Одним из важных моментов правильности применения законодательства является издание соответствующих разъяснений уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления.
В настоящее время в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами Президента и Правительства Российской Федерации Министерство экономического развития Российской Федерации является федеральным органом исполнительной власти, к компетенции которого отнесены в том числе осуществление нормативно-правового регулирования и проведение государственной политики в сфере земельно-имущественных отношений (за исключением земель сельскохозяйственного назначения). В структуре указанного ведомства создан Департамент недвижимости, к полномочиям которого относится непосредственное участие в решении вышеуказанных вопросов. В рамках сотрудничества с Департаментом недвижимости Минэкономразвития России в текущем номере журнала мы публикуем письма и комментарии действующего земельного и градостроительного законодательства, подготовленные Департаментом недвижимости Минэкономразвития России.
1. Письмо Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 27 февраля 2009 г. N Д23-512 по вопросам, связанным с переводом земельного участка из земель лесного фонда в категорию земель населенных пунктов.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов является переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.
Согласно пункту 1 статьи 84 Земельного кодекса Российской Федерации, установлением или изменением границ населенных пунктов является:
1) утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;
2) утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).
До утверждения генеральных планов городских округов, генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов, но не позднее 1 января 2010 г. включение земельных участков в границы населенных пунктов или исключение земельных участков из границ населенных пунктов осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Статьей 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» определен состав и порядок согласования документации, необходимой для включения земельных участков в границы населенных пунктов в целях рекреационного использования, в том числе и земель лесного фонда.
В соответствии с указанной статьей лицо, заинтересованное во включении участка лесного фонда в границы населенного пункта, направляет в орган местного самоуправления муниципального района мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта. К указанному заявлению прилагается кадастровый паспорт земельного участка, включаемого в границы населенного пункта, а также копии документов, удостоверяющих личность заявителя. Физические лица представляют также правоустанавливающие документы на земельные участки, включаемые в границы населенного пункта.
Орган местного самоуправления муниципального района подготавливает и направляет в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации поступившее заявление о включении земельного участка в границу населенного пункта, прилагаемые к нему документы, заключение о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта.
В случае предполагаемого включения земельного участка в границы населенного пункта из состава земель лесного фонда исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации направляет такие документы для согласования в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на распоряжение участками лесного фонда.
В течение месяца с момента поступления документов федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на распоряжение участками лесного фонда, в письменной форме согласовывает включение земельного участка в границу населенного пункта или дает мотивированный отказ в согласовании.
В случае непоступления в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации от федеральных органов исполнительной власти информации в письменной форме о согласовании заявления о включении земельного участка в границы населенного пункта в установленный срок данное заявление считается согласованным с указанными органами.
Исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации по истечении тридцати дней с даты поступления документов из органа местного самоуправления муниципального района принимает решение о включении участка лесного фонда в границу населенного пункта или отказывает в принятии решения.
2. Письмо Департамента недвижимости от 12 января 2009 г. N Д23-27 по вопросу оформления в собственность или в аренду земельного участка, образованного путем изменения берега реки Волги в районе г. Самары в результате намывания песка в акваторию реки и увеличения берега.
В соответствии со статьей 8 Водного кодекса Российской Федерации (далее — Водный кодекс) водные объекты, в том числе водохранилища, находятся в федеральной собственности, за исключением прудов, обводненных карьеров, расположенных в границах земельных участков, принадлежащих на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу.
Предоставление водных объектов в пользование, в том числе для создания искусственных земельных участков на землях, покрытых поверхностными водами, осуществляется на основании принятого исполнительными органами государственной власти субъекта Российской Федерации решения о предоставлении водного объекта в пользование (пункт 4 части 2 статьи 11, статья 21, пункт 1 части 1 статьи 26 Водного кодекса).
Порядок принятия решения о предоставления водного объекта в пользование регламентируется статьей 23 Водного кодекса, Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2006 г. N 844 «О порядке подготовки и принятия решения о предоставлении водного объекта в пользование».
