ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛИ: ДОГОВОР АРЕНДЫ ОФИСА
С ТИПОВЫМ ДОГОВОРОМ
В. В. СЕМЕНИХИН
В соответствии с законодательством индивидуальные предприниматели наделены общей правоспособностью, что позволяет им заниматься практически любым законным видом бизнеса, в том числе и сдачей имущества в аренду. Причем коммерсант может сдавать в аренду не только движимое имущество, но и свою коммерческую недвижимость. Так как коммерсанты обычно НДС не платят, то понятно, что заключать с ними договор аренды довольно выгодно. Учитывая это, многие компании заинтересованы в заключении договора аренды с индивидуальным предпринимателем. Причем чаще всего речь идет об аренде офиса.
В настоящей статье мы рассмотрим правовые основы договора аренды офиса, заключенного с коммерсантом, приведем типовую форму такого договора, а также разберем вопросы налогообложения доходов индивидуального предпринимателя.
Итак, как мы уже сказали, коммерсанты вправе заниматься любым бизнесом, не запрещенным законом, в том числе и сдачей в аренду коммерческой недвижимости. Так, например, индивидуальный предприниматель может приобрести в собственность объект недвижимости, который он будет сдавать за плату всем желающим. Кроме того, индивидуальный предприниматель, являющийся в первую очередь физическим лицом, может получить по наследству квартиру, которой он в дальнейшем вправе распоряжаться по своему усмотрению. Он может ее продать, подарить, обменять или распорядиться ею иначе, например сдать какой-нибудь фирме под офис. Однако в соответствии с нормами действующего законодательства, чтобы использовать такую квартиру для извлечения предпринимательских доходов, ему необходимо вывести ее из состава жилого фонда, после чего этот объект недвижимости вполне может выступать предметом договора аренды.
Согласны с таким подходом и суды, на что, в частности, указывает Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 2 февраля 2006 г. N Ф04-40/2006(19229-А45-19).
Напомним, что договор аренды является одним из видов гражданско-правовых соглашений, правовые основы которого регулируются нормами гл. 34 «Аренда» части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Кроме того, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Если одной из сторон договора аренды выступает организация, то договор всегда заключается в письменной форме, вне зависимости от срока действия договора, такие правила установлены ст. 609 ГК РФ.
Отметим, что если договор аренды офиса заключается на срок более года, то арендное соглашение подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с ее даты, на это указывает п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Обычно договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Однако в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Заметим, что договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды офиса, заключенного на неопределенный срок.
На основании ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору нежилое помещение — офис в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению. При этом по общему правилу имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом и тому подобным). Если такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться офисом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Передается арендуемый офис арендодателем в срок, указанный в договоре, а если в договоре срок не указан, то в разумный срок. Отметим, что непредоставление арендованного имущества в условленный срок дает арендатору право истребовать от арендодателя этот офис в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, или потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду офиса, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды офиса он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
— потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков офиса;
— непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
— потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, в свою очередь извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки офиса за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору офиса другим аналогичным помещением, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки этого офиса.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Заметим, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду офиса, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра офиса при заключении договора или передаче офиса в аренду.
Обратите внимание!
Если арендатор в соответствии с договором аренды произвел работы, являющиеся неотделимыми улучшениями арендованного офиса, и возмещение стоимости этих улучшений условиями договора не предусмотрено, то арендатор не имеет право на возмещение денежных средств, затраченных на ремонт арендуемого помещения. Данный вывод подтверждается и судебной практикой, в частности Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 15 октября 2008 г. по делу N А56-52198/2007.
На основании ст. 613 ГК РФ при заключении договора аренды офиса арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду помещение офиса (праве залога и тому подобным). Отметим, что передача офиса в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это помещение. В случае неисполнения арендодателем этой обязанности, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду офиса, если иное не предусмотрено договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:
— произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
— потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В свою очередь арендатор обязан поддерживать офис в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание офиса, если иное не установлено договором аренды.
Следует отметить, что во избежание судебных разбирательств участникам договора аренды следует четко разграничивать полномочия по проведению того или иного вида ремонта и строго их выполнять. На это указывают, в частности, Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 1 марта 2007 г. N Ф04-7434/2006(31425-А45-9) по делу N А45-765/06-21/13, ФАС Западно-Сибирского округа от 26 февраля 2007 г. N Ф04-600/2007(31419-А03-36) по делу N А03-22450/2005-11, ФАС Поволжского округа от 8 февраля 2007 г. по делу N А55-5816/2006-13.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование офисом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды офиса. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного офиса при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата может устанавливаться в виде:
— определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
— предоставления арендатором определенных услуг;
— возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного офиса.
