ПРАКТИЧЕСКИЙ КОММЕНТАРИЙ К ГЛАВЕ «СЕРВИТУТ» ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РЕСПУБЛИКИ МОЛДОВА <*>
А. А. АНДРОНАТИЙ
——————————— <*> Закон Республики Молдова от 6 июня 2002 г. N 1107-XV (Monitorul Oficial от 22 июня 2002 г. N 82 — 86). В журнале «Бюллетень нотариальной практики», 2005, N 5 публикуется продолжение данной статьи, посвященное регулированию суперфиция.
Андронатий А. А., член Ассоциации нотариусов Республики Молдова «НОТА».
Новый Гражданский кодекс привнес много новых юридических механизмов регулирования гражданских правоотношений. От правильного понимания их сути зависит эффективное использование норм ГК, не наносящее ущерба гражданам и организациям. Одними из таких новшеств для национального правового поля являются сервитут и суперфиций. Необходимо раскрыть правовые особенности установления и использования сервитутов, выявить противоречия и пробелы в законодательстве, определить область использования указанных прав третьих лиц. Для более правильного анализа правовой природы и назначения сервитутов требуется осветить основные моменты истории возникновения таких прав, корни которых уходят в римское право. В наиболее широком первоначальном смысле сервитут означает «повинность, обязанность» — от латинского «servitus». Само возникновение земельного сервитута обусловлено прежде всего неравноценностью земельных участков, отличающихся качеством почв, наличием (отсутствием) путей сообщения, водоемов, линейных коммуникаций, природных ресурсов, что еще раз подчеркивает наличие отношений между участками, а не между их собственниками. Таким образом, согласно римской системе права земельный сервитут призван упразднить существующее неравенство, обязав землепользователя более выгодного участка содействовать соседу в использовании необходимых последнему благ. Необходимость этой категории прав была в особенности очевидна ввиду существования прав частной собственности на землю. Для того чтобы пользование земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, иногда возникает потребность в пользовании соседней землей. Такого рода вопросы были легко разрешимы в то время, когда земля находилась в общественной собственности (племени, рода, общины). Но с возникновением права частной земельной собственности собственник земельного участка не обязан был помогать соседу, не имеющему на своей земле воды, пастбища и т. п. Стало настоятельной потребностью закрепление за собственником одного земельного участка права пользования в известном отношении чужой землей, обычно — землей соседа. Земельные участки, отрезанные от публичной дороги землями других собственников или лишенные воды и других естественных благ, нельзя было использовать без предоставления собственником этого участка права пользоваться в соответствующем отношении чужой землей. С ростом городов, с увеличением скученности городских построек собственники городских земельных участков стали нуждаться в правовом средстве, с помощью которого можно было бы предупредить полное затемнение одного участка постройкой на другом участке и т. д. Подобного рода потребности в римском праве удовлетворялись двумя путями. Можно было договориться с соседом о том, чтобы он принял на себя определенное обязательство в пользу данного собственника земли. Например, чтобы сосед обязался давать собственнику данного земельного участка выход и выезд через свою землю на общественный проезд. Однако этот путь был не вполне надежным, потому что такое обязательство имело личный характер: стоило тому собственнику земли, который принял на себя подобного рода обязательства, продать свой участок, и пользование этой землей со стороны соседа могло продолжаться только при условии согласия нового собственника. Между тем удовлетворение таких потребностей, как выход и выезд на публичную дорогу, получение воды и т. п., необходимо было обеспечить более надежным и прочным способом, независимо от изменения собственника соседней земли. Для этой цели и была введена такая категория прав, как сервитуты. Прочность удовлетворения потребности в такой правовой форме состояла в вещном характере сервитутного права: предметом сервитутного права является сам земельный участок, а не действие определенного лица, обязавшегося допускать пользование его земельным участком со стороны соседа. Поэтому субъект сервитутного права сохранял свое право пользования соседним участком независимо от того, остается ли его собственником тот, кто установил на свою землю сервитут в пользу соседа, или же произошла смена собственников. Сервитут являлся обременением самой земли и вместе с ней переходил к новому собственнику. Таким образом, можно определить суть сервитута как вещное право пользования чужой вещью в том или ином отношении. Такое право вызывается необходимостью сгладить неудобства и затруднения, возникающие (при существовании частной собственности на землю) вследствие неравномерности распределения естественных благ между отдельными земельными участками.