Таким образом, намыв земельного участка, искусственно созданного в результате изменения берега реки Волги, может быть осуществлен на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.
Искусственно созданный земельный участок представляет собой своеобразное улучшение земель водного фонда. В связи с чем данный земельный участок является федеральной собственностью, предоставление которого в дальнейшем может быть осуществлено в соответствии со статьями 30 — 32 Земельного кодекса Российской Федерации, после изменения категории данного земельного участка.
3. Письмо Департамента недвижимости от 26 января 2009 г. N Д23-169 по вопросу переоформления прав на земельные участки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 января 2010 года действует льготный порядок определения цены выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Указанный порядок распространяется на коммерческие организации и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
— двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
— двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
При этом необходимо отметить, что используемое Законом N 137-ФЗ понятие «отчуждение из государственной или муниципальной собственности» шире по своему объему понятия «приватизация государственного и муниципального имущества», используемого Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон N 178-ФЗ), и предполагает любое отчуждение имущества из государственной или муниципальной собственности (путем приватизации, по решению суда, по договору купли-продажи, путем внесения в уставный капитал и иными способами).
Также в приведенной редакции нет указания на то, что выкупить земельный участок по льготной цене имеет право только лицо, непосредственно приобретшее здания, строения, сооружения, расположенные на данном земельном участке, у государства или муниципалитета.
Таким образом, в случае перехода прав на такие здания, строения, сооружения от лиц, ставших их собственниками непосредственно в результате отчуждения из государственной или муниципальной собственности, к другим лицам, ставшим их собственниками по договору купли-продажи или в результате иных видов сделок, данные лица также будут иметь право выкупить указанные земельные участки по вышеназванным ценам.
4. Письмо Департамента недвижимости от 17 февраля 2009 г. N Д23-395 по вопросам применения жилищного законодательства Российской Федерации.
1. По вопросу о том, кто является собственником земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, сформированного и прошедшего государственный учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс).
Согласно части 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 189-ФЗ) собственниками земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, являются собственники помещений в многоквартирном. При этом земельный участок переходит к ним в общую долевую собственность бесплатно.
2. По вопросу о том, являются ли граждане в соответствии с представленными документами и законодательством Российской Федерации, ставшие собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и выплатившие пай до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ, собственниками общего имущества многоквартирного дома.
На основании представленных материалов ЖСК предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 3358 кв. м, занимаемый жилым домом. Часть данного земельного участка площадью 857 кв. м изъята у ЖСК и предоставлена на праве бессрочного (постоянного) пользования ООО для размещения ателье. Оставшаяся часть земельного участка после частичного изъятия земельного участка закреплена за ЖСК на праве бессрочного (постоянного) пользования (Постановление главы города Пензы, свидетельство о государственной регистрации права). В данном случае часть 2 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ распространяет действие на часть земельного участка, оставшегося после частичного изъятия земельного участка для ООО.
Из представленных материалов также следует, что межевание в отношении оспариваемого земельного участка не проводилось. Однако примерные сведения о таких земельных участках могут быть внесены в государственный кадастр недвижимости как сведения о ранее учтенных земельных участках, и впоследствии сведения о границах земельных участков могут быть уточнены (статья 45 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий.
Согласно части 1 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий.
Кроме того, в Градостроительном кодексе отсутствуют нормы, запрещающие осуществлять подготовку проектов межевания территорий применительно к территории, на которой расположен один многоквартирный дом.
3. По вопросу о том, кто является плательщиком земельного налога на земельный участок, находящийся под многоквартирным домом, сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет в 2001 г.
Согласно части 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Обязанность по уплате земельного налога возникает с момента возникновения права общей долевой собственности на данный земельный участок.
5. Письмо Департамента недвижимости от 12 февраля 2009 г. N Д23-348 по вопросу о перечне документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок.
В соответствии с пунктом 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» граждане, к которым перешли в порядке наследования права собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки.
