ЗАЩИТА ПРАВ ПРИОРИТЕТНОГО ПРИОБРЕТЕНИЯ ИМУЩЕСТВА СУБЪЕКТАМИ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
А. Я. БИМБАД
Бимбад Алексей Яковлевич, юрисконсульт ООО «Вещательная корпорация «Проф-Медиа», аспирант кафедры частного права Российского государственного гуманитарного университета, г. Москва.
В статье анализируются актуальные вопросы защиты прав приоритетного приобретения имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Автором предложены изменения Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ. Выводы автора могут быть использованы в правоприменительной и правотворческой деятельности.
Ключевые слова: субъект малого и среднего предпринимательства, приобретение имущества, защита прав.
Protection of rights of priority acquisition of property by the subjects of small and middle entrepreneur-ship A. Ya. Bimbad
The article analyzes the current issues of protection of human rights a priority the acquisition of property by small and medium-sized businesses. The author of the proposed changes to the Federal law of 22.07.2008 N 159-FZ. The author’s conclusions may be used in law and law-making activities.
Key words: subjects of small and middle entrepreneurship, acquisition of property, protection of rights.
Неоднозначность некоторых норм Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 159-ФЗ), направленного на поддержку субъектов малого и среднего бизнеса в России, зачастую дает возможность местным властям препятствовать реализации преимущественного права предпринимателей на приобретение недвижимости. Это, в частности, выражается и в преднамеренной передаче имущества в муниципальные предприятия и учреждения якобы для муниципальных нужд, и в продлении права аренды только путем проведения торгов, и в связи с несущественной задержкой выплаты арендных платежей арендаторами. Кроме того, местные органы власти иногда вовсе игнорируют нормы Закона, установленные, в частности, в отношении договоров аренды, заключенных на срок до одного года или на неопределенный срок и не подлежащих государственной регистрации. В связи с этим представители малого предпринимательства все чаще вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав и интересов. Рассматривая проблемы аренды нежилых помещений субъектами малого и среднего бизнеса, при решении вопроса преимущественного права выкупа помещений, надо учитывать, что возможность применения к аренде нежилых помещений норм параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде зданий и сооружений подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 1 июня 2000 г. N 53, в котором рассматривается вопрос регистрации договоров аренды нежилых помещений. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обосновал свою точку зрения тем, что нежилое помещение хотя и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано <1>. Таким образом, к договорам аренды нежилых помещений применимы нормы об аренде зданий и сооружений, в частности правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, на том основании, что помещения входят в состав зданий или сооружений и являются их частью. Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Законодательство не содержит указания на обязательность государственной регистрации договоров аренды, заключенных на неопределенный срок. Учитывая, что государственной регистрации подлежит лишь договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, при отсутствии в договоре прямого указания о сроке его действия, превышающем год, требование о государственной регистрации на него распространяться не должно. Данной позиции придерживается и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно вышеуказанному информационному письму договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации <2>. ——————————— <1> Специальное приложение к «Вестнику ВАС РФ». 2003. N 11 (ч. 2). <2> Специальное приложение к «Вестнику ВАС РФ». 2003. N 10 (ч. 1).
Итак, договор аренды, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит. Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, также не подлежит государственной регистрации, поскольку неопределенный срок может продолжаться как менее, так и более года и действителен до момента государственной регистрации нового договора аренды на то же имущество с тем же арендатором, заключенного более чем на год. Кроме того, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если после окончания срока действия договора арендодатель не потребовал возвратить арендуемое имущество, а арендатор с согласия арендодателя продолжил пользоваться арендуемым имуществом, то договор считается возобновленным на тех же условиях <3>. ——————————— <3> Овчинникова У. Льготная приватизация // ЭЖ-Юрист. 2009. N 31.
