(Крассов О. И.) («Экологическое право», 2013, N 6)
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ ПРИРОДЫ И ПРИРОДНЫЙ РЕСУРС
О. И. КРАССОВ
Крассов Олег Игоревич, профессор кафедры экологического и земельного права юридического факультета Московского государственного университета имени М. В. Ломоносова, доктор юридических наук.
Статья посвящена критическому анализу представлений, существующих в теории гражданского права о характеристике понятия «земельный участок» как вещи.
Land as an object of nature and natural resources O. I. Krassov
Krassov Oleg Igorevich, professor of the chair of ecological and land law of the law faculty of M. V. Lomonosov Moscow state university, doctor of juridical sciences.
The article contains a critical analysis of ideas existing on the theory of civil law on the characteristics of the concept of «land plot» as a thing.
Юридическое понятие, которое отображает материальный объект, должно до определенных пределов адекватно выражать сущность и его характерные черты, имеющие правовое значение. Это необходимо для того, чтобы четко определить сферу общественных отношений, к которой относится данное понятие, и правильно применять его на практике. Юридические понятия, закрепляемые в праве, не всегда совпадают и не могут в ряде случаев выражать объективно существующую действительность, что объясняется особым характером юридической логики и применяемой в законотворчестве юридической техники. Примером тому служат естественнонаучные определения объектов природы и их юридические понятия, закрепленные в праве. Тем не менее эти понятия должны все-таки иметь определенный смысл, хотя бы в некоторой степени соответствовать реальности окружающего нас мира, и в том числе быть обоснованными с позиций права. В теории гражданского права и гражданском законодательстве земельный участок относится согласно ст. 128 ГК к числу объектов гражданских прав, он признается недвижимой вещью (ст. 130 ГК). Земельный участок — это вещь. Иной правовой характер имеет понятие «земельный участок» в теории земельного права и в земельном законодательстве. Земельный участок рассматривается в качестве органически неразрывной части земли, которая является объектом природы. Земельный участок — это индивидуализированная часть земли, компонента природной среды. Такая позиция прямо вытекает из содержания принципа земельного законодательства об учете значения земли как основы жизни и деятельности человека, сформулированного в пп. 1 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации <1> (далее — ЗК РФ). Земля — это природный объект, природный ресурс и одновременно — недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю. Значение этого принципиально важного положения убедительно раскрыто в работе Г. А. Волкова «Принципы земельного права России» <2>. ——————————— <1> См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147. <2> См.: Волков Г. А. Принципы земельного права России. М., 2005. С. 157 — 160.
Возможно ли в XXI в. рассматривать земельный участок в качестве вещи и насколько обоснованна такая правовая позиция? Суть юридического понятия «вещь» и его содержание заключаются в следующем. В римском праве земельный участок рассматривался как вещь. Это — традиция, существующая веками. И сейчас, как считают представители науки гражданского права, земельный участок должен признаваться в качестве вещи. Однако юридического понятия вещи римские юристы не выработали, поэтому и в современном гражданском законодательстве данное понятие не закреплено. Вместо этого существует вечная проблема, подвергающаяся постоянному научному анализу: понятия «вещь» и «недвижимость». Содержание понятия «вещь» в гражданском праве заключается в следующем. Вещами в гражданском праве признаются материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара. Вещи являются результатами труда, имеющими в силу этого определенную материальную (экономическую) ценность. Исключение в этом отношении составляют земля и другие природные ресурсы, которые, как правило, не являются результатами труда (если не считать специально улучшенных, например мелиорированных, земель или искусственных лесопосадок). Эти объекты так или иначе тоже вовлекаются в товарный оборот, хотя именно отсутствие у них свойств, присущих результатам чьего-то труда, а также их естественная ограниченность дают основания для предложений об установлении для них особого правового режима (типа никому не принадлежащего «объекта достояния народа»). В качестве объектов гражданских правоотношений земельные участки (а также участки недр и обособленные водные объекты) тоже относятся к категории вещей <3>. ——————————— <3> См.: Российское гражданское право: Учебник. Т. 1. 2-е изд. / Под ред. Е. А. Суханова. М., 2011.
Вещь в узком правовом смысле можно определить как обособленный предмет материального мира, освоенный и контролируемый людьми и имеющий для них реальную или потенциальную ценность (характер товара) <4>. ——————————— <4> См.: Гражданское право: В 3 т.: Учебник. Т. 1 / Под ред. С. А. Степанова. М.: Институт частного права, 2010.
