КОНКУРЕНЦИЯ ТЕХНОЛОГИЙ: ОБХОД ЗАКОНА ПРИ ПАРАЛЛЕЛЬНОСТИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ
А. Е. ТАРАСОВА
Тарасова Анна Евгеньевна, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Южно-Российского института — филиала РАНХиГС, кандидат юридических наук.
В статье анализируются проблемы практической квалификации новой формы злоупотребления правом — действия в обход закона с противоправной целью — в отношениях долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Исследуется область законодательства, которая должна быть защищена от действий участников регулируемых отношений по обходу закона, с учетом характеристики метода регулирования гражданских и смежных отношений. Законодательство и правоприменительная практика в сфере долевого строительства многоквартирных домов (зданий) рассматриваются как имеющие признаки параллельного регулирования, раскрывается сущность этого явления.
Ключевые слова: обход закона, злоупотребление правом, противоправная цель, договор участия в долевом строительстве, параллельное законодательство.
Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ в ч. 1 ГК РФ введена такая форма злоупотребления правом, как обход закона с противоправной целью. Насколько она объективно определима в современной системе законодательства и правоприменения в РФ? Как соответствует категория обхода закона методу правового регулирования гражданского права? Является ли обход закона всегда злоупотреблением или же в некоторых случаях — нарушением? В гражданских и смежных с ними отношениях объективно выявить и квалифицировать обход закона с противоправной целью в качестве злоупотребления правом довольно трудно, и попытка ответить на поставленные вопросы вскрывает ряд взаимосвязанных проблем. 1. Несовершенство законодательной техники и бессистемность при формировании нормативного регулирования. 2. Сложности, возникающие при выборе оптимальной модели правового регулирования гражданских и смежных с ними отношений (жилищных, градостроительных, земельных). Поскольку доля диспозитивного регулирования в гражданском праве значительна, то важно, насколько нормы императивного порядка, обход которых должен квалифицироваться как злоупотребление, позволяют отделить регулируемую ими сферу отношений от действия общего принципа диспозитивности гражданского права. Необходимо видеть грань, позволяющую различать выбор модели поведения с учетом принципа диспозитивности и обход императивных требований закона, регулирующего гражданские и смежные с ними отношения. 3. Пробелы в правовом регулировании и сложность соотношения категорий обхода закона, аналогии закона и аналогии права. Одной из негативных тенденций в развитии российского законодательства и правоприменительной практики постсоветского периода стала параллелизация права. Построение обходного механизма правового регулирования позволяет уклониться от выполнения требований одного закона либо заменить предлагаемую им модель отношений с помощью другого закона и/или акта судебного толкования и применения без формальной отмены либо изменения первых. При этом первоначальная схема регулирования уже не кажется однозначной, имеющей единый смысл, общую цель, четкие ценностные ориентиры и понятный баланс интересов, что влияет на выбор участниками экономического оборота вариантов поведения и предсказуемость правовых последствий. Одновременно существующие модели уже не соотносятся по правилу действия общего и специального закона, поскольку дублирующая схема может формально менять видовую принадлежность отношений, предмет (объект), метод регулирования, механизм осуществления, субъектные связи и пр., хотя фактически касается одной области отношений. Формально эти модели способны существовать как вполне самостоятельные. Параллельные модели могут соотноситься как специальные, и в этом случае трудно определить, какая из них имеет более специальное значение, а соответственно, является приоритетной. Применение типичных способов разрешения правовых коллизий (действие более поздних норм, специальных норм) при параллельности законодательства осложняется, в частности, использованием в самих моделях разных методов регулирования, формальным видовым изменением предмета регулирования, отсутствием четкого соотношения сфер специального законодательства. Приведем несколько примеров параллелизации на уровне законодательных конструкций: — модели энергоснабжения абонентов — физических лиц в гражданском и оказания коммунальных услуг в жилищном законодательстве. Обе модели являются специальными обязательственными конструкциями, но в них использованы разные механизмы регулирования, системы субъектных связей и многое другое, одна модель (предоставление коммунальных услуг гражданам) фактически поглотила сферу применения