недостатки основного законодательного акта, регламентирующего эти отношения, — Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации). ——————————— <*> СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2244.
Государственная регистрация ранее возникших прав
Как известно, Закон о регистрации, определив процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поставил совершение любой сделки с недвижимостью, требующей государственной регистрации в учреждении юстиции, в зависимость от наличия в Едином государственном реестре прав (далее — ЕГРП) записи о государственной регистрации ранее возникших прав на соответствующий объект. Права на недвижимое имущество, возникшие до введения в действие Закона о регистрации (т. е. до 31 января 1998 г.), признаются этим Законом юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРП (регистрация возможна по желанию правообладателя, но не является обязательной). Однако распорядиться таким недвижимым имуществом можно, только предварительно зарегистрировав свое «первичное» право на него. Устанавливая такое требование, законодатель стремился к тому, чтобы как можно скорее создать полноценный реестр прав на объекты недвижимого имущества. Однако процедура государственной регистрации является платной, и, несмотря на то что ранее возникшие права были признаны Законом о регистрации юридически действительными, при совершении сделки с недвижимостью, требующей регистрации, приходилось вносить не только плату за регистрацию этой сделки (а также, в соответствующих случаях, возникающего на ее основании права на объект недвижимости), но, наряду с этим, и плату за регистрацию «первичного» права на этот объект. Учитывая, что при совершении сделки с недвижимостью государственная регистрация ранее возникшего права осуществляется, как правило, одновременно с государственной регистрацией соответствующей сделки и (или) возникающего на ее основе права, трудно найти разумное и справедливое обоснование взимания при этом двойного размера платы за регистрацию. Ведь, осуществляя государственную регистрацию «первичного» права одновременно с регистрацией сделки и (или) перехода права на объект недвижимости, регистрирующие органы, по сути, не несут при этом серьезной дополнительной нагрузки. Плата за государственную регистрацию выполняет чисто утилитарную функцию, имея своей целью возмещение затрат государственного аппарата, связанных с осуществлением регистрации, и не должна носить фискального характера. Закон N 69-ФЗ, излагая в новой редакции п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, улучшает положение правообладателей — теперь при государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества или сделки об отчуждении такого объекта государственная регистрация ранее возникшего права проводится без оплаты. Вместе с тем, если обладатель права на объект недвижимости, возникшего до 31 января 1998 г., пожелает зарегистрировать свое право, не распоряжаясь принадлежащим ему объектом недвижимого имущества, с него, согласно новой редакции п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, будет взиматься плата в размере, равном половине размера платы за государственную регистрацию права. В то же время следует отметить, что ранее наличие государственной регистрации «первичного» права в ЕГРП было обязательным только для государственной регистрации ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества. В соответствии же с Законом N 69-ФЗ наличие записи в ЕГРП о государственной регистрации ранее возникшего права теперь является необходимым условием для осуществления государственной регистрации всякого перехода права на объект недвижимости, имеющего место после введения в действие Закона о регистрации, включая и те случаи, когда государственная регистрация соответствующей сделки законом не предусмотрена.
