О судебной практике рассмотрения дел о взыскании неустойки по искам физических лиц — участников долевого строительства к застройщику (по материалам решений Красногорского городского суда Московской области)

(Войтенков Е. А.)

(«Российский судья», 2013, N 10)

О СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ РАССМОТРЕНИЯ ДЕЛ О ВЗЫСКАНИИ НЕУСТОЙКИ

ПО ИСКАМ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ — УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

К ЗАСТРОЙЩИКУ

(ПО МАТЕРИАЛАМ РЕШЕНИЙ КРАСНОГОРСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ)

Е. А. ВОЙТЕНКОВ

Войтенков Евгений Алексеевич, член Ассоциации юристов России, кандидат юридических наук.

Московская область уже не первый год является одним из регионов-лидеров по объемам жилищного строительства. Существенная доля объектов возводится с привлечением денежных средств физических лиц в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Вместе с тем современные реалии таковы, что нередко застройщик нарушает взятые на себя перед участниками долевого строительства обязательства. Несмотря на то что вышеуказанный Закон и ряд иных правовых актов достаточно подробно описывают механизм судебной защиты интересов «дольщиков», судебная практика по данному вопросу весьма неоднородна, что выдвигает необходимость более детального изучения, анализа и осмысления норм законодательства по данному вопросу и судебных решений, вынесенных по этим делам.

Ключевые слова: долевое участие в строительстве, участник долевого строительства, ввод дома в эксплуатацию, нарушение сроков, ответственность, неустойка.

On judicial practice of consideration of cases on recovery of penalty on suits of natural persons — participants of participatory construction against developer (based on the material of decisions of the Krasnogorsk city court of the Moscow region)

E. A. Vojtenkov

The Moscow region has been one of the leaders in housing construction for more than a year period. The material share of objects is built with attraction of monetary means of natural persons in the procedure provided for by Federal law of December 30, 2004 N 214-FL «On participation in participatory construction of blocks of flats and other objects of immovable property and on introduction of changes into some legal acts of the Russian Federation». At that the contemporary situation is such that the developer often violates his obligations. Despite the fact that the said law and a number of other legal acts describe in detail the mechanism of judicial protection of interests of «participants», the judicial practice in this sphere is not homogeneous and it shows the necessity of a detailed research, analysis and understanding of legal norms with regard to this issue and judicial decisions taken on these cases.

Key words: participation in construction, participant of participatory construction, introduction of a building into service, failure to meet the time limit, responsibility, penalty.

Вопрос приобретения жилья в современной России является одним из наиболее актуальных и социально значимых для большинства населения нашей страны. На рынке строящегося жилья существует несколько так называемых серых схем инвестирования денежных средств в строительство многоквартирных домов, применение которых в последние годы сокращается в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом участии в строительстве). Этот Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (далее — объект), а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 3 Закона о долевом участии в строительстве право на привлечение денежных средств граждан для строительства имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Статьей 4 предусмотрены требования к такому договору долевого участия, среди которых срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 2 ч. 4 ст. 4), а ч. 9 этой же статьи определено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Статьей 6 Закона о долевом участии в строительстве установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, а в случае нарушения этого срока обязан выплатить неустойку (пеню) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Закон определил повышенную ответственность застройщика за неисполнение обязательств перед физическими лицами, что выразилось в установлении неустойки в двукратном размере, т. е. 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

В 2010 г. ООО «Славянский Ипотечный Дом» (застройщик) начато строительство многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, 2-й Чапаевский пер., д. 10, и было осуществлено привлечение денежных средств физических лиц в порядке, предусмотренном Законом о долевом участии в строительстве.

Несмотря на прямое требование Закона о долевом участии в строительстве об указании в договоре срока передачи объекта участнику долевого строительства, правовая конструкция договора была построена застройщиком таким образом, что данный срок в тексте отсутствовал, но содержалось упоминание о том, что он изложен в проектной декларации (которая может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке), размещенной на интернет-ресурсе застройщика. Данная проектная декларация гласила: «Ввод дома в эксплуатацию — до 1 октября 2011 года». Также договор содержал упоминание о том, что передача объекта участнику долевого строительства осуществляется при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию не позднее трех месяцев с момента выдачи такого разрешения. Представляется, что такая правовая конструкция договора весьма спорна, поскольку содержит прямое нарушение требований ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве и исходя из смысла гл. 11 ГК РФ о сроках и порядке их исчисления. Вместе с тем эти договоры (более 150) прошли в установленном порядке правовую экспертизу и государственную регистрацию в территориальном подразделении Управления Росреестра по Московской области.

В дальнейшем застройщик неоднократно вносил изменения в проектную декларацию в части сроков ввода дома в эксплуатацию и направлял предложения участникам долевого строительства заключить дополнительные соглашения о переносе этих сроков, которые не были приняты. В 2012 г. им было получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, однако оно практически сразу было отозвано из-за выявленных многочисленных нарушений, допущенных в ходе строительства, а к концу 2012 г. какая-либо активность застройщика на объекте была и вовсе свернута.