На практике возникают ситуации, когда после истечения срока действия одного договора аренды заключается новый договор аренды сроком более чем на год и с момента его подписания до государственной регистрации проходит некоторое время. В этой связи при рассмотрении заявления предпринимателя о преимущественном праве выкупа имущества возникает спор: распространяется ли на отношения сторон действие предыдущего договора аренды до момента государственной регистрации нового договора или арендатор незаконно пользуется спорным имуществом? Судебной практикой сделан вывод: договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, действителен до момента государственной регистрации нового договора аренды на то же имущество с тем же арендатором, заключенного более чем на год, и не прекращает свое действие с даты подписания нового договора, поскольку существовавшие ранее арендные отношения сохраняются между сторонами на новый срок <4>. ——————————— <4> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31 октября 2002 г. по делу N Ф09-761/02-ГК.
Таким образом, субъект малого и среднего предпринимательства, получивший письменный отказ соответствующего органа местного самоуправления в предоставлении преимущественного права на приобретение арендованного имущества на том основании, что договор аренды, заключенный на срок менее одного года или на неопределенный срок, не прошел в свое время государственную регистрацию, может обратиться в суд за защитой своих прав. Законность данной позиции подтверждается судебной практикой. Индивидуальный предприниматель обратился в Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла с заявлением о реализации предусмотренного Законом N 159-ФЗ преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения и заключении договора купли-продажи. Управление приостановило рассмотрение вопроса о выкупе арендуемого нежилого помещения, так как договор аренды муниципального имущества от 1 января 2005 г., заключенный УМИЗ Администрации г. Орла с ним на период с 1 января 2005 г. по 31 декабря 2007 г., не был зарегистрирован, и предложило предпринимателю зарегистрировать договор в соответствии с требованиями законодательства, с чем тот не согласился и обратился в суд. Представленные суду ранее действовавшие договоры аренды подтверждали, что между сторонами сложились длительные арендные отношения, с 1998 г. предпринимателем помещение непрерывно использовалось. Поэтому выводы суда первой и апелляционной инстанций о том, что в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды от 1 января 2005 г. N 17069 между сторонами отсутствовали договорные отношения на дату обращения предпринимателя с заявлением о выкупе спорного помещения, кассационная коллегия нашла не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Отказ предпринимателю в преимущественном праве выкупа помещения при наличии арендных отношений с 1 января 1998 г. противоречит статье 3 Закона N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы, связанные с приватизацией арендуемого имущества <5>. ——————————— <5> Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 апреля 2010 г. по делу N А48-4107/2009.
Неоднозначное толкование органами власти вызывало и такое условие предоставления преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, как надлежащее перечисление арендной платы в течение срока аренды (пункт 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ) <6>. Ситуация изменилась после принятия Федерального закона от 17 июля 2009 г. N 149-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 149-ФЗ). До принятия Закона N 149-ФЗ муниципалитеты на практике могли использовать положения пункта 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, признавая предпринимателя недобросовестным арендатором при наличии любой незначительной задолженности по арендной плате, не предоставляя возможности ее погашения на момент выкупа имущества. Закон N 149-ФЗ внес изменения в положения пункта 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, позволяющие арендатору погасить задолженность по арендной плате на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. ——————————— <6> Черная А. А. Вопрос-ответ // СПС «КонсультантПлюс». 2010.
До внесения указанных изменений в Закон N 159-ФЗ муниципалитеты даже не учитывали вины субъекта малого или среднего предпринимательства в просрочке арендной платы. Министерство экономического развития Российской Федерации в письмах от 22 декабря 2008 г. N Д05-5883, от 23 декабря 2008 г. N Д05-5869 изложило свою точку зрения по этому вопросу. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых — согласно традициям делового оборота или иным обычно предъявляемым требованиям. Основания ответственности за нарушение обязательства изложены в статье 401 Гражданского кодекса Российской Федерации: лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности <7>. ——————————— <7> Инновации и предпринимательство: гранты, технологии, патенты // URL: http://www. innovbusiness. ru/.
