(Румянцев Ф. П.) («Журнал российского права», 2013, N 8)
ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Ф. П. РУМЯНЦЕВ
Румянцев Федор Полиектович, заведующий кафедрой гражданского права и процесса Нижегородского института управления — филиала РАНХиГС, доктор юридических наук, профессор.
Исследуются проблемы осуществления сделки купли-продажи с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Раскрывается перечень существенных условий анализируемого договора, рассматриваются особенности реализации права преимущественной покупки земельного участка субъектами Федерации либо муниципальными образованиями. Учитывая неоднозначные мнения о принципе преимущественного права публичных образований на приобретение земельного участка и не вполне удачную практику регулирования этих отношений в субъектах Федерации, федеральному законодателю предлагается отказаться от указанного императивного установления.
Ключевые слова: договор купли-продажи земельных участков, преимущественное право выкупа, публичное образование.
Features of contract of sale of agricultural land plots F. P. Rumyantsev
This paper analyzes the problems of purchase and sale of agricultural lands. It gives the list of essential terms and conditions of the contract under analysis. Consideration is given to the realization of the preemptive right of land purchase by the subjects of the Russian Federation and municipalities. Taking into account different opinions concerning the principle of preemptive right of land purchase reserved for public entities and sometimes ineffectual practices of legal regulation of these relations in the subjects of the Russian Federation federal law makers are suggested cancelling this mandatory procedures.
Key words: land purchase and sale contract, pre-emptive right of land purchase, public administration.
Статья 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте земель), посвященная купле-продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, по существу регулирует отношения по продаже земельных участков, находящихся в частной собственности, так как основное ее содержание — это определение порядка реализации права преимущественной покупки земельного участка субъектами РФ либо муниципальными образованиями. Что касается купли-продажи земель, находящихся в публичной собственности, то ст. 10 названного Закона лишь упоминает, что такие земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах), но не устанавливает порядок осуществления этих сделок. Данная статья очень фрагментарно регулирует частные вопросы продажи арендуемых земельных участков арендаторам, а также выкупа сельскохозяйственными организациями и фермерами ранее предоставленных им на ограниченных вещных правах земельных участков. Таким образом, важнейший вопрос осуществления торгов в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения по существу не решен в специальном Законе, а потому подчиняется общим нормам гражданского и земельного права, не учитывающим специфику этих земель. Следует согласиться с мнением, что торги в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, должны осуществляться только в форме конкурса, так как необходимо установление особых условий по использованию таких земельных участков <1>. ——————————— <1> См.: Пасикова Т. А. Особенности гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2008. С. 8.
Основные правила проведения торгов в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны быть урегулированы в Законе об обороте земель и конкретизированы в подзаконных актах. Кроме того, необходимо устранить несоответствие п. 1 ст. 10 названного Закона остальному земельному законодательству, которое предусматривает возможность предоставления земельных участков (в том числе сельскохозяйственного назначения) бесплатно в случаях, закрепленных ЗК РФ, иными федеральными законами и законами субъектов РФ (п. 2 ст. 28, п. 2 ст. 33 ЗК РФ). Чтобы торги не выступали единственным способом наделения граждан и юридических лиц земельными участками, находящимися в публичной собственности, п. 1 ст. 10 Закона об обороте земель следует дополнить словами «если иное не предусмотрено законом». Одной из особенностей оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения является установление правила о преимущественном праве субъекта РФ (а в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ, — муниципальных образований) на приобретение таких земельных участков при их возмездном отчуждении. Причем данное правило, как говорилось ранее, возведено законом в ранг принципов. Г. В. Савенко, проанализировав положения законодательства субъектов Федерации о реализации преимущественного права публично-правовых образований на выкуп отчуждаемого земельного участка сельскохозяйственного назначения, отмечает неоднотипные подходы органов законодательной власти регионов к данному вопросу <2>. Он выделяет шесть таких подходов. ——————————— <2> См.: Научно-практический комментарий Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / Под ред. А. А. Ялбулганова. Доступ из СПС «КонсультантПлюс». (Автор комментария ст. 8 — Г. В. Савенко.)