другой. Существование параллельных моделей позволило трансформировать весь процесс энергоснабжения в коммунальной сфере, но вызвало целый ряд проблем: злоупотребления при оплате коммунальных услуг исполнителями (товариществами собственников жилья, управляющими организациями); создание схем банкротств управляющих организаций за счет манипулирования в процессе оказания услуг, их оплаты и взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями; снижение ответственности за технологическую безопасность сетей и самих предоставляемых ресурсов; использование энергоснабжающими организациями в правилах оказания отдельных коммунальных услуг (например, газоснабжения) смешанных подходов (что затрудняет возможности определять обязанных лиц и разграничивать между ними зоны ответственности); — модели отношений по капитальному строительству в градостроительном законодательстве и содержания, сохранения и приращения товариществом собственников жилья (ТСЖ) общего имущества в многоквартирных домах — в жилищном. Обе модели специальные. Вторая используется как легальная схема обхода градостроительного законодательства при достройке проблемных многоквартирных домов обанкротившихся или находящихся в предбанкротном состоянии застройщиков; — модели общей долевой собственности в гражданском и общей долевой (неделимой) собственности в жилищном законодательстве. Обе модели специальные и самостоятельные, вопрос конкуренции между ними (прежде всего в основаниях возникновения) законодательно не решен. В результате возникают обходные схемы строительства многоквартирных домов под видом индивидуальных и участия в долевом строительстве многоквартирных домов (МКД); упрощается легализация самовольных построек; — модели общего имущества многоквартирного дома в гражданском и жилищном законодательстве. На первый взгляд существует единая модель, однако состав общего имущества и, соответственно, правовой режим определяются по-разному, в частности применительно к техническим этажам (подвалы, чердаки), подземным автостоянкам с машино-местами. Различное закрепление моделей общего имущества позволяет создавать различного рода обходные схемы захвата неуправомоченными лицами объектов общего имущества МКД, введения его в свободный гражданский оборот, стимулирует злоупотребления при распределении расходов на содержание объектов и др.; — модели правового режима земельного участка под МКД, закрепленные, с одной стороны, в гражданском и земельном, а с другой — в жилищном законодательстве. Оба объекта (земельный участок и жилое помещение в МКД) являются специальными. При этом законодательство устанавливает взаимоисключающий порядок выкупа этих объектов при их изъятии. Это вызывает дисбаланс в отношениях собственности частного и публичного интереса. Кроме того, различие правового режима земельного участка в гражданском, земельном и жилищном законодательстве способствует злоупотреблениям при застройке земельного участка в обход градостроительного законодательства, противоречивой практике выделения земельного участка под МКД в случае проблем с его достройкой, конкуренции подходов к определению главного объекта: земельного участка или жилого помещения в здании, определяющих модели регулирования. При параллелизации законодательства истинная цель правового регулирования размывается, что, в свою очередь, изменяет ориентиры для определения противоправной цели поведения. Это сводит на нет и возможность выявить факты «обхода закона с противоправной целью» в действиях участников, на которых распространяется подобное правовое регулирование. В последнее время параллелизация законодательства достигла таких масштабов, что ее уже нельзя назвать простым упущением законодателя или попыткой правоприменителя это упущение устранить. Она приобрела вид правовой технологии, создавая новую модель с иными ценностными ориентирами и балансом интересов. В условиях конкуренции правовых средств регулирования попытки обхода закона со стороны участников правоотношений стали обычным явлением. В связи с этим вызывает интерес определение новой формы злоупотребления правом — обход закона с противоправной целью. Означает ли указание на противоправную цель, что возможен обход закона с непротивоправной целью? Данный аспект интересен для правового регулирования отношений, которые должны подчиняться императивным нормам, но ввиду их отсутствия восполняются действиями самих участников, достигающих общей цели регулирования путем использования не предусмотренных законодательством средств. Параллельность в праве развивается по трем основным направлениям: — параллельное законодательство (дублирование нормативных актов или отдельных норм внутри одного акта); — параллельная законодательству правоприменительная судебная практика (в