Раздел IV
Глава III. СЕРВИТУТ
Статья 428. Общие положения о сервитуте
(1) Сервитут является обязательством, по которому обременяется недвижимость (земельный участок, обремененный сервитутом) для обеспечения пользования недвижимостью или нужд недвижимости другого собственника (доминирующий земельный участок). Нужда может заключаться в повышении комфортности доминирующего земельного участка либо вытекать из его хозяйственного назначения. (2) Обязанность совершения действия может присоединяться к сервитуту и налагаться на собственника земельного участка, обремененного сервитутом. Эта обязанность является принадлежностью сервитута и не может толковаться иначе как в пользу недвижимости либо для эксплуатации недвижимости.
Необходимо отметить, что в ходе перевода текста Гражданского кодекса с молдавского языка на русский произошло искажение смысла данного понятия. А именно: сервитут был определен как обязательство, хотя исходя и из природы сервитута, и из логики построения Гражданского кодекса он является вещным правом. Юридически верно было бы определить сервитут как вещное право третьего лица, которым обременяется недвижимость. Содержание данного права находится исключительно в рамках нужд земельного участка, собственник которого приобретает право сервитута. Причем данное право одного лица влечет за собой и определенные обязанности другого лица. Второй пункт данной статьи раскрывает тот факт, что обязанность совершать те или иные действия собственника земельного участка, обремененного сервитутом, неразрывно связана как с правом сервитута, так и с недвижимым имуществом, им обремененным. В случае установления иных обязательств собственника земельного участка, не связанных с сервитутом, они должны быть отражены в отдельном договоре, отличном от договора об установлении сервитута. В противном случае они будут толковаться только в пользу недвижимости, ее эксплуатации, что затруднит реализацию прав и обязанностей, закрепленных в договоре.
Статья 429. Условия сервитута
(1) При осуществлении сервитута правомочное лицо должно соблюдать интересы собственника земельного участка, обремененного сервитутом. (2) Собственник доминирующего земельного участка может быть обязан к выплате в определенные сроки вознаграждения (возмещения убытков) собственнику участка, обремененного сервитутом. (3) Смена собственников доминирующего земельного участка либо земельного участка, обремененного сервитутом, а также раздел участков не затрагивают право сервитута. (4) Сервитут может быть установлен в целях обеспечения будущих нужд доминирующего участка. (5) Сервитут, установленный в отношении здания или сооружения, которое будет воздвигнуто, либо в отношении земельного участка, который будет приобретен, возникает только с даты воздвижения здания или сооружения либо с даты приобретения земельного участка. (6) Земельный участок, обремененный узуфруктом либо суперфицием, может обременяться сервитутом только с согласия узуфруктуария или суперфициария.
Первый пункт данной статьи устанавливает обязанности владельца сервитута, которые заключаются в воздержании от действий, могущих нанести вред интересам собственника земельного участка, обремененного сервитутом. Использование земельного участка должно производиться таким образом, при котором земельный участок не будет подвержен необратимому ухудшению либо невозможности собственника данного участка удовлетворять его потребности. Например, если право сервитута заключается в использовании земельного участка для прокладки и использования дороги, собственник земельного участка, обремененного сервитутом, не должен потерять возможность транспортного доступа к своему участку (если иное не установлено договором). Иначе — собственник земельного участка сможет обратиться в суд с целью защиты нарушенных интересов. Принимая во внимание тот факт, что владелец сервитута извлекает выгоду из использования своих прав в отношении чужого имущества, он может быть обязан к выплате определенных денежных сумм. При этом ГК говорит о возможности выплачивать вознаграждения, что подразумевает наличие и безвозмездное установление сервитута. Сама формулировка «может быть обязан» не дает нам возможности точно определить способы обязывания к уплате денег. В то же время, исходя из того, что при заключении договора стороны соглашаются в чем-либо (включая обязанность оплаты за сервитут), то будет логично считать, что именно обязать сторону выплатить вознаграждение может судебная инстанция по иску собственника земли, обремененной сервитутом. Особенность сервитута заключается в его неразрывной связи с объектом, в пользу которого он обременен, которому он необходим для полноценного использования. В результате в случае продажи земельного участка, для нужд которого был установлен сервитут на соседний участок, новый собственник также будет обладать правом сервитута. Соответственно и наоборот — новый собственник земли, обремененной правом сервитута, не может в одностороннем порядке расторгнуть договор об установлении сервитута. При этом необходимо иметь в виду, что сервитут следует за земельным участком и не может быть предметом самостоятельного договора. В случае, когда на момент заключения договора использование главного земельного участка еще не требует использования соседнего земельного участка, но в будущем такая необходимость может возникнуть, стороны договора могут предусмотреть возникновение сервитута в будущем. В любом случае сервитут возникает только с момента возникновения фактической нуждаемости в использовании прав на чужую вещь, например с момента возведения здания, а не с момента заключения договора. Практическая необходимость в этом может возникнуть на этапе создания планов по развитию территории, с четким графиком производимых работ. В то же время крайне противоречиво сформулированы некоторые положения п. 5 данной статьи, согласно которым допускается установление сервитута еще до приобретения в собственность доминирующего участка. Дело в том, что в подобном случае договор будет заключаться не собственником земельного участка, в пользу которого устанавливается сервитут, а третьим лицом. Это противоречит п. 1 ст. 428 ГК РМ, из которой четко проистекает, что договор заключается между двумя собственниками участков. Вместе с тем, анализируя опыт стран СНГ в этой области, хочу заметить, что число случаев, когда возникала бы подобная необходимость, ничтожно мало, что, скорее, «заморозит» использование п. 5 данной статьи в части установления сервитутов еще до приобретения доминирующего участка. Сервитут является не единственным вещным правом на чужую вещь. Это обусловливает необходимость согласия при его установлении не только собственника участка, но и иных лиц, имеющих права на данный участок, — владельцев узуфрукта и суперфиция.