В соответствии с пунктом 7 статьи 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» если гражданину в порядке наследования перешло право собственности на расположенное на земельном участке здание, строение, сооружение, то вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный участок, может быть представлено свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности гражданина на здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке.
Таким образом, вы вправе зарегистрировать свою долю в праве собственности на земельный участок и строение, не обращаясь в органы местного самоуправления за выдачей решения о предоставлении земельного участка.
При этом для государственной регистрации права собственности на земельный участок требуется изготовление кадастрового паспорта в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
6. Письмо Департамента недвижимости от 11 февраля 2009 г. N Д23-335 о применении Приказа Минэкономразвития России от 30 октября 2007 г. N 370 «Об утверждении Перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения» (далее — Перечень).
Пунктом 4 Перечня предусмотрено предоставление документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, для подтверждения исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В связи с многообразием случаев приобретения права собственности на здание, строение, сооружение в пункте 4 Перечня подразумевается предоставление в определенных законодательством Российской Федерации случаях иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) такое право.
Так, например, наследники являются собственниками недвижимого имущества со дня принятия наследства, поэтому если к гражданину перешло в порядке наследования право собственности на расположенное на земельном участке здание (строение), то предъявляется свидетельство о праве на наследство.
Имеется целый ряд подобных случаев.
Таким образом, целью пункта 4 Перечня является установление условий подтверждения прав на здание, строение, сооружение, при отсутствии регистрации права собственности на здание (строение) в установленном законом порядке.
7. Письмо Департамента недвижимости от 2 марта 2009 г. N Д23-538 по вопросу предоставления земельных участков под строительство скважин на территории газоконденсатного месторождения.
В соответствии с представленными ЗАО документами Постановление главы района Астраханской области «Об утверждении актов обследования и выбора земельных участков ОАО для строительства буровых скважин и трасс инженерных коммуникаций» было принято 2 сентября 2005 г.
В соответствии со статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта дает лицу, в отношении которого оно принято, безусловное право на образование земельного участка и получение его в аренду в бесконкурсном порядке.
Согласно пункту 2 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 указанного Кодекса, на основании заявления заинтересованного лица принимает решение о предоставлении земельного участка в двухнедельный срок.
Пунктом 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта действует в течение трех лет, следовательно, на настоящий момент срок действия вышеуказанного Постановления истек.
Вместе с тем необходимо отметить, что в соответствии с пунктом 2.2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление пользователю недр земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Поскольку, исходя из изложенной в обращении информации, испрашиваемый земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, то ЗАО необходимо обратиться в территориальное управление Росимущества с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду в порядке пункта 2.2 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
8. Письмо Департамента недвижимости от 2 марта 2009 г. N Д23-533 по вопросу о принятии закона, обязывающего продавать земельные участки под строительство частного жилья.
В соответствии со статьей 12 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление, которое в пределах своих полномочий самостоятельно.
Статьей 51 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусматривается, что органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Обязать органы местного самоуправления продавать земельные участки под индивидуальное строительство невозможно, так как данный вопрос относится к вопросам местного значения и решается органами местного самоуправления самостоятельно.
Указом Президента Российской Федерации от 28 июня 2007 г. N 825 «Об оценке эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации» утвержден Перечень показателей для оценки эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, в том числе общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя субъекта Российской Федерации, в том числе введенная в действие за год, а также показатели доходов и расходов консолидированных бюджетов субъектов Российской Федерации. Высшие должностные лица (руководители высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации ежегодно до 1 мая года, следующего за отчетным, представляют в Правительство Российской Федерации доклады о достигнутых значениях показателей оценки эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, высшие должностные лица (руководители высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации сами заинтересованы в продаже земельных участков в целях развития жилищного строительства и увеличения объемов доступного и социального жилья.
Кроме того, в соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка в собственность или аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. Поэтому для продажи земельных участков под индивидуальное жилищное строительство необходимы также экономическая заинтересованность и наличие денежных средств у населения.
