(Арзуманян А.) («Арбитражный и гражданский процесс», 2007, N 10)
К ВОПРОСУ О ПОДВЕДОМСТВЕННОСТИ СУДЕБНЫХ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ ОТНОШЕНИЯМИ
А. АРЗУМАНЯН
Арзуманян А., доцент Международной академии предпринимательства, кандидат юридических наук.
Подведомственность судебных споров, связанных с земельными отношениями, определена в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 апреля 1992 г. «О некоторых вопросах, возникших у судов при применении законодательства о земельной реформе». В соответствии с п. 1 Постановления, суд вправе принять к производству и рассмотреть по существу дела по спорам, связанным с земельными отношениями, одной из сторон в которых являются граждане, за исключением занимающихся предпринимательской деятельностью (в том числе ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство), если спор возник в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, а также по жалобам указанных лиц на решения местной администрации по земельным вопросам. Судам общей юрисдикции, в частности, подведомственны: — требования о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка, в том числе для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства, строительства индивидуального жилого дома, для индивидуального садоводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота; — жалобы на отказ в регистрации и выдаче соответствующей администрацией государственных актов, удостоверяющих право собственности на землю, а также на отказ в регистрации заключенного договора аренды земли; — требования о признании неправомерным прекращения местной администрацией права собственности на землю и пользования земельными участками и их аренды; — жалобы собственников земельных участков и землепользователей на решение местной администрации о предварительном согласовании места размещения объекта, для строительства которого необходимо изъятие земельного участка для государственных и общественных нужд и т. д. Земельный кодекс Российской Федерации одним из способов защиты прав на землю называет признание судом права на земельный участок. Судебное решение, устанавливающее таким образом право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить соответствующую регистрацию права на землю. Признание права на землю, как правило, необходимо, когда отсутствуют документы на землю либо когда они утрачены. Предполагается, что само такое право объективно существует и принадлежит субъекту. С формально-юридической точки зрения не существует препятствий к применению института приобретательной давности к земельным отношениям. Применение приобретательной давности не будет противоречить и ч. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации. Однако среди представителей науки земельного и гражданского права, практикующих юристов существует дискуссия по поводу начала течения сроков приобретательной давности. Как следует из закона, фактический состав приобретательной давности включает добросовестное, открытое и непрерывное владение недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет и более. В связи с этим, по мнению ряда специалистов <1>, владеть земельным участком «как своим собственным» возможно было не ранее, чем закон допустил приобретение земельных участков в собственность, т. е. с 1 января 1991 г. <2> (приобретательная давность применяется только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, поскольку все иные участки являются государственной или муниципальной собственностью и не признаются бесхозным имуществом). Исходя из этой точки зрения, работа по государственной регистрации права собственности на земельный участок, возникающего в силу приобретательной давности, может начаться не ранее 1 января 2006 г. Однако исчисление срока владения должно быть связано с началом беститульного владения конкретным земельным участком. Согласно другой точке зрения земельный участок может быть объектом приобретательной давности, например, когда необходимо определить принадлежность земельного участка гражданину, но в силу объективных или субъективных причин, документальные доказательства отсутствуют <3>. ——————————— <1> См., например: Волков Г. А. Вопросы приобретения права собственности на землю по давности владения // Вестник Московского ун-та. Серия 11. Право. 2000. N 11. С. 17 — 25; Земельное право: Учебник / Под ред. О. И. Крассова. М., 2000. С. 108 — 109 и др. <2> См.: Возможность приобретения земельных участков в собственность была предусмотрена Постановлением Съезда народных депутатов РСФСР от 3 декабря 1990 г. «О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса», вступившими в силу с 1 января 1991 г. Законами РСФСР от 22 ноября 1990 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе», от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР». <3> См. подробнее: Земельное право: Учебник / Под ред. С. А. Боголюбова. М., 2002. С. 89 — 90.