основном акты вышестоящих судебных инстанций, влияющие на формирование судебной практики); — параллельная судебная практика (дублирование внутри актов судебной практики, обусловленное практикообразующими разъяснениями высших судов РФ). Можно выделить несколько моделей параллельного законодательства: замещающая, конкурирующая и дублирующая. Этим типам отвечает и соответствующая судебная практика, осложняющая и без того непростую ситуацию в законодательстве. При замещающем законодательстве одна модель регулирования подменяется другой, оставляя первую фактически без предмета правового регулирования или существенно его модифицируя. При этом формально обе схемы продолжают существовать как полноценные, создавая видимость предоставляемых участникам отношений правовых возможностей, заключенных в каждой из них. Фактически же последующая правовая модель вытесняет предыдущую. При конкурирующем законодательстве в нормативном регулировании при общем или смежном его предмете появляются не согласованные между собой правовые институты и нормы. Конкурирующие модели параллельного законодательства чаще всего осложняются соответствующими вариантами правоприменительной практики, принимающей на себя функции устранения существующего противоречия, но в результате предлагающей параллельную законодательству модель регулирования. Дублирующее законодательство проявляется в том, что в разных нормативных актах появляются похожие, но имеющие некоторые различия правовые нормы. Это не только усиливает недостатки юридической техники и делает нормативный материал намного более громоздким, но и искажает действие правила общих и специальных норм, приводит к конкуренции их толкования и свидетельствует о нерешенности вопросов регулирования смежных отношений. В России в сфере жилищного строительства феномен параллелизации законодательства и правоприменительной практики проявил себя достаточно широко. В этой области отношений, на наш взгляд, не удалось определить строгий перечень императивных правил, уклонение от которых должно рассматриваться как обход закона с противоправной целью, и согласовать этот блок с общей дозволительной направленностью отношений в указанной сфере и допустимой свободой их участников. Кроме того, в области регулирования отношений по строительству жилья сохраняются значительные пробелы. С переходом России к равенству форм собственности, сокращением прямой обязанности государства обеспечивать граждан жильем, распространением многообразных форм предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности нормативной основой для развития частного жилищного строительства стало гражданское законодательство РФ. Первоначально модель привлечения средств граждан и юридических лиц в строительство МКД опиралась на нормы ГК РФ о подряде, совместной деятельности, смешанных договорных конструкциях, сочетающих признаки купли-продажи, подряда, совместной деятельности; нередко заключались предварительные договоры купли-продажи. При этом гл. 30 ГК РФ не исключала возможность заключения договора купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем, что нашло отражение в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление N 54). Практика показала, что перечисленные гражданско-правовые договорные конструкции имеют ряд недостатков, не позволяющих обеспечить защиту прав лиц, вложивших денежные средства в строительство жилья, в частности, по таким вопросам, как гарантии передачи готового объекта, соблюдение условий строительства, отсутствие прав третьих лиц и др. Несмотря на то что все указанные гражданско-правовые конструкции сохранили свое действие, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее — Закон N 214-ФЗ) был введен особый вид договора на привлечение денежных средств дольщиков (граждан и юридических лиц) для строительства МКД и иных объектов недвижимости — договор участия в долевом строительстве. Нормы Закона N 214-ФЗ были призваны регламентировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства и возникновением у его участников права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в МКД и (или) ином объекте недвижимости, а также установить гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. При этом в отличие от норм ГК РФ модель привлечения средств граждан в долевое строительство МКД согласно Закону N 214-ФЗ сконструирована по императивному типу. Определены обязательные требования, при соблюдении которых застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства; требования к заключению договора, его существенные условия и др.; автономия воли застройщика и участников долевого строительства ограничена. Однако в первоначальной редакции Закона N 214-ФЗ новый вид заместительного регулирования отношений по строительству МКД не