Наиболее распространенный и значимый объект гражданского права — вещи. Следует иметь в виду, что вещь в гражданском праве — это юридическое понятие, не всегда соответствующее предмету материального мира. Например, некоторые материальные объекты (космические тела, планеты и т. д.) не являются вещами в правовом значении этого понятия. И напротив, бездокументарная ценная бумага, не имеющая материального выражения, в силу закона признается вещью и т. д. К вещам также относят и такие объекты, как электроэнергия, газ и иные, подобные им <5>. Вещь может быть создана человеком либо иметь природное происхождение. Вещами в гражданско-правовом смысле являются объекты, ценность которых человеком осознана и на которые он может оказывать влияние, управлять. Объекты, которые человек на данном этапе развития не в состоянии освоить, контролировать, оценить, сделать предметом оборота, к вещам с правовой точки зрения не относятся — они не вовлекаются в сферу гражданско-правового регулирования (например, космические объекты: планеты, звезды, кометы) <6>. ——————————— <5> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (постатейный). 2-е изд. / Под ред. С. А. Степанова. М.: Институт частного права, 2009. <6> См.: Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. О. Н. Садикова. М., 2006.
По мнению В. В. Чубарова, едва ли не классическим считается определение вещи как предмета материального мира, находящегося в естественном состоянии или созданного трудом человека, являющегося основным объектом в имущественном правоотношении. Вещь — это: а) предмет материального мира, созданный либо природой, либо человеком; б) понятие юридическое, поскольку вещь должна быть в состоянии служить объектом правоотношения. Так, Луна, иные планеты Солнечной системы <7> хотя и являются предметами внешнего мира, но вещами в правовом понимании пока не являются <8>. ——————————— <7> Ограниченный объем настоящей статьи не позволяет автору вступить в дискуссию по поводу возможности признания Луны и Марса как вещей в правовом смысле после работы на них лунохода и марсохода «Кьюриосити». Нашей задачей является более приземленный подход — анализ обоснованности признания земельного участка вещью. Однако следует отметить, что согласно ст. II Договора о принципах деятельности государств по исследованию и использованию космического пространства, включая Луну и другие небесные тела (подписан в г. Вашингтоне, Лондоне, Москве 27 января 1967 г.), космическое пространство, включая Луну и другие небесные тела, не подлежит национальному присвоению ни путем провозглашения на них суверенитета, ни путем использования или оккупации, ни любыми другими средствами. <8> См.: Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006.
Под вещами понимаются предметы, имеющие материально-телесную субстанцию: тела в твердом, жидком и газообразном состоянии. Это объекты живой и неживой природы. При этом имеется в виду, что такие вещи освоены и доступны человеку и обществу и потому могут быть объектами гражданских прав физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. По мере развития науки и техники число таких объектов гражданских прав постоянно возрастает <9>. ——————————— <9> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. Т. 1 (3-е изд.) / Под ред. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина. М., 2007.
Весьма исчерпывающее и понятное объяснение с позиций гражданского права дает А. Н. Лысенко. Понятие «вещь» в нормативных актах не формулируется через определение. Значение этой категории вырабатывается цивилистической доктриной и, по-видимому, базируется на определенных теоретических постулатах и философских воззрениях. В юридическом смысле вещь также является одной из фундаментальных категорий гражданского права. «Res», т. е. вещь, была системоформирующим фактором всего римского цивильного права. Первым признаком, характеризующим вещь в современном правовом понимании, является, безусловно, ее материальность. Вторым признаком, характеризующим вещь с точки зрения права, является ее телесность. Третьим признаком вещи может являться качество доступности для обладания. Четвертым, не менее важным, признаком вещи является ее способность удовлетворять те или иные потребности людей, т. е. быть полезной, ценной. Таким образом, право использует достаточно оригинальный подход к определению вещной принадлежности, исходя не только из имманентных свойств предмета, но и руководствуясь и прагматическими соображениями <10>. ——————————— <10> См.: Лысенко А. Н. Имущество в гражданском праве России. М., 2010.
Исходя из указанных выше аргументов, представители науки гражданского права считают, что земельный участок — это тоже вещь. С цивилистической точки зрения земельные участки и другие природные объекты — вещи. Земля как товар — это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики <11>. ——————————— <11> См.: Гришаев С. П. Новые тенденции в правовом регулировании земельных участков как объектов права собственности // СПС «КонсультантПлюс», 2011.
По мнению А. В. Германова, владение и собственность предполагают определение земельного участка в качестве вещи, поддающейся отдельному (обособленному и исключительному) человеческому господству. По отношению к управомоченному субъекту такая вещь выступает как объект прав. В связи с этим юридическая квалификация земельного участка всегда зависит от того, какое место правовой порядок отводит в системе объектов гражданских прав земельному участку, формирование которого исторически и рационально предопределено как выделение из целого (земельный массив) части (конкретный земельный участок) <12>. ——————————— <12> См.: Германов А. В. Земельный участок в системе вещных прав. М., 2011.
