Клюбин С. Н., старший преподаватель кафедры уголовно-правовых дисциплин юридического факультета Новгородского государственного университета имени Ярослава Мудрого (г. Великий Новгород).
Целью данной статьи является выявление специфических особенностей объекта сделок с жилыми помещениями и регламентации их совершения. Для более детального рассмотрения способов защиты жилищных прав граждан рассматривается один из наиболее распространенных видов сделки с жилыми помещениями — купля-продажа жилых помещений. Автор стремится обезопасить стороны, перечисляя возможные меры предосторожности при заключении и меры ответственности за нарушение условий сделки.
Освещая вопросы, связанные с заключением и реализацией сделок с жилыми помещениями, необходимо уяснить особенности таких сделок, которые заключаются как в специфике объекта, так и в регламентации их совершения.
Жилое помещение имеет строго целевое назначение. Оно предназначено исключительно для проживания граждан.
Следовательно, правоотношения по поводу жилых помещений имеют определенные законом пределы.
Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержится в актах гражданского законодательства. Вместе с тем в актах жилищного законодательства также есть большое количество норм, регулирующих те или иные сделки (например, договор социального найма жилого помещения, договор обмена и т. п.).
Для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки, в которых в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо проводить черту между гражданским и жилищным законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием, распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилого помещения, его эксплуатацией и рядом других вопросов, регулируются жилищным законодательством.
Нельзя не отметить то обстоятельство, что Конституция РФ относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное — с другой.
Гражданское законодательство согласно ст. 71 Конституции РФ относится к исключительному ведению Российской Федерации. Согласно ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство является компетенцией России и ее субъектов. Поэтому отношения, связанные с использованием жилого помещения, по эксплуатации, пользованию и др., могут регулироваться как Российской Федерацией, так и ее субъектами.
Раскрывая содержание права собственности на жилые помещения, Гражданский кодекс РФ указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК РФ). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами — распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Так, одно из основополагающих начал гражданского законодательства заключается в признании необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, что закреплено в п. 1 ст. 1 ГК РФ.
Гражданское законодательство допускает широкий спектр сделок граждан с принадлежащим им жильем и в рамках их традиционных форм возникают подвиды, например договор найма-продажи, предусмотренный ст. 501 Гражданского кодекса. К сделкам с жильем применимы статьи гл. 52 «Агентирование» ГК (ст. ст. 1005 — 1011).
При совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства.
При совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодательства.
Способы защиты гражданских прав в судебном порядке, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст. 12 Гражданского кодекса РФ тем не менее выделяет наиболее значимые из них.
Прежде всего это исковые требования гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение — необходимое условие для предъявления требований о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.
Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Примером может служить обмен жилыми помещениями, который был произведен под влиянием заблуждения одной из сторон без какого-либо умысла другой стороны сделки. Такой обмен суд может признать недействительным и возвратить стороны в первоначальное состояние.
Для более детального рассмотрения способов защиты жилищных прав граждан рассмотрим один из наиболее распространенных видов сделки с жилыми помещениями — купля-продажа жилых помещений.
Говоря о договоре купли-продажи жилых помещений, нельзя не сказать об особенностях продажи жилых помещений. Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров купли-продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (ст. ст. 554, 555 ГК РФ). Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т. е. предназначенным для проживания в нем граждан, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах (БТИ, администрация муниципального образования), в том числе общежития, гостиницы-приюты, дома-интернаты и т. д.
Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст. 289 ГК РФ).
Данный вид сделки с жильем является наиболее распространенным. Очень часто в эту форму облекают и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом.
Определение предмета договора купли-продажи жилого помещения (недвижимости) должно быть произведено с особой тщательностью и содержать все указанные ниже данные и характеристики. В договоре купли-продажи жилых помещений (недвижимости) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить жилое помещение (недвижимое имущество), подлежащее покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение жилого помещения (недвижимости), точный адрес продаваемого жилого помещения, включая указание названия города, улицы, номера дома, номера квартиры, указание общей площади, а также указание жилой и нежилой площади и т. д. Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение должно быть жилым, т. е. предназначенным для проживания в нем граждан, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах.
Договор о продаже жилых помещений должен содержать точное указание о цене. К нему не применяются общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющих при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК РФ). Наличие такого правила обусловлено тем, что объекты недвижимости (жилые помещения) обладают индивидуальным характером.
