О ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ
Е. В. КОЗЛОВ
Козлов Е. В., соискатель кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Коломенского государственного педагогического института.
Самовольное строительство стало распространенным явлением в современной России, и, несмотря на то что оно наносит существенный вред и дезорганизовывает градостроительную политику и практику, современное гражданское законодательство предусматривает возможность правового оформления отношений, объектом которых выступают их результаты. Если лицо осуществит строительство объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений, или с существенным нарушением градостроительных норм и правил, такая постройка в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации <1> (далее — ГК РФ) признается самовольной. Ранее самовольной постройкой считалось возведение жилого дома (дачи) или его части без установленного разрешения, или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта, либо с грубым нарушением основных строительных норм и правил (ст. 109 ГК РСФСР 1964 г.) <2>. Разрешение на строительство предполагало, в частности, наличие соответствующего решения об отводе земельного участка, его плана по определению границы в натуре, иных правоустанавливающих документов на землю (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 г. N 2 «О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома», в редакции от 21 декабря 1993 г.). ——————————— <1> Нормативно-правовые акты и иные официальные документы приводятся по информационно-справочной правовой системе (01.02.2008). <2> Более подробно см.: Аксюк И. В. Проблемы возникновения права собственности на недвижимость на основании приобретательной давности // Адвокат. 2003. N 12; Утка В. Правовые последствия самовольной постройки // Российская юстиция. 1999. N 3.
По общему правило лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т. е. совершать с ней какие-либо сделки, в том числе отчуждать имущество по договорам, передавать в залог, вносить в качестве вклада при создании юридического лица и т. п. По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст. 8, 129 ГК РФ). Это обстоятельство подчеркнуто и в п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости <3>. ——————————— <3> Информационное письмо ВАС РФ N 21 от 13 ноября 1997 г. // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1.
Как гражданское, так и градостроительное законодательство устанавливает, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (ст. 222 ГК РФ, п. 3 ст. 25 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»), кроме случаев, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ. Ранее также, согласно Постановлению СНК РСФСР от 22 мая 1940 г. N 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках» <4>, самовольные застройщики обязаны были немедленно по получении соответствующего требования местного исполнительного органа прекратить строительство и в течение месячного срока своими силами и за свой счет снести все возведенные ими строения или части строений и привести в порядок земельный участок. В случае невыполнения самовольным застройщиком требования органа власти о прекращении строительства и о сносе строений исполнительный комитет дает распоряжение отделу коммунального хозяйства о сносе самовольно возведенного строения или части строения. ——————————— <4> См.: Свод законов РСФСР. Т. 4. С. 115.
В процессе разрешения дел указанной категории (при принятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебному разбирательству) предлагается представить доказательства, свидетельствующие о предоставлении в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка (п. 34 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 6/8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» <5>). Например, малое предприятие «Башкортостан» обратилось в суд с иском к Н. о признании права собственности на не законченный строительством жилой дом и о выселении из него ответчицы, ссылаясь на то, что в 1990 г. на выделенном ему земельном участке было начато строительство дома, который самовольно заняла ответчица. ——————————— <5> См.: Вестник ВАС РФ. 1996. N 9.
Н. предъявила к истцу встречный иск о признании за ней права собственности на спорный дом, указывая, что в 1990 г. она заключила с истцом договор подряда на строительство этого дома и тогда же полностью оплатила стоимость строительных материалов и работ. Суд признал право собственности на дом за ответчицей Н., поскольку ею были представлены достоверные доказательства выполнения своих обязательств по договору подряда — оплатить стоимость работ и материалов по строительству дома. Как установил суд при рассмотрении дела, земельный участок для жилищного строительства в установленном порядке ни истцу, ни ответчице не предоставлялся. Для решения вопроса о передаче одной из сторон земельного участка под самовольно возведенным жилым домом к участию в деле была привлечена местная администрация. Представители последней в письменном ответе на запрос суда сообщили, что земельный участок под домом по плану развития города предназначен для индивидуального жилищного строительства и будет выделен в установленном порядке той стороне, за которой суд признает право собственности на самовольно возведенный жилой дом. Такая позиция местной администрации не препятствовала рассмотрению спора о праве собственности на самовольно возведенное строение, в связи с чем суд правильно разрешил этот спор, основываясь на том, кем из сторон были представлены достоверные доказательства об оплате работ и строительных материалов. Вместе с тем в тех случаях, когда действующее земельное законодательство устанавливает материально-правовые основания, согласно которым граждане и юридические лица имеют право на приобретение соответствующего участка, оно (при нарушении) подлежит защите в судебном порядке. В частности, судам подведомственны требования о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка, в том числе и для строительства индивидуального жилого дома. Это отмечается в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22 апреля 1992 г. N 6 «О некоторых вопросах, возникших у судов при применении законодательства о земельной реформе» <6>. ——————————— <6> См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 1992. N 7.
Следует заметить, что до введения в действие ч. 1 ГК РФ судам не были подведомственны иски о признании права собственности на самовольно возведенное строение, что, однако, не исключало предъявления заинтересованными лицами разнообразных «смежных» требований, связанных, как правило, с неблагоприятными имущественными последствиями подобного строительства, — о признании права на материалы, полученные при сносе дома, о вселении на ранее занимаемую площадь и т. д. <7>. ——————————— <7> См.: Утка В. Правовые последствия самовольной постройки // Российская юстиция. 1999. N 3. С. 16.
Ранее, согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. В настоящее время это правило исключено из Гражданского кодекса, поэтому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (в этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом). Ранее при возникновении между несколькими заинтересованными лицами спора, касающегося самовольно построенного объекта, уполномоченный орган мог либо решить вопрос о предоставлении земельного участка одному из заинтересованных лиц по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 Земельного кодекса РФ ограничений оборотоспособности земельных участков, либо предоставить участок под самовольно возведенным строением той из сторон, за которой суд признает право собственности на строение (письмо Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах судебной практики по гражданским делам») <8>. ——————————— <8> См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. N 10.
Теперь решение вопроса о праве собственности на самовольную постройку практически зависит только от собственника земельного участка, на котором она возведена: в случае предоставления права пользования земельным участком или передачи его в собственность застройщику по основаниям, предусмотренным законом, право собственности на эту постройку может быть признано и за лицом, осуществившим ее. В противном случае самовольная постройка следует за земельным участком: право собственности на нее будет признано за владельцем последнего. Это не лишает лицо, осуществившее самовольную постройку, права собственности на строительные материалы, поэтому оно вправе как распорядиться ими при сносе строения, так и получить компенсацию от законного владельца земельного участка в размере, определенном судом. Думается, данное положение сократит количество исков о признании права собственности на самовольную постройку. Право на земельный участок должно быть надлежащим образом оформлено и документально подтверждено свидетельством о государственной регистрации соответствующего права. Необходимо учитывать, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Следует отметить, что указанные дела рассматриваются в суде по месту возведения соответствующего строения. Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости: 1) наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию; 2) соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки; наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство; 3) разрешение на строительство, т. е. документ, выданный заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения; 4) соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; соблюдение прав и законных интересов землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости <9>. ——————————— <9> Подробнее см.: Толчеев К. Признание судом права на самовольную постройку // Российская юстиция. 2003. N 5. С. 8.
Если самовольная постройка возведена собственником земельного участка, то его права на этот участок подтверждаются записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также государственными актами, свидетельствами и другими документами, удостоверяющими права на землю и выданными гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» либо выданными позднее, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, свидетельствами о праве собственности на землю по формам, утвержденным Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 и Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177, а также государственными актами о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493.