Определенный интерес как с теоретической, так и с практической точки зрения представляют дела об установлении факта владения на праве собственности земельным участком и включении его в наследственную массу. Значительное число земельных споров составляют споры об определении порядка пользования общим земельным участком совладельцами индивидуального строения. При рассмотрении дел данной категории судам необходимо проверить, отведен ли земельный участок, по поводу которого возник спор, в установленном законом порядке, и истребовать документы, устанавливающие или удостоверяющие право землепользования сторон (постановления органов управления о предоставлении земельных участков в собственность, аренду, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, свидетельства о государственной регистрации права собственности или аренды на землю, государственные акты о праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, договоры купли-продажи, аренды земельных участков и т. д.). Необходимо также исследовать планы земельных участков, отведенных в натуре и находящихся в фактическом пользовании, а также документы о принадлежности строения, находящегося на земельном участке, с указанием долей каждого собственника. Имеет значение также, существует ли между сособственниками жилого дома соглашение о реальном разделе дома либо об определении порядка пользования им, а также соглашения о порядке пользования общим земельным участком или решение суда по указанным обстоятельствам. В соответствии с действующим законодательством факт владения недвижимым имуществом на праве собственности подтверждается документом о регистрации права и по общим правилам может быть установлен в административном порядке — через органы, осуществляющие регистрацию права собственности. Соответственно, факт владения недвижимым имуществом устанавливается судом лишь в том случае, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности недвижимого имущества, но он утрачен, и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке. Арбитражные суды в Российской Федерации являются федеральными судами и входят в судебную систему России. Систему этих судов составляют: Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, федеральные суды округов и арбитражные суды субъектов Российской Федерации. Полномочия арбитражных судов регламентированы ст. ст. 10, 26, 36 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 г. N 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации» <4>. ——————————— <4> См.: Федеральный конституционный закон от 28 апреля 1995 N 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации» // 1995. N 18. Ст. 1589.
Значительное количество споров, рассматриваемых арбитражными судами, составляют споры, связанные с арендой земель. Чаще всего исковые требования заключаются в признании договоров аренды недействительными, признании незаконным отказа в государственной регистрации, понуждении к заключению договора аренды, расторжении договора, взыскании задолженности по арендной плате и т. д. Так, отменяя акты нижестоящих инстанций и направляя дело на новое рассмотрение, Президиум указал, что суды преждевременно признали обоснованным право требования истца компании А. на заключение договора аренды земельного участка (в силу ст. 552 ГК РФ, так как с прежним собственником был заключен договор аренды земельного участка от 3 ноября 1994 г.), расположенного под объектами недвижимого имущества, приобретенного им по договору купли-продажи от 17 июля 2001 г. Как было установлено, на момент пересмотра дела в порядке надзора были оспорены правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности истца на объект недвижимости: свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца объекта недвижимости от 11 июля 2001 г. — компания Г., договор купли-продажи от 17 июля 2001 г., а также свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорный объект от самого истца — компания А. Указанный спор находился на стадии надзорного производства. Согласно же договору аренды земельного участка от 3 ноября 1994 г., заключенному с компанией Г., на земельном участке располагалось двухэтажное кирпичное здание, в отношении которого имелось предписание правительства Москвы, адресованное собственнику компании Г., о его реконструкции. Таким образом, право аренды земельного участка предоставлялось первоначальному собственнику для реконструкции и эксплуатации соответствующего здания под жилье. Именно поэтому судам необходимо было дать оценку правомерности заключенного обществами компаний Г. и А. договора купли-продажи спорного объекта без сохранения условия о реконструкции здания, приобретенного компанией Г. по договору мены от 28 января 1994 г. <5>. Таким образом, сам факт наличия у субъекта документов, устанавливающих его право собственности на строение, не всегда является безусловным и единственным основанием переоформления прав на земельный участок. ——————————— <5> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 июля 2003 г. N 764/02 // Документ опубликован не был.
Большой интерес представляют собой споры, возникающие в связи с заключением договоров аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Согласно общему правилу, установленному ст. 26 ЗК РФ, ст. ст. 131, 164, 609 ГК РФ, договора аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельными участками сроком год и более подлежат государственной регистрации. В соответствии с требованиями ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды недвижимого имущества (в том числе земельного участка, его части) сроком на год и более подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Поскольку ни ГК РФ, ни земельное законодательство не содержит каких-либо исключений из правил о государственной регистрации договоров аренды земельных участков, такие договоры должны обязательно регистрироваться. В противном случае договор аренды, лишь составленный в простой письменной форме и подписанный сторонами, не может порождать каких-либо юридических последствий. Так, решением арбитражного суда было отказано в удовлетворении исковых требований администрации города к ООО «Подшипниковая ассоциация» о взыскании арендной платы и процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами на том основании, что договор аренды земельного участка, заключенный между сторонами 28 сентября 1999 г., не прошел в установленном порядке государственную регистрацию. Указанное обстоятельство подтверждалось сообщением Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Незарегистрированная сделка была признана незаключенной. При таких обстоятельствах, сославшись на приведенные выше нормы, суд правильно сделал вывод о том, что истец не приобрел прав по незаключенной сделке, в том числе прав требования взыскания невыплаченной арендной платы <6>. ——————————— <6> См.: Дело N А-57-926/04-30. Архив Арбитражного суда Саратовской области за 2004 год.
Сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком в земельном законодательстве СССР и Земельном кодексе РСФСР, как известно, отсутствовал. До появления Гражданского кодекса Российской Федерации возможность установления земельных сервитутов предусматривалась лишь в отдельных правовых актах <7>. С принятием нового ЗК РФ законодательное регулирование сервитутных отношений, закрепленное в Гражданском кодексе Российской Федерации, расширило сферу применения этого института по сравнению с нормами гл. 17 ГК РФ. В связи с этим в судебной практике появилась новая категория споров, связанная с установлением публичных и частных сервитутов. ——————————— <7> См.: п. 4.10 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 22 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 // СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1478.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области было отказано в удовлетворении исковых требований МУП «Т» о признании недействительным Постановления администрации города от 18 сентября 2002 г. об установлении сервитута в интересах предпринимателя К. Из материалов дела следует, что предпринимателем К. по договору купли-продажи от 6 марта 2000 г. был приобретен магазин, расположенный на территории колхозного рынка, а также 6 марта 2001 г. заключен договор долгосрочной аренды земельного участка, расположенного под ним. Оспариваемое Постановление администрации было вынесено в связи с обращением гр-ки К. в целях обеспечения беспрепятственного прохода и подъезда к принадлежащему ей магазину с территории истца. В Постановлении указывалось, что сервитут является публичным и подлежит обязательной государственной регистрации. Отменяя решение арбитражного суда, суд кассационной инстанции обоснованно указал на допущенные ответчиком нарушения положений действующего законодательства. В соответствии с п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается с учетом результатов публичных слушаний. Ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих его утверждение о вынесении им постановления в интересах местного населения (потребителей), а также предпринимателей, осуществляющих торговую деятельность на территории истца. Кроме того, в нарушение п. 9 ст. 23 ЗК РФ ответчиком не было исполнено указание закона о регистрации сервитута. При указанных обстоятельствах у суда не имелось правовых оснований для отказа в иске МУП «Т» <8>. ——————————— <8> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 апреля 2003 г. Дело N А12-17236/02-С43 // Документ опубликован не был.
На основании вышеизложенного сделаем следующие выводы. Во-первых, гарантия судебной защиты означает право любого гражданина или юридического лица обратиться в соответствующий суд за защитой нарушенного или оспариваемого права и одновременно обязанность суда принять законное и обоснованное решение. Судебной защите подлежат основные имущественные и личные права граждан, имущественные и неимущественные права юридических лиц, в том числе субъективные земельные права и интересы. Во-вторых, гарантии независимости судебной власти обеспечиваются предусмотренной законом процедурой осуществления правосудия; запретом, под угрозой ответственности, чьего бы то ни было вмешательства в деятельность по осуществлению правосудия; установленным порядком приостановления и прекращения полномочий судьи; неприкосновенностью судьи; для судей судов общей юрисдикции и арбитражных судов — также системой органов судейского сообщества; предоставлением судье за счет государства материального и социального обеспечения, соответствующего его высокому статусу и др. В-третьих, сегодня в юридической литературе звучат предложения о создании специализированных (земельных) судов по разрешению споров граждан, юридических лиц и органов управления, связанных с земельными отношениями. В этом случае встанет вопрос о формировании особого земельно-процессуального права. Если законодатель пожелал установить для такого рода дел судебный порядок рассмотрения, то для этого, видимо, необходимо создать специальные земельные суды. По нашему мнению, с положением о возможности подмены судами функций государственных органов нельзя согласиться, поскольку даже специализированные суды не могут быть наделены административно-властными полномочиями, поскольку тем самым будет нарушен конституционный принцип разделения властей. Более того, особый порядок рассмотрения земельных споров и создание специализированных судов может повлечь за собой создание специальных судов, связанных с семейными спорами, налоговыми спорами, спорами по вопросам интеллектуальной собственности, жилищными и так далее. Более того, особое земельно-процессуальное право неизбежно приведет к особым процессуальным отраслям по спорам, указанным выше. При этом в случае «пересечения» споров и включения в себя вопросов из разных отраслей права неизбежно будут возникать вопросы о подсудности, разрешение которых займет дополнительное