В первой группе субъектов РФ преимущественное право покупки земельного участка предоставлено муниципальным образованиям, при этом право самого субъекта РФ специально не оговаривается. Во второй группе субъектов РФ преимущественное право покупки земельного участка имеют муниципальные образования перед самими субъектами РФ, но оно может быть ограничено. В третьей группе субъектов РФ преимущественное право покупки земельного участка муниципальными образованиями или субъектами РФ ставится в зависимость от его размеров. При продаже земельного участка не допускается его искусственное дробление, в результате которого изменится преимущественное право его приобретения, если до продажи согласно землеустроительным документам в течение шести месяцев земельный участок занимал пять и более гектаров. Если размер продаваемого земельного участка менее установленного размера, преимущественным правом его покупки обладает муниципальное образование. В четвертой группе регионов установлено преимущественное право покупки земельного участка прежде всего самим субъектом РФ, а в случае отказа последнего — муниципальными образованиями. Здесь следует обратить внимание на порядок осуществления преимущественного права. По общему правилу гражданин должен направить свое извещение о продаже земельного участка в орган государственной власти субъекта РФ, а последний за короткий период времени (максимум 15 дней) принять решение о приобретении данного участка или об отказе от его приобретения. В последнем случае информация о продаже участка направляется в орган местного самоуправления, который должен принять решение о приобретении (об отказе от приобретения) участка и известить о нем гражданина. При этом все это происходит в пределах установленного федеральным законом месячного срока. Вместе с тем иногда региональные законы содержат нечеткие формулировки в части сроков реализации преимущественного права субъектами РФ и муниципальными образованиями. В качестве примера приведем ст. 24 Закона Республики Башкортостан от 5 января 2004 г. N 59-з «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан», в п. 1 и 2 которой предусмотрено, что извещение направляется в Правительство Республики и, если оно в течение месяца с момента получения извещения не использует право преимущественной покупки земельного участка, муниципальное образование, на территории которого находится земельный участок, выкупает указанный земельный участок в целях обеспечения нужд местного сообщества. Из этой нормы следует, что после отказа Республики от приобретения участка, который должен быть заявлен в месячный срок со дня получения уведомления, у муниципального образования возникает уже не право приобрести участок, а обязанность (ведь в Законе говорится не «может выкупить», а императивно — «выкупает»). Однако далее в п. 3 этой же статьи предусмотрено, что «в случае, если Республика Башкортостан или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу». Получается, что муниципальное образование не обязательно «выкупает» участок <3>, оно может и отказаться от выкупа. А вот в какой срок это происходит — неясно, поскольку не определено, кто и в какие сроки направляет извещение муниципальному образованию (ведь продавец направляет его только Правительству Республики). Но в любом случае рассмотрение вопроса в Правительстве Республики займет несколько дней, а иногда и недель, и лишь после этого извещение будет направлено муниципальному образованию. Поскольку последнему также дается месяц «на размышление», то с момента извещения гражданином Правительства Республики пройдет больше месяца (фактически общий срок рассмотрения извещения может составить два месяца — по одному месяцу на каждом уровне публичной власти), что является нарушением Закона об обороте земель. Такая неопределенность в регулировании реализации преимущественного права повлечет судебные споры и отрицательно скажется на развитии рынка земли. ——————————— <3> Возложение на муниципальные образования такой обязанности нарушало бы их права, поскольку лишь они сами вправе решать, нужен им этот земельный участок или нет. Кроме того, нарушенными оказались бы и права третьих лиц — потенциальных покупателей земельных участков. По федеральному законодательству при отказе публичного образования от преимущественного права покупки третье лицо может приобрести земельный участок у собственника, а по региональному закону оно такого права лишено.