Статья 430. Классификация сервитутов
(1) Явными признаются сервитуты, которые распознаются по внешним признакам, а скрытыми — те, которые не характеризуются внешними признаками. (2) Постоянными признаются сервитуты, которые исполняются или могут исполняться постоянно без необходимости вмешательства человека, а непостоянными — сервитуты, для осуществления которых необходимо вмешательство человека. (3) Позитивными признаются сервитуты, предоставляющие собственнику доминирующего земельного участка право прямо осуществлять определенные действия по использованию земельного участка, обремененного сервитутом, а негативными — сервитуты, налагающие на собственника земельного участка, обремененного сервитутом, определенные ограничения при осуществлении своего права собственности.
Практическая сторона данной классификации представляется довольно дискуссионной, т. к. изначальная «римская» классификация сервитутов претерпела со временем множество изменений, а различные правовые школы создавали собственные классификации, вкладывая в них свой смысл. Классификация, приведенная в данной норме права, может вызывать двоякое толкование. Но все же необходимо пояснить, что: — с точки зрения практического применения явные и позитивные сервитуты практически идентичны. Примерами являются: право опереть постройку на стену соседа, право проложить канализационный сток через участок соседа, отвод дождевой воды на крышу или двор соседа, право возводить котельную рядом с двором соседа, право перекинуть балкон и другие выступы в чужое пространство и т. д.; — примером скрытого сервитута является «право вида» (т. е. чтобы сосед не закрывал вида из постройки), «право света» (т. е. чтобы сосед не заслонял свет на строения на соседнем участке) и т. п.; — примером негативного сервитута является ограничение высоты или объема застройки (чтобы сосед строил свои здания не выше определенного размера), запрещение в использовании агрегатов, производящих повышенный уровень шума, и т. п.; — примером постоянного сервитута является проведение и использование дороги, тепло-, газо — и водоснабжения и т. д.; — примером непостоянного сервитута является установка и использование погодных датчиков, защитных механизмов (от ветра, града и т. п.), т. е. любое использование чужого земельного участка и объектов, на нем расположенных, предполагающее периодическое человеческое вмешательство в сам процесс использования. Обобщая, хочу заметить, что практическое значение имеет разделение сервитутов на позитивные (дающие право) и негативные (ограничивающие в праве) — определение же остальных видов сервитутов не имеет столь важного значения, как первые два.
Статья 431. Установление сервитута
(1) Сервитут может устанавливаться по назначению, определенному собственником, на основании сделки либо вследствие приобретательной давности. (2) Сделка, которой устанавливается сервитут, совершается в нотариально удостоверенной форме. (3) Сервитут, установленный на основании сделки, может быть предъявлен с момента его регистрации в реестре недвижимого имущества.