При этом стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Причем, по мнению арбитров, изложенному в Определении ВАС Российской Федерации от 8 июня 2009 г. N 7103/09 по делу N А03-7687/2008-11, изменить арендную плату можно не ранее чем через год после заключения арендного соглашения. Аналогичной точки зрения придерживаются и судьи Поволжского округа, на что указывает Постановление ФАС от 24 июля 2009 г. по делу N А57-22582/07.
Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние офиса существенно ухудшились.
Имейте в виду, что в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (если иное не предусмотрено договором аренды) арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд!
На основании п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным офисом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением офиса. Отметим, что использование помещения арендатором не в соответствии с условиями договора аренды или назначением офиса может привести к требованию арендодателя о расторжении договора и возмещения убытков.
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя:
— сдавать арендованный офис в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
— предоставлять арендованный офис в безвозмездное пользование;
— отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.
При этом в указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Заметим, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К нему применяются правила о договоре аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Правда, субарендатор в этом случае в пределах оставшегося срока субаренды имеет право на заключение договора аренды с арендодателем, причем на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, на это указывает ст. 618 ГК РФ.
Обратите внимание!
Если договор аренды признан ничтожным, то это влечет ничтожность и заключенных в соответствии с ним договоров субаренды, что, в свою очередь, подтверждается Постановлением ФАС Уральского округа от 30 мая 2007 г. N Ф09-3989/07-С6 по делу N А60-21402/06-С2.
Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя и арендатора определены ст. ст. 619, 620 ГК РФ. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
— пользуется офисом с существенным нарушением условий договора или назначения офиса либо с неоднократными нарушениями;
— существенно ухудшает офис;
— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
— не производит капитального ремонта офиса в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором осуществление капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Заметим, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
— арендодатель не предоставляет офис в пользование арендатору либо создает препятствия по пользованию офисом в соответствии с условиями договора или назначением офиса;
— переданный арендатору офис имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра офиса или проверки его исправности при заключении договора;
— арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт офиса в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
— офис в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Следует отметить, что если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности и если иное не предусмотрено договором аренды офиса, то по истечении срока договора он имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). О желании заключить такой договор арендатор обязан письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре аренды офиса, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. При этом арендатору следует иметь в виду, что, заключая договор аренды офиса на новый срок, условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды офиса с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться офисом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю офис в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Об этом сказано в ст. 622 ГК РФ. Если арендатор не возвратил арендованный офис или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного офиса договором предусмотрена неустойка, то убытки по общему правилу могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки.
В случае произведения арендатором отделимых улучшений арендованного офиса, эти отделимые улучшения являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 623 ГК РФ).
Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного офиса, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Отметим, что улучшения арендованного офиса, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого офиса, являются собственностью арендодателя.
На основании ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный офис переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного офиса не предусмотрено в договоре аренды, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Приведем пример договора аренды нежилого помещения под офис, заключенного индивидуальным предпринимателем с коммерческой организацией.
Пример.
Индивидуальный предприниматель Афанасьев О. Ю. сдает под офис нежилое помещение (квартиру, выведенную из состава жилого фонда) организации ООО «Мегаполис».
Договор аренды нежилого помещения
г. Омск, 12 января 2010 г.
Индивидуальный предприниматель Афанасьев Олег Юрьевич, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», действующий на основании Свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя серии 55 N 34325543 от 03.07.2006, с одной Стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Мегаполис», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Кучеренко Владимира Анатольевича, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование нежилое помещение под офис общей площадью 62 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Ленина, д. 5, кв. 84. Границы Помещения (номера комнат в соответствии с экспликацией БТИ) указаны на поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью Договора.
1.2. На момент заключения Договора передаваемое Помещение находится в собственности Арендодателя (Свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 55 ЕВ N 153604, выдано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 10 августа 2009 г.), кадастровый номер 55-26-35/123/1456-196, не заложено, не арестовано и не является предметом исков третьих лиц.
1.3. Передаваемое в аренду нежилое помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.
2. Срок договора
2.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения и становится обязательным для сторон, его заключившим. Условия настоящего Договора применяются к отношениям сторон, возникшим только после заключения настоящего Договора.
2.2. Настоящий Договор действует в течение 11 месяцев и прекращает свое действие 12 декабря 2010 г.
2.3. По истечении срока Договора Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя не позднее 30 дней до окончания срока действия Договора.
3. Права и обязанности сторон
3.1. Арендодатель принимает на себя следующие обязательства:
3.1.1. Подготовить Помещение к передаче, включая составление акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью Договора.
3.1.2. Передать Арендатору Помещение по акту в течение 3 дней с момента подписания настоящего договора.
3.1.3. На день передачи Арендатору нежилого помещения осуществить расчеты с коммунальными и иными службами города за потребленные услуги: отопление, электроэнергию, горячее и холодное водоснабжение, услуги связи и так далее.