По классификации Г. В. Савенко в пятой группе субъектов РФ законодательство вообще не упоминает о каком-либо преимущественном праве муниципальных образований на покупку земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Из этого можно сделать вывод об исключительном праве самого субъекта РФ на их приобретение. В шестой группе регионов ничего не говорится о преимущественном праве покупки рассматриваемого вида земельных участков ни муниципальных образований, ни субъектов РФ. На наш взгляд, представленную классификацию можно сократить, объединив пятую и шестую группы, поскольку отсутствие в региональном законе положения о преимущественном праве субъекта РФ или муниципального образования на выкуп продаваемого земельного участка означает, что муниципальному образованию такого права не предоставлено, а право субъекта РФ прямо вытекает из ст. 9 Закона об обороте земель. В ряде субъектов РФ на собственника земельного участка возлагается обязанность известить о его продаже одновременно и субъект РФ, и муниципальное образование. Обобщая эту практику, можно сделать вывод, что вариант, когда продавец направляет одно извещение (субъекту РФ) о продаже земельного участка, а субъект РФ и муниципальное образование решают между собой, кто из них будет приобретать этот земельный участок в пределах месячного срока, не противоречит действующему федеральному законодательству. Что касается вариантов, при которых удлиняются сроки решения вопроса о реализации преимущественного права и на продавца возлагается обязанность извещать о сделке не один орган публичной власти, а два, то такие нормы противоречат Закону об обороте земель, нарушают права собственника земельного участка и затрудняют осуществление оборота сельскохозяйственных земель. Можно согласиться с предложением предусмотреть в федеральном законодательстве запрет установления подобных норм в законодательстве субъекта Федерации (в частности, в п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель) <4>. ——————————— <4> См.: Костина О. В. Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8.
Согласно п. 2 ст. 8 Закона об обороте земель продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в извещении о намерении продать земельный участок обязан указать цену, размер, местоположение продаваемого земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Такой срок не может быть более чем 90 дней. А. Паршин обращает внимание на тот факт, что законодатель не уточнил, с какого момента должны исчисляться эти 90 дней: с момента получения надлежащего извещения, заключения договора или государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок? <5> По нашему мнению, течение указанного срока должно начинаться с момента заключения договора. В принципе этот срок может и должен установить продавец земельного участка в своем извещении. Некоторые авторы считают, что пропуск срока, установленного для расчетов по данному договору, является отказом от преимущественного права на покупку земельного участка <6>. Это неверно. Отказ, как указывалось выше, должен быть заявлен в течение месяца со дня получения извещения от продавца. В данном случае согласие было дано, но не произведены вовремя расчеты. Истечение 90-дневного срока для таких расчетов дает возможность продавцу земельного участка требовать с покупателя наряду с платой за земельный участок также и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке, предусмотренном ст. 395 ГК РФ. ——————————— <5> См.: Паршин А. Преимущественное право покупки у субъекта Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения // Правовые вопросы недвижимости. 2006. N 1. С. 18. <6> См.: Калинин Н. И. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2006. N 6. С. 48.
Кроме того, если субъект РФ или муниципальное образование, давшие согласие приобрести в собственность участок, под разными предлогами откладывают совершение сделки, то можно обратиться в суд с иском на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ о понуждении публично-правового субъекта как стороны, для которой заключение договора обязательно, к заключению договора и уплате продавцу заранее обусловленной цены с возмещением убытков, вызванных необоснованным уклонением обязанной стороны от заключения договора <7>. ——————————— <7> См.: Научно-практический комментарий Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
В Законе об обороте земель не говорится о том, что к извещению должны прилагаться какие-либо документы, удостоверяющие право собственности продавца на данный земельный участок. Однако в ряде субъектов РФ в законах либо подзаконных актах дается обширный перечень документов, которые должны быть приложены к извещению. Так, п. 2 ст. 9 Закона Московской области от 12 июня 2004 г. N 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области» конкретизирует сведения, которые должны быть указаны в извещении о продаже земельного участка, и определяет, что к извещению должны быть приложены кадастровый план или иное описание местоположения границ земельного участка в случаях, установленных законодательством РФ, и картографический материал, позволяющий идентифицировать местоположение земельного участка, а также копии документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, и документов, подтверждающих полномочия представителя собственника. Если же продавцом выступает юридическое лицо, к извещению должны быть приложены учредительные документы юридического лица. На наш взгляд, требование о приложении указанных и каких-либо других документов является неправомерным и противоречит Закону об обороте земель, так как является дополнительным ограничением оборота: если субъект РФ откажется от покупки данного участка, зачем гражданину или юридическому лицу готовить копии всех указанных документов, тратя на это время и деньги? К такому же выводу пришла и В. В. Устюкова, анализируя документы, которые прилагаются к извещению о продаже земельного участка в Ставропольском крае <8>. Представляется, что подобные нормы законов субъектов РФ должны быть опротестованы органами прокуратуры как нарушающие федеральное законодательство, неправомерно ограничивающие права граждан и устанавливающие дополнительные ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения, что прямо запрещено п. 5 ст. 1 Закона об обороте земель. ——————————— <8> См.: Устюкова В. В. Федеральное и региональное законодательство об обороте земель сельскохозяйственного назначения: проблемы соотношения // Аграрное и земельное право. 2005. N 4. С. 76.