Перечень способов установления сервитута является исчерпывающим. При этом хочу обратить внимание на тот факт, что сервитут не может быть установлен на основании решения суда по иску собственника доминирующего участка, за исключением рассмотрения случаев приобретения вследствие приобретательской давности. Данное положение делает невозможным обязывание к заключению договора об установлении сервитута. Также из этого следует, что при истечении срока договора об установлении сервитута и отсутствии желания собственника земли, обремененной сервитутом, продлить срок его действия владелец сервитута не сможет обязать его к продлению срока действия такого договора и соответственно — срока обладания правом сервитута. Сложностью в данной ситуации является тот факт, что законодательно не определено, как будет функционировать доминирующий земельный участок, собственник которого лишен права сервитута в силу истечения срока давности договора об его установлении. Также следует помнить, что стабильность владения правом сервитута подорвана отсутствием указания на преимущественное право продления срока действия сервитута. Например, если один и тот же участок может разрешить проблемы только одного из трех соседних участков, то его собственнику ничего не препятствует по истечении срока сервитута в пользу западного участка заключить договор с собственником восточного участка. Принимая во внимание важность законного, юридически верного оформления прав, связанных с недвижимым имуществом, договор об установлении сервитута должен быть нотариально удостоверен, после чего возникшие права на землю регистрируются в отделении территориального кадастрового органа. Таким образом, право сервитута возникает после трех предварительных этапов: нотариальное удостоверение, регистрация в ТКО, возникновение фактической необходимости в использовании сервитута.
Статья 432. Установление сервитута по назначению, определенному собственником
Сервитут по назначению, определенному собственником, устанавливается письменным документом собственника земельного участка, который ввиду возможного раздела земельного участка изначально устанавливает характер, цель и положение сервитута части участка в пользу других частей.
Данная статья является одной из ряда норм нового ГК, создающих абстрактное и противоречивое правовое регулирование гражданских правоотношений, что негативно сказывается на экономических отношениях граждан и организаций. Письменный документ собственника (что именно это такое и какие требования должны к нему предъявляться) — понятие очень широкое и неконкретное, что не дает возможности для создания единообразной законной практики применения указанной нормы. По идее законодателя, в случае, когда лицо владеет крупным земельным участком и желает разделить свое владение на два самостоятельных объекта, то он может установить сервитут на один земельный участок в пользу другого. Однако разделение одного объекта на два самостоятельных при сохранении одного и того же собственника делает бессмысленным само установление сервитута, а также противоречит п. «а» ст. 440 ГК, в котором наличие в собственности одного собственника нескольких участков земли означает прекращение права сервитута. Также, как мы уже упомянули, договор об установлении сервитута подразумевает наличие двух собственников земельных участков. В случае же, когда разделенный земельный участок обретает различных собственников, то положения данной статьи не будут распространяться на установление сервитута на любой из этих участков. Думается, что при сохранении текущего законодательного регламентирования прав на чужие вещи данная норма будет в числе блокированных для использования норм ГК.
Статья 433. Приобретение сервитута вследствие приобретательной давности
(1) Постоянные и явные сервитуты, а также скрытые и позитивные сервитуты могут приобретаться вследствие приобретательной давности в установленном законом порядке. (2) Материальные действия, соответствующие непостоянным сервитутам, предполагаются выполненными с простого согласия собственника земельного участка, обремененного сервитутом. Собственник доминирующего земельного участка может применить исковую давность, доказывая обратное. (3) Скрытые и негативные сервитуты не могут приобретаться вследствие приобретательной давности.
Согласно ст. 332 ГК РМ лицо, которое, не обладая правом собственности, добросовестно владеет в качестве собственника недвижимой вещью в течение пятнадцати лет, становится собственником соответствующей вещи. В данном случае, основываясь на аналогии закона, если собственник земельного участка на протяжении пятнадцати лет использовал чужой земельный участок без препятствий со стороны его собственника для удовлетворения нужд своего участка, то он может требовать установление сервитута на используемый земельный участок. Данное установление может быть произведено и на основании договора (при наличии согласия сторон), но скорее всего — решения судебной инстанции. Вместе с тем нормы статьи оговаривают, что такой способ приобретения возможен только при активном и явном использовании соседнего участка — например, постоянном использовании в целях транспортировки необходимых материалов, сырья, продуктов. В то же время нельзя требовать установления сервитута, когда в течение пятнадцати лет собственник пользовался бездействием собственника чужого земельного участка. Стоит заметить, что статья фактически презюмирует согласие собственника земельного участка на проведение владельцем сервитута материальных (физических) работ в связи с непостоянным сервитутом, например смена разрушенных стоек у метеорологических датчиков.