9. Письмо Департамента недвижимости от 5 февраля 2009 г. N Д23-272 о рассмотрении обращения Министра территориального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Мурманской области по вопросу о необходимости получения физическим или юридическим лицом разрешений, согласований в случае строительства зданий, строений, сооружений в границах ранее предоставленного этому лицу земельного участка под существующий объект.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, включая индивидуальное жилищное строительство, осуществляются на основании разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс)).
Согласно части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки (пункт 8 статьи 1, часть 3 статьи 37 Градостроительного кодекса). Для изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид разрешенного использования необходимо изменение градостроительного регламента. В свою очередь, изменение градостроительного регламента является основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (пункт 2 части 2 статьи 33 Градостроительного кодекса).
Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 Градостроительного кодекса, устанавливающими обязательность согласительных процедур с представительным органом местного самоуправления.
При этом следует учитывать, что вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения его в действие решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев, предусмотренных статьей 4.1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 191-ФЗ), с учетом результатов публичных слушаний (пункт 3 части 1 статьи 4 Федерального закона N 191-ФЗ).
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе для жилищного строительства, а также для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, предусмотрен статьями 30 — 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
В случае изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид разрешенного использования земельного участка повторное его предоставление для строительства объектов капитального строительства, уже ранее предоставленного под существующий объект, не требуется.
10. Письмо Департамента недвижимости от 11 февраля 2009 г. N Д23-332 о рассмотрении обращения о продлении срока приобретения земельных участков в порядке, установленном пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон).
Пункт 1 статьи 2 Закона закрепляет возможность продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков лицам, указанным в данной статье, по цене, установленной субъектами Российской Федерации в пределах 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек, и 3,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. Указанный порядок приобретения земельных участков действует до 1 января 2010 г.
В настоящее время в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации внесен проект Федерального закона N 143796-5 «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статью 7 Федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности», в котором предусматривается в том числе продление установленного пунктом 1 статьи 2 Закона срока продажи находящейся в государственной или муниципальной собственности земельных участков с 1 января 2010 г. на 1 января 2013 г.
Относительно вопроса введения моратория до 1 января 2015 г. на применение кадастровой стоимости в качестве базовой при расчетах стоимости выкупа земельных участков. В настоящее время кадастровая оценка проведена в отношении всех земельных участков на территории Российской Федерации и постоянно обновляется, ее использование для расчета цены земельных участков позволяет значительно сократить расходы бюджетных средств на проведение рыночной оценки земельных участков. Одновременно кадастровая стоимость является по своему существу ориентировочной рыночной стоимостью и обеспечивает существенное приближение к реальной стоимости, а в ряде случаев совпадает с ней.
В связи с изложенным Департамент недвижимости Минэкономразвития России считает нецелесообразным введение моратория до 1 января 2015 г. на применение кадастровой стоимости в качестве базовой при расчетах стоимости выкупа земельных участков.
11. Письмо Департамента недвижимости о рассмотрении обращения по вопросу о перечне документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок.
В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица — собственники расположенных на них зданий, строений, сооружений, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Приказом Минэкономразвития России от 30 октября 2007 г. N 370 утвержден Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения (далее — Перечень). Указанным Перечнем предусмотрено представление следующих документов:
— документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя (пункты 1 — 3 Перечня);
— документы, удостоверяющие (устанавливающие) права на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, для подтверждения исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 4 Перечня);
— документы, удостоверяющие права на приобретаемый земельный участок, — выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним или копии иных документов, удостоверяющих права (пункт 5 Перечня);
— кадастровый паспорт (пункт 6 Перечня);
— копии документов, подтверждающих право приобретения земельного участка на определенном праве и на установленных особых условиях (пункт 7 Перечня).