С учетом неоднозначности мнений о принципе преимущественного права публичных образований на приобретение земельного участка и не вполне удачной практики регулирования этих отношений в субъектах РФ федеральному законодателю следует задуматься о целесообразности сохранения рассматриваемого принципа. Такого рода предложения уже высказывались в юридической литературе и аргументировались тем, что данный принцип не обеспечивает сохранение особого правового режима земель сельскохозяйственного назначения. Нормы ст. 8 Закона об обороте земель о преимущественном праве покупки могут быть обойдены путем заключения договоров мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, а в силу несовершенства порядка их реализации существенно затрудняют оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения <9>. ——————————— <9> См.: Пасикова Т. А. Указ. соч. С. 8, 20.
Если же законодатель по каким-либо причинам не готов к такому решению, то по крайней мере порядок реализации преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения должен быть более четко закреплен на федеральном уровне. Пункт 4 ст. 8 Закона об обороте земель определяет последствия совершения сделки купли-продажи земельного участка с нарушением преимущественного права покупки. В первоначальной редакции этой нормы указывалось, что в таких случаях субъект РФ или муниципальное образование имели право в течение года с момента государственной регистрации сделки требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Уже здесь законодатель допустил отступление от нормы ст. 250 ГК РФ, где установлен не годичный, а трехмесячный срок для совершения таких действий. В свою очередь Федеральный закон от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ установил, что сделка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. По мнению некоторых авторов, установление в Законе об обороте земель дополнительных оснований признания сделок недействительными недопустимо <10>. Однако если исходить из содержания ст. 3 ЗК РФ, то норма п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель правомерна. Таким образом, здесь мы опять возвращаемся к вопросу о соотношении гражданского и земельного законодательства. В литературе отмечалось, что последствия совершения договора купли-продажи с нарушением преимущественного права в виде его ничтожности не соответствуют правовой природе преимущественного права. Данные последствия также препятствуют стабильности оборота земельной недвижимости, поскольку приводят к недействительности вне зависимости от желания органа публичной власти воспользоваться данным правом. Поэтому предлагается вернуться к прежней редакции п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель, в соответствии с которой орган публичной власти вправе требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя <11>. ——————————— <10> См.: Ильюшихин И. Н. Комментарий к Федеральному закону от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве» // Право и экономика. 2005. N 10. С. 3. <11> См.: Костина О. В. Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями. С. 17 — 18.
Соглашаясь в основном с данным предложением, отметим, что в этом случае было бы несправедливо наказывать продавца и покупателя, применяя к ним последствия ничтожности сделки, а именно обращение в доход государства всего полученного сторонами по сделке. Механизм же перевода на публичное образование прав и обязанностей покупателя более щадящий, и при этом достигается цель приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность (при желании публичного образования), на что уже обращалось внимание в литературе <12>. Отнесение сделок, совершенных с нарушением преимущественного права покупки, к ничтожным — слишком строгая и несоразмерная санкция за такое нарушение. В связи с этим было бы целесообразно вернуться к прежнему последствию нарушения преимущественного права — переводу прав и обязанностей покупателя на публичное образование (при его желании приобрести земельный участок), однако указанный в первоначальной редакции п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель срок для такого перевода (один год) представляется нам чрезмерным, а потому в данном случае следует установить тот же срок, который предусмотрен в п. 3 ст. 250 ГК РФ (три месяца). Представляется, что этого вполне достаточно для публичного образования, чтобы определиться, покупает оно данный земельный участок или нет. ——————————— <12> См.: Устюкова В. В. Договоры и иные сделки с земельными участками // Аграрное и земельное право. 2011. N 8. С. 100 — 101.