был обеспечен должным соотношением императивного блока норм и общедозволительной направленности гражданского законодательства. В частности, Закон не определил, каким образом договор участия в долевом строительстве сочетается с другими правовыми основаниями создания объектов жилой недвижимости в МКД за счет средств граждан и юридических лиц. В результате застройщики в массовом порядке стали искать пути обхода жестких требований, предъявляемых к ним Законом N 214-ФЗ: они использовали одновременно существующие в гражданском законодательстве договорные модели привлечения средств на создание объектов недвижимости и передачи их в собственность участникам, что парализовало применение данного Закона. Закон N 214-ФЗ не запрещал напрямую привлекать средства участников для строительства объектов недвижимости в МКД иными способами, кроме договора участия в долевом строительстве. Однако в дальнейшем в него были внесены поправки, закрепившие правовые модели привлечения средств граждан (не юридических лиц). В ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ было указано: «Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев получить от эмитента жилые помещения в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов» <1>. ——————————— <1> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Часть 2.1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ запрещает привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований ч. 2 ст. 1 названного Закона и устанавливает правовые последствия такой сделки. Последняя может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего ее. В отношении юридических лиц — участников долевого строительства конструкция договора, предусмотренная Законом N 214-ФЗ, является одной из возможных и действует как диспозитивная. Квалификация отношений по строительству МКД и иных объектов недвижимости нашла отличную от Закона N 214-ФЗ интерпретацию в Постановлении N 54, где схема приобретения в собственность строящихся помещений в МКД (зданиях) определена как договор купли-продажи будущей недвижимости. Таким образом, сложилась двоякая правоприменительная практика при параллельном правовом регулировании отношений по приобретению строящегося жилья (нежилых помещений) в МКД (зданиях), когда формальное несоответствие сделок по привлечению средств на строительство МКД (здания) договору участия в долевом строительстве толкуется в пользу квалификации таких сделок: — в отношении граждан — как договоров участия в долевом строительстве (ч. 2.1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ); — в отношении юридических лиц — как договоров купли-продажи будущей недвижимости. Закрепление, с одной стороны, закрытого перечня способов привлечения средств граждан для строительства МКД и единственно возможной договорной модели участия гражданина в долевом строительстве, предусмотренной Законом N 214-ФЗ, и, с другой стороны, оспоримость сделок, не удовлетворяющих этому пути, по инициативе только участника-гражданина свидетельствуют о том, что задача, которую ставили перед собой разработчики Закона N 214-ФЗ (привести в полное соответствие законодательству деятельность застройщиков и защитить от злоупотреблений с их стороны участников долевого строительства), так и не была решена. Представляется, что сама по себе конструкция «обход закона с противоправной целью», введенная в ст. 10 ГК РФ, без комплексного совершенствования правового регулирования отношений по жилищному строительству также не способна устранить эту проблему <2>. Тем более что все практикуемые «обходные схемы» привлечения средств граждан — участников долевого строительства объединены, как возможные правовые основания для включения участника строительства в реестр требований банкрота-застройщика о передаче жилого помещения, и перечислены в п. 6 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон N 127-ФЗ), регулирующем с учетом Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ особенности банкротства застройщиков. При этом перечень способов привлечения средств участника строительства, на основании которых в деле о банкротстве может быть установлено требование передать жилое помещение, остается открытым. Каждый из способов имеет свою квалификацию. Помимо договоров участия в долевом строительстве, купли-продажи, включая предварительные, вексельные и заемные схемы, договор простого товарищества, в этот перечень вошли иные сделки, связанные с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства МКД и последующей передачей жилого помещения в таком МКД в собственность. ——————————— <2> О мерах по совершенствованию модели долевого строительства см.: Тарасова А. Е., Москат К. А. Перспективы развития института долевого строительства жилья в России // Закон. 2013. N 5.
