(Корнеев А. Л.) («Экологическое право», 2006, N 6)
ОБ УСЛОВИЯХ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
А. Л. КОРНЕЕВ
Корнеев А. Л., доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова, кандидат юридических наук.
Содержание всякого договора образуют условия, на которых он заключен. Традиционно выделяются существенные условия, условия обычные и условия случайные <1>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное). —————————————————————— <1> См., например: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения. М.: Статут, 1998. С. 238.
Законодатель фактически определяет существенные условия как те, без которых договор считается несостоявшимся, незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). При этом в числе существенных условий всегда должны быть условия о предмете, условия, которые непосредственно в законе названы таковыми, и условия, относительно которых настаивает одна из сторон. Применительно к договору купли-продажи земельных участков существенным условием следует признать условие о предмете и цене. Так, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество — земельный участок, подлежащий продаже. Однако гражданское законодательство не дает определения земельного участка, и здесь требуется учитывать нормы законодательства земельного. При этом, на наш взгляд, в таких случаях речь идет не только об определенном соотношении норм той и другой отрасли, но и о необходимости опираться на земельное законодательство для правильного правопонимания. Земельный участок как часть поверхности земли (п. 2 ст. 6 ЗК РФ) характеризуется прежде всего площадью, измеряемой квадратными метрами <2>. Но такое определение будет недостаточным без привлечения иных признаков. Например, в соответствии со ст. 37 ЗК РФ и Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» для сделок, связанных с переходом права собственности, обязателен кадастровый учет земельных участков; моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14). Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки (п. 1 ст. 7), но действительным является и тот кадастровый учет, который производился до вступления в силу данного Федерального закона (п. 2 ст. 7). Законом определен также состав сведений, включаемых в кадастр (ст. 12) и состав его документов (ст. 13). ——————————— <2> Это прямо предусматривают Законы, определяющие основные правила о характеристике земельного участка, см., например: ст. 19, 20, 24 Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ «О землеустройстве» // СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582; Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // СЗ РФ. 2000. N 2.
Кроме того, неотъемлемыми признаками земельного участка являются данные, позволяющие отличить его от других (в том числе соседних) по расположению на местности, что обеспечивается осуществлением мероприятий по землеустройству и межеванию <3>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Федеральному закону «О государственном земельном кадастре» (постатейный) (под ред. Е. А. Галиновской) включен в информационный банк согласно публикации — Юстицинформ, 2007 (издание четвертое, переработанное и дополненное). —————————————————————— <3> В силу ст. 3 Федерального закона «О землеустройстве» землеустройство обязательно в том числе в случае предоставления и изъятия земельных участков, перераспределения их для осуществления сельскохозяйственного производства. См. об этом также: Комментарий к Закону о государственном земельном кадастре / Отв. ред. Е. А. Галиновская. М.: Юридический Дом «Юстицинформ», 2003. С. 56 — 57 и др.; Кузнецов Д. Правовые проблемы применения законодательства о государственном земельном кадастре // Хозяйство и право. 2004. N 1. С. 104 — 107.
Наконец, еще одним элементом, позволяющим идентифицировать земельный участок для целей оборота, является его местонахождение <4>. ——————————— <4> ФЗ «О землеустройстве» местоположение земельного участка выделяет в качестве самостоятельного информационного показателя и требует данные о нем включать в Единый государственный реестр земель.