Статья 434. Осуществление сервитута
(1) Обременение, учреждаемое сервитутом, в отношении земельного участка, обремененного сервитутом, состоит в обязанности собственника разрешить осуществление определенных действий на его участке, над или под его поверхностью. Сервитут может состоять и в обязанности собственника воздерживаться от совершения определенных действий в пользу собственника доминирующего земельного участка. (2) Сервитут распространяется на все необходимое для его осуществления. (3) Если сервитут осуществляется добровольно и безупречно в течение не менее трех лет, в случае возникновения спора между собственниками то, каким образом он осуществляется, может служить определяющим основанием при разрешении спора. (4) Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, обязан воздерживаться от любых действий, ограничивающих либо препятствующих осуществлению сервитута. В частности, он не вправе изменить состояние места либо перенести осуществление сервитута в другое место. (5) Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, может предложить для осуществления сервитута другую часть участка, нежели указанная в части (3), но лишь в случае, когда подобное перемещение не причинит убытки собственнику доминирующего участка. Расходы, связанные с перемещением, несет собственник земельного участка, обремененного сервитутом. (6) Собственник доминирующего земельного участка должен осуществлять право сервитута таким образом, чтобы причинить как можно меньше неудобств собственнику земельного участка, обремененного сервитутом.
Первый пункт данной статьи еще раз подчеркнул главные виды сервитутов — позитивные и негативные. В зависимости от нужд основного участка использование чужого участка может проистекать по-разному. Это может быть и проведение дороги, систем водо-, газоснабжения, строительство подвала и т. д. Вместе с тем владельцу сервитута постоянно следует следить за тем, как то или иное использование чужого земельного участка отражается на деятельности его собственника. Те же требования данная статья относит и к собственнику земельного участка, обремененного сервитутом. В данном случае при установлении сервитута собственник земли, которая обременяется, сознательно идет на ограничения в праве пользования своим земельным участком на определенный срок. Таким образом, при использовании сервитута оба собственника земельных участков следят за тем, чтобы их действия или бездействие не нарушали интересы друг друга. В этом свете данная норма ГК также достаточно субъективно и неопределенно регламентирует основания для предъявления претензий контрагентов друг другу, так как синтагма «безупречно в течение» или «причинить как можно меньше неудобств» может толковаться сторонами абсолютно по-разному, иногда противоположно. В ходе осуществления права сервитута у одной или другой стороны может возникнуть желание изменить место применения сервитута. Например, собственник доминирующего земельного участка может оценить как более эффективное использование иной части чужой земли. Либо у собственника последнего может появиться необходимость в использовании той части своей земли, которая сейчас служит сервитуту. В этих случаях договор об установлении сервитута может быть по инициативе сторон заключен на новых условиях. Если владельца сервитута устраивает текущее использование чужой земли, а инициатором выступает контрагент, то данная инициатива должна быть одобрена собственником сервитута. В этом случае собственник земельного участка, обремененного сервитутом, должен будет понести все расходы, связанные с местом применения сервитута. Например, оплатить перенос водопровода с одной части земельного участка на другую его часть.
Статья 435. Отказ от земельного участка, обремененного сервитутом
Во всех случаях, когда согласно договору расходы на производство работ, необходимых для осуществления и сохранения сервитута, несет собственник земельного участка, обремененного сервитутом, он может освободиться от этой обязанности, отказавшись в пользу собственника доминирующего земельного участка от необходимой для осуществления сервитута части участка, обремененного сервитутом.
Это иная норма ГК, которую невозможно юридически корректно применить на практике. Дело в том, что когда лицо является собственником имущества, то существуют определенные способы отчуждения права собственности. Формулировка «отказавшись в пользу собственника доминирующего земельного участка» выглядит как минимум абсурдно. Что значит отказ в пользу другого лица? Какие права и обязанности возникают у сторон? Какова природа некоего документа, называемого «отказом»? От какого именно права отказываются? И наконец, каков правовой статус имущества, от которого отказались? Все эти вопросы не находят своего разрешения в действующем ГК. Если есть возможность разделения земельного участка на два самостоятельных объекта, то один из них, используемый для осуществления сервитута, может быть просто продан собственнику доминирующего участка. Но следует помнить, что, принимая во внимание и назначение земли, участок не может дробиться на какие угодно собственнику доли и размеры. В то же время данная статья предоставляет право «отказа», зависящее только от желания собственника земельного участка, обремененного сервитутом. Таким образом, думается, что выходом в указанном в статье случае является разделение земельного участка на самостоятельные объекты (если это не противоречит действующему законодательству, включая градостроительные нормы) с последующей продажей одного из участков собственнику доминирующего земельного участка.
