ДОГОВОР РЕНТЫ ПО СТАРОМУ И НОВОМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ <*>
О. Н. САВОСТЬЯНОВА
——————————— <*> Savostyanova O. N. Rent contract by the old and new legislation.
Савостьянова Ольга Николаевна, адвокат Московской городской коллегий адвокатов «Таганская».
В статье рассматриваются вопросы, связанные с порядком исчисления платежей по договору ренты в соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ в Гражданский кодекс и Закон о прожиточном минимуме. Автор также освещает проблемные моменты, с которыми сталкиваются получатели ренты при обращении в суд с исками о расторжении таких договоров в связи с существенным нарушением плательщиком своих обязательств.
Ключевые слова: договор ренты; пожизненное содержание с иждивением; величина прожиточного минимума; минимальный размер оплаты труда.
In the article the questions connected with the order of calculation of the payments on the rent contract according to the changes, brought by the Federal law of November 30, 2011 N 363-FZ in the Civil code and the Law on a living wage are considered. The author also consecrates the problem points with which the recipients of a rent face, at an appeal to the court claims about cancellation of such contracts in connection with essential violation by the payer of the obligations.
Key words: rent contract; the lifelong contents with dependence; size of a living wage; minimum wage.
Прошло почти два года с момента внесения поправок в Гражданский кодекс и Закон о прожиточном минимуме, в соответствии с которыми порядок исчисления платежей по договорам пожизненной и постоянной ренты, пожизненного содержания с иждивением был изменен. С декабря 2011 г. пожизненная (с бесплатным отчуждением имущества) и постоянная рента в расчете на месяц не должна быть менее регионального прожиточного минимума на душу населения, а при его отсутствии — в целом по России. Что касается ежемесячного платежа по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающего отчуждение имущества бесплатно, то его минимальный размер теперь составляет 2 прожиточных минимума. Указанные выплаты увеличиваются пропорционально росту прожиточного минимума <1>. ——————————— <1> Соответствующие поправки были внесены: в п. 2 ст. 590, п. 2 ст. 597, п. 2 ст. 602 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации; в ст. 2 Федерального закона от 24 окт. 1997 г. N 134-ФЗ «О прожиточном минимуме в Российской Федерации» Федеральным законом от 30 нояб. 2011 г. N 363-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2011. 2 дек. См. также справку об изменениях в законодательстве в СПС «Гарант».
Поводом к вышеуказанным изменениям послужило признание в 2008 г. Конституционным Судом несоответствующими Конституции Российской Федерации положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда», предписывавшей производить исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, исходя из базовой суммы минимального размера оплаты труда (далее — МРОТ), равной 100 рублям, которая оставалась неизменной, несмотря на общий рост цен и, как следствие, ежемесячное повышение МРОТ, определенного для регулирования оплаты труда и пособий по нетрудоспособности <2>. ——————————— <2> Постановление Конституционного Суда РФ от 27 нояб. 2008 г. N 11-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» в связи с жалобами граждан А. Ф. Кутиной и А. Ф. Поварнициной» // Российская газета. 2008. 17 дек.
Попробуем разобраться: на что теперь могут рассчитывать пенсионеры, передавшие свои квартиры под выплату ренты? Как регулируются правоотношения между получателями и плательщиками ренты по договорам, заключенным до соответствующих изменений в законодательстве? Представляется необходимым рассмотреть отдельные случаи из судебной практики, поскольку она может иметь значение при разрешении аналогичных дел, например, практики судов апелляционной и кассационной инстанции для судов первой инстанции <3>. ——————————— <3> Савочкин Г. Н., Степин А. Б. Судебные и внесудебные средства защиты жилищных прав // Семейное и жилищное право. 2012. N 1. С. 41.
Согласно п. 2 ст. 590 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер выплачиваемой ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины — не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Аналогичный порядок исчисления рентных платежей установлен для договоров пожизненной ренты с бесплатным отчуждением имущества (п. 2 ст. 597 Гражданского кодекса Российской Федерации). Что касается договора пожизненного содержания с иждивением, предусматривающего отчуждение имущества бесплатно, то стоимость общего объема содержания в месяц по нему не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума (п. 2 ст. 602 Гражданского кодекса Российской Федерации) <4>. ——————————— <4> Величина прожиточного минимума в целом по России устанавливается ежеквартально по основным социально-демографическим группам населения (трудоспособное население, пенсионеры, дети) Правительством Российской Федерации на основании потребительской корзины (необходимого для сохранения здоровья человека и обеспечения его жизнедеятельности минимального набора продуктов питания, а также непродовольственных товаров и услуг, стоимость которых определяется в соотношении со стоимостью минимального набора продуктов питания). См.: Федеральный закон от 24 окт. 1997 г. N 134-ФЗ «О прожиточном минимуме в Российской Федерации» // Российская газета. 1997. 29 окт.