Таким образом, применительно к земельным участкам и с учетом земельного законодательства определенность предмета договора купли-продажи земельного участка может быть установлена только при наличии: а) площади земельного участка; б) кадастрового номера и в) местонахождения. Второе существенное условие — цена (ст. 555 ГК РФ). Известное правило (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ) о возможности применить цену при сравнимых условиях за аналогичные товары здесь не должно применяться. Впрочем, учитывая индивидуальность каждого земельного участка, подобное было бы и невозможно. Здесь также гражданское законодательство не может применяться в отрыве от норм законодательства земельного. Цена земельного участка должна определяться рыночными условиями. Пунктом 1 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности <5>. По смыслу ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются сособственниками, предварительная оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной <6>. При установлении рыночной цены земельного участка подлежат учету также правила отдельных актов земельного законодательства, определяющих порядок формирования цены <7>, а также соответствующие методические рекомендации <8>. Отдельные вопросы установления цены земли, в случае ее продажи по правилам ст. 36 ЗК РФ, предусмотрены п. п. 2, 3 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» <9>. ——————————— <5> См.: ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (последние изменения от 27 февраля 2003 г.) // СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813. <6> Аналогичная точка зрения высказана и в литературе, см., например: Постатейный комментарий / Под ред. Г. Е. Быстрова, Б. Д. Клюкина. С. 341. В г. Москве действует Постановление Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. N 522-ПП «О порядке проведения оценок стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности на территории города Москвы, и утверждении методики расчета платы за право на заключение договора аренды земельного участка». В соответствии с этим актом оценка рыночной стоимости земельных участков должна производиться с привлечением независимых оценщиков. <7> См., например: ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (последние изменения от 8 декабря 2003 г.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148. <8> См.: Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р // Экспресс-закон. 2002. N 21. <9> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.
Цена покупки включает в себя все элементы земельного участка, включая ландшафтные особенности, отдельные деревья, другие объекты флоры, а также фауны, постольку, поскольку они не составляют самостоятельных объектов <10>. Полезные ископаемые, добыча которых разрешена на приобретенном земельном участке <11>, не составляют его самого и, естественно, не являются объектами, приобретенными покупателем. Хотя в п. 2 ст. 555 ГК РФ законодателем использован подход, позволяющей оговоренную цену на приобретаемый объект недвижимости считать и ценой за участок, вряд ли можно полагать, что такой же подход допустим и в противоположном случае, то есть когда приобретается участок с находящимся на нем зданием (сооружением). ——————————— <10> В соответствующих случаях вопрос об относимости объекта к земельному участку может решаться на основе ст. 135 ГК РФ, предусматривающей, что принадлежность следует судьбе главной вещи. <11> См., например: ст. 19 Закона «О недрах» (в ред. Федерального закона от 3 марта 1995 г.) // СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823.
Прочие условия не являются существенными в значении п. 1 ст. 432 ГК РФ, их отсутствие само по себе не ведет к признанию договора незаключенным. Например, в соответствии с п. 2 ст. 8 ЗК РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, следует указывать категорию земель. Но если категория в конкретном договоре не указана, то следует ли считать договор незаключенным? Полагаем, нет. Отсутствие тех или иных сведений (условий) в договоре, о необходимости которых говорит законодатель, может приводить к различным последствиям. В данном случае вряд ли правильно подрывать оборот и признавать договор незаключенным. Наконец, категория земель легко может быть определена по данным государственного кадастра. В пользу указанного толкования говорит и тот факт, что в п. 3 ст. 8 ЗК РФ установлены специальные последствия лишь для случаев незаконного перевода земель из одной категории в другую. Кроме того, обязанность указывать категорию земли и тем самым ее назначение составляет обязанность не по договору, а обязанность участников договора непосредственно перед государством. Или иначе — не договор порождает такую обязанность, а прямое указание законодателя. Это также относится к условию о цели использования земли — земельный участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ). Существенные особенности договоров купли-продажи земельных участков позволяли предположить, что эти особенности будут отражены в тексте ЗК РФ. Однако в ст. 37 ЗК РФ («Особенности купли-продажи земельных участков») этого сделать не удалось. Во-первых, потому, что значительная часть специфических правил, посвященных этому вопросу, оказалась «распыленной» по всему тексту Кодекса. Во-вторых, часть принципиально важных вопросов просто оказалась не учтенной. И