3.2. Арендодатель не дает своего согласия Арендатору на сдачу Помещения в субаренду, на предоставление его в безвозмездное пользование, на передачу арендных прав в залог и внесение их в оплату доли в уставном капитале хозяйственных товариществ и обществ или в качестве вклада в совместную деятельность без дополнительного получения письменного одобрения по каждому такому факту.
3.3. Арендатор обязан:
3.3.1. Перед подписанием акта приемки-передачи осмотреть Помещение и проверить его состояние.
3.3.2. Вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренные Договором.
3.3.3. Нести возникающие в связи с эксплуатацией нежилого помещения расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать помещение в исправном состоянии.
3.4. Доходы, полученные Арендатором в результате использования Помещения в соответствии с Договором, являются его собственностью.
4. Улучшения арендованного имущества
4.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения Помещения являются собственностью Арендатора.
4.2. Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения Помещения. После прекращения Договора Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений.
5. Размер арендной платы и условия расчетов
5.1. Арендная плата устанавливается в размере 20 000 руб. (без НДС) за месяц и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг и эксплуатационные платежи.
5.2. Оплата аренды помещения осуществляется Арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя. Указанные платежи осуществляются Арендатором до 20-го числа каждого календарного месяца.
6. Последующий выкуп арендованного имущества
6.1. Арендатор не имеет права на последующий выкуп Помещения.
7. Возврат имущества арендодателю
7.1. Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.
7.2. Арендатор обязан за свой счет подготовить Помещение к возврату Арендодателю, включая составление акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью Договора.
7.3. В случае несвоевременного возврата Помещения Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх суммы штрафа, установленного п. 8.3 Договора.
8. Ответственность Сторон
8.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные убытки.
8.2. За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 1 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
8.3. За несвоевременную передачу Помещения Сторона, нарушившая Договор, обязана будет уплатить другой Стороне штраф в размере 5000 руб.
8.4. Уплата неустоек и штрафов не освобождает Сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.
8.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
9. Форс-мажор
9.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору при возникновении непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: мораторий органов власти и управления, землетрясение, наводнения, пожар и иные стихийные бедствия.
9.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение 2 дней уведомить об этом другую Сторону.
9.3. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более 5 дней, то каждая Сторона вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке.
10. Разрешение споров
10.1. Все спорные вопросы, возникающие в ходе исполнения настоящего договора, решаются Сторонами посредством переговоров.
10.2. Споры, не урегулированные в процессе переговоров, передаются на рассмотрение суда в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
11. Изменение и досрочное расторжение Договора
11.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.
11.2. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон либо по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренными действующим законодательством Российской Федерации.
12. Заключительные положения
12.1. Договор составлен в двух экземплярах, один из которых находится у Арендодателя, второй — у Арендатора.
12.2. К Договору прилагаются:
— копия Свидетельства о государственной регистрации прав на Помещение;
— копия поэтажного плана Помещения.
12.3. Адреса и реквизиты сторон:
Арендодатель: Арендатор:
ИП Афанасьев Олег Юрьевич. ООО «Мегаполис».
Адрес: 644080, г. Омск, Адрес: 644035, г. Омск,
ул. Крылова, д. 5, кв. 36. ул. Красный путь, д. 25.
Омское отделение N 8636 Сбербанка России г. Омска,
в ОАО «Омск-Банк» г. Омск, к/с: 30121920800000000646
к/с: 30101810500000000425 БИК:046249546
БИК: 034525232
От Арендодателя: От Арендатора:
ИП Афанасьев Директор: Кучеренко
/Афанасьев О. Ю./ /Кучеренко В. А./
б/п М. П.
Окончание примера.
Суммы арендной платы, полученные коммерсантом от сдачи имущества в аренду, признаются его предпринимательскими доходами, с которых индивидуальный предприниматель обязан заплатить налоги. Причем какие налоги заплатит коммерсант, в данном случае зависит от применяемого им налогового режима.
Если индивидуальный предприниматель применяет общую систему налогообложения, то с предпринимательских доходов он уплачивает налог на доходы физических лиц, порядок исчисления и уплаты которого установлен нормами гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ).
О том, в каком порядке НДФЛ исчисляется и уплачивается коммерсантами, сказано в ст. 227 НК РФ, в которой индивидуальный предприниматель платит НДФЛ следующим образом:
— по итогам полугодия, III и IV кварталов текущего года он платит авансовые платежи по налогу;
— по итогам налогового периода посредством подачи налоговой декларации налоговые обязательства перед бюджетом корректируются и производится либо доплата НДФЛ, либо возврат.
