(Шулбаев Г. В.) («Административное и муниципальное право», 2010, N 1)
ОТКАЗ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО: НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ
Г. В. ШУЛБАЕВ
Шулбаев Геннадий Владимирович — соискатель Уральской государственной юридической академии, юрист ООО «Феникс».
В статье на основе правоприменительной практики рассматривается институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Автор рассматривает как институт государственной регистрации, так и возможность отказа в таковой.
Refusal of State Registration of Rights for Real Estate: Some Aspects of Court Practice G. V. Shulbaev
Based on court practice, the author studied the institution of state registration of rights for real estate. The author considers both the institution of state registration and the possibility of refusal of state registration.
Key words: studies of law, state, registration, real estate, treat, court, act, appeal, refusal.
Недвижимость — один из самых значимых объектов гражданских прав и институтов гражданского законодательства. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. Одним из необходимых косвенных рычагов государственного регулирования ряда общественных отношений, где возникает необходимость в государственном контроле, является институт регистрации, представляющий собой совокупность правовых и организационных мер, устанавливающих и закрепляющих на законодательном уровне порядок регистрационного учета соответствующих объектов (субъектов), осуществляемый уполномоченными органами исполнительной власти <1>. ——————————— <1> См.: Спектор Е. И. Развитие административного законодательства о государственной регистрации // Журнал российского права. 2002. N 7 (Цит. по СПС «КонсультантПлюс»).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации). Юридическое значение государственной регистрации в рассматриваемом случае состоит в том, что она является единственным доказательством существования зарегистрированного права <2>: поскольку действия административных органов презюмируются достоверными, то и государственная регистрация, пока иное не установлено судом, является достоверной, а значит, бесповоротной <3>; имеет не техническое, а юридическое значение; зарегистрированное право оспаривается лишь в судебном порядке; обеспечивает стабильный хозяйственный оборот <4>. ——————————— <2> Там же. <3> См.: Киндеева Е. Права на недвижимости: в регистрации отказать // Бизнес-адвокат. 2001. N 17 (Цит. по СПС «КонсультантПлюс»). <4> Обобщение судебной практики по спорам, возникающим из применения Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденное Постановлением президиума Арбитражного суда Новосибирской области 26 февраля 2009 г. N 2.
Государственной регистрации подлежат далеко не все сделки с недвижимостью, а только те, относительно которых имеется специальное указание об этом в законе: продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК РФ), продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ), аренда предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и некоторые другие. Органами, которые от имени государства осуществляют признание и подтверждение прав на недвижимое имущество, являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, созданные в субъектах РФ, которые могут принять решение об отказе. Уже участие в государственной регистрации административного органа, осуществляющего свои полномочия в связке с соответствующими действиями, является доказательством того, что государственная регистрация не имеет «сделкового» характера: совершение сделки предшествует государственной регистрации, регистрируется уже состоявшееся волеизъявление участников. В данном случае регистрирующий орган не участвует и не может участвовать в формировании воли сторон, ведь при регистрации воля уже сформировалась и получила объективированное выражение в представляемом на государственную регистрацию договоре-документе <5>. ——————————— <5> См.: Хаскельберг Б. Л., Тузов Д. О. Проблемы государственной регистрации и формы сделок с недвижимостью в проекте Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса РФ // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2009. N 7. С. 10.
Мнение о «сделковом» характере государственной регистрации прав на недвижимость отвергается и Конституционным Судом РФ, указавшем, что государственная регистрация договора… не может подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права, а также вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация, по мнению суда, необходима для удостоверения со стороны государства юридической силы соответствующих правоустанавливающих документов <6>. ——————————— <6> Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «Ребау АГ» на нарушение конституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ».
Ограничивая свободу усмотрения государственной администрации, закон устанавливает закрытый перечень таких дефектов представленных документов, которые являются существенными, могут привести к злоупотреблениям со стороны хозяйствующих субъектов, противоречат идее Закона о гласности и публичности оборота недвижимого имущества <7> и в силу этого являются основанием для отказа в государственной регистрации: а) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом; б) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; в) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; г) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания; д) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; е) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; ж) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; з) правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества; и) не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав; к) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; л) осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 5 ст. 25.2 Закона о государственной регистрации. ——————————— <7> См.: Козлов С. С., Воронин И. К. Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Нотариус. 2009. N 1 (Цит. по СПС «КонсультантПлюс»).