Н. И. Таскин обоснованно отмечает, что случаи, когда по основаниям, предусмотренным законом, допускается принудительное прекращение права собственности, закреплены в п. 2 ст. 235 ГК РФ. Этот перечень носит исчерпывающий характер и не может быть расширен иным федеральным законом. Возможность принудительного лишения права собственности в связи с нарушением бывшим собственником преимущественного права покупки в нем не установлена, а потому п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель в первоначальной редакции противоречил ГК РФ <13>. ——————————— <13> См.: Таскин Н. И. Принудительное прекращение права собственности на земельный участок: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2003. С. 9.
С такой позицией можно было бы согласиться, однако норма п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель была сформулирована по аналогии с п. 3 ст. 250 ГК РФ, которая также не указана в п. 2 ст. 235 ГК (об этом Н. И. Таскин почему-то умалчивает). Кроме того, п. 3 ст. 3 ЗК РФ предусматривает возможность устанавливать «иное» регулирование по сравнению с ГК РФ. Если исходить из этой нормы, то ст. 235 ГК РФ противоречит не Закон об обороте земель, а п. 3 ст. 250 ГК РФ, который необходимо указать в подп. 7 п. 2 ст. 235 ГК РФ. Ввиду важности вопроса о гарантии обеспечения права собственности представляется необходимым одновременно с внесением указанных выше изменений в п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель также дать ссылку на этот Закон и в пп. 7 п. 2 ст. 235 ГК РФ. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования <14>. При отсутствии этих данных в договоре в соответствии со ст. 554 ГК РФ договор считается незаключенным. ——————————— <14> См.: Дихтяр А. И. Основания недействительности сделок, связанных с ограничением прав на земли сельскохозяйственного назначения в общественных интересах // Юрист. 2010. N 12; Крассов О. И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). 2-е изд. М., 2009; Ершов В. А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». М., 2008; Андреев В. К. О праве частной собственности в России (критический очерк). М., 2007; Козырь О. М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. 2003. N 4.
Следующим после предмета существенным условием договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения является цена продаваемого участка. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка договор о его продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). И. А. Иконицкая предлагала в начальный период действия Закона об обороте земель «принять правовой акт, регулирующий порядок проведения публичных аукционов по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, в процессе проведения которых складывалась бы реальная рыночная цена на соответствующие земельные участки» <15>. Данное предложение обосновывалось затруднительностью определения цены продаваемого земельного участка в связи с неразвитостью рынка сельскохозяйственных земель. ——————————— <15> Договорные отношения сельскохозяйственных товаропроизводителей / Под ред. И. А. Иконицкой, З. С. Беляевой. М., 2003. С. 126. (Автор главы «Договоры купли-продажи и иные договоры по отчуждению земель сельскохозяйственного назначения» — И. А. Иконицкая.)