Таким образом, сама по себе категория «обход закона» в отношении сделки по привлечению средств граждан на долевое строительство спорна и лишена практического смысла, поскольку законодательством специально закреплены правовые последствия выбора иного способа привлечения средств гражданина, чем предписано законом. При этом квалификация сделки по привлечению средств гражданина в качестве действий, направленных на обход закона, не обеспечивает соблюдение запрета на них, поскольку является двойственной. Двойные стандарты правового регулирования становятся причинами злоупотреблений и недобросовестного поведения застройщиков. Так, достижение цели строительства МКД посредством моделей, недопустимых для участников долевого строительства — граждан, принято считать обходными схемами, что с позиции новых положений ст. 10 ГК РФ должно рассматриваться как обход закона с противоправной целью. В то же время аналогичные схемы привлечения средств юридических лиц считаются законными, допустимыми и в качестве обхода закона квалифицироваться не должны. Вполне возможны ситуации, когда одни и те же способы привлечения средств для строительства общего МКД в отношении граждан и юридических лиц будут квалифицированы по-разному. Особенно сложно будет определить противоправную цель. Так, общая цель привлечения средств — это строительство МКД и передача в собственность участников долевого строительства жилых и нежилых помещений, а также доли в общем имуществе МКД. Требования, предъявляемые к застройщику, привлекающему средства как граждан, так и юридических лиц, согласно Закону N 214-ФЗ, одинаковы. Противоправность же цели в случае, когда при выборе договорной модели участия в долевом строительстве застройщик пытается обойти закон, может заключаться в его желании не соблюдать требований к его деятельности, а также к обеспечению и исполнению самого договора, установленных Законом N 214-ФЗ. Противоправность цели может выражаться также в том, что застройщик, привлекая средства для строительства МКД, вовсе не собирался его возводить и передавать в собственность участникам долевого строительства. Однако квалификация противоправной цели и действия застройщика, привлекающего средства юридического лица, как обхода закона теряет всякий смысл при отсутствии императивного запрета на иные способы привлечения средств юридического лица на строительство МКД, а также с учетом квалификации в Постановлении N 54 данных отношений как купли-продажи будущей недвижимости. Таким образом, опираясь на возможную правовую квалификацию договора участия в строительстве МКД как договора купли-продажи будущей недвижимости, застройщик, стремясь избежать применения к нему требований Закона N 214-ФЗ, формально не совершит действий, нацеленных на обход закона с противоправной целью, если заключит иной договор с участником — юридическим лицом. Аналогичное же поведение застройщика в отношении участников-граждан рассматривается как обход закона. Указанный аспект представляет интерес для решения вопроса о допустимости достройки МКД в тех случаях, когда застройщик по тем или иным причинам не может завершить строительство или становится банкротом. Один из распространенных способов достройки проблемных МКД таков: участники долевого строительства за счет собственных средств создают ТСЖ. Однако ст. 1 Закона N 214-ФЗ не относит привлечение ТСЖ средств граждан на строительство (достройку) МКД к дозволенным способам привлечения средств. Отношения по достройке МКД не регламентированы ни законодательством о долевом строительстве, ни иным специальным законодательством. Единственный вариант действий в такой ситуации, а именно достройка МКД посредством созданного жилищно-строительного кооператива (ЖСК), обозначен в ст. 201.10 Закона N 127-ФЗ. Известны лишь единичные случаи передачи МКД на достройку организованному ЖСК в рамках дел о банкротстве застройщиков <3>. ——————————— <3> См.: Постановления ФАС Уральского округа от 18.12.2012 по делу N А50-36572/2009; ФАС Западно-Сибирского округа от 09.09.2013 по делу N А03-423/2010 и от 26.06.2013 по делу N А81-5839/2009.
Как арбитражные суды <4>, так и суды общей юрисдикции <5> не признают достройку МКД посредством созданного участниками долевого строительства ТСЖ в качестве обхода соответствующего закона. Однако в случае достройки МКД таким способом возможны различного рода злоупотребления со стороны застройщика — ТСЖ, поскольку указанные отношения надлежащим образом законодательно не регламентированы <6>. Само по себе создание ТСЖ и возложение на него функций застройщика не рассматривается как противоправная цель при обходе требования Закона N 214-ФЗ о способах привлечения средств граждан на строительство МКД. ——————————— <4> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12 по делу N А41-26287/2009. <5> См.: Апелляционные определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 29.07.2013 по делу N 33-9120/2013 и от 06.08.2013 по делу N 33-9875/2013. <6> См.: Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 03.09.2012 по делу N 33-10150/2012.