Признав земельный участок вещью, цивилисты распространяют на него действие вещного права. Как пишет В. С. Анохин, вещное право обязано своим появлением такому вовлеченному в оборот объекту, как земельный участок. Возникающие в обороте и легально закрепленные правовые конструкции в виде собственности, ограниченных вещных прав и зависимого держания противопоставляются друг другу и объединяются в единое понятие вещного права благодаря таким признакам, как объект, вещный иск и право следования. Земельный участок поэтому является не только объектом прав с особенным правовым режимом, не только основой жизни и деятельности, он является фундаментом, на котором выстраивается и получает свое развитие вещное право, распространяя свое действие на вещи движимые <13>. ——————————— <13> См.: Анохин В. С. Рецензия на книгу Германова А. В. «Земельный участок в системе вещных прав». М., 2011.
Теперь попробуем разобраться, можно ли рассматривать с юридической точки зрения земельный участок в качестве вещи. Юридические понятия и обыденные представления, действительно существующее положение, все это — разные вещи. Правовые явления и объективно существующая реальность очень часто не совпадают. В перечень вещей включены самые разнообразные объекты, начиная от земельных участков, наличных денег, документарных ценных бумаг, результатов работ и оказания услуг и заканчивая интеллектуальной собственностью и нематериальными благами. Единственное, что объединяет эти вещи, это то, что они признаются объектами права собственности. Вместо того чтобы классифицировать эти вещи в зависимости от их естественных свойств и характеристик, а затем определить их различный правовой режим в качестве объекта права собственности, все они просто признаны вещами, потому что так проще, так принято. Земельный участок не может рассматриваться в качестве вещи в силу следующих обстоятельств. Во-первых, земельный участок, признаваемый в качестве вещи, — это юридическая фикция. В реальном мире и даже в правовой реальности земля и земельный участок являются природным объектом и природным ресурсом. Природный объект — относительно условная правовая категория, применение которой позволяет индивидуализировать определенную часть окружающей природной среды (в данном случае земли), с тем чтобы с позиций права было возможно признать процессы использования и охраны земель в качестве предмета правового регулирования, объекта правовой охраны. Природный ресурс представляет собой определенную совокупность запасов природных веществ, природной энергии, территориальной сферы, которые используются обществом для удовлетворения своих потребностей или признаются в качестве таковых. Характерными чертами земли как природного ресурса являются ее производительная способность, т. е. плодородие почв, наличие свободных земель, которые могут быть использованы для размещения каких-либо производственных и иных объектов, для застройки и т. п. Применение этой правовой категории дает возможность отразить в праве специфику правового регулирования эксплуатации природного ресурса (земель), обусловленные его природно-экономическими свойствами, закрепить и урегулировать особенности использования запасов веществ, энергии, иных полезных свойств, которыми обладает данный ресурс природы. Признание земельного участка в теории гражданского права вещью противоречит ч. 2 ст. 9 Конституции России, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. После того как в землю вбиты колышки, обозначающие границы участка, эта индивидуализированная часть земли не утрачивает своих качеств как природного объекта и природного ресурса. Именно поэтому в пп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, упоминавшийся выше. По мнению А. П. Анисимова, С. В. Дзагоева и Л. Т. Кокоева, земельный участок является единственным действительно недвижимым объектом, поскольку остальные недвижимые вещи считаются таковыми именно по причине наличия тесной связи с землей. Однако в отличие от остальных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и т. д.) земельный участок выступает еще и в качестве природного объекта и природного ресурса, составной части окружающей среды <14>. ——————————— <14> См.: Анисимов А. П., Дзагоев С. В., Кокоева Л. Т. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики / Под ред. А. Я. Рыженкова. М., 2009.
Земля (земельный участок) не является результатом человеческого труда. Вовлечение ее в товарный оборот вовсе не означает, что земля должна признаваться только вещью и не признаваться объектом природы и природным ресурсом. Земля — это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства <15>. ——————————— <15> См.: ГОСТ 26640-85. Земли. Термины и определения. Принят Постановлением Государственного комитета СССР по стандартам от 28 октября 1985 г. N 3453 // ИПК «Издательство стандартов», 2002.