На наш взгляд, такой подход усложнил бы осуществление сделки купли-продажи для собственника земельного участка, придав частноправовому договору излишнюю публичность, которая оправдана лишь при выставлении на продажу государственных или муниципальных земель. Он отразился бы и на стоимости продаваемого земельного участка, которая стала бы дороже на величину издержек по проведению аукциона, а также значительно удлинил сроки заключения самого договора. Установленное государством требование о минимальной цене продаваемого земельного участка не ниже его кадастровой стоимости достаточно для публично устанавливаемых параметров регулирования сделки купли-продажи объектов недвижимости. Вряд ли можно принять за основу при определении цены продаваемого земельного участка сельскохозяйственного назначения и размеры арендной платы за аналогичные земельные участки с учетом периода окупаемости. Ни одна из сторон не сможет сказать, как изменится арендная плата даже в следующем году, не говоря обо всем периоде окупаемости — 10 — 15 лет. На наш взгляд, оптимальная формула рекомендована ГК РФ: стороны, действуя на свой страх и риск, с надлежащей осмотрительностью определяют условия договора. В юридической литературе предлагалось также расширить перечень существенных условий договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения и отнести к таковым, помимо предмета договора и цены участка, условие о сроке исполнения передачи продаваемого земельного участка <16>. Мы разделяем данное мнение, поскольку использование сельскохозяйственных земель неразрывно связано со своевременностью проведения сельскохозяйственных работ и для покупателя данное условие имеет существенное значение. ——————————— <16> Договорные отношения сельскохозяйственных товаропроизводителей / Под ред. И. А. Иконицкой, З. С. Беляевой. С. 127.
Во избежание ненужных споров по поводу надлежащего (ненадлежащего) качества земельного участка высказывалось предложение «дополнить перечень существенных условий (к которым в настоящее время относятся предмет и цена) условием о качестве продаваемого земельного участка» <17>. Следует отметить, что учитывать качество конкретного земельного участка было бы значительно проще, если бы в данных, которые включаются в государственный кадастр недвижимости (ГКН), эти качественные характеристики находили бы отражение. Однако в ГКН земельный участок рассматривается как недвижимое имущество, без учета его экологической и природоресурсной составляющих, а именно они лучше всего отражают состояние (качество) земельного участка: плодородие, загрязненность и т. п. Верным представляется предложение о дополнении сведений о земельном участке, учитываемых в ГКН, информацией о качестве земельного участка (особенно земель сельскохозяйственного назначения) <18>. ——————————— <17> Костина О. В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. 2010. N 2. С. 23 — 26. <18> См.: Землякова Г. Л., Мельников Н. Н., Самончик О. А. и др. Правовое обеспечение публичного интереса в земельном праве // Государство и право. 2011. N 9. С. 55.
Изменения, внесенные в ГК РФ <19>, по-прежнему не предусматривают обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи земельных участков. ——————————— <19> См.: Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Как упоминалось выше, Закон об обороте земель ограничивает субъектный состав участников сделки купли-продажи. Сельскохозяйственные земли согласно ст. 3 указанного Закона не могут быть приобретены в собственность иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, лицами без гражданства, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%.
Библиографический список
Андреев В. К. О праве частной собственности в России (критический очерк). М., 2007. Дихтяр А. И. Основания недействительности сделок, связанных с ограничением прав на земли сельскохозяйственного назначения в общественных интересах // Юрист. 2010. N 12. Договорные отношения сельскохозяйственных товаропроизводителей / Под ред. И. А. Иконицкой, З. С. Беляевой. М., 2003. Ершов В. А. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». М., 2008. Землякова Г. Л., Мельников Н. Н., Самончик О. А. и др. Правовое обеспечение публичного интереса в земельном праве // Государство и право. 2011. N 9. Ильюшихин И. Н. Комментарий к Федеральному закону от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральный закон «О землеустройстве» // Право и экономика. 2005. N 10. Калинин Н. И. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2006. N 6. Козырь О. М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. 2003. N 4. Костина О. В. Гражданско-правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначе ния и земельными долями: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2006. Костина О. В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. 2010. N 2. Крассов О. И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). 2-е изд. М., 2009. Научно-практический комментарий Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / Под ред. А. А. Ялбулганова. Доступ из СПС «КонсультантПлюс». Паршин А. Преимущественное право покупки у субъекта Российской Федерации в отношении земель сельскохозяйственного назначения // Правовые вопросы недвижимости. 2006. N 1. Пасикова Т. А. Особенности гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2008. Таскин Н. И. Принудительное прекращение права собственности на земельный участок: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2003. Устюкова В. В. Договоры и иные сделки с земельными участками // Аграрное и земельное право. 2011. N 8. Устюкова В. В. Федеральное и региональное законодательство об обороте земель сельскохозяйственного назначения: проблемы соотношения // Аграрное и земельное право. 2005. N 4.