Использованию ТСЖ как способа достройки МКД для участников долевого строительства способствовала норма ст. 139 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) <7>, допускавшая создание ТСЖ будущими собственниками строящихся МКД. Однако и после отмены данной статьи организация ТСЖ осталась одним из способов достройки проблемных МКД. Более того, в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ положения ЖК РФ о ТСЖ дополнены такими видами деятельности товариществ, как деятельность по созданию, содержанию, сохранению и приращению общего имущества МКД (ч. 1 ст. 135). Расширение законодательных пределов полномочий ТСЖ в нормах ЖК РФ позволяет на практике подменять деятельность по строительству (достройке) МКД, осуществление которой должно подчиняться градостроительному законодательству, иной деятельностью с не вполне определенным правовым режимом. ТСЖ становится не просто способом управления МКД, но и хозяйствующим субъектом с функциями застройщика. ——————————— <7> Утратила силу в связи с принятием Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ.
Использование ТСЖ для достройки проблемных МКД обосновывается тем, что товарищество (согласно ч. 8 ст. 138 ЖК РФ) является представителем собственников МКД, поэтому указанный вариант достройки опирается на вещно-правовой подход в отношении прав участников долевого строительства. В большинстве случаев ТСЖ создают участники долевого строительства, ставшие собственниками долей в праве общей собственности на не завершенный строительством МКД. Хотя известны случаи передачи прав застройщика ТСЖ в таком МКД, когда первоначального признания права общей долевой собственности участников на объект, не завершенный строительством, не было <8>. ——————————— <8> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12 по делу N А41-26287/2009.
В судах общей юрисдикции формируется практика судебного признания за участниками долевого строительства — гражданами права общей долевой собственности на не завершенный строительством МКД. При этом арбитражные суды с учетом разъяснений в Постановления N 54 придерживаются обязательственного подхода к правам участников долевого строительства, а способ признания права собственности на объект долевого строительства за его участником рассматривают как ненадлежащий. Суды общей юрисдикции исходят из первоначального способа приобретения права собственности у участников долевого строительства, арбитражные — из производного: передача права собственности по договору купли-продажи будущей вещи. Конкуренция правоприменительных подходов не нашла надлежащего разрешения в законодательстве даже при введении особенностей банкротства застройщиков. Напротив, нормативное закрепление двух параллельных способов достройки МКД (в рамках дела о банкротстве и вне его), разные подходы к способам приобретения права собственности на объекты долевого строительства с учетом новых правил о банкротстве застройщиков стали причиной появления перекрестной судебной практики. Так, арбитражные суды стали выносить решения, основанные на ранее отрицаемых правовых подходах <9>, в то время как формирование практики судов общей юрисдикции по защите участников долевого строительства — граждан сдерживается нормами об особенностях банкротства застройщиков. В результате участники имущественных отношений оказываются заложниками конкурирующих моделей правового регулирования и правоприменительной практики, рискуя остаться без эффективных средств судебной защиты. ——————————— <9> См., напр.: Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12 по делу N А41-26287/2009.
В одном из дел <10> суд общей юрисдикции признал за отдельными участниками долевого строительства права собственности на помещения МКД, достроенного созданным ТСЖ, к которому перешли права застройщика, в дальнейшем признанного банкротом. Передача прав на достройку и признание прав собственности за рядом участников долевого строительства произошли до того, как застройщик был объявлен банкротом. Однако после этого события один из участников долевого строительства заявил требование признать его права собственности на помещение. Суд общей юрисдикции, руководствуясь положением о неподведомственности рассмотрения иска к застройщику-банкроту, принять это заявление отказался. Таким образом, с учетом положений об особенностях банкротства застройщика, закрепленных в Законе N 127-ФЗ, часть требований участников долевого строительства о признании права собственности на помещения МКД была удовлетворена судом общей юрисдикции, другие же оказались ему неподведомственными. Арбитражный суд Московской области удовлетворил иск и признал право собственности; в апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. ФАС Московского округа акты судов первой и апелляционной инстанций отменил, в иске отказал, мотивировав свою позицию ссылкой на п. 8 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ об отсутствии акта приема-передачи квартиры. Действительно, положения данного Закона позволяют удовлетворять вещно-правовые иски в деле о банкротстве, но только при условии ввода МКД в эксплуатацию (завершения строительства) и передачи готового объекта участнику долевого строительства. В рассматриваемом случае застройщик-банкрот МКД не достроил, акт приема-передачи квартиры отсутствовал. Достройкой МКД занималось ТСЖ, с которым истец не заключил договор на завершение строительства МКД. ——————————— <10> Там же.