Предоставление информации из ЕГРП и выдача копий правоустанавливающих документов
Согласно ст. 7 Закона о регистрации государственная регистрация прав носит открытый характер. Это означает, что любое заинтересованное лицо может в установленном порядке получить выписку из ЕГРП, содержащую описание того или иного объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах на него, об ограничениях (обременениях) этих прав. Законом N 69-ФЗ перечень сведений, которые обязательно должна содержать выписка из ЕГРП, дополнен сведениями о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Открытость сведений о государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом является важной гарантией защиты прав и законных интересов участников оборота недвижимости от злоупотреблений и мошенничества в этой сфере. Закон N 69-ФЗ делает существенный шаг вперед в этом направлении, поскольку теперь любое лицо, намеревающееся совершить сделку с объектом недвижимости, сможет, получив выписку из ЕГРП, проверить, не находится ли этот объект в споре и т. п., и защититься тем самым от возможной недобросовестности со стороны своего контрагента. Кроме того, Законом N 69-ФЗ впервые предусмотрена возможность выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, для чего внесено соответствующее дополнение в п. 3 ст. 9 Закона о регистрации. Ранее учреждения юстиции по государственной регистрации прав не обладали полномочиями по выдаче копий правоустанавливающих документов правообладателям. Поэтому, к примеру, собственнику, утратившему свой экземпляр договора купли-продажи квартиры и обращающемуся в учреждение юстиции с просьбой выдать ему копию договора, в удовлетворении такой просьбы, как правило, отказывалось. Вместе с тем Законом N 69-ФЗ предусмотрена возможность выдачи копий документов, выражающих содержание лишь сделок, совершенных в простой письменной форме. Предполагается, видимо, что за выдачей копии документа, выражающего содержание нотариально удостоверенной сделки, в случае необходимости следует обращаться к соответствующему нотариусу. В пункт 3 ст. 7 Закона о регистрации внесены дополнения, в соответствии с которыми расширен круг субъектов, имеющих право на предоставление им сведений о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а также выписок, содержащих сведения о переходе прав на объект недвижимости. К субъектам, имеющим право на получение из ЕГРП такой информации, добавлены судебные приставы-исполнители, имеющие в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями. Кроме того, согласно дополнениям в п. 3 ст. 7 Закона о регистрации сведения о правах наследодателя на объекты недвижимости могут предоставляться по запросу нотариуса в связи с открытием наследства. Уточнены Законом N 69-ФЗ правила о сроках предоставления информации из ЕГРП. Изменения и дополнения в п. 4 ст. 12 Закона о регистрации направлены на устранение его коллизии с уголовно-процессуальным законодательством. Как прежняя, так и новая редакция указанной нормы содержит запрет на уничтожение или изъятие каких-либо документов или их частей из разделов ЕГРП, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов. Однако, согласно новой редакции п. 4 ст. 12 Закона о регистрации, если соответствующие документы признаны вещественными доказательствами по уголовному делу, их выемка осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. После завершения производства по уголовному делу суд или орган дознания, следователь, прокурор должны возвратить изъятые документы в соответствующее учреждение юстиции по государственной регистрации прав.
Документы, представляемые на государственную регистрацию прав
Одним из существенных нововведений, касающихся представления документов на государственную регистрацию прав, является установление в новой редакции п. 1 ст. 16 Закона о регистрации требования обязательной нотариальной формы доверенности, выдаваемой правообладателем лицу, уполномочиваемому им на подачу заявления и необходимых документов на государственную регистрацию прав. Ранее Закон о регистрации допускал возможность выступления в качестве заявителя лица, имеющего доверенность от правообладателя, совершенную в простой письменной форме. Кроме того, ранее Закон о регистрации в ряде случаев допускал возможность подачи заявления о государственной регистрации прав, возникающих на основании договора, лишь одной из сторон такой сделки. Так, п. 1 ст. 16 устанавливал, что, если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны, заявление о государственной регистрации подает одна из сторон договора или сделки. Законом N 69-ФЗ возможность подачи такого заявления лишь одной из сторон договора исключена — теперь для осуществления государственной регистрации во всех случаях будет необходимо наличие заявления от каждой из сторон договора (сделки). При уклонении одной из сторон договора (сделки) от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется в соответствии с решением суда, принятым по требованию другой стороны. Согласно п. 1 ст. 17 Закона о регистрации обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Вместе с тем в соответствии с новой редакцией данной нормы представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение и приостановление государственной регистрации прав