Таким образом, в случае отсутствия вины предпринимателя-арендатора и факта его привлечения к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства. Кроме этого, в статью 3 Закона N 159-ФЗ внесена норма, позволяющая арендаторам, даже имеющим задолженность, все-таки реализовать свое преимущественное право: орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, в течение 10 дней с момента принятия решения об условиях приватизации направляет арендатору требование о погашении задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) с указанием ее размера. Таким образом, предприниматели, которым было отказано ранее по этим причинам, могут снова подать заявление на выкуп арендованного имущества, а уполномоченные органы обязаны снова рассмотреть данное заявление. Считая отказ в связи с надлежащим перечислением арендной платы в течение срока аренды незаконным, нарушающим права и законные интересы, предприниматели также вправе обращаться в арбитражный суд. Так, общество с ограниченной ответственностью «Аптека на Первомайке» обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к Управлению муниципальным имуществом Администрации города Рязани о признании недействительным отказа Управления от 19 февраля 2009 г. в реализации обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества — нежилого помещения. Управлением было отказано в приватизации арендуемого аптекой недвижимого имущества со ссылкой на тот факт, что в течение срока аренды допускалась просрочка оплаты арендных платежей. Оценив указанные Управлением обстоятельства по задержке перечисления арендной платы, суд признал арендатора надлежаще исполняющим договорные обязательства. При таких обстоятельствах, принимая во внимание неисполнение со стороны Управления пункта 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, суд удовлетворил заявление предпринимателя о признании отказа в преимущественном праве приватизации незаконным <8>. ——————————— <8> Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2010 г. N ВАС-1432/10 по делу N А54-1603/2009.
В другом случае из представленной суду справки о задолженности предпринимателя по арендной плате усматривалось, что просрочка в перечислении арендных платежей в течение срока действия договора имелась, однако периоды просрочки незначительны (от 1 до 21 дня). Суд отметил, что Закон направлен на оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства. Признание указанных субъектов недобросовестными арендаторами в связи с незначительными просрочками в уплате арендных платежей создает препятствия в реализации положений Закона N 159-ФЗ <9>. ——————————— <9> Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 июля 2009 г. по делу N А72-869/2009.
Субъекты малого и среднего предпринимательства, являясь арендаторами недвижимого имущества, имеют преимущественное право на его приобретение, однако в результате умышленных действий органов местного самоуправления по закреплению муниципального имущества за муниципальными учреждениями, предприятиями они практически лишаются такого права. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, если после опубликования Закона N 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение. Например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Подобная судебная практика подтверждается, в частности, Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 июля 2010 г. N ВАС-5153/10 по делу N А70-6551/2009. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что, в случае если закрепление спорного помещения в числе иного недвижимого имущества на праве оперативного управления за учреждением произведено после вступления в силу Закона N 159-ФЗ, действия уполномоченных органов не соответствуют положениям пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а Постановление суда кассационной инстанции принято без учета разъяснений, содержащихся в информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 г. N 134 <10>. ——————————— <10> Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 июля 2010 г. N ВАС-5153/10 по делу N А70-6551/2009.
Таким образом, неоднозначность и сложность процедуры реализации некоторых норм Закона N 159-ФЗ, направленного на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства, все еще дает местным властям возможность препятствовать преимущественному праву предпринимателей на приобретение недвижимости, однако благодаря возникшей судебной практике по спорным вопросам применения Закона N 159-ФЗ порядок реализации права преимущественного выкупа недвижимого имущества постепенно становится более четким. Тем не менее урегулирование вопросов реализации Закона N 159-ФЗ путем формирования судебной практики по данным вопросам не является, на наш взгляд, достаточной мерой, обеспечивающей защиту имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства. Представляется необходимым внести изменения в Закон N 159-ФЗ: — в пункт 1 статьи 3 Закона, определяющий условия реализации преимущественного права на приобретение в собственность имущества, арендуемого субъектами малого и среднего бизнеса, внести дополнение, устанавливающее возможность выкупа имущества, арендуемого по договору аренды, заключенному на срок до 1 года, действие которого возобновлено на неопределенный срок, а также при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды, при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись; — статью 6 Закона дополнить пунктом 3, в соответствии с которым субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора.