Отсутствие упоминания в пункте 7 Перечня какого-либо конкретного документа обусловлено многообразием случаев переоформления прав на земельный участок и подтверждающих такие случаи документов, например:
— здания, строения, сооружения находятся в собственности религиозных организаций и имеют религиозное и благотворительное назначение;
— находящиеся в собственности здания, строения, сооружения возведены на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, которые были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;
— земельные участки с расположенными на них жилыми домами приобретены гражданами Российской Федерации в результате сделок, совершенных до вступления в сил у Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР»;
— и т. п.
Единственной целью пункта 7 Перечня является уточнение условий переоформления прав на земельный участок.
Градостроительный регламент, а также заключение комитета экологии и природопользования об использовании земельного участка не являются документами, которые определяют условия выкупа земельных участков.
Таким образом, требование муниципального органа о представлении заявителем таких дополнительных документов, как градостроительный регламент, заключение комитета экологии и природопользования и т. п., не соответствует положениям пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
12. Письмо Департамента недвижимости по вопросу предоставления ОАО земельного участка в собственность.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ) до 1 января 2010 г. действует льготный порядок определения цены выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Указанный порядок распространяется, в частности, на коммерческие организации и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка должна применяться наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
Необходимо отметить, что право на льготную цену связано с объектом недвижимости, отчужденным из государственной или муниципальной собственности. Определяющим критерием применения указанных выше цен при выкупе земельных участков является факт отчуждения здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности.
Также необходимо отметить, что используемое Законом N 137-ФЗ понятие «отчуждение из государственной или муниципальной собственности» шире по своему объему понятия «приватизация государственного и муниципального имущества», используемого Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон N 178-ФЗ), и предполагает любое отчуждение имущества из государственной или муниципальной собственности (путем приватизации, по решению суда и иными способами).
Таким образом, в случае перехода прав на такие здания, строения, сооружения от лиц, ставших их собственниками в результате отчуждения из государственной или муниципальной собственности, к другим лицам, ставшим их собственниками по договору купли-продажи или в результате иных видов сделок, данные лица также будут иметь право выкупить указанные земельные участки по вышеназванным ценам.
С учетом изложенного, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ОАО, являющееся собственником зданий, строений, сооружений, имеет право выкупа земельного участка по цене, равной 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
13. Письмо Департамента недвижимости о рассмотрении обращения Департамента государственной собственности Кировской области по вопросу распоряжения земельными участками, находящимися в федеральной собственности.
1. По вопросу строительства Центра зимних видов спорта.
Исходя из представленной в обращении информации, строительство Центра предполагается осуществить на земельном участке, расположенном в г. Киров, находящемся в федеральной собственности и не предоставленном гражданам и юридическим лицам.
Вместе с тем в отношении указанного земельного участка действует установленный пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2008 г. N 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности» (далее — Постановление) для федеральных органов исполнительной власти запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками. Предоставление такого земельного участка в соответствии с пунктом 4 Постановления возможно только на основании отдельного решения Правительства Российской Федерации.
Необходимо также отметить, что Постановление действует до 1 января 2009 г.
2. По вопросу комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства.
В соответствии со статьями 11, 12 Федерального закона от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» для целей жилищного строительства органам государственной власти субъектов Российской Федерации могут быть переданы полномочия Российской Федерации по управлению и распоряжению земельными участками, иными объектами недвижимого имущества, находящимися в федеральной собственности.
Принятие решений о передаче соответствующих полномочий осуществляется на основании перечней находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе земельных участков с расположенными на них объектами недвижимого имущества, направляемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства.
3. По вопросу предоставления находящихся в федеральной собственности земельных участков, в отношении которых органами местного самоуправления приняты решения о предварительном согласовании места размещения объектов.
В соответствии с пунктом 6 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта принимается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании статей 9 и 29 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» управление и распоряжение находящимися в федеральной собственности земельными участками осуществляет Росимущество.
Таким образом, органы местного самоуправления не вправе принимать решения о предварительном согласовании места размещения объекта в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Такие решения не могут служить основанием для предоставления земельных участков в соответствии со статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации.
14. Письмо Департамента недвижимости о рассмотрении обращения Администрации г. Сургут по вопросу перевода земель иных категорий в земли населенных пунктов.