В соответствии с п. 7 ст. 227 НК РФ при появлении у предпринимателя в течение года предпринимательских доходов от сдачи коммерческой недвижимости в аренду он обязан представить в налоговый орган налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц по форме 4-НДФЛ, утвержденной Приказом МНС России от 15 июня 2004 г. N САЭ-3-04/366@ «Об утверждении форм деклараций по налогу на доходы физических лиц и инструкции по их заполнению», с указанием суммы предполагаемого дохода от ведения бизнеса, которая определяется коммерсантом самостоятельно.
Подать указанную декларацию индивидуальному предпринимателю нужно в течение пяти дней по истечении месяца, в котором он получил арендную плату за предоставленный в аренду офис.
Исчисление суммы авансовых платежей по налогу индивидуальный предприниматель не производит — за него это делает налоговый орган. Авансовые платежи уплачиваются предпринимателем на основании налогового уведомления на уплату налога на доходы физических лиц за соответствующий год, которое налоговики направляют ему не позднее 30 рабочих дней до срока платежа по налогу.
Уплата авансовых платежей производится коммерсантом:
— за январь — июнь — не позднее 15 июля текущего года в размере половины годовой суммы авансовых платежей;
— за июль — сентябрь — не позднее 15 октября текущего года в размере одной четвертой годовой суммы авансовых платежей;
— за октябрь — декабрь — не позднее 15 января следующего года в размере одной четвертой годовой суммы авансовых платежей.
По итогам отчетного календарного года предприниматель обязан подать в налоговую инспекцию налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ, утвержденную Приказом Минфина России от 29 декабря 2009 г. N 145н «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) и Порядка ее заполнения». Причем сделать это необходимо не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Общая сумма налога на доходы физических лиц, исчисленная в соответствии с налоговой декларацией, уплачивается коммерсантом по месту учета (месту жительства) в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
При этом доходы самого индивидуального предпринимателя уменьшаются на суммы фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.
Обратите внимание!
Учет доходов и расходов коммерсанты ведут кассовым методом, причем доходы и расходы определяются индивидуальным предпринимателем в порядке, установленном гл. 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ.
Если коммерсант не в состоянии документально подтвердить свои расходы, связанные с ведением бизнеса, профессиональный налоговый вычет производится в размере 20% общей суммы предпринимательских доходов, на что указывает п. 1 ст. 221 НК РФ.
Коммерсанты, применяющие общую систему уплаты налогов по общему правилу, установленному ст. 143 НК РФ, признаются налогоплательщиками НДС. Если сдача имущества в аренду — это единственный вид бизнеса коммерсанта, то объем выручки у него будет небольшим, что, в свою очередь, дает возможность ему получить освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС на основании ст. 145 НК РФ.
Наряду с общим режимом налогообложения, коммерсант, зарабатывающий себе на жизнь сдачей в аренду коммерческой недвижимости, может применять упрощенную систему налогообложения (далее — УСН). При этом он может уплачивать налог либо с доходов, тогда налогообложение производится по ставке 6%, либо платить налог с разницы между полученными доходами и осуществленными расходами. В этом случае используется налоговая ставка 15%.
Вместе с тем независимо от избранного объекта налогообложения коммерсант, находящийся на «упрощенке», самостоятельно определяет сумму налога по итогам налогового периода, подлежащую уплате в бюджет. При этом налог исчисляется им как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.
Однако прежде чем заплатить сам налог, коммерсант уплачивает авансовые платежи по налогу, которые рассчитываются им самостоятельно.
При использовании объекта налогообложения доходы сумма авансового платежа по налогу по итогам каждого отчетного периода определяется исходя из ставки налога и фактически полученных доходов, рассчитанных нарастающим итогом с начала налогового периода до окончания, соответственно, первого квартала, полугодия, девяти месяцев с учетом ранее исчисленных сумм авансовых платежей по налогу.
Те же, кто работает на разнице, исчисляют сумму авансового платежа по налогу по итогам каждого отчетного периода исходя из ставки налога и фактически полученных доходов, уменьшенных на величину расходов, рассчитанных также нарастающим итогом с начала налогового периода до окончания соответственно первого квартала, полугодия, девяти месяцев с учетом ранее исчисленных сумм авансовых платежей по налогу.
Исчисленные авансовые платежи вносятся коммерсантом в бюджет, однако отчетность в налоговую инспекцию не представляется, на это указывают ст. ст. 346.21 и 346.23 НК РФ.
Налоговая декларация представляется коммерсантом в налоговую инспекцию по месту жительства только по итогам налогового периода, причем в срок не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Налоговая декларация представляется коммерсантом-«упрощенцем» по форме, утвержденной Приказом Минфина России от 22 июня 2009 г. N 58н «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, и Порядка ее заполнения». Этим же Приказом утвержден и Порядок ее заполнения.
Уплата единого налога при использовании УСН производится по месту жительства индивидуального предпринимателя в сроки не позднее 25 апреля, 25 июля и 25 октября. Сумма налога платится в бюджет не позднее 30 апреля.
