Алистархов Владимир, эксперт по вопросам правового характера.
В связи с последними событиями на Украине и, как следствие, подписанием договоров между Российской Федерацией, Республикой Крым и городом Севастополем о вхождении в состав России двух новых субъектов на территории полуострова образовался огромный правовой вакуум, в том числе в области недвижимости и регистрации прав собственности на нее.
Украинское законодательство на полуострове уже не действует, а российское законодательство на практике еще не действует, что предполагает определенный период неопределенности для граждан и юридических лиц, у которых есть желание купить (продать) и зарегистрировать права на недвижимость в Крыму.
Можно предположить, что в самом ближайшем будущем российские государственные органы в сфере регистрации прав на недвижимое имущество образуют свои подразделения в новых субъектах Российской Федерации и процесс регистрации недвижимости будет запущен, но есть некоторые моменты, которые вызывают у специалистов опасения.
Во-первых, так как свое право собственности на недвижимость в Крыму можно будет подтвердить только бумагами, которые находятся у людей на руках, то соответственно возникает вопрос, а как проверить собственность граждан на недвижимость, если нет доступа к украинскому государственному реестру недвижимости?
Сложность проверки реальной собственности на недвижимость может стать хорошим подспорьем для преступных элементов с целью захвата чужой недвижимости, особенно это касается той недвижимости, которая пустует, а собственники находятся на Украине и не могут попасть в Крым по различным обстоятельствам.
Во-вторых, на Крымском полуострове очень много земли, находящейся во владении граждан и юридических лиц, которые получили эту землю путем самозахвата.
В частности, самозахват земель и постройку на них объектов недвижимости можно наблюдать по всей территории Крыма, как в прибрежных районах, так и в центральных районах полуострова.
В-третьих, период неопределенности и правовой вакуум в вопросах, связанных с регистрацией недвижимости, являются хорошей почвой для процветания коррупции в Крыму при переоформлении недвижимости под российские стандарты.
В настоящей статье представляется целесообразным рассмотреть вышеприведенные вопросы для определения ориентиров в работе специалистов, связанных с недвижимостью в Крыму, а также с целью разъяснения собственникам имущества процедур перехода от украинских стандартов к российским стандартам регистрации недвижимости.
ПРОБЛЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ В КРЫМУ В СВЯЗИ
С ПЕРЕХОДОМ ПОЛУОСТРОВА ПОД ЮРИСДИКЦИЮ РОССИИ
В настоящее время в Крыму нет доступа к украинским государственным реестрам недвижимости, так как они централизованно заблокированы Украиной, что является препятствием для осуществления регистрационных действий с крымской недвижимостью.
Можно спрогнозировать, что к государственным реестрам недвижимости Украины Россия не получит доступ, что, соответственно, ведет к необходимости создания на полуострове собственного реестра недвижимости, который будет включен в российский государственный реестр недвижимости.
По сведениям Министерства юстиции Крыма, украинский реестр недвижимости в Крыму создавался на протяжении двух лет, а на то, чтобы создать новый реестр по российским стандартам, понадобится не менее полугода.
Реестр крымской недвижимости можно создать, воспользовавшись данными, которые есть в местных бюро технической документации, и по документам собственников имущества.
Российская регистрационная служба формирует в Крыму собственные подразделения для налаживания работы в области регистрации недвижимости, и предположительно на это уйдет до трех месяцев.
После того, как будут сформированы подразделения регистрационной службы в Крыму, можно будет перерегистрировать недвижимость уже по российским стандартам.
В переходный период, который, по некоторым оценкам, может продлиться до трех лет, граждане Крыма смогут пользоваться правоустанавливающими документами на свое имущество украинского образца, но до окончания переходного периода всем необходимо будет сменить украинское свидетельство о собственности на недвижимость на российские аналоги документов.
Помимо перерегистрации недвижимости в Крыму, подразделениям регистрационной службы придется решить вопрос с землями, которые давно захвачены жителями Крыма, а также решить проблему, связанную с увеличением количества преступлений по завладению чужой недвижимостью на полуострове в связи с периодом неопределенности.
ПРОБЛЕМА ЗАХВАЧЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ НА КРЫМСКОМ ПОЛУОСТРОВЕ
Большая часть земель в Крыму захвачена крымско-татарским населением в период их возвращения из депортации, начиная с 1989 года и по настоящее время.
По сведениям, которые можно почерпнуть из средств массовой информации, всего на 2007 год в Крыму захвачено более 40 000 гектаров земли, на которых размещены крымско-татарские поселки, то есть на захваченных землях уже построены объекты жилой недвижимости, в которых реально проживают люди, в том числе старики и дети.
Более того, в настоящее время в связи с периодом неопределенности в Крыму продолжается захват земель.
Стоит отметить, что захват земель осуществляли не только представителя крымско-татарского народа, но и представители других национальностей, проживающих в Крыму.
На руках хозяев захваченных территорий в большинстве случаев нет никаких документов о принадлежности им соответствующих участков земли, что необходимо принять как должное при выработке решений по регистрации самозахваченных земель.
При этом следует учесть, что ранее, после Второй мировой войны, крымско-татарское население было депортировано из Крыма, в связи с чем крымские татары потеряли всю свою недвижимость на полуострове, и по логике вещей именно они имеют историческое право на получение в Крыму земли на бесплатной основе в качестве возврата им ранее потерянного имущества.
