ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ ПО ИНФОРМАЦИОННОМУ ОБЕСПЕЧЕНИЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
О. Г. ЕРШОВ
Ершов О. Г., кандидат юридических наук, старший преподаватель Омской академии МВД России.
В целях предупреждения обмана и построения очередных пирамид какие меры предусматриваются в законодательстве по информированию застройщика при долевом строительстве?
Введение в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» <1> обеспечило качественно иной уровень правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства. При разработке отдельных положений этого Закона одной из задач стало обеспечение гарантий и защиты интересов лиц, вкладывающих денежные средства на долевых началах в строительство объектов недвижимости. Последовательное решение этой задачи наблюдается в ряде правовых норм. В этой части интерес представляют нормативные предписания по информационному обеспечению деятельности застройщика (ст. ст. 19 — 21 Закона о долевом строительстве), которые требуют научного осмысления и анализа. ——————————— <1> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. 2007 г.) // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40. Далее — Закон о долевом строительстве.
Необходимо обратить внимание на то, что привлечение денежных средств для долевого строительства связано с обязанностью застройщика опубликовать проектную декларацию, которая включает в себя информацию как о самом застройщике, так и о проекте строительства. Введение обязанности опубликования проектной декларации должно обеспечить прозрачность деятельности застройщика. Фактически это позволяет лицам, вкладывающим денежные средства в долевое строительство, оценить финансовую устойчивость и возможности застройщика. Более того, опубликованная информация о застройщике является дополнительной гарантией защиты прав дольщиков. Так, в случае нарушения требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться с иском в суд о признании ранее заключенного договора недействительным как заключенного под влиянием заблуждения. Опубликованная информация о проекте строительства позволяет дольщику оценить риски и инвестиционную привлекательность строительства. Учитывая это, нормы права должны устанавливать пределы, которые определяют необходимый объем той информации, которая подлежит опубликованию. По сути, нормативно должно быть определено, какая информация необходима для обеспечения защиты интересов дольщиков. Анализ отдельных положений Закона о долевом строительстве позволяет сделать вывод о том, что при разработке нормативных предписаний вопрос о допустимости объема информации для обеспечения защиты интересов дольщиков не рассматривался. Создается впечатление, что в этой части правовые нормы разрабатывались не достаточно продуманно. Так, например, ч. 2 ст. 19 Закона о долевом строительстве предусматривает обязанность застройщика опубликовывать проектную декларацию в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования до заключения первого договора. В то же время застройщик может быть освобожден от исполнения этой обязанности, если привлечение денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения или распространения рекламы. В связи с этим возникает вопрос: если строительство объектов недвижимости связано с привлечением объемных инвестиций, то можно ли вообще рассчитывать на то, что без рекламы в информационной блокаде данные инвестиции найдут застройщика? Очевидно, нет. Не представляется также, как без рекламы можно осуществлять масштабное жилищное строительство и привлечь потенциальных дольщиков. С другой стороны, насколько эффективно размещать проектную декларацию в средствах массой информации? Для строительства нежилых объектов такой способ доведения информации до потенциальных дольщиков, наверно, является допустимым, но для строительства жилья информация должна быть в более доступной форме. Здесь следует учитывать, что к отношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве граждан, приобретающих жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей. В соответствии со ст. ст. 8, 9 Закона о защите прав потребителей, информация об исполнителе работ должна быть доведена до потребителя в доступной форме. Такой формой может быть вывеска, стенд и т. д. На практике застройщики размещают дополнительную информацию об объекте строительства на стендах, которые расположены при въезде на строительную площадку. Подобный способ доведения информации в отношениях с потребителями более удобен, когда, например, возникает необходимость вносить в процессе строительства изменения в проектную декларацию. Если же проектная декларация размещалась на телевидении или в иных средствах массовой информации, то отследить вносимые в нее обязательные ежеквартальные изменения не всегда возможно. Видимо, в этой части норма ст. 19 Закона о долевом строительстве нуждается в существенной доработке. Необходимость опубликования информации о застройщике обусловлена целью исключить возможность введения дольщиков в заблуждение. Достаточный объем опубликованной