Крылов Сергей, главный государственный регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Псковской области.
Развитие рынка недвижимого имущества, включая ипотечное кредитование, требует совершенствования целого ряда финансовых инструментов. Среди таких инструментов особую роль играют определенные виды ценных бумаг, которые закрепляют права на недвижимое имущество. Своевременным считаем обсудить проблемы, связанные с оборотом одного из видов этих ценных бумаг, а именно инвестиционных паев, удостоверяющих права на недвижимое имущество, внесенное в закрытый паевой инвестиционный фонд (далее — инвестиционные паи).
Согласно статье 11 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее — Закон) недвижимое имущество, внесенное в состав закрытого паевого инвестиционного фонда (Фонд), становится общим имуществом владельцев инвестиционных паев и находится в доверительном управлении управляющей компании.
Одна из основных проблем, связанных с оборотом инвестиционных паев, — это соотношение таких институтов, как учет прав на ценные бумаги и государственная регистрация прав на недвижимое имущество, инвестиционные права на которые удостоверены ценной бумагой. С одной стороны, согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
С другой стороны, согласно п. 2 ст. 149 ГК РФ и положениям п. 1 и 5 ст. 14 Закона переход прав на инвестиционный пай как бездокументарную ценную бумагу осуществляется посредством обращения к реестру владельцев инвестиционных паев и совершения записей по лицевым счетам. В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 142 ГК РФ с передачей этого инвестиционного пая переходят все удостоверяемые им права и каких-либо исключений для прав на недвижимость не предусмотрено.
Определение приоритетов
Правовой и логический анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о том, что в ряде случаев учет инвестиционных паев и данные реестра об их владельцах являются с правовой точки зрения более значимыми и актуальными по сравнению с записями ЕГРП о собственниках имущества, включенного в Фонд.
Так, законодатель согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ допускает в случаях, установленных законом, иной порядок возникновения прав на недвижимое имущество, отличный от процедуры государственной регистрации в ЕГРП. Такое исключение, по нашему мнению, и установлено в вышеназванном абз. 2 п. 1 ст. 142 ГК РФ. Более того, в силу абз. 2 п. 2 ст. 15 Закона (в подразделе II-1 ЕГРП, посвященном государственной регистрации прав и учету правообладателей) в обязательном порядке должна существовать запись следующего содержания: «Собственники данного объекта недвижимости и данные о них, предусмотренные Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов ДЕПО владельцев инвестиционных паев».
Кроме того, оборот ценных бумаг исходя из их статуса и предназначения должен отвечать такому критерию, как оперативность, включая возможность немедленного отчуждения и проведения нескольких операций с одной ценной бумагой в течение одних суток или даже одного часа. Признание необходимости при совершении сделок с инвестиционными паями одновременного обращения не только к реестродержателю, но и в учреждение юстиции, по существу, означало бы отрицание такой оперативности и повлекло бы неоправданное «замораживание» оборота инвестиционных паев.
Суммируя изложенное, необходимо сделать вывод, что права на недвижимое имущество, удостоверенные инвестиционным паем, возникают и прекращаются, а также перераспределяются согласно законодательству о ценных бумагах без какой-либо необходимости обязательного обращения в учреждение юстиции за дополнительной государственной регистрацией.
Вместе с тем инвестиционный пай может удостоверять лишь права на недвижимое имущество, ранее внесенное в Фонд согласно действующему законодательству и находящееся в доверительном управлении управляющей компании. Сам факт внесения недвижимого имущества в состав Фонда, а равно и выбытие из него в обязательном порядке должны быть отражены в ЕГРП посредством государственной регистрации права доверительного управления со стороны управляющей компании и права совместной собственности учредителей (владельцев инвестиционных паев) либо посредством прекращения этих прав.
Указанный выше вывод позволяет рассматривать в качестве актуальных с точки зрения необходимости отражения в ЕГРП лишь следующие финансовые операции:
а) внесение учредителем Фонда (последующими учредителями) своего недвижимого имущества в доверительное управление и возникновение права общей долевой собственности на такое имущество;
б) приобретение недвижимого имущества или его отчуждение управляющей компанией;
в) смена управляющей компании.
Предложенная выше модель правового регулирования оборота недвижимого имущества, включенного в состав Фонда, может быть кратко обозначена следующим образом. Все, что касается оборота недвижимого имущества в рамках Фонда и в связи с переходом прав на инвестиционные доли, подлежит отражению в реестре владельцев инвестиционных паев. Иные сделки с недвижимым имуществом Фонда и основанные на этих сделках права подлежат в соответствии с законодательством о государственной регистрации обязательной фиксации в ЕГРП.
Подобный подход влечет необходимость обязательного указания в выписках о правах на объект недвижимого имущества, включенный в состав Фонда, записи о том обстоятельстве, что персональный состав собственников и размер их доли в праве общей совместной собственности определяются исходя из данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев.
Недопустимо и невозможно
В рамках изложенной модели возникает проблема допустимости государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности по желанию владельца инвестиционного пая, приобретающего его на вторичном рынке, или так называемой государственной регистрации «на всякий случай». Представляется, что подобная регистрация невозможна, так как она не позволяет отражать действительное состояние прав на недвижимое имущество на момент государственной регистрации и потому не имеет права на существование.
Как отмечалось выше, сведения о новых владельцах инвестиционных паев, сведения об их доле в праве общей собственности на недвижимое имущество чрезвычайно подвижны. В этой связи данные, указанные в справке реестродержателя и представляемые владельцем одного из инвестиционных паев, могут утратить свое правовое значение уже на момент его обращения за государственной регистрацией прав. Ситуация усугубляется тем обстоятельством, что инвестиционные паи могут передаваться номинальному держателю и в рамках данного участника рынка ценных бумаг включаться во вторичный оборот, закрытый для самого реестродержателя владельцев инвестиционных паев. Включение потенциально неверной информации в ЕГРП представляется недопустимым и невозможным.
В заключение необходимо отметить, что в статье предложена одна из многих точек зрения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, внесенное в состав Фонда. Изложение иных позиций и полемика по этим вопросам представляются актуальными в связи с предстоящей разработкой в 2004 году под руководством Министерства юстиции РФ проекта ведомственного нормативного акта, посвященного рассматриваемой проблеме.