С 2013 г. в Красногорский городской суд Московской области (по месту нахождения застройщика) участниками долевого строительства были поданы иски о взыскании с застройщика неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче объектов.

Одним из вопросов, с которым столкнулись участники долевого строительства, был вопрос об определении момента исполнения обязательства застройщика по передаче квартир «дольщикам», поскольку договор долевого участия в строительстве срока передачи не содержал, проектная декларация регулярно изменялась застройщиком, а исчисление самого срока передачи в договоре было фактически поставлено под условие получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, что само по себе также вызывает сомнения в наличии законных оснований для заключения договора в такой редакции и его государственной регистрации.

На наш взгляд, исходя из норм ст. 431 ГК РФ для исчисления срока исполнения данного обязательства застройщика следует исходить из буквального смысла положений договора и редакции проектной декларации, действовавшей на момент заключения такого договора. Такая точка зрения обосновывается тем обстоятельством, что участник долевого строительства на момент заключения договора не имел никакой иной возможности уяснить срок получения приобретаемой им квартиры, кроме как исчислить его из сведений, содержащихся в проектной декларации, действующей на момент заключения договора, и рассчитывал именно на этот срок.

Проектной декларацией был определен срок ввода дома в эксплуатацию — 1 октября 2011 г. То есть к данному сроку должно было быть завершено строительство дома и получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, поскольку сам ввод дома в эксплуатацию невозможен без выполнения этих условий. Договор содержал положение о том, что объект передается «дольщику» не позднее трех месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Таким образом, исходя из буквального толкования сведений, изложенных в данных документах, вытекает, что квартиры должны были быть переданы «дольщикам» не позднее 1 января 2012 г.

Одно из таких гражданских дел о взыскании с застройщика неустойки было рассмотрено федеральным судьей Красногорского городского суда Московской области С. В. Пучковой в июле 2013 г. Мотивировочная часть вынесенного ею по данному делу решения представляется крайне спорной. Нами приводится текст данного решения в полном объеме, но при этом хотелось бы обратить внимание на отдельные его аспекты.

Согласно мнению судьи С. В. Пучковой сроки исполнения обязательства застройщиком, а следовательно, и сроки просрочки исполнения обязательства надлежит исчислять иначе. Из смысла мотивировочной части решения вытекает, что поскольку застройщик неоднократно направлял участникам долевого строительства информацию об изменении сроков окончания строительства и предложения об изменении условий договора долевого участия в строительстве в части сроков его окончания, то оснований для взыскания неустойки за данный временной период не имеется.

Такая позиция судьи С. В. Пучковой представляется не только крайне спорной, но и порождает опасную судебную практику, при которой сам факт направления застройщиком участникам долевого строительства информации о переносе сроков окончания строительства с предложением о внесении соответствующих изменений в договор долевого участия фактически (следуя логике судьи С. В. Пучковой) освобождает застройщика от ответственности и уплаты неустойки за несвоевременное исполнение обязательств. Нелишним считаем отметить, что направление такой информации участникам долевого участия в строительстве — обязанность застройщика в соответствии со ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве, но данное обстоятельство не может являться основанием для освобождения от уплаты неустойки, равно как и внесение изменений в договор о долевом участии в строительстве в части переноса сроков — право каждой стороны по договору, а не обязанность.

В своем решении по делу судья С. В. Пучкова исходит из того, что поскольку разрешение на ввод дома в эксплуатацию было выдано застройщику 4 июня 2012 г., то срок передачи объектов «дольщикам» — не позднее 4 сентября 2012 г. Таким образом, судья С. В. Пучкова фактически ставит срок передачи объектов «дольщикам» в зависимость не от исходных условий договора долевого участия в строительстве и требований Закона о долевом участии в строительстве, а от даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Правильность такого подхода весьма сомнительна.

Обращает на себя внимание и механизм расчета суммы неустойки, который применяет судья С. В. Пучкова — несмотря на прямое предписание, содержащееся в ч. 2 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве, которое говорит о необходимости расчета размеров данной неустойки исходя из 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, в решении суда реализован механизм исчисления от 1/300 данной ставки.

Рассмотренные выше обстоятельства, на наш взгляд, не нашли разумного обоснования в рассматриваемом решении. Судья С. В. Пучкова лишь упоминает о применении ст. 333 ГК РФ, согласно которой, по мнению суда, взыскиваемая неустойка может быть снижена. Однако данная позиция также представляется нам необоснованной, поскольку ни материалы дела, ни данное решение не содержат указаний на какие-либо основания для признания величины взыскиваемой неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства, а сам застройщик не ходатайствовал о ее снижении. Несоблюдение этих условий исключает возможность снижения судом размеров неустойки по собственной инициативе, что однозначно изложено в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», где указано, что применение ст. 333 ГК РФ возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. Аналогичной позиции придерживается и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, который в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 г. N 81 в том числе указал, что не могут служить основанием для снижения судом неустойки доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, неисполнения обязательств контрагентами и ряд других аспектов, вытекающих из финансово-хозяйственной деятельности юридического лица.