информации должен подтверждать, что застройщик не является фирмой-однодневкой или финансовой пирамидой на рынке долевого строительства, посредником, а действительно выступает серьезным партнером в этой области, которому дольщики могут доверить значительные денежные суммы. Проблема заключается в том, чтобы нормативно установить, какая информация о застройщике подлежит огласке, с тем чтобы обеспечить прозрачность его деятельности и повысить гарантии защиты дольщиков. При этом с помощью права должен быть достигнут разумный баланс интересов застройщика и дольщика. Однако законодатель пока лишь в большей степени защищает последнего, исходя из того, что это наиболее слабая сторона в договоре. Так, например, ст. 20 Закона о долевом строительстве предписывает раскрытие информации о застройщике как субъекте права, а также информации, касающейся его профессиональной деятельности. В первом случае речь идет о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, государственной регистрации и учредителях застройщика, во втором — о профессиональной деятельности за последние три года и необходимых разрешениях на строительство. Также необходимо предоставить информацию о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской задолженности. Более того, застройщик обязан представить для ознакомления по требованию любого обратившегося лица учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации и постановке на налоговый учет, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета прибыли и убытков за последние три года профессиональной деятельности и аудиторские заключения за последний год. Такие нормативные предписания вызывают сомнения. Не совсем понятно, о каких аудиторских проверках идет речь: либо о внутренних, которые проводятся силами самой организации, выступающей застройщиком, либо внешних, с привлечением сторонних специалистов. Очевидно: чтобы повысить гарантии защиты интересов потенциальных дольщиков, результаты проверки должны быть объективными, поэтому такая проверка должна осуществляться со стороны. Если учитывать, что строительство на долевых началах осуществляется в срок более одного года, то обязанность проведения аудиторских проверок создает ежегодные дополнительные расходы, которые, нетрудно догадаться, застройщик будет компенсировать за счет средств дольщиков, что опять ведет к повышению стоимости возводимых объектов недвижимости. С другой стороны, застройщиком могут быть только юридические лица. Как правило, таковыми являются либо акционерные общества, либо общества с ограниченной ответственностью, поскольку их учредители несут риск возникновения убытков от деятельности организации в пределах внесенной доли в уставной капитал или стоимости акций в уставном капитале. Но если ст. 48 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» <2> предполагает, что основанием аудиторской проверки может стать решение общего собрания учредителей, инициатива одного учредителя или прямое указание закона, то в отношении акционерных обществ этого не наблюдается. В соответствии со ст. 86 Федерального закона «Об акционерных обществах» <3> кандидатура аудитора утверждается общим собранием акционеров, и с аудитором заключается договор. Однако основания проведения аудиторской проверки четко не прописаны, что не соотносится с положениями Закона о долевом строительстве. ——————————— <2> Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ (в ред. 2007 г.) «Об обществах с ограниченной ответственностью» // СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785. <3> Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ (в ред. 2007 г.) «Об акционерных обществах» // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1.
Представляется, что информация о застройщике, которая подлежит опубликованию в соответствии с действующим на данный момент законодательством, в большей мере ориентирована на дольщиков-потребителей, вкладывающих денежные средства в строительство жилья. Если же предполагается строительство иных объектов недвижимости, оглашение документов о государственной регистрации застройщика, его учредителях, то необходимость доведения до потенциальных инвесторов подобной информации теряет смысл. Вложение крупных инвестиций предполагает предварительное изучение потенциальных контрагентов. И реклама здесь не играет огромной роли, поскольку может быть ненадлежащей и вводить в заблуждение. Инвесторы делают запрос в налоговую инспекцию по месту регистрации застройщика и получают выписку из Единого реестра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Такая возможность предоставлена им Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» <4>. Выписка содержит полную информацию о фирменном наименовании, организационно-правовой форме застройщика, его месте нахождения, учредителях, способе образования, органах юридического лица, имущественных возможностях, банковских счетах, лицензиях и др. ——————————— <4> Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ (в ред. 2007 г.) «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // СЗ РФ. 2001. N 24. Ст. 8.