Если же предпринимать действия по узакониванию захваченных земель крымско-татарским населением, то нельзя делать никаких исключений и в отношении других жителей Крыма, которые пользуются захваченной землей, что важно для налаживания мира и добрососедства различных национальностей в Крыму.
НЕИЗБЕЖНОЕ ПОВЫШЕНИЕ УРОВНЯ ПРЕСТУПНОСТИ ПРИ
ПЕРЕРЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ В КРЫМУ
ПОД РОССИЙСКИЕ СТАНДАРТЫ
1. Вследствие того, что в Крыму нет доступа к украинскому реестру недвижимости, преступные элементы не упустят возможности заполучить себе в собственность чужую недвижимость, в том числе путем подделки документов на земельные участки, жилую и нежилую недвижимость и представления документов для перерегистрации под российские стандарты на свое имя с целью дальнейшей перепродажи.
Прежде всего, речь идет о недвижимости, которая находится в собственности граждан Украины, но они по тем или иным причинам не могут попасть на полуостров для переоформления собственности.
Можно предположить, что преступники будут подделывать доверенности от этих лиц на распоряжение недвижимостью или подделывать договоры купли-продажи, которые необходимы для переоформления права собственности на недвижимость, а также будут задействованы другие схемы мошенничества с недвижимостью, позволяющие без настоящего собственника провести сделку с его недвижимостью.
2. Так как реестр недвижимости в Крыму может быть сформирован по данным бюро технической инвентаризации, можно предположить, что недобросовестные сотрудники этих бюро, возможно, подкупленные преступными элементами или состоящие в сговоре с ними, будут подавать ложные сведения об объектах недвижимости для формирования реестра недвижимости.
Схема преступления достаточно проста. Преступные элементы осуществляют самозахват земли и с помощью работников бюро технической инвентаризации задним числом оформляют на землю документы, которые в последующем предъявляются в регистрационную службу для перерегистрации объекта недвижимости по российским стандартам.
3. Кроме работников бюро технических инвентаризаций, которые могут быть коррумпированы преступниками на определенном этапе, преступники будут предпринимать попытки коррумпировать и работников подразделений регистрационных органов, от которых зависит оформление права собственности по российским стандартам.
Давлению с целью коррумпирования со стороны преступников будут подвергаться как рядовые работники регистрационных служб, принимающие документы на оформление (перерегистрацию) недвижимости, так и руководящий состав регистрирующих подразделений.
НЕПРОГНОЗИРУЕМАЯ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО СДЕЛКАМ
С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ПЕРЕХОДНЫЙ ПЕРИОД
Дополнительной проблемой для сделок, которые могут совершаться в переходный период в Крыму, является то, что при определенных обстоятельствах такие сделки будут оспариваться с целью признания их недействительными после формирования крымского реестра недвижимости по российским стандартам, но предугадать на данный момент, какая будет судебная практика по соответствующим вопросам, невозможно.
Судебные органы в Крыму только формируются, так же как и подразделения, регистрирующие недвижимость, и только после завершения всех процедур начнет складываться та или иная судебная практика, по которой можно делать какие-либо выводы.
Другими словами, покупатели недвижимости, которые оформят договоры купли-продажи до окончания формирования реестра недвижимости, рискуют потерять приобретенную недвижимость в результате признания сделки недействительной, а также рискуют не получить денежные средства, оплаченные за недвижимость, обратно от продавцов.
Данное обстоятельство во многом является сдерживающим фактором в настоящее время для осуществления сделок с недвижимостью сторонами, и положение вещей останется таким до момента, когда денежные средства за недвижимость будут передаваться продавцу после регистрации права собственности на покупателя в регистрационной службе.
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИЗЛОЖЕННОМУ МАТЕРИАЛУ
В новых субъектах Российской Федерации (в Крыму и в городе Севастополе) наступил сложный и ответственный период становления российской правовой системы.
Рынок недвижимости в Крыму в ожидании перемен, но, несмотря на это, уже отмечается рост цен на крымскую недвижимость.
Для нормализации правоотношений в части регистрации недвижимости необходимо провести следующее.
1. Ответственным лицам Российской Федерации провести с коллегами из Украины переговоры по возможному разблокированию для Крыма украинского государственного реестра, в том числе для защиты интересов граждан Украины, имеющих недвижимость в Крыму.
Результат переговоров не гарантирован, но провести их необходимо, так как в случае общего решения о разблокировании украинского государственного реестра существенно облегчится задача по перерегистрации недвижимости под российские стандарты.
2. На Крымском полуострове регистрирующим подразделениям, осуществляющим регистрацию прав с недвижимостью, необходимо предпринять максимальные усилия для соблюдения законности при регистрации прав, в том числе с целью защиты интересов граждан Украины, которые имеют собственность в Крыму.
3. Для регистрации самозахваченных земель в Крыму представляется целесообразным разработать отдельный нормативный акт, который позволит оформить гражданам Крыма недвижимость на свое имя, но в то же время позволит пресечь дальнейшие преступления в отношении крымских земель.
Документ может предусматривать процедуры по регистрации земли и жилых объектов по типу дачной амнистии, которая проводится в России.
4. Регистрирующим подразделениям в Крыму и в городе Севастополе необходимо усиленно взаимодействовать с органами полиции, которые должны расследовать имеющиеся преступления, связанные с оформлением недвижимости, а также проводить действия, направленные на упреждение преступлений в отношении собственников недвижимости и их имущества со стороны преступных элементов.
