(Барановская И. Г.) («Актуальные проблемы российского права», 2013, N 9)
ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ АРЕНДЫ ЗЕМЛИ В ГЕРМАНИИ
И. Г. БАРАНОВСКАЯ
Барановская Иоланта Геннадьевна, доцент кафедры трудового, гражданского права и гражданского процесса Южно-Сахалинского института экономики, права и информатики.
Данная статья рассматривает вопрос договорных земельно-арендных отношений в Германии: понятие договора аренды земли, виды аренды, существенные условия договора, данные об объекте аренды, срок и порядок заключения договора, стороны договора, права и обязанности сторон, а также основания прекращения договора аренды. Также в статье выделены отличительные особенности данного вида договора, характерные только для аренды земли.
Legal bases for the lease of land in Germany I. G. Baranovskaya
Baranovskaya Iolanta Gennadievna — associate professor of the Department of Labor, Civil Law and Civil Process of the Southern Sakhalin Institute of Economics, Law and Information Science.
This article concerns the issue of contract-based lease of land relations in Germany, including definition for the lease of land, types of lease, substantial clauses of such contracts, data on the object of lease, term and order of concluding the contract, parties to the contract, their rights and obligations as well as the grounds for termination of such a contact. The author also contains analysis of specific features of this type of contract, which are only typical for the lease of land.
Основным источником правового регулирования аренды земли в Германии является Германское гражданское уложение (ГГУ). Гражданское законодательство Германии различает договор аренды (Pachtvertrag), включающий договор аренды земельного участка и договор аренды земли для сельскохозяйственного использования (Landpachtvertrag). Тогда как к договору аренды земельного участка применяются общие положения об аренде, то аренде земли для сельскохозяйственного использования как особому виду договора аренды посвящен отдельный подраздел, содержащий специальное регулирование <1>. ——————————— <1> См.: Земельный участок: собственность, аренда и иные права в РФ и иностранных государствах / Под ред. В. А. Залесского. М.: Изд-во Тихомирова М. Ю., 2005. С. 315.
Согласно § 581 ГГУ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору на время аренды пользование арендованным предметом и право потребления его плодов, если последние могут быть отнесены к доходу, извлекаемому при надлежащем ведении хозяйства. Арендатор обязан вносить арендодателю условленную арендную плату <2>. ——————————— <2> Германское гражданское уложение [Электронный ресурс] // URL: http://constitutions. ru/archives/1727/5.
Таким образом, договор аренды по германскому праву — это обязательственный договор, связанный с простой нормативной конструкцией оформления прав — «обязательственный договор + передача вещи», в отличие от схемы, действующей при заключении вещного договора, — «обязательственный договор + вещный договор + передача вещи». Это обязательство поддерживается моделью двойного владения (арендатор как непосредственный владелец и собственник, как владелец посредственный), при этом германский законодатель устранил традиционное деление на владение и держание и расширил сферу владения, рассматривая ее как фактическую власть над вещью. Арендаторы и наниматели приравниваются к собственникам (ст. 1006 ГГУ) и пользуются владельческой защитой, например, владелец имеет право самозащиты (§ 859 ГГУ), а также право требования устранения нарушения владения, причиненного вследствие запрещенного самоуправства (§ 862 ГГУ). Такое понимание категории владения объясняет, почему по договорам аренды земля передается только во временное пользование (§ 581 ГГУ), в отличие от российского законодательства — во временное владение и пользование. Согласно договору аренды арендодатель предоставляет право не только пользоваться объектом договора, но и плодами, полученными в результате использования такого объекта. По характеристике договор аренды земли является взаимным и возмездным. Объектом договора аренды земли является земельный участок, который относится к недвижимости. При этом в законодательстве не содержится само понятие земельного участка, а выводится оно судебной практикой. В частности, под земельным участком как объектом права понимается часть земной поверхности, которая в соответствии с данными земельного кадастра обозначена как земельный участок на отдельном листе поземельной книги или под особым номером на общем листе поземельной книги. Таким образом, правообразующим фактором для признания земельного участка объектом гражданского оборота является не его хозяйственное назначение и его границы, а его формальное описание, взятое из поземельной книги <3>. ——————————— <3> См.: Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 46.
В Германии характеристики земли отражены в двух реестрах. Один из этих реестров, так называемый кадастр недвижимости, содержит, прежде всего, геометрические и визуально фиксируемые характеристики земельных участков земли. Кадастр недвижимости складывается из кадастровой картотеки и кадастровых книг. Кадастровая картотека представляет собой изображение земельных участков на картах, включая расположенные на них здания, в одинаковом для всех масштабе. Краткое описание земельных участков и зданий содержится в кадастровых книгах. Второй реестр основывается на кадастре недвижимости и содержит перечень прав, предоставляющих определенные привилегии земельному участку либо обременяющих его. Он называется поземельной книгой и носит материально-правовой характер <4>. ——————————— <4> См.: Тойбер А. Порядок землевладения в Германии с более подробным рассмотрением вопроса о сельскохозяйственных землях (материалы Круглого стола «Земельная реформа как действенный механизм управления земельными ресурсами». Москва. 21 марта 2001 г.) [Электронный ресурс] // URL: http://dpr. ru/journal/journal_6_5.htm.