Наконец, земля — это живой организм, это важнейшая часть экологической системы, в которой мы живем, нередко не задумываясь над тем, сколь варварски мы обращаемся с ней, как с какой-то потребляемой вещью. Во-вторых, высказываются утверждения, что только земельный участок может выступать в качестве объекта права собственности. Представляется, что такое мнение наиболее обоснованно только применительно к случаям, когда речь идет о праве частной собственности, причем не всегда. Это утверждение неприменимо в полной мере в отношении публичной собственности на землю. В публичной собственности могут быть не только земельные участки, но и земли, земля, а иногда даже территории. Согласно ст. 8 Лесного кодекса Российской Федерации <16> объектом права собственности признается лесной участок. Лесные участки (земельные участки) в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Статья 3 Федерального закона «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» <17> уточняет это положение, признавая земли лесного фонда федеральной собственностью. Подавляющая часть водных объектов и тем самым земель водного фонда находится в собственности Российской Федерации (федеральной собственности) (п. 1 ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации <18>). ——————————— <16> См.: Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ // СЗ РФ. 2006. N 50. Ст. 5278. <17> См.: Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2006. N 50. Ст. 5279. <18> См.: Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2381.
В соответствии с п. 6 ст. 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» <19> особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью, а особо охраняемые природные территории регионального значения — собственностью субъектов Российской Федерации. ——————————— <19> См.: Федеральный закон от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» // СЗ РФ. 1995. N 12. Ст. 1024.
Проведение государственного кадастрового учета земельных участков — это сложный процесс. Очень трудно представить себе ситуацию, когда вся огромная территория нашей страны будет разграничена на отдельные земельные участки. Для этого потребуются века. Примером может служить ситуация, сложившаяся в Великобритании. Работы по межеванию земель, составлению планов земельных участков в Англии и Уэльсе, которые проводит Государственное картографическое управление, начались еще в 1791 г. и до сих пор не завершены <20>. ——————————— <20> Kevin J. Gray, Susan Francis Gray, Land Law. Oxford University Press, 2007. P. 2.
В-третьих, земельным участком не всегда является участок, границы которого определены. В законодательстве используются понятия «фактическое землепользование» и «фактически используемый земельный участок». Пункт 7 ст. 36 ЗК РФ предусматривает, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. На основании п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» <21> граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР «О собственности в СССР» <22>, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ. Главное отличие этого земельного участка от определения земельного участка в ст. 11.1 ЗК РФ заключается в том, что в отношении фактически используемого земельного участка не осуществлен государственный кадастровый учет. ——————————— <21> См.: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148. <22> См.: Закон СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР» // ВСНД СССР и ВС СССР. 1990. N 11. Ст. 164. Утратил силу.
В соответствии с п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации <23> размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. ——————————— <23> См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16.
Как предусмотрено в п. 9 ст. 38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» <24>, при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется, исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или, при отсутствии такого документа, из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка. ——————————— <24> См.: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
К. И. Скловский в своей работе ставит вопрос: «Ну что такое земельный участок в реальности? Часть поверхности, определенным образом когда-то отделенная от других частей. Это отделение (нужно снова это подчеркнуть) не является отделением физическим, не отделяет одно тело от другого. Из сказанного следует, что истиной является как раз то, что в реальности земельного участка нет. Он создается действиями людей (при том, что земная поверхность людьми не создана) и существует только в рамках данного общества, социума, т. е. как феномен социальный, юридический, а не реальный. Границ нет в природе (реальности), они есть только между людьми. А без границ нет ни участка, ни его части» <25>. ——————————— <25> Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 2008.
На самом деле реальность совершенно иная. И в природе существуют границы земельного участка. Ими могут быть берег реки, озера, моря, горный хребет, крутой обрыв, остров, поле, со всех сторон окруженное лесом. Вполне осязаемы высокий забор или пятиметровой высоты стена с контрольно-пропускным пунктом, выстроенная по границам частного земельного участка. В п. 15.7 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства <26> в качестве обозначения границ земельного участка используется термин «естественные или искусственные рубежи»: реки, ручьи, каналы, лесополосы, дороги, дорожные сооружения, заборы, изгороди, фасады зданий и другие природные и созданные трудом человека объекты. ——————————— <26> См.: Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства. Утверждены Приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 17 февраля 2003 г. // Документ официально опубликован не был. См.: СПС «КонсультантПлюс: Законодательство».