Установленный договором размер ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения. Рассмотрим, как регулируются правоотношения между получателем и плательщиком ренты по ранее заключенным договорам пожизненной и постоянной ренты, пожизненного содержания с иждивением. Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ, действие положений части второй Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона N 363-ФЗ распространяется на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров пожизненной ренты, в случае, если размер выплат по указанным договорам меньше, чем размер, определенный с учетом требований части второй Гражданского кодекса РФ в редакции указанного Закона. Если указанные договоры не будут приведены сторонами в соответствие с требованиями части второй Гражданского кодекса РФ в редакции Федерального закона N 363-ФЗ, к отношениям сторон указанных договоров с момента их заключения применяются правила определения размера соответствующих выплат, установленные частью второй Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции указанного Закона. Таким образом, рентополучатель по ранее заключенному договору ренты (до введения в действие Федерального закона N 363-ФЗ) вправе обратиться к плательщику с предложением об изменении условий договора с приведением его в соответствие с требованиями части второй Гражданского кодекса. В случае несогласия последнего получатель ренты вправе обратиться в суд с иском об изменении условий договора ренты и установлении суммы ежемесячных платежей. В качестве примера разрешения подобных исков можно привести решение Пушкинского городского суда Московской области от 19 июля 2012 г. по делу N 2-3214/12. Так, истица обратилась в Пушкинский городской суд Московской области с требованиями: изменить условия договора пожизненной ренты, заключенного между ней и ответчиком 19 февраля 2008 г.; установить сумму ежемесячных платежей в размере установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в Московской области; указать, что размер пожизненной ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения. В обоснование вышеуказанных требований истица указывала на то, что она заключила договор пожизненной ренты с ответчиком, по условиям которого истица передала в собственность ответчику свою квартиру, взамен чего последний обязался ежемесячно выплачивать определенную в договоре денежную сумму (не менее четырех МРОТ, установленных законом). 25 марта 2012 г. истица обратилась письменно по почте к плательщику ренты — ответчику с просьбой об изменении условий договора пожизненной ренты в связи с увеличением прожиточного минимума. Ответчик в апреле 2012 г. ответил отказом. Рассмотрев данное гражданское дело, Пушкинский городской суд Московской области учел, что на момент рассмотрения гражданского дела величина прожиточного минимума для населения в Московской области установлена Постановлением Правительства Московской области от 4 июля 2012 г. N 880/23 в размере 6906 рублей, в связи с чем, удовлетворив исковые требования, изменил договор пожизненной ренты, заключенный 19 февраля 2008 г. между истицей и ответчиком (по условиям которого ответчик был обязан выплачивать определенную в договоре денежную сумму не менее четырех МРОТ, установленных законом), установив сумму ежемесячных платежей рентодателя в пользу рентополучателя в размере установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в Московской области. При этом суд отметил, что установленный в решении суда размер пожизненной ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения <5>. ——————————— <5> Решение Пушкинского городского суда Московской области от 19 июля 2012 г. по делу N 2-3214/12 // СПС «Гарант».
Таким образом, одинокие пенсионеры, передавшие бесплатно свои квартиры под выплату постоянной ренты (или по договору пожизненного содержания с иждивением) в собственность плательщиков, теперь могут рассчитывать на приемлемое содержание. Между тем ст. 585 Гражданского кодекса предусмотрено отчуждение имущества под выплату ренты в собственность плательщика как бесплатно, так и за плату. Однако изменения в законодательстве не коснулись тех, кто возмездно передал свое недвижимое имущество под выплату ренты. Единственное, на что им остается рассчитывать, так это на ее индексацию в порядке ст. 318 Гражданского кодекса (которой установлено, что сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, индексируется в случаях и в порядке, которые установлены законом или договором). В свою очередь, отметим, что сумма эта весьма незначительна. Она определяется исходя из индекса потребительских цен. Например, пенсионерке — инвалиду I группы (заключившей договор пожизненной ренты, по которому она передала свою двухкомнатную квартиру в собственность некой гражданки за 140 тысяч рублей в обмен на ежемесячное содержание в размере пяти минимальных размеров оплаты труда — что составляет 500 рублей) — Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда был установлен размер ежемесячных рентных платежей в сумме 1573 (одна тысяча пятьсот семьдесят три) рубля 76 копеек с последующей индексацией. При установлении размера индексации ежемесячных рентных платежей, подлежащих взысканию с ответчицы в пользу пенсионерки, Судебная коллегия по гражданским делам посчитала необходимым определить величину ренты с учетом индексации по состоянию на 2001 г. (момент заключения договора ренты), указав при этом, что за 2012 г. (момент рассмотрения дела в апелляционной инстанции) индекс потребительских цен равен 1,073% <6>. ——————————— <6> Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам по делу N 11-673 [Электронный ресурс]. URL: www. mos-gorsud. ru.