Статья 436. Права собственника доминирующего земельного участка
(1) Собственник доминирующего земельного участка вправе пользоваться сервитутом, производить на участке, обремененном сервитутом, любые работы, необходимые для осуществления права сервитута, сохранять право сервитута, если договором между сторонами не предусмотрено иное. (2) В отсутствие положения о противном собственник доминирующего земельного участка может принять все меры и произвести за свой счет все работы по осуществлению и сохранению сервитута. Расходы, связанные с проведением таких работ, несут оба собственника соразмерно получаемой ими выгоде в той мере, в которой работы, произведенные для осуществления сервитута, необходимы и полезны, в том числе для земельного участка, обремененного сервитутом. (3) Собственник доминирующего земельного участка может устранить все здания, сооружения и насаждения, размещенные им на земельном участке, обремененном сервитутом, в случае необходимости приведения участка в надлежащее для его эксплуатации состояние и должен сделать это по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом.
В отношении первого пункта необходимо пояснить, что все права, в нем перечисленные, могут быть оговорены в договоре, но включение в договор права на «сохранение права сервитута» является избыточным, т. к. само заключение договора направлено на возникновение сервитута и соответственно на защиту права сервитута. Оговаривать в данном случае в договоре «право на право сохранения сервитута» не имеет юридического смысла, т. к. сам закон охраняет это право. В случае же, если владелец сервитута не желает и далее его использовать, то он может просто, принимая во внимание положение ст. 440 b) ГК, в одностороннем порядке расторгнуть договор об установлении сервитута. Второй пункт дает право владельцу сервитута на его использование даже в случае, если непосредственно в договоре не установлены конкретные права владельца сервитута. При этом затрагивается важный вопрос об оплате работ, связанных с приведением земельного участка годным для использования сервитута. Закон оговаривает, что возникающие расходы несут собственники обоих участков, в случае если каждый из них получает выгоду от производимых изменений. Но в то же самое время опять используются субъективные понятия, оставляющие простор для будущих судебных разбирательств. Так, понятие «необходимости и полезности» для земельного участка, обремененного сервитутом, может вызвать двоякое толкование. Также собственник последнего может вначале посчитать, что ему не будут полезны производимые изменения, но впоследствии — в случае возникновения тех или иных препятствий — на основании п. 1 ст. 429 ГК может требовать соблюдения его интересов. Как поступать в таких случаях, и возможно ли взыскивать часть стоимости произведенных ранее работ — в ГК не определено. Поэтому в договоре крайне желательно детально определять все права и обязанности сторон, включая порядок произведения расходов в случае возникновения такой необходимости. Последний пункт данной статьи оговаривает тот факт, что в случае, когда достигнуто соглашение, подписан договор об установлении сервитута, но его осуществлению мешают те или иные физические объекты окружающего мира, расходы по «расчистке» территории несет владелец сервитута. Нюанс заключается в том, что, даже если последний не считает это необходимым, по требованию собственника земли, обремененного сервитутом, владелец сервитута может быть обязан к осуществлению данной процедуры.
Статья 437. Обязанности собственника доминирующего земельного участка
(1) Собственник доминирующего земельного участка обязан содержать здания, сооружения и насаждения, размещенные им на земельном участке, обремененном сервитутом, в той мере, в которой это обеспечивает интересы участка, обремененного сервитутом. (2) Собственник доминирующего земельного участка обязан возместить причиненные собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, убытки. (3) Если право сервитута установлено в пользу двух или более собственников доминирующих земельных участков, обязанность содержания зданий, сооружений и насаждений, размещенных ими на земельном участке, обремененном сервитутом, и возмещения убытков, причиненных собственнику участка, обремененного сервитутом, возлагается на каждого из собственников доминирующих земельных участков соразмерно получаемой ими выгоде, если законом или сделкой, которой установлен сервитут, не предусмотрено иное.