В-четвертых, земельный участок как объект права собственности имеет пространственное измерение: воздушное пространство <27> и пространство недр. Воздушное пространство имеет нетелесный характер в отличие от пространства недр. Характеристики земельного участка уникальны и отличны почти от всех объектов, признаваемых вещами. В этом отношении его можно сравнить, пожалуй, только с такими вещами, как здание или квартира, внутреннее пространство которых имеет 3-мерное измерение. ——————————— <27> Пункт 3.31 Федеральных авиационных правил «Подготовка и выполнение полетов в гражданской авиации Российской Федерации» запрещает выполнять полет воздушного судна на расстоянии менее 150 м от людей, транспортных средств или строений. См.: Приказ Минтранса России от 31 июля 2009 г. N 128 «Об утверждении Федеральных авиационных правил «Подготовка и выполнение полетов в гражданской авиации Российской Федерации». Зарегистрировано в Минюсте России 31 августа 2009 г. N 14645 // БНА ФОИВ. 2009. N 43.
Более правильным было бы определять земельный участок, как, впрочем, и здания — объекты права собственности как пространство, место, находящееся под контролем собственника, свободное от физического вторжения других лиц. Это земельный участок, дом, квартира. Данное обстоятельство определяется желанием и правом собственника быть свободным от чужого вторжения. Юридической характеристикой этого права является защита частной жизни, право на частную жизнь, право остаться одному наедине с самим собой. С другой стороны, как можно признавать земельные участки, являющиеся публичными местами, вещами: места для прогулок, дороги, парки, игровые площадки? Это публичные пространства, являющиеся публичной собственностью, к которым население имеет право публичного доступа. Римское право признавало право собственника земли распоряжаться и исключать воздействие посторонних лиц по отношению к воздушному пространству над его землей <28>. Поэтому и п. 3 ст. 261 Гражданского кодекса Российской Федерации <29> (далее — ГК РФ) также предоставляет право собственнику земельного участка использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Эта правовая норма римского права не соответствует идее признания земельного участка вещью. ——————————— <28> См.: Хвостов В. М. Система римского права: Учебник. М., 1996. С. 230. <29> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
Возникает вопрос, каким образом право на материальную вещь — земельный участок с позиций теории гражданского права может означать также право на пустоту, каким является воздушное пространство, учитывая при этом определение земельного участка только как части земной поверхности. Каким образом пустота может считаться объектом права и тем самым фактически вещью, исходя из смысла п. 3 ст. 261 ГК РФ. Вряд ли на этот вопрос можно получить логически обоснованный ответ. В-пятых, до самого последнего времени (до 22 июля 2008 г.) земельным участком как объектом земельных отношений признавалась часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Ныне, как отмечалось выше, земельным участком считается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ). Ключевым в этом определении является слово «поверхность». Слово «поверхность» в русском языке означает «наружная сторона чего-нибудь» <30>. В отличие от определения, которое было раньше в ст. 6 ЗК РФ и в котором упоминалась земля как имя существительное, обозначавшее объект природы и природный ресурс, сейчас речь идет о поверхности земной, т. е. использовано прилагательное. Из смысла данного определения можно предположить, что поверхность, наружная сторона — это поверхность земли. ——————————— <30> Ожегов С. И. Словарь русского языка. М., 1963. С. 518.
Такое юридическое понятие земельного участка не позволяет признать его вещью. В этом определении отсутствует главный признак вещи, на котором акцентируется внимание в теории гражданского права, — указание на признак, отражающий характеристику земельного участка, связанную с удовлетворением потребностей людей. Земную наружную сторону нельзя использовать как средство производства в сельском и лесном хозяйстве, поскольку в определении земельного участка нет упоминания о почве. Земную наружную сторону нельзя также использовать как пространственный территориальный базис для строительства зданий, строений и сооружений, поскольку для этого нужно вторгнуться под земную поверхность. В-шестых, в теории гражданского права предпринимаются попытки разграничить правовой режим земельных участков как недвижимости — сферы регулирования гражданского права и правовой режим земельных участков как природного объекта и природного ресурса — сферы земельного права. При этом утверждается, что главной целью применения конструкции вещных прав является создание правовых оснований для использования земельных участков как недвижимости. По вопросу о понятии «недвижимость» в юридической литературе высказаны разные точки зрения. Предпринимаются попытки обосновать включение этой группы земельных отношений исключительно в состав предмета гражданского права. Единственной объективной основой для ответа на вопрос о том, регулирует ли земельное право отношения по поводу земельных участков, признанных недвижимостью, может быть только анализ норм действующего законодательства. Любые попытки исследования точек зрения, мнений специалистов, высказанных в юридической литературе, не могут дать объективный ответ на поставленный вопрос в силу отсутствия единства мнений и поскольку практически любая правовая доктрина, доктринальное толкование имеет субъективный характер. Так, по обоснованному суждению В. А. Белова, сложную ситуацию в правовом регулировании отношений, связанных с недвижимостью, определяют две главные причины: 1) размытость критериев разделения имущества на движимое и недвижимое и 2) отсутствие четкого понимания смысла и назначения процедур государственной регистрации прав <31>. ——————————— <31> См.: Белов В. А. Предисловие // Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 27 — 28.