Законом N 69-ФЗ с учетом предыдущего опыта применения Закона о регистрации расширен и конкретизирован перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав, содержащийся в ст. 20 Закона о регистрации. К числу ситуаций, в которых заявителю может быть отказано в государственной регистрации прав, добавлены следующие случаи: 1) когда правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего («первичного») права на объект недвижимого имущества; 2) не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Кроме того, Законом N 69-ФЗ вводится неизвестное прежней редакции Закона о регистрации понятие — «прекращение государственной регистрации прав». Согласно п. 4 новой редакции ст. 20 Закона о регистрации до внесения в ЕГРП записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. О прекращении государственной регистрации права регистратор прав обязан в письменной форме уведомить заявителей с указанием даты принятия соответствующего решения. Практическое различие между отказом в государственной регистрации права и ее прекращением состоит в том, что согласно п. 5 новой редакции ст. 20 Закона о регистрации в первом случае плата, внесенная за государственную регистрацию права, не возвращается заявителю, а во втором — ему возвращается половина суммы, внесенной в виде такой платы. Таким образом, в определенных случаях, когда в силу тех или иных причин становится очевидным, что в государственной регистрации будет отказано, заявитель может предвосхитить принятие регистратором прав решения об отказе и снизить свои издержки, связанные с потерей внесенной платы за регистрацию, хотя бы наполовину. Этот момент представляется довольно существенным, учитывая, что нередко плата за государственную регистрацию права составляет значительные суммы. Несколько скорректированы Законом N 69-ФЗ нормы ст. 19 Закона о регистрации, посвященные приостановлению государственной регистрации прав.
Другие изменения
Закон о регистрации дополнен нормами, регулирующими особенности отношений по государственной регистрации прав на объекты культурного наследия. Так, ст. 8 Закона о регистрации дополнена абзацем, в соответствии с которым органы охраны объектов культурного наследия направляют в учреждения юстиции по государственной регистрации прав сведения о недвижимом имуществе, отнесенном к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации. Записи о содержании обязательств по сохранению объекта культурного наследия и наименование документа, на основании которого внесена такая запись, согласно новой редакции п. 6 ст. 12 Закона о регистрации вносятся в подраздел III ЕГРП. В новой редакции п. 1 ст. 15 Закона о регистрации получил закрепление термин «главный государственный регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним», уже давно используемый в правовых актах Правительства РФ и Минюста России и обозначающий регистратора прав, возглавляющего учреждение юстиции по государственной регистрации прав. Пункт 3 ст. 16 Закона о регистрации дополнен нормой, в соответствии с которой государственная регистрация прав Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на недвижимое имущество, составляющее соответствующую казну (т. е. не закрепленное на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями или учреждениями), проводится без взимания платы за государственную регистрацию прав. В соответствии с дополнением в п. 3 ст. 28 Закона о регистрации без оплаты проводится и регистрация арестов недвижимого имущества. Скорректированы положения Закона о регистрации, посвященные государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, наконец-то устранена коллизия между ст. 26 Закона о регистрации и Гражданским кодексом РФ. Напомню, что в прежней редакции ст. 26 Закона о регистрации речь идет о необходимости государственной регистрации права аренды недвижимого имущества, тогда как ГК РФ предусматривает необходимость по общему правилу государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), причем применительно к аренде зданий и сооружений государственной регистрации подлежат только договоры, заключенные на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Однако прежняя редакция ст. 26 Закона о регистрации допускала ее неоднозначное толкование в том смысле, что государственной регистрации подлежит как договор аренды, так и возникающее на его основании право аренды. Этим в свое время пытались воспользоваться налоговые органы, которые требовали государственной регистрации права аренды даже в тех случаях, когда в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ в регистрации договора аренды нет необходимости. На этом основании некоторые налоговые органы не включали расходы по аренде на себестоимость производимой продукции. Закон N 69-ФЗ устраняет возможность неоднозначного толкования норм ст. 26 Закона о регистрации. Из этой статьи исключены все упоминания о необходимости государственной регистрации права аренды недвижимого имущества. Согласно п. 1 новой редакции ст. 26 Закона о регистрации «государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества». В целом Закон N 69-ФЗ представляет собой существенный шаг вперед в совершенствовании законодательного регулирования отношений, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