в-третьих, представленный в ст. 37 ЗК РФ текст изложен не вполне удачно и во многом лишь дублирует гражданское законодательство. Так, в п. 1 ст. 37 ЗК РФ содержится указание о возложении на продавца обязанности предоставить имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В принципе такое указание совпадает с содержанием п. 1 ст. 460 ГК РФ, тем более что обременения в своем большинстве подлежат фиксации в системе государственного учета прав на недвижимое имущество (сервитуты, право аренды и т. п.). Более подробный перечень таких информационных нарушений и последствия за правонарушения предусмотрены и п. 3 той же ст. 37 ЗК РФ. В их числе — предоставление продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, а также иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. Следует полагать, что в числе ограничений, информацию о которых должен предоставить продавец и за истинность которых он отвечает, не только вещно-правовые ограничения гражданско-правового характера (сервитут и др. — см. ст. 216 ГК РФ), но и собственно земельные ограничения <12>. Так, в соответствии со ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены путем установления особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах, путем установления особых условий охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных, в результате введения условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка и др. Например, в соответствии с п. 3 ст. 87 ЗК РФ и ст. 15 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» <13> собственники земель на территории национальных парков не имеют права осуществлять разработку полезных ископаемых, хотя сами по себе данные участки у них не изымаются. Пунктом 1 ст. 56 ЗК РФ предусмотрено, что такие ограничения могут устанавливаться по основаниям, предусмотренным ЗК РФ и федеральными законами, а п. 3 этой же статьи указывает на порядок введения ограничений — в результате принятия актов исполнительных органов государственной власти, актов органов местного самоуправления или решения суда <14>. Следует также согласиться, что перечень ограничений, содержащийся в ст. 56 ЗК РФ, не является исчерпывающим <15>. Но в целях правильного и точного применения закона (см. п. 1 ст. 56 ЗК РФ) следует исключить указания на какие-либо ограничения в подзаконных нормативных актах <16>. ——————————— <12> В целом же, видимо, было бы правильным все ограничения прав на земельный участок разделить на частные сервитуты, публичные сервитуты и властные ограничения; при этом наиболее сложно провести границу между публичными сервитутами и властными ограничениями (см., например: Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в России // Российская юстиция. 1997. N 5. С. 21 — 22). Однако в любом случае смысл всякого сервитута, если даже он и ограничивает чьи-либо права, заключается не в лишении, а в предоставлении правовых возможностей другим лицам. <13> См.: Федеральный закон от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ // СЗ РФ. 1995. N 12. Ст. 1024. <14> Представляется, здесь есть некоторые противоречия, поскольку во многих случаях ЗК или федеральный закон содержат достаточную информацию для того, чтобы считать соответствующее ограничение действующим и без, например, акта органа местного самоуправления. Более того, ряд случаев, когда говорится об ограничениях, в действительности является не ограничением, а установлением особого правового режима. <15> См. об этом: Лисина Н. Л. Правовой режим земель поселений. М.: Дело, 2004. С. 130. <16> См.: письмо Госстроя России от 20 марта 2000 г. N НМ-1082/2 «О включении в состав сведений, подлежащих регистрации прав на недвижимое имущество, градостроительных ограничений и сервитутов» // СПС.
Очевидно, собственник, продающий земельный участок, может не знать о всех фактически имеющихся ограничениях. Тем более что некоторые из указанных ограничений, если даже они установлены, могут быть ему объективно неизвестны. Однако и отвечает он не за любой случай непредоставления полной информации, а за факт ее сознательного искажения. Что же касается последствий, то они заключаются в праве покупателя потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков. Это последствие явно созвучно последствиям, предусмотренным за недостатки качества продаваемого товара (см. ст. 475, 557 ГК РФ). В литературе понятие «качество товара» обычно толкуется довольно широко, включая в себя и предоставление информации о товаре <17>. А с учетом нормы абзаца второго п. 2 ст. 469 ГК РФ появляется возможность толковать нарушения, предусмотренные п. 2 ст. 37 ЗК РФ, как нарушения, связанные с некачественностью товара. И все же, полагаем, это разные нарушения, поскольку ненадлежащее качество товара (в том числе применительно к земельному участку) есть его объективное состояние («дефект вещи»), тогда как предусмотренные п. 3 ст. 37 ЗК РФ нарушения есть неисполнение информационных обязанностей самого продавца («дефект действий»). ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (под ред. О. Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации — КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006 (издание пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики). —————————————————————— <17> См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О. Н. Садиков. М.: Контракт, ИНФРА-М. 1998. С. 21 — 24.