Цена на продаваемое жилое помещение в большинстве случаев устанавливается по соглашению сторон. В договоре купли-продажи жилого помещения обычно указывается стоимость этого жилого помещения по ставке Бюро технической инвентаризации (БТИ), которая в большинстве случаев ниже его рыночной стоимости. Нередки случаи, когда рыночная цена, по которой продается жилое помещение, вообще не указывается в договоре, а остается только инвентаризационная цена. Делается это для того, чтобы уменьшить размер уплачиваемых налогов и пошлин.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи, однако стороны могут это сделать добровольно.
Переход права собственности по договору продажи жилья к покупателю наступает лишь после его государственной регистрации.
Вместе с тем государственной регистрации при купле-продаже жилого помещения подлежит не только переход права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ), но и сам договор продажи жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на жилое помещение в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация — единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Регистрация должна осуществляться специализированными органами юстиции, расположенными по месту нахождения жилого помещения.
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. А сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).
Принципиальное значение при совершении договоров купли-продажи недвижимости имеет связь этой сделки с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствие.
Из данного разграничения проистекают особенности договоров купли-продажи жилых помещений, вследствие чего образуются два рода этих сделок:
— договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (например, купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);
— договоры купли-продажи с правом покупателя недвижимости (дома, гаража, хозяйственных построек и т. п.) на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.
При продаже жилого помещения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель жилого помещения получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец жилого помещения. Однако следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящегося на участке жилого помещения либо допускающие ее только с согласия собственника.
Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо право аренды на соответствующую часть земельного участка (ст. 552 ГК РФ). Если договором не определено передаваемое покупателю жилого помещения право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым помещением и необходима для ее использования.
Передача жилого помещения оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилого помещения на условиях, предусмотренных в договоре, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество. Принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче жилого помещения, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Необходимо иметь в виду, что точное документальное оформление сделок с недвижимостью — это необходимое условие их действительности.
Так, для совершения сделки купли-продажи приватизированной квартиры, которая еще ни разу не продавалась, к договору при его регистрации должны быть приложены следующие документы:
— свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру;
— договор государственного (муниципального) органа с нанимателем квартиры о передаче ее в собственность нанимателя и членов его семьи;
— справка из БТИ с указанием оценочной стоимости квартиры; предварительное разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, независимо от того, являются ли они собственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющими право пользования данным жилым помещением (Закон РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» с изменениями от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г.).
Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования помещением после его приобретения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы). В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилые помещения, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, и была введена подобная норма, в соответствии с которой существенным условием продажи жилого помещения, в котором проживают эти лица, является перечень этих лиц с указанием прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ). Признание этого условия существенно свидетельствует о том, что при несоблюдении указанного условия договор считается незаключенным.
Очевидно, что права членов семьи собственника в свете положений ГК РФ имеют вещно-правовой характер, хотя они прямо и не названы в ст. 216 ГК РФ. Но очевидно тоже, что они произведены от прав собственника, основаны на личных взаимоотношениях и возникают не иначе как по воле собственника жилого помещения (исключение, наверное, могут составить лишь несовершеннолетние дети членов семьи собственника). И разумно предположить, что это вещное право должно прекратиться после прекращения прав самого собственника, но, к сожалению, законодатель сохранил для членов семьи собственника право пользования жилым помещением при смене субъекта собственности. Этим существенно ограничиваются права и предыдущего, и последующего собственников. Трудно представить, что покупатель захочет приобрести квартиру, в которой останутся проживать члены семьи бывшего собственника.
Но тем не менее обман с регистрацией — явление довольно частое, и бывает, у покупателей возникает немало хлопот, прежде чем они реально смогут воспользоваться своей собственностью.
Слабым утешением для нового собственника является предоставленная в данном случае законом возможность требовать уменьшения цены или расторжения договора (п. 1 ст. 460 ГК РФ); у продавца уже может не быть денег или даже сам продавец может оказаться вне пределов досягаемости. Ограниченным оказывается и право собственника продать жилье, если у бывших членов его семьи нет другого жилища (при нормальных семейных отношениях вместе с собственником выезжают все члены его семьи).