Защита интересов хозяйствующих субъектов осуществляется в порядке административного судопроизводства. Особенностью данной категории дел является тот факт, что оспаривание, например, государственной регистрации права собственности невозможно без оспаривания того основания, на которое эта регистрация опирается. Иными словами с момента «опубличивания» данной сделки любой факт должен идти в привязке с соответствующим административным действием <8>. С другой стороны, государственная регистрация производится в отношении прав на недвижимое имущество, а не в отношении недвижимого имущества как предмета гражданского оборота, поскольку в этом случае нарушается диспозитивность деятельности субъектов гражданского права <9>. ——————————— <8> См.: Обзор практики рассмотрения гражданских дел, связанных с признанием недействительной государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество Арбитражного суда Кемеровской области (подготовлен в 2007 г.), п. 13 Обобщения судебной практики по спорам, возникающим из применения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденного Постановлением президиума Арбитражного суда Новосибирской области 26.02.2009 N 2. <9> Пункт 1 Обзора судебной практики по рассмотрению споров, связанных с оспариванием действий (бездействия) Федеральной регистрационной службы по регистрации прав на объекты недвижимости, утвержденного Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 05.09.2008.
Анализ существующей судебной практики показал, что регистрирующие органы часто необоснованно отказывают в регистрации прав на недвижимость, сделок с ней. 1. Так, например, крайне широкая формулировка абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации послужила основанием для возникновения вопроса о том, не означает ли она, что теперь регистрирующий орган вправе будет отказать в регистрации права, если судебное решение, представленное на регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствует действующему законодательству. Президиум ВАС РФ в информационном письме от 21.07.2009 N 132 разъяснил, что в связи с тем, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, должностных лиц и подлежат исполнению на всей территории РФ, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на основании которых основан вступивший в законную силу судебный акт. Отказ в этом случае считается незаконным. Однако стоит отметить, что в некоторых случаях судебные акты, которыми признаются права на недвижимое имущество, основаны либо на ошибочном понимании закона, либо на неполно установленных обстоятельствах дела. В подобных ситуациях последним «барьером», позволяющим хоть как-то предотвратить последствия судебной ошибки, действительно является орган регистрации <10>. ——————————— <10> См.: Бевзенко Р. С. Отказ в государственной регистрации права на недвижимое имущество, установленного решением суда // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2008. N 5. С. 34.
Так, акционерное общество обратилось в Арбитражный суд с заявлением об установлении факта владения недвижимым имуществом на праве собственности. Суд исковые требования удовлетворил и обязал регистрирующий орган зарегистрировать право на недвижимое имущество. Однако решение было вынесено в 2006 г., т. е. после принятия Высшим Арбитражным Судом РФ Обзора от 17 февраля 2004 г. N 76, в котором была разъяснена невозможность рассмотрения в порядке производства по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел об установлении факта принадлежности имущества, на праве собственности и установлении наличия (отсутствия) права на имущество (п. п. 5 и 7 Обзора). Таким образом, при вынесении решения по делу нижестоящий суд проигнорировал позицию высшей судебной инстанции. Решение не было обжаловано и вступило в законную силу. В дальнейшем акционерное общество обратилось в орган по регистрации прав на недвижимое имущество с заявлением о регистрации права собственности, установленного решением суда. Однако регистрирующий орган отказал в регистрации прав на недвижимое имущество, сославшись на то, что установление факта владения недвижимым имуществом посредством производства по делам об установлении юридических фактов не допускается. Заявитель обжаловал отказ в арбитражный суд. Суд первой инстанции признал отказ в регистрации незаконным, указав на недопустимость отказа в регистрации права на недвижимое имущество, установленного решением суда. Апелляционный суд, рассматривавший дело по жалобе регистрирующего органа, решение суда отменил, в удовлетворении заявленных требований отказал, указав, что отказ соответствует Закону <11>. ——————————— <11> Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2008 по делу N А55-17147/2007.
2. Согласно абзацу шестому п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. При этом необходимо учитывать, что при рассмотрении споров по оспариванию отказа в государственной регистрации права по названному основанию судам необходимо учитывать, что по смыслу указанной нормы Закона вынесение судебного акта, которым признано право на недвижимое имущество, не является выдачей правоустанавливающего документа, содержащего акт распоряжения недвижимым имуществом. В связи с этим отказ регистратора в регистрации права, установленного вступившим в законную силу судебным актом, мотивированный предполагаемыми процессуальными нарушениями, допущенными судом, вынесшим судебный акт, со ссылкой на данное основание является незаконным <12>. ——————————— <12> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 N 132.
3. В соответствии с абзацем седьмым п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. При этом необходимо иметь в виду, что отказ регистратора в государственной регистрации по такому основанию является незаконным в случае, если в отношении недвижимого имущества, право собственности на которое признано вступившим в законную силу судебным актом, имеются зарегистрированные за третьими лицами ограничения либо обременения (право аренды, право залога и т. п.), а в судебном акте указание на названные ограничения (обременения) отсутствует. В этом случае право на недвижимое имущество подлежит регистрации с сохранением ранее внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр) записей об ограничениях и обременениях, если иное не предусмотрено законом <13>. ——————————— <13> Там же.