В определенной мере подтверждением точки зрения В. А. Белова о сложном характере анализа данного вопроса является высказывание Е. А. Суханова о том, что современное право выдвигает новый критерий — понятие недвижимости как земли и всего того, что является ее составной частью <32>. То есть, по мнению Е. А. Суханова, не земельный участок, а земля является недвижимостью. Такая позиция вступает в противоречие с ранее высказанными им утверждениями о том, что недвижимостью может быть только земельный участок. ——————————— <32> См.: Суханов Е. А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4.
Встречаются и такие весьма интересные мнения. «Понятие недвижимости достаточно элементарно, обстоятельно разработано наукой гражданского права, в основных своих чертах легко усваивается как юристами, так и людьми, не искушенными в юриспруденции» <33>. ——————————— <33> Объекты гражданских прав: Постатейный комментарий к главам 6, 7 и 8 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2009.
Определение понятия «недвижимость» в гражданском праве носит дискуссионный характер. Нет единства мнений по вопросу о том, на основании какого юридически значимого критерия следует признавать вещь недвижимостью: достаточно ли для этого такого признака, как прочная связь с землей, или нужен факт государственной регистрации прав на имущество? Земельный участок как таковой просто признан недвижимостью. В теории гражданского права выделяются признаки земельного участка как недвижимости, и, по вполне понятным причинам, эти признаки имеют значение преимущественно только для данной отрасли права. Так, по мнению С. П. Гришаева и А. М. Эрделевского, характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т. е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на следующие ее признаки: 1) это практически невосполнимый и ограниченный самой природой объект (земля, недра и т. д.), что требует введения определенных ограничений его оборотоспособности, так как необходимы строгое соблюдение его целевого назначения и учет экологических требований; 2) объекты недвижимости связаны с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб их назначению; 3) объекты недвижимости определяются индивидуальными признаками; 4) отдельные виды недвижимости могут использоваться исключительно в соответствии с их целевым назначением; 5) в отношении недвижимого имущества действуют специальные правила совершения сделок с ним, определяющие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость <34>. ——————————— <34> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. С. П. Гришаева, А. М. Эрделевского // СПС «КонсультантПлюс», 2006.
Особое внимание, с нашей точки зрения, следует уделить рассмотрению вопроса о правовом значении понятия «недвижимость», какую основную цель преследует закрепление этого понятия в праве. Многие авторы просто подчеркивают значение недвижимого имущества, не разъясняя, в чем же оно конкретно заключается. Так, И. А. Покровский указывает на общенациональное значение недвижимости, полагая, что недвижимость — это жизненное пространство каждого человека и общества в целом <35>. С. Е. Леонтьев подчеркивает социальную значимость недвижимого имущества <36>. ——————————— <35> См.: Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 204. <36> См.: Леонтьев С. Е. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях». М., 2009.
Как полагает О. Ю. Скворцов, недвижимое имущество в силу своих естественных свойств обладает повышенной ценностью для жизни людей. Сюда относится прежде всего возможность извлекать из указанных объектов потребительские свойства, позволяющие поддерживать жизнедеятельность социума. Дополнительной ценностью для людей указанные объекты обладают еще и потому, что они непотребляемы в течение жизни нескольких поколений <37>. Таким образом, особая ценность недвижимости для жизни людей выражается в значении этого понятия. ——————————— <37> См.: Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006.
Возникает вопрос: насколько необходимо закрепление в праве понятия «недвижимость», так ли оно значимо? Может ли исключение этого понятия из юридического лексикона привести к каким-то серьезным негативным последствиям? Ответ на этот, возможно, совершенно неприемлемый для цивилиста вопрос фактически дает Е. А. Суханов. Автор пишет, что Германское гражданское уложение и швейцарский Гражданский кодекс не знают понятия «недвижимость» (которое в германском и швейцарском праве считается научно-догматическим, а не законодательным), противопоставляя движимые вещи земельным участкам, которые и составляют здесь единственный вид недвижимости (§ 94 — 96 ГГУ, ст. 655 и сл. ГКШ <38>). Прочно связанные с землей объекты, включая строения, считаются в германском праве не отдельными (самостоятельными) вещами, а лишь составными частями земельного участка <39>. ——————————— <38> Е. А. Суханов допускает неточность. Пункт 1 ст. 655 ГКШ предусматривает, что объектом права собственности на землю являются все виды недвижимого имущества, и далее они перечисляются. <39> См.: Суханов Е. А. Указ. соч.
