Дмитрий Валерьевич Кандауров, председатель Третейского суда при некоммерческом партнерстве «Центральная аудиторская палата».
На Съезде одним из самых спорных вопросов был вопрос о том, могут ли по закону и по своей природе третейские суды решать вопросы права собственности на недвижимость. При этом так и не пришли к консенсусу в понимании этого вопроса между собой участники съезда. В связи с этим хочется проанализировать понимание этого вопроса в соответствии с практикой арбитражных судов, судов общей юрисдикции, регистрирующих органов и норм закона.
Практика арбитражных судов
28 февраля и 7 марта 2006 года в «Российской бизнес-газете» появилось информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 96 с Обзором практики рассмотрения арбитражными судами дел о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейских судов.
В п. 28 данного Обзора практики указано, что арбитражный суд отказывает в удовлетворении заявления о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, которое обязывает регистрирующий орган зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество за стороной третейского разбирательства, так как вопросы публично-правового характера (регистрация недвижимости) не могут быть предметом рассмотрения в третейском суде.
Основанием отказа в удовлетворении заявления о выдаче исполнительного листа явились выводы о том, что данные отношения являются публично-правовыми. Причем признание отношений как публично-правовых произошло по анализу всего двух статей Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации недвижимости). Это ст. 2, которая говорит, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, и ст. 17, которая указывает, что основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты. И далее делается вывод о том, что положение ст. 17 свидетельствует о том, что вопрос о праве собственности на недвижимое имущество относится к исключительной компетенции государственных судов.
Сразу возникает вопрос: действительно ли ст. 17 указанного нами Закона говорит о том, что вопрос о праве собственности на недвижимое имущество относится к исключительной компетенции государственных судов? Обратимся к практике судов общей юрисдикции.
… и судов общей юрисдикции
Практика судов общей юрисдикции прямо противоположна даже на основе анализа той же 17-й статьи Закона о регистрации недвижимости. Обратимся к Постановлению Президиума ВС РФ от 9 февраля 2005 г., в котором приводится Обзор судебной практики по гражданским делам за четвертый квартал 2004 года.
Так, Верховный Суд указал, что ГК РФ под судом подразумевает в том числе и третейский суд, а, следовательно, под судебным решением, являющимся основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, — решение третейского суда. Согласно абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации недвижимости одним из оснований для государственной регистрации прав являются судебные решения, вступившие в законную силу. Третейские суды в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «О третейских судах в Российской Федерации» также принимают решение, которое вступает в силу немедленно, за исключением случаев, когда истец и ответчик договорились об ином. Если же решение третейского суда сторонами не оспаривается, то они принимают на себя обязанность добровольно исполнить решение, что позволяет им осуществить в том числе и регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним путем предъявления названного решения в органы, осуществляющие такую регистрацию. Исходя из вышеизложенного, решение третейского суда является основанием для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Мнение регистраторов
Теперь нелишне было бы узнать мнение самих регистраторов недвижимости по данному вопросу. Обратимся к наиболее авторитетному источнику на сегодняшний день: Елена Агзамовна Киндеева — начальник Управления регистрации прав на недвижимость Московской областной регистрационной палаты (1997 — 2000 гг.), заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы (2000 — 2005 гг.), заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции РФ.
Она указывает, что нередко «за неимением правоустанавливающих документов (по существу, при отсутствии прав на недвижимость) при невозможности признания права судом или арбитражным судом предъявляются иски к лицам, никогда не владевшим этим имуществом и не имеющим никаких притязаний на него, — муниципалитетам, организациям коммунального хозяйства и пр. Иными словами, спорные правоотношения отсутствуют, мнимые ответчики признают иски перед третейскими судами, а решения третейских судов представляются в регистрационный орган для регистрации «признанного судом права».
Подобной точки зрения придерживается и Евгений Алексеевич Суханов, заведующий кафедрой гражданского права юридического факультета МГУ, Председатель Третейского суда для разрешения экономических споров при ТПП РФ, председатель правления РЦСТР, д. ю.н., профессор, который утверждает, что в данном случае речь идет только о публичных отношениях.