время. В-четвертых, правосудие по земельным спорам в настоящее время осуществляется судами общей юрисдикции и арбитражными судами. Земельные споры рассматриваются по правилам гражданского и арбитражного судопроизводства, закрепленным в ГПК РФ и АПК РФ. В-пятых, проанализировав нормы ЗК, можно сделать вывод, что в судах подлежат рассмотрению, в частности, следующие иски и споры о праве на землю: — в связи с отказом в предоставлении земельного участка в собственность гражданам и юридическим лицам из государственного и муниципального земельного фонда (ст. ст. 15, 36); — в связи с отказом в переоформлении постоянного (бессрочного) пользования землей на право собственности или в аренду (п. 5 ст. 20 ЗК РФ, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»); — в связи с отказом в переоформлении пожизненного наследуемого владения земельным участком в собственность (п. 3 ст. 21); — в связи с изъятием или отказом в предоставлении служебного земельного надела (ст. 24); — спор о земельном участке при переходе права собственности на недвижимость (ст. 35); — спор о земельном участке при продаже его с торгов (аукциона, конкурса) и признании права на землю (ст. 38); — иск о признании права на землю при разрушении здания, строения, сооружения при условии начала восстановления их в течение трех лет (ст. 39); — споры о признании прав на земельные участки при принудительном прекращении прав на землю по основаниям, предусмотренным ст. ст. 44 — 48, 51, 54 ЗК РФ, ст. ст. 284 — 286 ГК РФ; — спор по иску исполнительного органа государственной власти либо органа местного самоуправления о принудительном изъятии (выкупе) земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. ст. 49, 55 ЗК РФ, ст. ст. 279 — 283 ГК РФ); — иск о возмещении убытков собственникам земли, землевладельцам и землепользователям при изъятии земельных участков и ограничении прав (ст. 57). Судебному рассмотрению подлежат также споры, возникающие из договоров по поводу земли — купли-продажи, мены, аренды, ипотеки, дарения, сервитута и др. Следует иметь в виду, что помимо Земельного кодекса и ГК РФ названные виды земельного оборота регулируются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В-шестых, подведомственность споров, связанных с земельными отношениями, определена в вышеуказанном Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 апреля 1992 г. «О некоторых вопросах, возникших у судов при применении законодательства о земельной реформе». Суд вправе принять к производству и рассмотреть по существу дела по спорам, связанным с земельными отношениями, одной из сторон в которых являются граждане, за исключением занимающихся предпринимательской деятельностью (в том числе ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство), если спор возник в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, а также по жалобам указанных лиц на решения местной администрации по земельным вопросам. В-седьмых, судам общей юрисдикции, в частности, подведомственны: — требования о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка, в том числе для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства, строительства индивидуального жилого дома, для индивидуального садоводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота; — жалобы на отказ в регистрации и выдаче соответствующей администрацией государственных актов, удостоверяющих право собственности на землю, а также на отказ в регистрации заключенного договора аренды земли; — требования о признании неправомерным прекращения местной администрацией права собственности на землю и пользования земельными участками и их аренды; — жалобы собственников земельных участков и землепользователей на решение местной администрации о предварительном согласовании места размещения объекта, для строительства которого необходимо изъятие земельного участка для государственных и общественных нужд и т. д. В-восьмых, значительное количество споров, рассматриваемых арбитражными судами, составляют споры, связанные с арендой земель. Чаще всего исковые требования заключаются в признании договоров аренды недействительными, признании незаконным отказа в государственной регистрации, понуждении к заключению договора аренды, расторжении договора, взыскании задолженности по арендной плате и т. д. Большой интерес представляют собой споры, возникающие в связи с заключением договоров аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном п. 3 ст. 36 ЗК РФ. В-девятых, до появления Гражданского кодекса Российской Федерации возможность установления земельных сервитутов предусматривалась лишь в отдельных правовых актах. С принятием нового ЗК РФ законодательное регулирование сервитутных отношений, закрепленное в Гражданском кодексе Российской Федерации, расширило сферу применения этого института по сравнению с нормами гл. 17 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим в судебной практике появилась новая категория споров, связанная с установлением публичных и частных сервитутов.