Данная статья раскрывает п. 1 ст. 429 ГК в части обязанностей собственника доминирующе го земельного участка. Хочу обратить ваше внимание, что во избежание конфликтов между интересами собственников земельных участков в договоре об установлении сервитута необходимо установить порядок использования зданий и сооружений, построенных в обеспечение использования сервитута. Исходя из того что сервитут является правом третьего лица, ограничивающим право собственности владельца земельного участка, это уже наносит определенный ущерб владельцу земли, но возмещается установленными выплатами, принимая во внимание положения п. 2 ст. 429 ГК РМ. Поэтому думается, что второй пункт данной статьи следует отнести к тому ущербу, который, не будучи оговорен в договоре, возник в ходе использования сервитута. Например, необратимое ухудшение земли ввиду производимых подземных строительных работ. В случае же, когда один и тот же земельный участок используется для нужд двух и более земельных участков, данный ущерб должен быть возмещен собственниками доминирующих участков соразмерно выгоде, получаемой от такого использования. В этой связи хочу обратить ваше внимание на два момента. Во-первых, в случае, когда каждый договор содержит подробную информацию о порядке использования земли, это значительно облегчит определение в будущем объема финансовых обязательств. Во-вторых, обращает на себя внимание тот факт, что объем возмещения нанесенного ущерба определяется в зависимости от выгоды, а не ответственности владельцев сервитута. Другими словами, если один из владельцев сервитута своими действиями нанесет ущерб собственнику земельного участка, второй владелец также должен будет оплатить причиненный ущерб соразмерно объему использования чужого земельного участка. Эта норма продолжает список противоречивых норм нового ГК. В данном случае усматривается нарушение принципа гражданской ответственности, т. к. лицо покрывает ущерб, причиненный иным лицом, вне зависимости от того, был ли нанесен ущерб умышленно или по неосторожности, в условии, когда оно не обязывалось покрывать такой ущерб. Также вызывает сомнение жесткость конструкции п. 3 данной статьи, не оставляющая возможности требовать через суд покрытия нанесенного ущерба лицом, его причинившим, в условии, когда иной владелец сервитута добропорядочно осуществлял свое право. Причем в данном случае — оба собственника не связаны между собой обязательствами представительства или поручительства.
Статья 438. Права на здания, сооружения и насаждения
Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, не имеет каких бы то ни было прав на здания, сооружения и насаждения, размещенные на его участке собственником доминирующего земельного участка.
Данная статья относится к группе статей, защищающих права владельца сервитута. Здесь стоит отметить только тот факт, что положения статьи не исключают возможности вступать собственникам земельных участков в договорные отношения, в том числе и в отношении построенных зданий и сооружений.
Статья 439. Очередность осуществления прав
Если на одном и том же земельном участке сервитут существует наряду с другим сервитутом либо иным вещным правом пользования недвижимым имуществом таким образом, что эти права не могут осуществляться одновременно (в совокупности либо по отдельности) и если эти права имеют одинаковую степень очередности, то каждое из правомочных лиц может требовать установления такого порядка осуществления прав, который удовлетворял бы в равной мере всех заинтересованных лиц.
Следует помнить, что в отношении одного и того же земельного участка могут существовать различные права нескольких третьих лиц. При этом праву лица законом может быть установлена определенная приоритетность использования перед иными правами, основанная на его значимости. К примеру, право государства при ликвидации предприятия требовать уплаты всех обязательных платежей перед выплатами иным кредиторам. В данном случае должно производиться определенное «взвешивание» всех имеющихся прав. Сложность заключается в том, что законодательством не определена приоритетность всех могущих иметь место прав, как, например, это было сделано в отношении суперфиция. Таким образом, если стороны не придут к соглашению о том, какое право считать приоритетным перед другим и как будет осуществляться использование равных по приоритетам прав, данный комплекс вопросов должен быть рассмотрен в ходе судебного разбирательства. На практике новому приобретателю прав на чужое имущество следует детально узнать у собственника земельного участка, какими правами третьих лиц обременено имущество. Также, принимая во внимание публичность кадастровых органов, данную информацию можно получить в соответствующих территориальных отделениях.
Статья 440. Основания прекращения сервитута
Сервитуты прекращаются вследствие их исключения из реестра недвижимого имущества по одному из следующих оснований: a) соединение — когда оба земельных участка становятся собственностью одного и того же лица; b) отказ собственника доминирующего земельного участка; c) истечение срока, на который они установлены; d) выкуп; e) невозможность осуществления; f) неиспользование в течение десяти лет; g) отпадение необходимости в них; h) экспроприация земельного участка, обремененного сервитутом, если сервитут противоречит общественной необходимости, для которой будет использовано экспроприированное имущество.