Необходимость разграничения названных нарушений объясняется тем, что наступают различные последствия. В частности, в отношении нарушений по п. 3 ст. 37 ЗК РФ нельзя применять правила ст. 475, 557 ГК РФ. Причем некоторые из последствий, предусмотренных гражданским законодательством, в данном случае не могут быть применены объективно: например, если покупатель не был извещен о наличии публичного сервитута, то «безвозмездное устранение недостатков товара», предусмотренное п. 1 ст. 475 ГК РФ, явно не может быть осуществлено продавцом. Вместе с тем заметно, что законодатель в ст. 37 ЗК РФ уклонился от изложения специальных правил о недостатках собственно земельного участка и применимых последствиях. В частности, учитывая юридическую технику, использованную законодателем при составлении правил о последствиях передачи товара ненадлежащего качества (ст. 475 ГК РФ), при изложении специальных правил о купле-продаже земельных участков (ст. 37 ЗК РФ), следовало бы дать понятие существенных недостатков земельного участка, поскольку в данном случае наступают особые последствия (см. п. 2 ст. 475). Аналогичное замечание может быть сделано и в отношении правил о сроке, в течение которого могут предъявляться требования, связанные с недостатками (см. ст. 477 ГК РФ). Законодатель обоснованно отказался включать в ст. 37 ЗК РФ многочисленные нормы об ограничениях оборотоспособности земельных участков: относительно субъектного состава, минимальных и максимальных размеров сельскохозяйственных угодий (см., например, п. 2 ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» <18>) и т. п., поскольку эти обстоятельства формируют условия оборота земельных участков в целом. Однако в п. 2 ст. 37 ЗК РФ включены специальные нормы о недействительности ряда условий договоров купли-продажи, распространяющиеся также на мену. ——————————— <18> См.: Росс. газ. 2002. 27 июля.
Во-первых, запрещено включать в договор условие о том, что продавец имеет право выкупить земельный участок «обратно» по собственному желанию. Во-вторых, не разрешается ограничивать приобретателя в дальнейшем распоряжении земельным участком, включая установление на него ипотеки, сдачу в аренду и т. п. В-третьих, запрещено предусматривать в договоре ограничения ответственности продавца в случае предъявления прав на земельные участки. Установление названных ограничений конечно же имеет определенную логику. В частности, законодатель явно был намерен исключить случаи, когда, например, под видом продажи оформляется сделка залога. Запрет на ограничение ответственности понятен в связи с тем, что продавцы земельных участков на практике часто пытаются таким образом переложить все возможные последствия именно на покупателя. Тем не менее в юридическом плане названные в п. 2 ст. 37 ЗК РФ ограничения вряд ли конструктивны, поскольку они уже (в том или ином виде, прямо или опосредованно) предусмотрены гражданским законодательством. Так, «право на выкуп обратно», запрет на передачу в ипотеку явно противоречат смыслу правомочий собственности, поскольку только собственник (а не иное лицо, в том числе и не бывший собственник) вправе распоряжаться имуществом (см. ст. 209 ГК РФ). Ответственность продавца при предъявлении прав третьих лиц на проданную вещь и изъятии вещи в их пользу (ст. 461 ГК РФ) состоит в том, что он (продавец) обязан возместить покупателю понесенные им убытки. А в п. 2 ст. 461 ГК РФ прямо предусмотрено, что соглашения об освобождении продавца от ответственности или ее ограничении в таких случаях недействительны. С другой стороны, не отражены в рассматриваемой статье существенные нормы именно земельного права, в частности, связанные с межеванием и расположением участков <19>. То же следует сказать и о целевом использовании земельного участка <20>. В целом же перечень ограничений оборота земельных участков, их использования явно требует осмысления, упорядочения и приведения действующих правил в определенную систему. ——————————— <19> Правильно отмечается, что требования к местоположению земельного участка являются самостоятельным видом требований, позволяющим предотвратить чересполосицу, вклинивания и другие недостатки, см.: Волков Г. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Хозяйство и право. 2003. N 4. С. 48. <20> В соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» данные земли могут использоваться только в соответствующих целях, следовательно, условия договоров купли-продажи, предусматривающие иное назначение, недействительны.