Права вышеуказанных лиц (заключивших договор ренты, предусматривающий возмездное отчуждение недвижимого имущества) по сравнению с теми, кто передавал свое имущество бесплатно, значительно ограничены и в случае расторжения договора ренты при существенном нарушении плательщиком своих обязательств по выплате ренты. Если граждане, передавшие свои квартиры, жилые дома или иное имущество бесплатно, в случае существенного нарушения плательщиком своих обязательств по выплате ренты вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты, то тот, кто передал свое имущество за плату, лишен этого права (п. 1 и 2 ст. 599 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пунктом 1 ст. 599 Гражданского кодекса получателю ренты предоставлена возможность выбора: в случае существенного нарушения плательщиком ренты договора пожизненной ренты требовать от плательщика ренты либо выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 Гражданского кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков <7>. При расторжении договора с взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей <8>. ——————————— <7> При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (п. 2 ст. 594 Гражданского кодекса Российской Федерации). —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (том 1) (под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации — Юрайт-Издат, 2007 (3-е издание, переработанное и дополненное). —————————————————————— <8> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 2 т. Т. 1: Части первая, вторая ГК РФ / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. 6-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2011 // СПС «Гарант».
Как отмечают Т. Е. Абова и А. Ю. Кабалкин, таким образом, получателю пожизненной ренты закон предоставляет значительно более широкие возможности для защиты своих законных интересов <9>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (том 1) (под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации — Юрайт-Издат, 2007 (3-е издание, переработанное и дополненное). —————————————————————— <9> То же.
Позволю себе не согласиться с этим. Поскольку о каких гарантиях здесь может идти речь, если требовать возврата имущества получатель пожизненной ренты, возмездно передавший свою квартиру, не вправе. И даже если суд все-таки расторгнет такой договор и взыщет с недобросовестного плательщика убытки сверх определенной независимым оценщиком суммы стоимости квартиры, то сможет ли впоследствии получить эти деньги с ответчика-должника пенсионер, если недобросовестный плательщик, как это часто и бывает, официально нигде не работает или получает «черную» заработную плату? А если, предположим, плательщик зарегистрируется в квартиру, приобретенную по договору ренты (и она является его единственным местом жительства), то обращение взыскания на это имущество невозможно <10>. ——————————— <10> Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев, если это имущество является предметом ипотеки, и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Между тем Конституционным Судом было отказано в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Ю. Н. Кузнецова, оспаривавшего положения п. 1 ст. 599 Гражданского кодекса в той мере, в какой он не допускает возможности для получателя ренты при расторжении возмездного договора пожизненной ренты по мотиву существенного нарушения плательщиком ренты условий договора требовать возврата в свою собственность жилого помещения, переданного под выплату ренты. При этом Конституционный Суд разъяснил заявителю, что положения п. 1 ст. 599 Гражданского кодекса Российской Федерации не лишают получателя ренты, при наличии предусмотренных на то законом оснований, права на защиту своих нарушенных прав и законных интересов в порядке и способами, которые предусмотрены гражданским законодательством, а потому не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя <11>. ——————————— <11> Определение Конституционного Суда РФ от 16 февр. 2012 г. N 318-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Кузнецова Юрия Никитовича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 599 Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС «Гарант».
Как отмечает заслуженный юрист В. Н. Соловьев, задача государства — создание гарантий права собственности <12>. Тем не менее, несмотря на неудобство данного закона (положений п. 1 ст. 599 Гражданского кодекса Российской Федерации), он по-прежнему остается ловушкой для юридически безграмотных пенсионеров, не осведомленных обо всех тонкостях и последствиях заключения такого договора. ——————————— <12> Соловьев В. Н. Основные направления реализации социальной функции гражданского права // Гражданское право. 2012. N 2. С. 21.
Список литературы:
1. Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам по делу N 11-673 [Электронный ресурс]. URL: www. mos-gorsud. ru. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (том 1) (под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации — Юрайт-Издат, 2007 (3-е издание, переработанное и дополненное). —————————————————————— 2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 2 т. Т. 1: Части первая, вторая ГК РФ / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. 6-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2011 // СПС «Гарант». 3. Определение Конституционного Суда РФ от 16 февр. 2012 г. N 318-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Кузнецова Юрия Никитовича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 599 Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС «Гарант». 4. Постановление Конституционного Суда РФ от 27 ноября 2008 г. N 11-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» в связи с жалобами граждан А. Ф. Кутиной и А. Ф. Поварнициной» // Российская газета. 2008. 17 дек. 5. Решение Пушкинского городского суда Московской области от 19 июля 2012 г. по делу N 2-3214/12 // СПС «Гарант». 6. Савочкин Е. Н., Степин А. Б. Судебные и внесудебные средства защиты жилищных прав // Семейное и жилищное право. 2012. N 1. С. 39 — 42. 7. Соловьев В. Н. Основные направления реализации социальной функции гражданского права // Гражданское право. 2012. N 2. С. 21 — 23. 8. Федеральный закон от 24 октября 1997 г. N 134-ФЗ «О прожиточном минимуме в Российской Федерации» // Российская газета. 1997. 29 окт. 9. Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 363-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2011. 2 дек.