Земельный кадастр в Германии выступает как составляющая часть поземельной книги, поэтому при последующей регистрации правовых изменений в отношении объекта недвижимости собственнику не нужно вновь представлять план земельного участка. Таким образом, земельный участок в правовом понимании представляет собой определенные кадастровые номера, обозначенные текущим номером в инвентаризационной описи формуляра поземельной книги. По общему правилу, закрепленному в германском законодательстве, каждый земельный участок в кадастрово-техническом смысле должен быть зарегистрирован в отдельном формуляре поземельной книги (абз. 1 § 3 Положения о поземельной книге). Германское право предусматривает также возможность регистрировать несколько земельных участков, обозначенных разными кадастровыми номерами, под одним текущим номером в инвентаризационной описи формуляра поземельной книги. Последствием такой регистрации является то, что несколько самостоятельных в кадастрово-техническом (физическом) понимании земельных участков, принадлежащих одному собственнику, юридически будут рассматриваться как один объект недвижимости. Преимущества такого подхода проявляются, например, при необходимости одновременной передачи в аренду всех указанных участков. В данном случае потребуется совершение только одного регистрационного действия, в то время как в соответствии с российским законодательством регистрацию придется осуществлять по каждому объекту в отдельности <5>. ——————————— <5> См.: Кузнецов А. В., Герман Г. Сравнительно-правовой анализ российской и германской государственной регистрации прав на недвижимость // Юридический мир. 2000. N 1. С. 42 — 49.
Для регистрации права аренды правообладателю необходимо подать заявление в ведомство поземельной книги. Все поданные заявления должны быть исполнены. Приостановление регистрации не допускается. Правообладатель имеет право отозвать свое заявление и подать его в общем порядке позднее. Если у регистратора имеются сомнения в правомерности поданных на регистрацию документов, регистратор обязан сообщить заявителю все причины, которые, по его мнению, препятствуют проведению регистрации и позволяют сомневаться в правомерности сделки, а также указать на действия, которые необходимо предпринять, с тем чтобы устранить возникшие сомнения. При этом срок совершения данных действий регистратором не установлен германским законодательством. Поземельная книга ведется ведомственными судами (судами первой инстанции) и находится в ведении внеисковой юрисдикции. Это означает, что с организационной точки зрения ведомство поземельной книги является частью ведомственного суда, которому в силу закона переданы все полномочия регистрации прав на землю. Подобная организация поземельной книги при судах имеет принципиальное значение, поскольку таким образом регистрация прав становится неподведомственной контролю органов исполнительной власти, что исключает произвол и конъюнктурность в процессе регистрации <6>. ——————————— <6> См.: Кузнецов А. В. Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России // Государство и право. 1996. N 12. С. 119.
Земельный участок может быть передан в аренду вместе с находящимся на нем имуществом. Под имуществом <7> понимается совокупность движимых вещей, которые относятся к земельному участку и необходимы для его надлежащего использования. ——————————— <7> В некоторых источниках имущество называется инвентарем.
Если в аренду передается земельный участок вместе с имуществом, то арендатор обязан следить за сохранностью отдельных частей имущества. Арендодатель обязан заменить части имущества, которые были утрачены вследствие обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Однако арендатор должен возместить обычную утрату входящих в состав имущества животных постольку, поскольку это соответствует надлежащему ведению хозяйства. Если арендатор земельного участка принимает имущество по оценочной стоимости и обязуется возвратить его по прекращении аренды согласно оценочной стоимости, то в этом случае он несет риск случайной утраты или ухудшения имущества. Он может распоряжаться отдельными частями имущества в пределах надлежащего ведения хозяйства <8>. ——————————— <8> Германское гражданское уложение [Электронный ресурс] // URL: http://constitutions. ru/archives/1727/5.