ВАС РФ Постановлением Президиума от 25.06.2013 N 14520/2012 отменил Постановление ФАС МО, оставив без изменения акты судов первой и апелляционной инстанций. В целях обеспечения эффективной правовой защиты, соблюдения единства критериев и правовых оснований, исходя из которых за другими гражданами было признано право собственности на квартиры, и в связи с отсутствием зарегистрированного права собственности на МКД за ТСЖ, ВАС РФ поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций, анализировавших дело с применением вещно-правовой модели. Основу разрешения спора в арбитражном суде составил примененный судом общей юрисдикции подход к критериям и правовым основаниям возникновения у участников долевого строительства первоначального права собственности на МКД. При этом ВАС РФ подчеркнул, что к делу не применимы правила о банкротстве застройщика, поскольку дом достроил ТСЖ, с которым у участника не было договорных отношений. Однако если суд общей юрисдикции не рассмотрел дело по причине его неподведомственности в связи с банкротством застройщика и после введения в действие § 7 гл. IX Закона N 127-ФЗ, то ВАС РФ посчитал недопустимой ситуацию, когда лицо не может реализовать право на судебную защиту. Напротив, в других аналогичных делах суды общей юрисдикции удовлетворяют иски граждан — участников долевого строительства о признании за ними права собственности на квартиры в МКД, достройку которого осуществляло ТСЖ при банкротстве застройщика <11>. В одном из таких дел на момент предъявления исков гражданами застройщик МКД был признан банкротом, однако при рассмотрении требований истцов специальные правила Закона N 127-ФЗ об особенностях банкротства застройщика не применялись, поскольку ответчиком по делу выступал юридический застройщик — организация, не привлекавшая средства участников и в договорных отношениях с гражданами не состоявшая, но на имя которой были оформлены правоустанавливающие документы на земельный участок, разрешение на строительство и на ввод МКД в эксплуатацию (так называемая схема расщепленного застройщика). При этом участники долевого строительства являлись собственниками долей в праве общей собственности на не завершенный строительством МКД определенной степени готовности, исходя из которой дом был передан на достройку созданному участниками ТСЖ ввиду банкротства застройщика, привлекавшего денежные средства граждан и приостановившего строительство МКД. В этом деле наличие признанного за участниками права общей собственности на объект, не завершенный строительством, достроившими МКД за счет дополнительных средств ТСЖ, явилось противовесом для материальных претензий юридического застройщика о приобретении прав на весь достроенный и введенный в эксплуатацию МКД, основанных на п. 7 Постановления N 54. Таким образом, юридический застройщик, не привлекавший финансирование от участников долевого строительства на создание МКД, достройку которого осуществили сами собственники посредством созданного ТСЖ, попытался на основе сложившегося уже в практике арбитражных судов правоприменительного подхода выдвинуть материальные требования на здание МКД на том основании, что он является правообладателем земельного участка. В этом деле суды общей юрисдикции, даже несмотря на то что им не надо было учитывать особенности банкротства застройщика, столкнулись с необходимостью выбора между практикой общей юрисдикции и противоположной практикой арбитражных судов. ——————————— <11> См.: Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 22.11.2012 по делу N 33-13646; решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 03.12.2012 по делу N 2-50-28/2012.