Очевидно, в рассматриваемой статье (ст. 37 ЗК РФ) следовало бы предусмотреть и особенности применения к продаже земельных участков некоторых цивилистических конструкций. В числе традиционных характеристик договора купли-продажи обычно называется его консенсуальный характер. Возможность такой характеристики применительно к рассматриваемому договору требует специальной аргументации. Права и обязанности по гражданско-правовым сделкам по общему правилу возникают с момента заключения соответствующего договора (см. п. 1 ст. 425 ГК РФ), договор же считается заключенным, «если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора» (абзац первый п. 1 ст. 432 ГК РФ). Если достаточно соглашения по существенным условиям, то сделка именуется консенсуальной, если же помимо соглашения требуется совершить определенное действие (чаще всего таким действием называется передача соответствующей вещи), то сделка именуется реальной <21>. В литературе есть и более детальное описание границы между этими сделками <22>, а также причин, по которым есть смысл сохранять такое деление <23>. ——————————— <21> См., например: Гражданское право. Часть 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. С. 245. <22> См., например: Кияшко В. Реальные (консенсуальные договоры в гражданском обороте) // Право и экономика. 2004. N 5. С. 37 — 40. См. также: Груздев В. В. Реальные договоры в гражданском праве // Право и экономика. 2001. N 1. В частности, правильно отмечается, что если передача имущества для консенсуального договора имущества связана с исполнением договора, то для реального это вопрос заключения соглашения. <23> См., например: Хаскельберг Б. Л., Ровный В. В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М.: Статут, 2004.
Однако на земельные участки как на объект недвижимости распространяется правило п. 3 ст. 433 ГК РФ — «договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом». В соответствии с п. 2 ст. 25 ЗК РФ государственная регистрация сделок с земельными участками предусмотрена только в случаях, указанных в федеральных законах (например, при продаже предприятия с земельным участком). В остальных случаях государственной регистрации — только само право собственности нового собственника. Поскольку следует жестко различать регистрацию сделок с земельными участками и регистрацию прав на землю, то надо признать, что по общему правилу договоры купли-продажи земельных участков (как сделки) не подлежат государственной регистрации <24>. ——————————— <24> Подробнее об этом см., например: Белов В. А. Всегда ли нужно регистрировать сделки с недвижимостью // Законодательство. 1999. N 7; Горохов Д. Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика. 2002. N 6 — 7; Уткин Б. Обязательная регистрация // ЭЖ-Юрист. 2004. N 9.
Таким образом, деление сделок на реальные и консенсуальные во многом теряет свое практическое значение применительно лишь к сделкам, требующим государственной регистрации; независимо от совершенных действий основной эффект (приобретение соответствующих прав) оказывается связан с моментом государственной регистрации. Иначе следует оценивать указанное различие для большинства договоров купли-продажи земельных участков, когда регистрации подлежит лишь право собственности. И вот почему. В судебной практике уже отмечалось, что договор купли-продажи недвижимости нельзя признавать незаключенным или недействительным только потому, что не осуществлена государственная регистрация права собственности покупателя на данный объект <25>. Если стороны в таком случае достигли соглашения по всем существенным условиям, то договор возник, то есть возникли также и права, обязанности, что существенно изменяет правовое положение сторон. Хотя покупатель земельного участка и не становится собственником до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок, из этого обстоятельства еще не следует, что ничего не произошло <26>. Ведь после заключения договора у него обычно возникают права и обязанности, которые следует исполнять, а при неисполнении могут наступить определенные отрицательные последствия. ——————————— <25> См., например: п. 3 и др. информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // ВВАС РФ. 1998. N 1. <26> Судебно-арбитражная практика последовательно различает факт заключения сделки и приобретение права собственности на недвижимость покупателем, см., например: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 января 2004 г. N Ф08-5428/2003.
Иначе следовало бы квалифицировать ситуацию при реальной сделке, когда без фактического предоставления (передачи) участка не возник бы и сам договор.