4. На основании абзаца десятого п. 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины. В связи с изложенным следует иметь в виду, что вступившее в силу решение суда, которым признано право на недвижимое имущество, не освобождает заявителя от представления названных документов. Вместе с тем требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону. Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации незаконным. Отказ регистрирующего органа мотивирован тем, что на регистрацию заявителем не представлены документы технической инвентаризации, необходимые для описания объекта недвижимости. В обоснование заявленных требований предприниматель указал, что в регистрирующий орган представлено решение суда о признании права собственности на здание, государственный регистратор не вправе отказать в регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. Суды в данном случае исходят из следующих посылок закона. В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Согласно п. 1 ст. 18 указанного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о регистрации, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Согласно абз. 10 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Следовательно, исходя из п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации, отказ является правомерным, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства <14>. ——————————— <14> Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», одобренный Президиумом Семнадцатого арбитражного апелляционного суда 27.04.2007.
5. Судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи. Однако по смыслу п. 1 ст. 20 Закона о регистрации при наличии в реестре записи о праве какого-либо лица на недвижимое имущество судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество за иным лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица только при условии его участия в деле в качестве ответчика. Если судебный акт принят в отношении иного лица, отказ регистратора в государственной регистрации права на недвижимое имущество является законным. В связи с изложенным при обращении в суд с требованием о признании права на недвижимое имущество истец представляет выписку из реестра, выданную в соответствии с правилами ст. 7 Закона о регистрации, или справку (иной документ) регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости. Если названные документы не были представлены истцом, суд согласно ч. 2 ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ предлагает истцу представить необходимые документы. Не будет также основанием для отказа в государственной регистрации наличие недостатков в документах, представленных в регистрирующий орган, которые могут быть устранены государственным регистратором, поскольку являются основанием для приостановления государственной регистрации <15>. ——————————— <15> Пункт 1 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», одобренный президиумом Семнадцатого арбитражного апелляционного суда 27.04.2007; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 7 февраля 2006 г. N Ф08-195/2006.
В другом случае заявитель обратился в арбитражный суд к федеральному органу исполнительной власти, уполномоченному в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на гаражный бокс. Регистрирующий орган отказал обществу в государственной регистрации права собственности на сооружение со ссылкой на несоответствие передаточного акта требованиям ст. 18 Закона о государственной регистрации ввиду того, что из содержания данного документа невозможно определить, на какое имущество перешло право собственности: передаточный акт в нарушение положений ст. 18 Закона о регистрации не содержит перечня индивидуально-определенных вещей в связи с чем данный акт не является документом, подтверждающим передачу гаражного бокса акционерному обществу. Однако общим собранием участников общества (заявителя) принято решение о реорганизации общества в форме преобразования в акционерное общество и передаче последнему имущества, принадлежащего обществу по передаточному акту. Передаточный акт подготовлен на основе инвентаризации с составлением инвентаризационных описей по каждому виду актива с указанием наименования и характеристик имущества. В силу п. п. 1, 2 ст. 19 Закона государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений, является правом, а не его обязанностью (п. 1 ст. 19 Закона о регистрации). Таким образом, сомнения государственного регистратора в наличии оснований для государственной регистрации права в случае недостатков в документах, представленных заявителем в представленный заявителем в регистрирующий орган, являются основанием для приостановления, а не отказа в государственной регистрации права. Сложности Закона о государственной регистрации, а также тот факт, что, например, в Федеральном арбитражном суде Уральского округа дела, связанные с отказами в государственной регистрации, рассматриваются судьями коллегии по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений, стали причиной противоречивости судебной практики. Между тем правоприменение — это не та сфера общественной деятельности, где могут иметь место противоречия и неясности. Плохо отлаженный механизм правоприменения способен поколебать самое «исконную природу права», то есть «нацеленность на установление единого, целесообразного, стабильного порядка поведения людей, разумного решения конфликтов, на учет интересов лиц, участвующих в различных отношениях, защищенность и гарантированность их прав» <16>. ——————————— <16> См.: Алексеев А. А. Право: азбука — теория — философия: Опыт комплексного исследования. М., 1999. С. 222.
Формирование единообразного и правильного применения законоположений о недвижимости должно благотворно отразиться на стабильности гражданского оборота недвижимости <17>. ——————————— <17> См.: Петров Е. Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2001. С. 4.