Хотя в судебной практике достройка МКД посредством ТСЖ не рассматривается как обход закона с противоправной целью, отношения по достройке МКД посредством ТСЖ в силу их неурегулированности в законодательстве порождают много вопросов и становятся причиной серьезных злоупотреблений со стороны ТСЖ правами участников долевого строительства. Модель их взаимодействия с ТСЖ по достройке МКД остается неопределенной. В ряде случаев отношения носят исключительно членский корпоративный характер и все вопросы по строительству решаются на общем собрании собственников. Есть и другие примеры, когда членские отношения дополняются или заменяются договорными, заключаются договоры между собственниками и ТСЖ об определении обязанностей по финансированию достройки МКД. Правовая природа договора, заключаемого с ТСЖ, также не получила в судебной практике надлежащей квалификации <12>. Учитывая, что ТСЖ не вправе заключать договор участия в долевом строительстве, договорные отношения по достройке МКД в большей степени характеризуются признаками подрядных отношений. При этом (с учетом представительских функций) ТСЖ, в зависимости от конкретной ситуации и решений участников, может действовать как заказчик и как исполнитель работ. Однако практика показывает, что корпоративный членский контроль участниками долевого строительства процесса достройки МКД посредством ТСЖ малоэффективен. Один участник не имеет возможности обжаловать решения общих собраний о дополнительных взносах на достройку МКД, как в части общих расходов, так и относительно доли своих расходов, согласно процедуре, закрепленной ч. 6 ст. 46 ЖК РФ. ——————————— <12> См.: Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 20.08.2013 по делу N 33-10559/2013.
Кроме того, практикуется рассмотрение отдельно судами общей юрисдикции исков о взыскании с граждан-участников дополнительных взносов на достройку МКД без учета связанных вопросов в делах о банкротстве застройщиков, которые подведомственны арбитражным судам. Например, в деле о банкротстве застройщика участниками долевого строительства могут быть заявлены требования о взыскании убытков, связанные с дополнительными расходами на достройку МКД, в нем имеются документы о степени готовности дома, объеме необходимых к выполнению работ. В одном из дел арбитражный суд исходил из расчета объема подлежащих выполнению работ, доказательства фактического исполнения и планируемых будущих расходов на завершение строительства МКД согласно представленным документальным сведениям, с учетом которых установил денежные требования (убытки) участников соразмерно их доле участия в объекте незавершенного строительства <13>. Напротив, в делах по искам ТСЖ к участникам строительства о взыскании обязательных платежей на достройку того же МКД суды общей юрисдикции определяли иные, более высокие суммы затрат на завершение строительства МКД, а также отличающиеся объемы работ, не основанные на данных о требуемых к выполнению и фактически выполненных работах <14>. Суды общей юрисдикции иначе подходят к расчету размера затрат, основываясь исключительно на членских отношениях в ТСЖ, не учитывая обстоятельства, установленные в делах о банкротстве застройщиков и, главное, не понимая особенности деятельности ТСЖ как способа достройки МКД. Такой подход превращает процесс достройки МКД в самостоятельное и не связанное с прежним обязательство. В результате, как правило, участник долевого строительства вынужден приобретать один и тот же объект повторно. ——————————— <13> См.: Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2011 по делу N А53-6970/2009. <14> См.: Апелляционные определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 29.07.2013 по делу N 33-9120/2013 и от 06.08.2013 по делу N 33-9875/2013.
Примеры параллельных законодательных моделей и правоприменительных подходов, в том числе перекрестной судебной практики, свидетельствуют о том, что в России нет единого механизма привлечения средств участников долевого строительства на создание МКД (зданий). Концептуально не решен вопрос об основаниях (способах) приобретения права собственности на объекты долевого строительства, и, как следствие, сохраняются серьезные пробелы в регулировании отношений по достройке МКД или по созданию, содержанию, сохранению и приращению общего имущества МКД, как это закреплено в ст. 135 ЖК РФ. Отсутствует четко определимая область императивных правил, обход которых может быть запрещен. В этих условиях участники отношений различными путями стремятся обойти закон, чтобы получить более эффективное средство правовой защиты и восполнить пробелы в правовом регулировании. Поэтому эффективность нормы о запрете действия в обход закона с противоправной целью на сегодняшний день вызывает большие сомнения.