Но что касается Е. А. Киндеевой, то она придерживается мнения, что регистрирующие органы наделены правом проверить третейское соглашение, а также истребовать документы, отношения по которым стали предметом третейского разбирательства, например договоры купли-продажи, строительного подряда, совместной деятельности, отступного и пр. То есть при правовой экспертизе должно проверяться не столько решение третейского суда, сколько действительность третейского соглашения… При отсутствии спорных правоотношений между сторонами третейское соглашение является недействительным, соответственно является недействительным и решение третейского суда «о признании права». В этом случае регистратор вправе отказать в регистрации по п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав на основании того, что представленные документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом. При этом автор не отрицает, что может иметь место спорное правоотношение. Тогда принудительное исполнение решения осуществляется по правилам исполнительного производства на основе исполнительного листа, выданного арбитражным судом или судом общей юрисдикции. Но государственный суд может отказать в выдаче исполнительного листа, например если третейское соглашение является недействительным, спор не может быть предметом третейского разбирательства, решение третейского суда нарушает основополагающие принципы российского права (ст. 239 АПК РФ)…
Буква закона
При таком противоречии, выявленном при рассмотрении судебной практики, неплохо было бы обратиться к букве закона.
Хочется сказать, что ст. 17 Закона о регистрации недвижимости не определяет четко, что следует понимать под вступившими в силу судебными актами. Кстати, следует заметить, что в новой редакции сказано: именно судебные акты, а не судебные решения, как было в предыдущей редакции. Любое судебное решение является судебным актом, но не все судебные акты принимаются в форме решений. Следовательно, понятие «судебный акт» более общее. Но суть не в этом. В Законе о регистрации недвижимости существует еще такая статья, как 28. Одно название данной статьи уже говорит о многом — «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда». И далее по тексту в первой же части названной статьи читаем: «Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда». О решении какого суда здесь идет речь? Из заголовка статьи, и на это обращают внимание все комментаторы данного Закона, ясно видно, что речь идет и о третейском суде в том числе.
А теперь выдержка еще из одного Закона, который обязывает регистраторов делать запись о переходе права собственности на недвижимость по решению третейского суда. Это Федеральный закон от 16.07.98 N 102-ФЗ (в ред. от 30.12.2004) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Читаем ст. 25 указанного Закона: «Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки».
Подводя итоги
Из всего вышесказанного сразу напрашиваются следующие выводы.
По закону третейские суды наделены правом решать вопросы, связанные с правом собственности, в том числе и на недвижимость. Это видно из ст. 1 Федерального закона «О третейских судах в РФ» (в третейский суд может передаваться любой спор, вытекающий из гражданско-правовых отношений), из ст. 11 ГК РФ (защиту гражданских прав наравне с государственными судами осуществляет и третейский суд), из ст. 28 Закона о регистрации недвижимости, ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке».
По поводу судебных актов высших судебных инстанций. Акт ВАС РФ не может иметь преюдициального значения. Во-первых, это информационное письмо Президиума, а не Постановление Пленума ВАС. Если информационное письмо Президиума носит рекомендательно-информационный характер, то Постановление Пленума в соответствии со ст. 13 ФКЗ «Об арбитражных судах в РФ» носит обязательный характер. Во-вторых, данное обобщение практики сделано Президиумом ВАС РФ только на основании решения одного из судов первой инстанции. Данное дело не пересматривалось ни в апелляционной, ни в кассационной инстанции, и каким образом данная практика попала в Президиум, остается загадкой. В-третьих, ошибочность данного решения суда первой инстанции проявляется не только относительно неправильного толкования ст. 17 Закона о недвижимости, но еще и относительно неправильных выводов о том, что вопрос о праве собственности на недвижимость относится к исключительной компетенции государственных судов.
А вот относительно Постановления Президиума ВС РФ разговор немного иной. Оно тоже не носит преюдициального характера. Но выводы Президиума ВС РФ не находят противоречий с законодательством России. Что касается мнения регистраторов, то можно сказать следующее. По закону регистраторы обязаны исполнять букву закона и не вправе проверять правильность рассмотрения спора третейским судом. Но тем не менее в соответствии со ст. 20 Закона о регистрации недвижимости в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Конечно, имея на руках такой отказ, заинтересованная сторона может обратиться в суд о недействительности данного отказа. При признании недействительным решения регистрирующего органа государственный суд обязывает этот орган исполнить решение уже государственного суда, на что может быть выдан исполнительный лист. Хочется также подчеркнуть, что мнение регистраторов является в данном случае золотой серединой, которую так и не смогли найти участники съезда третейских судей. А именно: не все дела, касающиеся признания прав собственности на недвижимость, являются публично-правовыми делами или гражданско-правовыми спорами. При наличии спорных правоотношений, разрешенных третейским судом, что законом вполне допускается, регистрирующий орган обязан принять вступившее в силу решение третейского суда как правоустанавливающий документ для осуществления государственной регистрации. Притом данное решение третейского суда не столько обязывает регистрирующий орган произвести регистрацию, сколько проигравшую сторону в споре представить весь необходимый с ее стороны пакет документов в регистрирующий орган, без которых регистрация невозможна.