Арендатор должен постоянно поддерживать имущество в таком состоянии и таком объеме, которые соответствуют правилам надлежащего ведения хозяйства. Приобретенные им части имущества с момента присоединения их к имуществу становятся собственностью арендодателя. По прекращении арендных отношений арендатор обязан возвратить имеющееся в наличии имущество арендодателю. Арендодатель может отказаться от принятия таких частей имущества, которые в соответствии с правилами надлежащего ведения хозяйства являются для земельного участка излишними или слишком ценными. С момента такого отказа право собственности на эти части переходит к арендатору. Если обнаруживается разница между общей оценочной стоимостью переданного и возвращенного имущества, то она должна быть компенсирована. При оценке имущества используются цены, которые существовали на момент прекращения арендных отношений <9>. ——————————— <9> См.: Земельный участок: собственность, аренда и иные права в РФ и иностранных государствах / Под ред. В. А. Залесского. М.: Изд-во Тихомирова М. Ю., 2005. С. 316.
Германским законодательством предусмотрена конструкция единого объекта («существенная составная часть»), которая включает в себя два основных положения. Во-первых, неразрывную связь земельного участка с находящимся на нем имуществом. Строение образует с земельным участком единое целое, при этом из двух объектов земельный участок является главным, поскольку является предпосылкой существования здания, а последнее полностью зависимым от земли. Во-вторых, правовой режим составной части также применим в отношении возникновения обязательственных правоотношений, имеющих своим объектом вещи либо любые их части (например, в аренду может быть передана любая часть земельного участка) <10>. ——————————— <10> См.: Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / Е. А. Баранова. М., 2005. С. 47 — 48.
Договор аренды земельного участка должен быть заключен в письменной форме, если договор заключен на срок более года. Если письменная форма договора не соблюдена, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Основанием для прекращения договора является истечение его срока действия. Однако если срок аренды не установлен, то расторжение договора допускается по истечении года с момента его заключения. Заявление о расторжении должно быть сделано не позднее третьего рабочего дня полугодия, по истечении которого должна прекратиться аренда. То же действует при аренде земельного участка, когда отношения по договору аренды могут быть прекращены досрочно при условии соблюдения законодательно установленных сроков расторжения <11>. ——————————— <11> Германское гражданское уложение [Электронный ресурс] // URL: http://constitutions. ru/archives/1727/5.
Если арендатор продолжает пользоваться участком после прекращения договора аренды, то арендодатель может потребовать в качестве возмещения за время просрочки внесения арендной платы в таком соотношении, в каком доходы от пользования, которые арендатор извлек или мог бы извлечь за это время, относятся к доходам от пользования за весь арендный год. Требование о возмещении последующих убытков не исключается <12>. ——————————— <12> См.: Земельный участок: собственность, аренда и иные права в РФ и иностранных государствах / Под ред. В. А. Залесского. М.: Изд-во Тихомирова М. Ю., 2005. С. 316.
Библиография:
1. Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2005. 2. Земельный участок: собственность, аренда и иные права в РФ и иностранных государствах / Под ред. В. А. Залесского. М.: Изд-во Тихомирова М. Ю., 2005. 3. Кузнецов А. В. Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России // Государство и право. 1996. N 12. 4. Кузнецов А. В., Герман Г. Сравнительно-правовой анализ российской и германской государственной регистрации прав на недвижимость // Юридический мир. 2000. N 1. 5. Тойбер А. Порядок землевладения в Германии с более подробным рассмотрением вопроса о сельскохозяйственных землях (материалы Круглого стола «Земельная реформа как действенный механизм управления земельными ресурсами». Москва. 21 марта 2001 г.) [Электронный ресурс] // URL: http://dpr. ru/journal/journal_6_5.htm. 6. Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006.
References (transliteration):
1. Baranova E. A. Oborot nedvizhimosti v rossiiskom i germanskom prave: sravnitel’noe issledovanie: Dis. kand. yurid. nauk. M., 2005. 2. Zemel’nyi uchastok: sobstvennost’, arenda i inye prava v RF i inostrannyh gosudarstvah / Pod red. V. A. Zalesskogo. M.: Izd-vo Tihomirova M. Yu., 2005. 3. Kuznecov A. V. Nemeckii opyt registracii prav na zemel’nye uchastki i vozmozhnost’ ego ispol’zovaniya v Rossii // Gosudarstvo i pravo. 1996. N 12. 4. Kuznecov A. V., German G. Sravnitel’no-pravovoi analiz rossiiskoi i germanskoi gosudarstvennoi registracii prav na nedvizhimost’ // Yuridicheskii mir. 2000. N 1. 5. Toiber A. Poryadok zemlevladeniya v Germanii s bolee podrobnym rassmotreniem voprosa o sel’skohozyaistvennyh zemlyah (materialy Kruglogo stola «Zemel’naya reforma kak deistvennyi mehanizm upravleniya zemel’nymi resursami». Moskva. 21 marta 2001 g.) [Elektronnyi resurs] // URL: http://dpr. ru/journal/journal_6_5.htm. 6. Chubarov V. V. Problemy pravovogo regulirovaniya nedvizhimosti. M.: Statut, 2006.