Таким образом, в ГГУ, чей законодательный опыт активно используется в отечественном правотворчестве, нет понятия недвижимости, и это обстоятельство не приводит к коллапсу в сфере правоприменения. Вместо этого понятия применяются другие правовые конструкции, и никаких негативных последствий не происходит. По мнению В. А. Алексеева, категория недвижимого имущества выделена в законе для того, чтобы определить специфику тех правовых отношений, которые складываются по поводу данного объекта гражданских прав <40>. Однако автор не поясняет, каково значение этой специфики для правового регулирования отношений по поводу данного объекта. ——————————— <40> См.: Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007.
Пытается разъяснить данную специфику С. П. Гришаев, который полагает, что правовой режим недвижимого имущества — это совокупность императивных правовых норм, содержащих специальные правила, отражающих специфику участия недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях. Эта специфика заключается в наличии целого ряда законодательно установленных ограничений, запретов и процедур <41>. Однако он не доводит свою правильную мысль до логического завершения. ——————————— <41> См.: Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС «КонсультантПлюс», 2007.
А. С. Степанов пишет, что трудно переоценить значимость недвижимого имущества для политической, экономической и правовой системы любого организованного общества. Как для товаропроизводительных отношений, так и для правового регулирования имущественного оборота исключительно недвижимость, несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производную группу нематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги и т. д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни было государственности <42>. В. К. Андреев отмечает значение недвижимости для хозяйственного оборота <43>. Из этих суждений совершенно логично вытекает вывод о том, что понятие недвижимости прямо связано с регулированием гражданского оборота. ——————————— <42> См.: Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 3. <43> См.: Андреев В. К. О праве частной собственности в России (критический очерк). М., 2007.
По мнению ряда авторов, правовым последствием закрепления в праве рассматриваемого понятия является государственная регистрация. Гражданское законодательство подразделяет вещи на недвижимое имущество, объекты которого прочно связаны с землей, и иное — движимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Эта градация имеет важное юридическое значение: недвижимое имущество и сделки с ним подлежат обязательной государственной регистрации <44>. Аналогичной в целом позиции придерживается К. И. Скловский: видимость недвижимого имущества является его решающим качественным отличием. Существенное замедление и затруднение оборота недвижимости, вызванные необходимостью регистрации, оказываются терпимым неудобством, учитывая те преимущества для всего гражданского оборота, которые несут в себе устойчивость и публичный контроль в этой сфере <45>. ——————————— <44> См.: Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. О. Н. Садикова. М., 2006. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография К. И. Скловского «Собственность в гражданском праве» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (5-е издание, переработанное). —————————————————————— <45> См.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 225.
Такое же мнение высказывает А. Л. Маковский, который пишет, что в интересах создания цивилизованного рынка ГК РФ особое внимание уделяет недвижимому имуществу. В ГК РФ не только определено понятие недвижимости, но и предусмотрено создание единой системы государственной регистрации недвижимого имущества <46>. ——————————— <46> См.: Маковский А. Л. О кодификации гражданского права (1922 — 2006). М., 2010.
Как пишет И. П. Писков, неправильно было бы считать, что особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества сводятся к необходимости государственной регистрации прав на него. Само появление государственной регистрации, придавшей невиданную ранее стабильность обороту недвижимого имущества и сделавшуюся принципиально важной чертой его современного гражданско-правового режима, стало возможно лишь благодаря неперемещаемости недвижимого имущества <47>. Это значит, что правовое значение недвижимости выражается в установлении особых гражданских прав на нее, закреплении специфики правовых связей между различными объектами недвижимости и государственной регистрации прав. ——————————— <47> См.: Право собственности: актуальные проблемы / Под ред. В. Н. Литовкина, Е. А. Суханова, В. В. Чубарова. М., 2008. С. 390.