В соответствии с пунктом 6 статьи 15 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган государственной власти в срок не более чем десять рабочих дней со дня вступления в силу правового акта, который принят таким органом в пределах его компетенции и которым устанавливается или изменяется граница населенного пункта, представляет в орган кадастрового учета документ, содержащий необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения.
Функции осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 июня 2008 г. N 456 «О Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости» возложены на Роснедвижимость.
Согласно подпункту «д» пункта 9 Положения об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 августа 2008 г. N 618 (далее — Положение), орган государственной власти субъекта Российской Федерации представляет в Роснедвижимость акты уполномоченных органов об установлении или изменении границ населенных пунктов либо об упразднении населенных пунктов.
К указанным документам прилагаются текстовое и графическое описания местоположения границ, а также перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра объектов недвижимости (далее — установленная система координат).
После проведения кадастрового учета Роснедвижимость представляет в соответствии с Положением в органы государственной власти документы, содержащие кадастровые сведения.
Если в границы населенного пункта были включены земельные участки из земель промышленности, лесного фонда, сельскохозяйственного назначения, права на которые не зарегистрированы, то такие земельные участки считаются находящимися в государственной собственности, права на которые не разграничены.
Распоряжение такими земельными участками в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» осуществляется органами местного самоуправления после внесения соответствующих сведений о границах населенного пункта в государственный кадастр недвижимости.
Распоряжение земельными участками, относящимися к федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности в силу положений статьи 3.1 указанного Федерального закона осуществляется после государственной регистрации права собственности на них.
15. Письмо Департамента недвижимости Минэкономразвития России по вопросу проведения изыскательских работ (геологического изучения месторождений нефти) на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения.
Пунктом 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность передачи земельного участка в аренду для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.
В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
При этом указанный Федеральный закон не содержит особого порядка предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для геологического изучения недр.
Таким образом, земельные участки для проведения изыскательских работ предоставляются в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Необходимо отметить, что пунктом 2 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено осуществление изыскательских работ на сельскохозяйственных землях без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.
Следовательно, для осуществления изыскательских работ, строительства скважин и добычи (в том числе пробной) полезных ископаемых необходимо на основании пункта 8 статьи 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» осуществить перевод земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности и иного специального назначения.
В соответствии со статьей 2 указанного Федерального закона ходатайство о переводе земель из одной категории в другую подается заинтересованным лицом. Таким лицом является в том числе организация, которой земельный участок предоставлен для геологического изучения месторождений.
По вопросу проведения изыскательских и геологоразведочных работ необходимо отметить, что Минэкономразвития России совместно с Минприроды России, Мининформсвязи России, Минпромэнерго России, Минтрансом России и Минрегионом России разработан и внесен в Правительство Российской Федерации проект Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием нормативно-правового регулирования сервитутов».
Указанным законопроектом вносятся изменения, предусматривающие в том числе проведение изыскательских и геологоразведочных работ на условиях сервитута без изменения разрешенного использования земельного участка и без образования земельных участков, в границах которых осуществляется изыскательская деятельность.
16. Письмо Департамента недвижимости о рассмотрении обращения по вопросу разъяснения порядка выкупа земельных участков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ) до 1 января 2010 г. действует льготный порядок определения цены выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Указанный порядок распространяется, в частности, на коммерческие организации и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка должна применяться наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.
Необходимо отметить, что право на льготную цену связано с объектом недвижимости, отчужденным из государственной или муниципальной собственности. Определяющим критерием применения указанных выше цен при выкупе земельных участков является факт отчуждения здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, в случае перехода прав на такие здания, строения, сооружения от лиц, ставших их собственниками непосредственно в результате отчуждения из государственной или муниципальной собственности, к другим лицам, ставшим их собственниками по договору купли-продажи или в результате иных видов сделок, данные лица также будут иметь право выкупить указанные земельные участки по вышеназванным ценам.