Таким образом, в результате выводов, сделанных судьей С. В. Пучковой, на наш взгляд — с множественными нарушениями законодательства, сумма неустойки была необоснованно снижена с заявленных истцом более чем 750 тыс. рублей до 53,9 тыс. рублей, т. е. почти в 14 раз.

Обращает на себя внимание то обстоятельство, что ранее в 2013 г. федеральным судьей Красногорского городского суда Московской области О. О. Васильевой было рассмотрено аналогичное дело по иску другого участника долевого строительства по этому же объекту к этому же застройщику — ООО «Славянский Ипотечный Дом», где истцом расчет сроков и размера неустойки был произведен именно исходя из предлагаемого нами механизма (т. е. исходя из смысла положений договора и проектной декларации) и не вызвал у суда сомнений в его правильности.

Вместе с тем судьей О. О. Васильевой в мотивировочной части решения говорится о расчете размера неустойки в порядке п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей», что не может быть признано верным, поскольку, как уже упоминалось, законодательство о защите прав потребителей применяется к правоотношениям, вытекающим из договоров долевого участия в строительстве только в случае, если вопрос не урегулирован Законом о долевом участии в строительстве.

О. О. Васильевой, так же как и С. В. Пучковой, не были учтены требования п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» о необходимости применения ст. 333 ГК РФ только в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов такого применения нормы, а также без учета положений Постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 г. N 81 о невозможности рассмотрения в качестве оснований для снижения неустойки доводов ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, неисполнения обязательств контрагентами и ряда других. В решении судьи О. О. Васильевой неустойка была снижена более чем в 4 раза.

Сравнительный анализ заявленных истцами и удовлетворенных судом исковых требований выглядит следующим образом:

— по делу, рассмотренному судьей С. В. Пучковой: срок периода взыскания неустойки сокращен до 271 дня, сумма неустойки снижена с 750287,2 руб. до 53900,9 руб., т. е. в 13,9 раза;

— по аналогичному делу, ранее рассмотренному судьей О. О. Васильевой: срок периода взыскания неустойки не сокращался и составлял 184 дня, сумма неустойки снижена с 432074,32 руб. до 100000 руб., т. е. в 4,32 раза.

Данный сравнительный анализ этих и ряда других решений Красногорского городского суда Московской области показал, что даже при рассмотрении дел одной категории в отношении одного и того же ответчика и объекта строительства судьи одного и того же суда демонстрируют разный (и отчасти — нелогичный) подход к порядку расчетов периода взыскания неустойки, механизму расчета ее размера и применения ст. 333 ГК РФ.

Вместе с тем рассмотрению отдельных аспектов рассматриваемого вопроса был в том числе посвящен Обзор Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел от 1 февраля 2012 г. Анализ широкого круга решений Московского областного суда, вынесенных в апелляционном порядке по данной категории дел, также указывает на достаточно однозначную позицию по рассматриваемому вопросу, а именно:

— срок исчисления неустойки определяется исходя из срока передачи объекта «дольщику», указанного в договоре долевого участия в строительстве или ином документе, из которого он мог уяснить срок передачи ему введенного в эксплуатацию объекта и на который разумно рассчитывал при заключении договора;

— бремя доказывания необходимости снижения неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ возлагается на ответчика, а сама ст. 333 ГК РФ применяется судом только при наличии соответствующего ходатайства ответчика в исключительных случаях, к которым нельзя относить доводы о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, о неисполнении обязательств контрагентами и др.;

— в случае если участником долевого строительства является физическое лицо, чье участие в этом строительстве не связано с предпринимательской деятельностью, расчет суммы неустойки производится исходя из 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства.

Совокупность изложенных обстоятельств позволяет предположить фактически полное отсутствие единообразия в правоприменительной деятельности судей Красногорского городского суда Московской области по такому социально значимому вопросу, как защита прав и законных интересов участников долевого строительства, даже несмотря на имеющуюся практику вышестоящих судов. Более глубокий анализ судебной практики по вопросам участия в долевом строительстве, имеющейся в других регионах Российской Федерации, показывает, что описанные случаи нередки.

С учетом изложенного представляется целесообразным рассмотрение профессиональным сообществом судей Верховного Суда Российской Федерации вопроса о необходимости издания специального постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации о рассмотрении дел по вопросам защиты интересов участников правоотношений, связанных с участием в долевом строительстве.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

2. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» (в ред. от 28.07.2012) // Российская газета. 1996. N 8.

3. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 23.07.2013) // Парламентская газета. 2005. N 5 — 6.

4. Постановление Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 г. N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. 2012. N 2.

5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. N 9.

6. Обзор Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел от 1 февраля 2012 года // Бюллетень ВС РФ. 2012. N 4.

7. При подготовке статьи использованы материалы судебных решений Красногорского городского суда Московской области, судебные акты Московского областного суда за 2012 — 2013 гг.

——————————————————————