Я арендатор и хочу расторгнуть договор аренды. Мой арендодатель говорит, что это незаконно, так как договор заключен на год. Но я нашла более выгодное предложение. Какой выход из данной ситуации?
С. Орлова, г. Мценск
Ваш арендодатель прав. В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Если в договоре аренды у вас указан срок один год, то утверждение арендодателя правомерно. Обязанности расторгнуть договор, потому что вы передумали или нашли более выгодные условия аренды, у него нет.
Вместе с тем, учитывая индивидуальные обстоятельства, закон предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора, но сделать это можно только через суд.
Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Таким образом, если в вашем случае имеет место одно из оснований, перечисленных в ст. 620 ГК РФ, то можно попробовать расторгнуть договор досрочно. Для этого вы должны направить арендодателю уведомление о расторжении договора. В нем необходимо указать, каковы ваши претензии к арендодателю, какие недостатки (они отражены в перечне оснований для досрочного расторжения в ст. 620 ГК РФ) побуждают вас расторгнуть договор.
При этом важно учесть, что, если арендодатель устранит указанные недостатки в разумный срок, это лишает вас права расторгнуть договор. То есть суд может отказать арендатору в расторжении договора, несмотря на наличие оснований, установленных ст. 620 ГК РФ. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС МО от 23.09.2009 N КГ-А40/9494-09-П).
Вы должны знать, что просто так, без нарушений со стороны арендодателя, только потому, что вы нашли более выгодный вариант, расторгнуть договор не получится.
Но договорная практика выработала механизм, при реализации которого обеспечиваются интересы обеих сторон договора аренды: любая из них имеет возможность досрочно расторгнуть договор с выплатой неустойки компенсационного характера. Правомерность включения подобного условия в договор аренды (субаренды) подтверждена судом (Постановление ФАС ЦО от 26.01.2011 по делу N А36-1063/2010).
Ничто не мешает вам на данном этапе отношений попробовать договориться с арендодателем о выплате неустойки и расторжении договора. При этом необходимо будет заключить дополнительное соглашение к договору аренды.