Положение, при котором иное вещное право превалирует над правом собственности, неестественно, и его с успехом используют недобросовестные продавцы. В литературе предлагаются разные варианты, как обезопасить покупателя.
Так, П. В. Крашенинников в своей работе «Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения» связывает изменение ситуации с принятием нового Жилищного кодекса РФ, поскольку в п. 1 ст. 292 ГК РФ указано, что члены семьи собственника имеют право пользования жилым помещением на условиях, предусмотренным жилищным законодательством. В ЖК РФ, по его мнению, должно быть установлено, что отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают бывшие члены его семьи, возможно только при предварительном заключении договора найма жилого помещения между ними и собственником на условиях, обычных для данной местности. Срок такого договора не должен быть менее трех лет, а если среди бывших членов есть несовершеннолетние лица, — то до достижения ими совершеннолетия. Это трансформирует вещные права бывших членов семьи в обязательственные.
Несмотря на некоторую привлекательность данной позиции, в ней есть и недостатки.
Во-первых, неясно, почему именно в ЖК РФ должны решаться вопросы допустимости купли-продажи жилого помещения, являющегося собственностью гражданина.
Во-вторых, в таких ситуациях может быть заключен лишь договор коммерческого найма, а это уже прерогатива ГК РФ.
В-третьих, в предполагаемом варианте договор становится обязательным, что не соответствует свободе договора, пока специальное указание не будет строго регламентировано законодательством.
В-четвертых, это не решает проблемы с членами семьи собственника, пожелавшими остаться в жилом помещении. И вообще, думается, что п. 1 ст. 292 ГК РФ отсылает к жилищному законодательству для определения условий пользования членами семьи жилым помещением наряду с собственником в отношении, например, оплаты коммунальных услуг, соблюдения правил общежития и т. п.
На практике риелторы, чтобы избежать такого рода обмана, предлагают иной выход. После оформления договора купли-продажи передается только часть денег, примерно не более 50% от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцы буду заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке.
Поэтому, если гражданин не может купить или продать жилье без посредника, лучше всего обратиться к услугам риелторской фирмы, имеющей законную лицензию на этот вид деятельности. По требованию фирма должны предъявить лицензию. Эти фирмы ведут проверку «юридической чистоты» сделки на предмет возможных претензий других лиц на продаваемое жилье.
Нежелательно участникам сделки купли-продажи обращаться к частным посредникам и кому-либо — даже представителю фирмы, с которой продавец заключил договор на исключительное право продажи его квартиры (эксклюзивный договор), — отдавать свои документы.
Расчет по сделке должен происходить только между покупателем и продавцом, а не с фирмой, которая выступает в роли посредника. Покупатель должен присутствовать при оформлении всех документов, относящихся к сделке, вплоть до государственной регистрации договора и выписки лиц из покупаемого жилого помещения.
Уголовным кодексом Российской Федерации мошенничество квалифицируется как хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.
При совершении сделки путем мошенничества для ее участников наступают следующие гражданско-правовые последствия (ст. 179 ГК РФ):
— если сделка по договору купли-продажи жилья, дарения, обмена, мены и т. д.) будет признана судом недействительной, потерпевшему возвращается другой стороне все полученное ею по сделке.
При невозможности возвратить полученное жилое помещение в натуре (например, оно оказалось перепродано и в нем прописаны и проживают новые жильцы, у которых нет другого жилья) стоимость этого помещения возмещается потерпевшему в деньгах.
Однако гражданско-правовая ответственность виновной стороны сделки этим не исчерпывается. Помимо возвращения незаконно приобретенного жилья потерпевшему с нее взыскивается в доход государства все то, что она выплатила по сделке потерпевшей стороне.
Во многих случаях мошенничество является действием преступного характера и наряду с гражданско-правовыми санкциями влечет за собой применение мер уголовной ответственности.
Так, согласно ст. 159 УК РФ лица, совершившие это преступление, в зависимости от его тяжести наказываются штрафом, либо обязательными или исправительными работами, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до десяти лет с возможной конфискацией имущества.
Гражданско-правовая ответственность по сделкам, совершенным под влиянием насилия и угрозы применения насилия, — та же, что и по сделкам, заключенным посредством обмана.
Вместе с тем уголовная ответственность за этот вид незаконных сделок квалифицируется по ст. 163 УК РФ как вымогательство.