Недоработку Закона о долевом строительстве можно наблюдать в части опубликования необходимой информации о лицензии застройщика. Застройщик по договору участия в долевом строительстве обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости после получения разрешения на строительство. В настоящее время осуществление строительства и проектирования в строительстве подлежит обязательному лицензированию. Если застройщик сам осуществляет проектирование и строительство, то обязанность опубликовать информацию о лицензии можно исполнить. Но если строительство осуществляют привлекаемые на условиях договора строительного подряда иные строительные организации, тогда застройщик вообще может не иметь какой-либо лицензии и соответственно возникает вопрос о том, что необходимо в этой части отразить в проектной декларации. Вызывает также сомнения обязанность застройщика размещать информацию об учредителях, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления застройщика. Знание дольщиками этой информации еще не гарантирует им защиты и в принципе не имеет особого юридического значения. В соответствии со ст. 56 ГК РФ юридическое лицо не несет ответственности по обязательствам учредителей, учредители не отвечают по обязательствам юридического лица. Поэтому даже если в качестве учредителей застройщика будут выступать физические или юридические лица, то они не будут нести ответственность по обязательствам застройщика. Исключение из этого правила составляют случаи, когда застройщиками выступают хозяйственные товарищества, поскольку их учредители несут субсидиарную ответственность по долгам организации. Также информация об учредителях может быть полезна на случай банкротства застройщика, поскольку если банкротство вызвано виновными действиями учредителей или исполнительного органа, то они также привлекаются к дополнительной ответственности по обязательствам организации. В то же время имущественные возможности учредителей или исполнительного органа юридического лица явно не соотносятся с теми убытками, которые могут нести дольщики при недобросовестности и банкротстве застройщика. Поэтому само по себе раскрытие информации об учредителях должно быть увязано с дополнительными правовыми механизмами защиты на рынке долевого строительства. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации. Анализ ст. 21 Закона о долевом строительстве позволяет сделать вывод о том, что по своему содержанию эта информация неоднородна. Часть ее, собственно, касается технических характеристик объекта строительства, которые установлены проектной документацией. Сюда можно отнести цели строительства, местоположение объекта, состав общего имущества, планируемую стоимость и предполагаемые сроки строительства. Вместе с тем утверждать, что другая часть информации соответствует проектной документации, нельзя. Так, например, само по себе разрешение на строительство вообще не относится к содержанию проектной документации, представляющей собой комплекс графических и письменных материалов об объекте строительства. Это также относится к информации о возможных финансовых рисках, перечне организаций, осуществляющих строительные работы, способе обеспечения исполнения обязательств застройщика. Представляется, что некоторая обязательная для опубликования информация о проекте строительства вовсе обязательной не является. Так, например, вызывает сомнения необходимость опубликовывать способы обеспечения исполнения обязательств застройщика, поскольку они непосредственно предусмотрены Законом о долевом строительстве. Речь идет о залоге объекта долевого строительства в силу прямого указания закона и поручительстве. Другое дело, если застройщик будет предлагать иные способы обеспечения, что на практике вряд ли возможно, поскольку не развита конкуренция. Взять, к примеру, рынок строительства жилья, где спрос во многом превышает предложение, что позволяет застройщикам особо не задумываться над поиском желающих поучаствовать в строительстве на долевых началах. Именно неразвитая конкуренция в этой сфере, а также превышение спроса над предложением делают неэффективной опубликование информации о финансовых рисках. Какой смысл указывать, например, финансовые риски, если гражданам необходимо решать свою жилищную проблему и количество таких граждан достаточно значительное? Также не совсем понятно, для какой цели при опубликовании проектной декларации необходимо указывать перечень органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке объекта строительства. С одной стороны, гарантии защиты дольщиков от этого не повышаются, поскольку претензии к качеству построенного объекта будут предъявлены непосредственно не к органам власти, а к застройщику, с другой — требования градостроительного законодательства о вводе объектов в эксплуатацию содержат указание на полномочия органов власти в этой сфере. Таким образом, некоторый анализ положений Закона о долевом строительстве позволяет сделать вывод о недостаточной проработанности и эффективности норм, которые должны регулировать отношения по информационному обеспечению деятельности застройщика. В этой части законодательство нуждается в изменении и дополнении.
