(Исайкин Д. М.) («Бюллетень нотариальной практики», 2011, N 2)
ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО КАК УСЛОВИЕ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ
Д. М. ИСАЙКИН
Исайкин Д. М., Мордовский государственный университет имени Н. П. Огарева.
Гражданский кодекс РФ в ст. 222 определяет самовольную постройку как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В соответствии с приведенным определением постройка признается самовольной при наличии одного из условий, установленных в ст. 222 ГК РФ (данное обстоятельство подчеркивается использованием в диспозиции ст. 222 ГК РФ разделительных союзов «либо» и «или» и воспринято судебно-арбитражной практикой) <1>. В частности, таким условием является возведение постройки без получения на это необходимого разрешения на строительство (реконструкцию). ——————————— <1> См.: Постановление ФАС ДО от 30 августа 2002 г. N Ф03-А73/02-1/1702.
Градостроительный кодекс РФ в ст. 51 определяет основания и порядок выдачи разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, в соответствии с которыми у застройщика появляется право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ. Как отмечает Л. К. Тенякова, «разрешение на строительство является единственным основанием для осуществления строительства» <2>, поэтому ГрК РФ четко устанавливает основания выдачи соответствующего разрешения, срок его действия, а также определяет его форму. ——————————— <2> Тенякова Л. К. Этапы (стадии) строительной деятельности как объекты государственного регулирования // Финансовое право. 2007. N 6. С. 37 — 38.
Однако часто на практике действующим порядком оформления и получения разрешения на строительство застройщик пренебрегает, что влечет признание строения самовольной постройкой <3>. Вместе с тем на практике возникает вопрос о том, какое правовое значение имеет факт выдачи разрешения на строительство после того, как строительство начато, и возможно ли признание права собственности на самовольную постройку в этом случае. ——————————— <3> См.: Постановление ФАС СКО от 20 мая 2009 г. по делу N А63-15083/08-С1-4 // Архив ФАС СКО.
Так, администрация города обратилась в суд с иском к ООО о сносе самовольно возведенного 5-этажного здания, ссылаясь на то обстоятельство, что факт самовольного строительства указанного здания подтверждается материалами привлечения общества к административной ответственности, а также на то, что строительство начато без соответствующего разрешения. При этом администрация считает, что факт выдачи соответствующего разрешения в последующем, после начала строительства не свидетельствует об устранении правонарушения. Решением суда в иске отказано. Суд исходил из того, что спорное здание не является самовольной постройкой, так как его строительство осуществляется на основании выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство и на земельном участке, предоставленном для целей строительства. В кассационной жалобе администрация просит отменить принятое решение, поскольку строительство 5-этажного нежилого здания начато обществом без получения разрешения на строительство, следовательно, возводимое строение является самовольной постройкой. Изучив материалы дела, ФАС СКО пришел к выводу, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Как установлено судом и подтверждено материалами дела, строительство спорного здания осуществляется обществом на выделенном ему для указанных целей земельном участке на момент подачи искового заявления и принятия решения по делу основания для применения норм ст. 222 ГК РФ отпали <4>. ——————————— <4> См.: Постановление ФАС СКО от 30.01.2008 N Ф08-90/07 по делу N А32-4294/2007 // Архив ФАС СКО.
Таким образом, выводы суда свидетельствуют о возможности признания права собственности на самовольную постройку без получения разрешения на строительство, путем получения его в последующем или попытки предпринять надлежащие меры к его получению. Следует заметить, что выводы, имеющие аналогичное содержание, находят свое отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. <5>. Президиум ВАС РФ подчеркивает, что условием удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку является предоставление истцом доказательств того, что им были приняты меры к получению разрешения на строительство. Если же истец не принял таких мер ни до начала строительства, ни во время него, то удовлетворение указанного иска противоречит положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ. ——————————— <5> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11052/09 по делу N А53-3598/2008-С2-11.
Оценивая значение обращения за получением разрешения на строительство при признании права собственности на самовольную постройку, необходимо обратить внимание на Постановление Пленума ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п. 26 которого особо указано, что необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство. Более того, в Постановлении указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом, как говорилось выше, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо надлежащие меры к ее легализации. Таким образом, в Постановлении от 29 апреля 2010 г. N 10/22 сформулировано, по сути, самостоятельное дополнительное условие, необходимое для признания права собственности, не указанное в ст. 222 ГК РФ, выражающееся в доказательстве применения надлежащих мер по получению разрешения на строительство после его начала. То есть истец должен доказать, что им были приняты все необходимые меры для соблюдения установленных законом требований к строительству, в том числе для получения необходимого для этого разрешения на строительство. Таким образом, с учетом данных в Постановлении от 29 апреля 2010 г. N 10/22 разъяснений обращению в суд должно предшествовать обращение к уполномоченному органу за разрешением на строительство или разрешением на ввод в эксплуатацию и получение отказа в выдаче этих документов, свидетельствующее об отсутствии иной возможности урегулирования статуса спорного объекта недвижимости. Таким образом, можно сделать вывод о том, что Постановление Пленума ВС и ВАС РФ решает проблему возможности удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку в случае отсутствия разрешения на строительство, при условии подтверждения применения надлежащих мер к получению разрешения на строительство. Наметившаяся тенденция свидетельствует о принуждении застройщика, который нарушил установленный порядок строительства, к обращению в орган местного самоуправления за получением разрешения на строительство. Однако возможность такого обращения, как и его процедура, законом не предусмотрена, что вряд ли может свидетельствовать о законности выдачи разрешения на строительство после его начала. В законе в ст. 51 ГрК РФ и в ст. 3 ФЗ от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» четко установлено, что выдача разрешения на строительство предшествует началу планируемого строительства и предоставляет застройщику право приступить к строительству. Представляется, что с учетом нынешней редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ вопрос о признании права собственности на самовольную постройку (по признаку отсутствия разрешения на строительство) может быть решен исключительно в судебном порядке, поскольку случаи признания права в ином порядке могут быть предусмотрены только законом. Специалист в области недвижимости В. А. Алексеев считает: «Поскольку именно орган местного самоуправления согласно ч. 4 ст. 51 ГрК РФ выдает разрешение на строительство на территории административного образования, то, следовательно, обращению в суд должно предшествовать обращение в орган местного самоуправления, результатом которого должна стать выдача письменного согласия на признание права собственности на самовольную постройку» <6>. Думается, что согласие органа местного самоуправления должно представлять документ, из которого явно следовало бы, что он, орган местного самоуправления, не возражает против признания права собственности на самовольную постройку, созданную без получения разрешения на строительство. ——————————— <6> Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 355.
Учитывая изложенные выше обстоятельства, представляется необходимым дополнить ст. 222 ГК РФ п. 4 следующего содержания: «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на принадлежащем ему земельном участке без получения необходимых разрешений, при согласии органов, уполномоченных выдавать такие разрешения, и установлении отсутствия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил». При этом в ГрК РФ и иных нормативных актах должен быть предусмотрен порядок получения таких последующих согласий. Представляется, что ходатайство о получении согласия от органов местного самоуправления на признание права собственности может быть удовлетворено при условии установления принадлежности земельного участка застройщику и подтверждения отсутствия нарушений градостроительных, строительных норм и правил, установления соответствия красным линиям. Важно также установить, что созданный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