Статья четко определила, что прекращение права сервитута (как и его возникновение) связано с операциями, производимыми в реестре недвижимого имущества, а именно — исключение сервитута из такового. По основаниям такого исключения необходимо отметить следующее. Обладание правом собственности на оба земельных участка одним и тем же лицом прекращает существование сервитута, так как «исчезает» чужая вещь. Принимая во внимание тот факт, что сервитут возникает на основании договора, отказ от сервитута может являться не чем иным, как правом собственника доминирующего земельного участка в одностороннем порядке расторгнуть договор об установлении сервитута. Истечение срока договора об установлении сервитута интегрируется в общие положения о прекращении обязательств. Но, как было уже указано выше, серьезно беспокоит отсутствие права преимущественного заключения договора об установлении сервитута старым его владельцем перед потенциально новым. Если сервитут устанавливался в целях использования зданий и сооружений, находящихся на земле, обремененной сервитутом, ее собственник может выкупить данные здания, что прекратит право сервитута. На выкуп земельного участка автоматически распространится п. «a» данной статьи. Здесь следует еще раз подчеркнуть, что сервитут не выступает самостоятельным предметом договора — он следует за земельным участком для обеспечения фактического функционирования иного земельного участка, здания, сооружения. К сожалению, ГК не устанавливает, кто может выступить инициатором прекращения сервитута ввиду невозможности осуществления, а также что произойдет, если в будущем такая возможность вновь появится, а договор уже расторгнут. Вместе с тем, исходя из того что владелец сервитута может в одностороннем порядке расторгнуть договор, в том числе и при невозможности использования сервитута, склонен полагать, что это право в большей степени относится к собственнику участка, обремененного сервитутом. Хотя какова процедура доказывания факта, что сервитут невозможно в дальнейшем использовать, и как поступать в случае, когда владелец сервитута не согласен с приводимыми доводами, законом также не определено и, опять же, остается на рассмотрении суда. Неиспользование права сервитута на протяжении десяти лет может повлечь прекращение действия договора об установлении сервитута как по соглашению сторон (по инициативе собственника земельного участка, обремененного сервитутом), путем расторжения договора, так и по иску в судебную инстанцию собственника земли, обремененной сервитутом. Отпадение необходимости в использовании сервитута является избыточным основанием для его прекращения, т. к. данное решение должен принимать владелец сервитута, а он, в свою очередь, уже наделен правом в одностороннем порядке прекратить сервитут. Серьезной проблемой данной статьи является отсутствие такого основания, как решение судебной инстанции. Это блокирует реализацию прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, особенно в случае умышленных нарушений закона со стороны владельца сервитута.
Статья 441. Исчисление срока неиспользования
(1) Течение срока, предусмотренного пунктом f) статьи 440, начинается со дня совершения последнего действия по осуществлению непостоянного сервитута либо со дня совершения действия, противоречащего постоянному сервитуту. (2) Осуществление сервитута одним из участников общей собственности либо узуфруктуарием прекращает течение срока по отношению к остальным участникам общей собственности либо к номинальному собственнику.
Хочу заметить, что данная статья сузила виды сервитута, которые могут быть прекращены в силу неиспользования, а именно — ограничила их только непостоянными сервитутами. То есть только если сервитут предполагал периодическую фактическую деятельность его владельца (ремонт, обновление, замена), но она не производилась — такой сервитут может быть прекращен на основании п. «f» ст. 440. Если земельный участок, в пользу которого установлен сервитут, принадлежит двум и более лицам, действие каждого из них в отдельности, пусть даже и в отсутствие действий со стороны остальных сособственников, прерывает срок неиспользования сервитута.
Статья 442. Выкуп сервитута прохода и проезда
(1) Сервитут прохода и проезда может быть выкуплен собственником земельного участка, обремененного сервитутом, при наличии явного несоответствия между пользой, которую он предоставляет доминирующему участку, и неудобствами либо обесценением, причиняемыми участку, обремененному сервитутом. (2) При наличии разногласий между сторонами судебная инстанция может вынести решение, приравнивающееся к согласию собственника доминирующего земельного участка. При установлении выкупной цены судебная инстанция учитывает давность сервитута и изменение стоимости обоих земельных участков.
Это иная статья ГК, содержащая в себе ряд правовых коллизий, нагружающих судебную систему страны. Во-первых, как мы уже указывали, сервитут неразрывно связан с тем недвижимым имуществом, в пользу которого он установлен, и соответственно не может выступать отдельным предметом договора купли-продажи и т. п. В то же время приобретение недвижимости происходит вместе с правами, обеспечивающими ее функциональность. Та ситуация, которая описана в п. 1 данной статьи, подлежит разрешению путем прекращения действия сервитута, принимая во внимание п. 1 ст. 429 и п. 6 ст. 434 ГК, но никак не посредством покупки права сервитута, установленного соответствующим договором. Во-вторых, правовой статус решения судебной инстанции и согласия собственника доминирующего земельного участка абсолютно различен, более того — решение и согласие имеют различную правовую природу их возникновения и регламентирования. Не хочу вдаваться в подробности правовой природы решения судебной инстанции, но считаю приравнивание данного решения, исходящего из государственной системы правосудия, к согласию собственника доминирующего земельного участка (находящегося в сфере гражданского законодательства) абсолютно недопустимым и абсурдным.