Если объединить эти точки зрения воедино, последует вывод о том, что правовое значение недвижимости состоит в закреплении специфики правовых связей между различными объектами недвижимости, установлении особых гражданских прав на нее; особенностях регулирования гражданского оборота недвижимости и государственной регистрации прав на нее. Такой вывод будет вполне обоснованным. Однако проанализируем итог этих рассуждений — необходимость государственной регистрации прав на недвижимость. Какие преимущества она дает собственнику? Только одно — после того как он зарегистрировал свое право собственности, он может определять юридическую судьбу своего имущества, распоряжаться им. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <48> (далее — Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. ——————————— <48> См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
Может ли собственник после совершения акта государственной регистрации спать спокойно, не думая о том, что кто-то отнимет у него его недвижимость? На этот вопрос ответ, к сожалению, будет отрицательным. Государство признало право собственности за лицом, и государственная регистрация рассматривается как единственное доказательство существования зарегистрированного права (абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). Однако эти положения сводятся на нет нормой о том, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Отсутствуют основания для признания значения государственной регистрации прав на недвижимость для осуществления публичного контроля в сфере оборота недвижимости. Для этого нет ни юридических, ни фактических оснований, поскольку сфера государственной регистрации — это сфера коррупции и многочисленных правонарушений. Яркий пример тому: продажа «дачи Сердюкова» — пансионата «Эллада» на Таманском полуострове. Почему никто не обратил внимания при государственной регистрации на то, что «дача» находилась на федеральных землях, в отношении которых действует запрет на приватизацию, предусмотренный в ст. 27 ЗК РФ? Правовое значение использования понятия «недвижимость» в законодательстве не исчерпывается фактом государственной регистрации. Далее возникает обязанность собственника платить налоги. Согласно ст. 85 Налогового кодекса Российской Федерации <49> (далее — НК РФ) органы, осуществляющие кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах) и об их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения. Органы, осуществляющие государственный технический учет, обязаны ежегодно представлять в налоговые органы по месту своего нахождения сведения об инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и иные сведения, необходимые для исчисления налогов. Органы местного самоуправления обязаны ежегодно сообщать в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ <50>. ——————————— <49> См.: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ // СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3824. <50> См.: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ // СЗ РФ. 2000. N 32. Ст. 3340.
Данные обстоятельства приводят к выводу о том, что главным правовым последствием применения в гражданском праве понятия «недвижимость» является обязанность уплаты налогов после государственной регистрации права собственности и совершения сделок с недвижимостью. Таким образом, промежуточное правовое значение недвижимости заключается в регулировании гражданского оборота недвижимости в непосредственной связи с необходимостью государственной регистрации, а итоговое — в уплате налогов. Причем как государственная регистрация, так и налогообложение находятся вне сферы регулирования гражданского права. Поэтому в отношении недвижимости как объекта налогообложения государство имеет особый интерес для обеспечения контроля над собственностью и регулирования ее использования. Все это означает, что понятие «недвижимость» имеет значение не столько для гражданского права, сколько для налогового права, т. е. для сферы публичного права. В современный период отсутствуют основания для признания в праве земельного участка как вещи. Земельный участок — это объект природы и природный ресурс. В основу правового регулирования земель должны быть заложены природно-экономические, экологические характеристики земельного участка, а не устаревшие и изжившие себя представления о земельном участке как вещи.
Литература
1. Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007. 2. Андреев В. К. О праве частной собственности в России (критический очерк). М., 2007. 3. Анохин В. С. Рецензия на книгу Германова А. В. «Земельный участок в системе вещных прав». М., 2011. 4. Белов В. А. Предисловие // Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 27 — 28. 5. Волков Г. А. Принципы земельного права России. М., 2005. С. 157 — 160. 6. Германов А. В. Земельный участок в системе вещных прав. М., 2011. 7. Гражданское право: В 3 т.: Учебник. Т. 1 / Под ред. С. А. Степанова. М.: Институт частного права, 2010. 8. Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. О. Н. Садикова. М., 2006. 9. Гришаев С. П. Новые тенденции в правовом регулировании земельных участков как объектов права собственности // СПС «КонсультантПлюс», 2011. 10. Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС «КонсультантПлюс», 2007. 11. Леонтьев С. Е. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях». М., 2009. 12. Лысенко А. Н. Имущество в гражданском праве России. М., 2010. 13. Маковский А. Л. О кодификации гражданского права (1922 — 2006). М., 2010. 14. Объекты гражданских прав: Постатейный комментарий к главам 6, 7 и 8 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2009. 15. Ожегов С. И. Словарь русского языка. М., 1963. С. 518. 16. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 204. 17. Право собственности: актуальные проблемы / Под ред. В. Н. Литовкина, Е. А. Суханова, В. В. Чубарова. М., 2008. С. 390. 18. Российское гражданское право: Учебник. Т. 1. 2-е изд. / Под ред. Е. А. Суханова. М., 2011. 19. Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006. 20. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 2008. 21. Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 3. 22. Суханов Е. А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4. 23. Хвостов В. М. Система римского права: Учебник. М., 1996. С. 230. 24. Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. 25. Kevin J. Gray, Susan Francis Gray, Land Law. Oxford University Press, 2007. P. 2.
